5/985 Про стягнення орендної плати - 07.12.2010 Прийняття

Рішенням господарського суду Житомирської області від 28.09.2010р. у справі №5/985 в позові Публічного акціонерного товариства "Житомир-Авто" (с.Довжик Житомирського району Житомирської області) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кондор" (м.Житомир) про стягнення 35940,00грн. відмовлено (т.1, а.с.133-135).

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач звернувся до суду з апеляційною скаргою (т.2, а.с.2-7), в якій просить його скасувати з наведених у скарзі підстав та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов.

Мотивуючи апеляційну скаргу з врахуванням доповнення вх.№02-01/8605/10 від 07.12.2010р. (т.2, а.с.22-23), позивач посилається на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права й невідповідність висновків суду обставинам справи та, зокрема, зазначає, що:

- відповідно до постанови Корольовського РВ УМВС України в Житомирській області від 28.01.2010р. про відмову в порушенні кримінальної справи та рішення господарського суду Житомирської області від 13.04.2010р. у справі №2/14-НМ відповідач не міг використовувати орендовані приміщення тільки один день - 20.01.2010р., оскільки ворота та прохідна на територію виробництва були закриті, а не до 21.04.2010р., як вказує відповідач, проте, в будь-якому разі, суд першої інстанції повинен був стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати хоча б за період з 22.04.2010р. по 31.07.2010р.; крім того, на даний час орендовані приміщення використовуються ТОВ "Кондор", в них знаходиться майно та матеріали товариства; в кінці березня працівники останнього демонтували частину обладнання, самовільно зняли електролічильники та електропровід;

- посилання відповідача та суду першої інстанції як на підставу для звільнення ТОВ "Кондор" від сплати орендної плати на ч.6 ст. 762 ЦК України є хибними, оскільки відповідач сам несе відповідальність за припинення позивачем електропостачання, враховуючи, що ним не було укладено з позивачем договору про відшкодування комунальних послуг, за спожиту електроенергію відповідач не сплачував, крім того, його неодноразово було попереджено про необхідність погашення заборгованості з орендної плати;

- відповідач свої зобов’язання за договором оренди від 03.08.2006р. №172 належним чином не виконував, оскільки рішенням господарського суду Житомирської області від 13.04.2010р. у справі №2/14-НМ встановлено факт недопущення відповідача до орендованих приміщень протягом 1 дня на підставі постанови про відмову в порушенні кримінальної справи від 28.01.2010р. й вищевказане рішення вступило в силу 25.04.2010р.; крім того, рішенням господарського суду Житомирської області від 17.06.2010р. у справі №10/205 підтверджено наявність у відповідача перед позивачем заборгованості в сумі 12 768, 78 грн. за спожиту електроенергію по договору оренди, що також свідчить про те, що ТОВ "Кондор" належним чином не виконувало умови договору.

Представники позивача в засіданні суду підтримали доводи апеляційної скарги з врахуванням доповнення вх.№02-01/8605/10 від 07.12.2010р., вважають рішення суду першої інстанції незаконним та необґрунтованим, просять його скасувати та прийняти новий судовий акт, яким позов задовольнити.

Відповідач у відзиві №06.12./2010/1 від 06.12.2010р. (т.2, а.с.24-25) та його представник в судовому засіданні заперечили проти доводів апеляційної скарги, вважають рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим, просять його залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Зокрема, у відзиві на апеляційну скаргу відповідач зазначає, що:

