52/302 Про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилого приміщення та визнання права власності на це майно - 09.04.2012 Прийняття

Рішенням господарського суду м. Києва № 52/302 від 08.12.2011 р. первісний позов Заступника прокурора м. Києва в інтересах Київської міської ради задоволений: визнано недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу нежилого приміщення загальною площею 1 369, 80 кв.м, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 7 літера «А», укладений 29.12.2009 року між Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради та ТОВ «Профі Блінкер». Визнано недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу нежилого приміщення загальною площею 1 369, 80 кв.м, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 7 літера «А», укладений 17.08.2010 року між ТОВ «Профі Блінкер» ТОВ «Тріденс». Визнано право власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради на нежиле приміщення, загальною площею 1 369, 80 кв. м., розташоване за адресою: м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 7 літера «А», вартістю 5 800 000, 00 грн. Зобов’язано ТОВ «Тріденс» повернути у комунальну власність територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради нежиле приміщення загальною площею 1 369, 80 кв. м., розташоване за адресою: м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 7 літера «А», вартістю 5 800 000, 00 грн.

У задоволенні зустрічного позову ТОВ «Тріденс» до Київської міськради про стягнення 5800000грн. відмовлено.

Відповідач 3 (за первісним позовом), звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні первісного позову.

Представники прокуратури та позивача в судовому засіданні, проти вимог, викладених в апеляційній скарзі заперечували, просили залишити їх без задоволення, рішення суду – без змін.

Представники третіх осіб1, 2 та 5 вважають рішення суду обґрунтованим та таким, що відповідає чинному законодавству, а апеляційну скаргу безпідставною.

Представники відповідача 1,2, а також інші треті особи в судове засідання не з’явилися, причини неявки суду не повідомили. Керуючись ст. 102 ГПК України, колегія суддів вважає можливим розглянути справу у їх відсутність.

Розглянувши справу за правилами розділу ХІІ Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , суд дійшов наступного висновку.

Як встановлено матеріалами справи, 08.02.2007 рішенням Київської міської ради № 62/723 (ra0062023-07) затверджено Програму приватизації комунального майна територіальної громади міста Києва на 2007 - 2010 роки.

19.02.2009 рішенням Київської міської ради № 85/1140 (ra0085023-09) доповнено позиції №№ 554-556 додатку № 4 до рішення Київради від 08.02.07 № 62/723 (ra0062023-07) , якими включено до Програми приватизації комунального майна територіальної громади міста Києва на 2007 - 2010 роки нежитлові приміщення на вул. Трьохсвятительська, 7 літ. «А, Б, Г», як об’єкти групи «А», та визначено спосіб приватизації шляхом аукціону.

Згідно з наказом Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради від 19.11.2009р. № 640-ПР початкова ціна об’єкта приватизації становить з урахуванням податку на додану вартість 5266800 грн.

29.12.2009 року між Головним управлінням комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), продавець, та ТОВ «Профі Блінкер», покупець, було укладено договір № 589 купівлі-продажу нежилих приміщень, за умовами якого продавець продав, а покупець купив нежилий будинок загальною площею 1369,80 кв.м, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 7 літера «А», за ціною 5793480 грн. Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за № 5200..

17.08.2010 року між ТОВ «Профі Блінкер» та ТОВ «Тріденс» укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого ТОВ «Тріденс» придбав нерухоме майно: нежилий будинок, розташований по вул. Трьохсвятительська, 7 літера «А», загальною площею 1369,80 кв.м., сплативши суму 5800000грн. Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за № 1904.

Заступник прокурора звернувся до господарського суду з позовом про визнання договорів купівлі-продажу нерухомого майна недійсними, мотивуючи вимоги тим, що на час здійснення приватизації в нежитлових приміщеннях вул. Трьохсвятительська, 7 літ. «А» розміщувались заклад охорони здоров'я - амбулаторія Центральної районної поліклініки Шевченківського району міста Києва та кабінет довіри Київські міського центру профілактики та боротьби зі СНІДом. Відповідно до Державної програми приватизації на 2000-2002 роки (п. 5) об'єкти охорони здоров'я відносяться до об'єктів приватизації групи «Ж».

Положенням про порядок приватизації об’єктів групи «Ж» визначено, що приватизація майна об'єктів, віднесених до даної групи, з метою збереження профілю діяльності зазначених об'єктів продаж їх здійснюється переважно за некомерційним конкурсом. Відповідно до п.п. 98 - 100 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки органи, уповноважені управляти майном об'єктів, віднесених до групи «Ж», подають до державних органів приватизації переліки об'єктів групи «Ж», що підлягають приватизації. Державні органи приватизації за погодженням з відповідними місцевими державними адміністраціями щоквартально затверджують переліки об'єктів, що підлягають приватизації. Проте, Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зазначені пропозиції Київській міській раді не подавались, питання щодо збереження профілю діяльності не вирішувались. Тобто, процедура включення спірного нежитлового приміщення, до переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади, які підлягають приватизації, проведена з порушенням вимог приватизаційного законодавства України.

Задовольняючи позовні вимоги, господарський суд виходив з того, що враховуючи те, що спірний договір купівлі-продажу нежилих приміщень № 589 від 29.12.2009 року укладено з порушенням вимог Закону України «Про приватизацію державного майна» (2163-12) , Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (2171-12) , Закону України «Про державну програму приватизації» (4335-17) , зазначений договір підлягає визнанню недійсним з моменту укладення на підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України. Оскільки у відповідності до вищезазначених правових норм ТОВ «Профі Блінкер» не набув у встановленому законом порядку право власності на це майно, то й не мав права відчужувати спірне майно відповідачу3- ТОВ «Тріденс». З огляду на викладене, позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі –продажу від 17.08.2010 року також є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

В свою чергу відповідачем 3 було подано зустрічну позовну заяву про повернення 5800000грн., сплачених відповідно до договору купівлі-продажу майна. При цьому, позивач за зустрічним позовом, посилається на те, що прокурор у первісній позовній заяві просить застосувати наслідки недійсності правочину шляхом зобов’язання ТОВ «Тріденс» повернути у комунальну власність спірне нерухоме майно, а тому ТОВ він має право на отримання сплачених грошових коштів в порядку двосторонньої реституції від особи, у власність якої перейде спірне майно.

Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, господарський суд вказав на те, що Київська міська рада не є стороною договору купівлі –продажу від 29.12.2009 року і спірні грошові кошти були сплачені не Київській міській раді, правові підстави для стягнення з Київської міської ради 5 800000, 00 грн. відсутні.

Заперечуючи проти рішення в частині задоволення первісного позову, відповідач 3 наполягає на тому, що позов прийнятий до провадження безпідставно, оскільки прокурор не може подавати позов в інтересах міськради, так як вона не є органом, якому законом надано повноваження органу виконавчої влади. Крім того, господарським судом не враховані приписи ст. 216 ЦК України, відповідно до яких не підлягають задоволенню позові власники майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину, а наслідки недійсності угоди підлягають застосуванню лише стосовно сторін даної угоди, тому на особу що не є стороною не може бути покладено обов’язок щодо повернення майна за угодою, у якій вона не брала участі. Крім того, посилаючись на Програму приватизації, господарським судом не враховано того, що матеріали справи не містять доказів того, що спірне майно належить до групи «Ж».

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Це стосується позивача, який повинен доказати факти, на підставі яких пред’явлено позов, а також відповідача, який має можливість доказувати факти, на підставі яких він будує заперечення проти позову.

Частиною 5 п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 N 9 (v0009700-09) «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» встановлено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК недійсний правочин не створює для сторін тих прав і обов'язків, які вони мають встановлювати, а породжує наслідки, що пов'язані з його недійсністю. Зазначена норма передбачає, що у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання правочину, а у разі неможливості такого повернення - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (реституція).

Зміст ст. 216 ЦК України встановлює, якщо майно передане власником за правочином, який є нікчемним або оспорюваним, то позов про визнання правочину недійсним та про застосування наслідків недійсності правочину має пред'являтись тоді, коли майно залишається у набувача, тобто коли вчинено один правочин і повернути майно можливо шляхом застосування реституції. Застосування реституції та повернення майна за недійсним правочином, враховуючи положення ст. 216 ЦК, є можливим тоді, коли предметом спору с правочин за участю власника і першого покупця (набувача).

Перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає не підлягає задоволенню з таких підстав.

З постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 року (v0009700-09) «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зазначено наступне: на відміну від норм ч. 1 ст. 216 ЦК норми гл. 29 ЦК (435-15) є спеціальними. У них закріплено основні способи захисту права власності, що можуть застосовуватися власником майна, зокрема з метою повернення майна в натурі, переданого за недійсним правочином (наприклад, віндикація). Вважаємо, що ст. 330 ЦК чітко розмежовує випадки, в яких належним способом захисту порушеного права є визнання правочину недійсним та застосування наслідків його недійсності, від випадків, коли має заявлятися позов про витребування майна з чужого незаконного володіння. Якщо майно передане власником за правочином, який є нікчемним або оспорюваним, то позов про визнання правочину недійсним та (або) про застосування наслідків недійсності правочину має пред'являтися тоді, коли майно залишається у набувача. Тобто якщо вчинений один правочин і повернути майно можна шляхом застосування реституції, то ефективним способом захисту буде визнання правочину недійсним. Якщо ж набувач, який набув майно за недійсним правочином, надалі відчужив таке майно іншій особі, потрібно звертатися з віндикаційним позовом.