- в порушення приписів ст. 33 ГПК України позивачем не було надано доказів в підтвердження того, що відповідач використовує орендовані приміщення за призначенням й має сплачувати орендну плату, натомість відповідно до умов укладеного між сторонами договору оренди №172 від 03.08.2006р. позивач зобов'язався, зокрема, забезпечити вільний доступ до орендованих приміщень працівникам відповідача та забезпечити виробничі приміщення електроенергією, при цьому, відповідач не заперечував проти підписання договору на постачання електроенергії, однак, вважав, що позивач, як постачальник електричної енергії, повинен був надати йому проект такого договору, проте протягом всього строку дії договору оренди позивач не вимагав від відповідача оплати за користування електроенергією, не вів облік спожитої відповідачем електроенергії, не складав актів про її кількість та вартість, не надав відповідачу проекту договору на її постачання й не підписав запропонований останнім проект договору про відшкодування комунальних витрат, а тому, на думку відповідача, відповідно до ст.ст. 11, 509 ЦК України у Товариства з обмеженою відповідальністю "Кондор" не виникло перед Публічним акціонерним товариством "Житомир-Авто" зобов'язань щодо оплати за спожиту електроенергію;

- як було правильно встановлено місцевим господарським судом, позивач чинив відповідачу перешкоди в користуванні орендованим приміщенням, що підтверджується постановою Корольовського РВ УМВС України в Житомирській області від 28.01.2010р. про відмову в порушенні кримінальної справи та рішенням господарського суду Житомирської області від 13.04.2010р. у справі №2/14-НМ; крім того, 20.01.2010р. позивач без попередження припинив постачання електроенергії до орендованих відповідачем приміщень, в зв'язку з чим, враховуючи, що відповідно до умов пунктів 1.2.1 та 2.1 договору №172 від 03.08.2006р. орендовані приміщення мали використовуватись відповідачем для виробничої діяльності, позивач своїми діями фактично позбавив відповідача можливості використовувати орендовані приміщення за визначеним в договорі оренди призначенням, а тому суд першої інстанції обґрунтовано відмовив в задоволенні позову на підставі приписів п.6 ст. 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши дану судом першої інстанції юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

03.08.2006р. між Відкритим акціонерним товариством "Житомир-Авто" (Орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кондор" (Орендарем) було укладено договір оренди №172 об'єкта нерухомості (т.1, а.с.8-9, з врахуванням договору №147 від 07.11.2007р. про внесення змін та доповнень до договору оренди №172 об'єкта нерухомого майна), згідно п.1.1 якого в порядку та на умовах, визначених цим договором, Орендодавець зобов'язується передати за плату Орендареві у строкове користування, а Орендар зобов'язується прийняти у строкове користування споруди, що визначені у цьому договорі, та зобов'язується сплачувати Орендодавцеві орендну плату.

Як вбачається з наявної в матеріалах справи довідки про державну реєстрацію юридичної особи серії А01 №475827 (т.1, а.с.15), 22.03.2010р. Житомирською РДА Житомирської області було зареєстровано зміну найменування юридичної особи Відкритого акціонерного товариства "Житомир-Авто" на Публічне акціонерне товариство "Житомир-Авто".

Відповідно до п.1.2.1 договору об'єкт, що орендується, являє собою: зварювально-рихтувальний цех літ. "Д", площею 635,4 кв.м, головний корпус (ремонтний цех) літ. "Е", площею 946,6 кв.м, цех діагностики з прохідною літ. "З","Ж", площею 152,0 кв.м, загальною площею 1734,0 кв.м, що знаходяться за адресою: м.Житомир, Київське шосе, 143.

З п.2.1 договору вбачається, що об'єкт, що орендується за даним договором, буде використовуватись для виробництва гофрованого картону та виробів (тара, упаковка і т.д.) із нього, а також для виробництва P.O.S.-матеріалів та торгового обладнання й інших видів виробництва і послуг, не пов'язаних з автосервісом.

Об'єкт, що орендується, вважається переданим в оренду з моменту підписання акта передання-приймання (п.3.6 договору).

Строк оренди складає три роки з дати підписання договору (п.4.1 договору в редакції договору №147 від 07.11.2007р. про внесення змін та доповнень до договору оренди №172 від 03.08.2006р.).