Якщо після укладення недійсного правочину було укладено ще декілька, то вбачається правильним визнавати недійсними не всі правочини, а лише перший і заявляти позов про витребування майна в останнього набувача. Проте в цьому випадку немає перешкод для задоволення лише віндикаційного позову, оскільки право на витребування майна з чужого володіння не потребує визнання недійсним правочину, за яким майно вибуло від законного власника, воно лише обмежене добросовісністю набувача і зберігається за власником за умови, якщо майно вибуває з володіння власника поза його волею, що й повинно бути доведено в суді. Застосування реституції та повернення майна за недійсним правочином, враховуючи положення ст. 216 ЦК, є можливим тоді, коли предметом спору є правочин за участю власника і першого покупця (набувача).

У разі задоволення віндикаційного позову суд повинен вирішити питання про відшкодування добросовісному набувачеві понесених ним витрат на придбання майна. Такі витрати має бути стягнено зі сторони, яка отримала кошти за недійсним правочином, або з особи, яка є винною в недійсності правочину. відміну від норм ч. 1 ст. 216 ЦК норми гл. 29 ЦК (435-15) є спеціальними. У них закріплено основні способи захисту права власності, що можуть застосовуватися власником майна, зокрема з метою повернення майна в натурі, переданого за недійсним правочином (наприклад, віндикація). Вважаємо, що ст. 330 ЦК чітко розмежовує випадки, в яких належним способом захисту порушеного права є визнання правочину недійсним та застосування наслідків його недійсності, від випадків, коли має заявлятися позов про витребування майна з чужого незаконного володіння. Якщо майно передане власником за правочином, який є нікчемним або оспорюваним, то позов про визнання правочину недійсним та (або) про застосування наслідків недійсності правочину має пред'являтися тоді, коли майно залишається у набувача. Тобто якщо вчинений один правочин і повернути майно можна шляхом застосування реституції, то ефективним способом захисту буде визнання правочину недійсним. Якщо ж набувач, який набув майно за недійсним правочином, надалі відчужив таке майно іншій особі, потрібно звертатися з віндикаційним позовом. При цьому, у разі задоволення віндикаційного позову суд повинен вирішити питання про відшкодування добросовісному набувачеві понесених ним витрат на придбання майна. Такі витрати має бути стягнено зі сторони, яка отримала кошти за недійсним правочином, або з особи, яка є винною в недійсності правочину.

За змістом ч. 5 ст. 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача, і є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна.

Відповідно до статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ, яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Згідно зі статтею 317 цього Кодексу власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Статтею 321 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності є непорушним і ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Статтею 328 Цивільного кодексу України унормовано, що право власності набувається на підставах, не заборонених законом, та вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до статті 330 Цивільного кодексу України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього. Отже, добросовісним вважається той набувач, який не знав і не мав знати, що набуває майно в особи, яка не має права відчужувати. Стаття 388 ЦК України встановлює порядок та умови витребування майна від добросовісного набувача. За приписами вказаної статті власник може витребувати майно від добросовісного набувача лише у разі, коли воно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, поза його волею. Власник також має право витребувати майно від добросовісного набувача в усіх випадках, коли він набув його безвідплатно. Згідно з приписами статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність не встановлена законом або якщо він невизнаний судом недійсним.

Правомірними є посилання прокурора в позовній заяві на пункт "а" ч. 2 ст. 5 Закону України «Про приватизацію державного майна», яким передбачено, що приватизації не підлягає майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, а також інші об'єкти права державної та комунальної власності, які забезпечують виконання державою (територіальною громадою) своїх функцій, колегія суддів вважає безпідставними в зв’язку з тим, що матеріали справи свідчать про протилежне.

Судом першої інстанції підставно враховано, що права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову про визнання недійсною угоди, стороною в якій вона не є, тобто застосування правового механізму, встановленого статтею 215 ЦК України, незалежно від того, чи відповідає спірна угода закону.

З наведеного вбачається, що наслідком недійсності правочину є повернення сторін у первісний стан, відтак, особа, яка не є стороною договору, відповідно до ст. ст. 203, 215, 216 ЦК України, не може вимагати застосування будь-яких інших наслідків недійсності правочину, зокрема, передачі майна на її користь.

Відповідно до частин 1 та 3 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Також, колегія суддів звертає увагу на те, що апелянт не позбавлений права на звернення з позовом про повернення коштів відповідно діючому законодавству.

Відповідно до постанови Пленуму Верховного суду України від 29.12.76 N 11 (v0011700-76) «Про судове рішення», рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.