Згідно п.4.2 договору якщо жодна сторона в строк 1 місяць після закінчення строку оренди не заявить про намір припинити договір, строк оренди автоматично пролонгується на три роки.

У п.5.1 договору сторони передбачили, що розмір орендної плати складає 05,00грн, включаючи ПДВ 20%, за квадратний метр орендованої площі в місяць.

Орендна плата сплачується в безготівковому порядку на розрахунковий рахунок Орендодавця не пізніше 5-го числа поточного місяця за поточний місяць оренди (п.5.2 договору).

Відповідно до п.5.6 договору вартість комунальних послуг (електропостачання, водопостачання та водовідведення, послуги зв'язку тощо), що не враховані в орендній платі, підлягають сплаті окремо, у відповідності з договором на відшкодування комунальних послуг.

Згідно п.6.3 договору Орендодавець зобов'язаний самостійно і за власний рахунок здійснювати отримання лімітів на споживання комунальних послуг та енергопостачання у відповідних органах в кількості, вказаній у письмовій заявці Орендаря.

Вищевказані договори №172 від 03.08.2006р. та №147 від 07.11.2007р. посвідчені приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Сєтаком В.Я. відповідно 03.08.2006р. та 07.11.2007р. й зареєстровані в реєстрі за №11611 та №16828.

На виконання умов договору оренди №172 об'єкта нерухомості від 03.08.2006р. позивачем було передано відповідачу майно, яке є предметом оренди за договором, що вбачається з наявних в матеріалах справи підписаних повноважними представниками та скріплених печатками сторін актів приймання-передачі приміщення в оренду №1 від 31.08.2006р. та №2 від 07.11.2007р. (т.1, а.с.11-12).

Договір був укладений на три роки (п.4.1 договору), але, оскільки ні одна із сторін не заперечувала проти продовження дії договору, то він був продовжений на той же самий строк на підставі п.4.2 договору.

Як вбачається з матеріалів справи, 20.01.2010р. позивачем було відключено подачу електроенергії в орендовані відповідачем приміщення, про що, зокрема, свідчать акт про відключення електроенергії від 20.01.2010р. (т.1, а.с.37) та лист Відкритого акціонерного товариства "Житомир-Авто" №25 від 21.01.2010. (т.1, а.с.50), адресований відповідачу й отриманий останнім 21.01.2010р., в якому зазначається, що позивач відключає відповідача від мережі електропостачання до повного погашення заборгованості й укладання з орендодавцем відповідних договорів.

26.07.2010р. Публічне акціонерне товариство "Житомир-Авто" звернулось до господарського суду Житомирської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кондор" про стягнення з останнього 35940,00грн. заборгованості з орендної плати (т.1, а.с.3-5).

Обґрунтовуючи позовну заяву (з врахуванням доповнень від 15.09.2010р., т.1, а.с.46-48), позивач, зокрема, зазначає, що у відповідача перед ним існує заборгованість з орендної плати за договором оренди №172 об'єкта нерухомості від 03.08.2006р. за період з лютого 2010р. по липень 2010р. в сумі 35940,00грн.; відповідно до постанови Корольовського РВ УМВС України в Житомирській області від 28.01.2010р. про відмову в порушенні кримінальної справи та рішення господарського суду Житомирської області від 13.04.2010р. у справі №2/14-НМ відповідач не міг використовувати орендовані приміщення тільки один день - 20.01.2010р., оскільки ворота та прохідна на територію виробництва були закриті; до того ж, відповідачем належним чином не виконувалися умови договору оренди №172 об'єкта нерухомості від 03.08.2006р., оскільки останній не уклав з орендодавцем договір на відшкодування комунальних витрат, в тому числі й з електропостачання, і не сплатив вартість використаної електроенергії за період з 2006 року по 2009 рік.

Як вже вказувалось в цій постанові, рішенням господарського суду Житомирської області від 28.09.2010р. у даній справі в позові було відмовлено (т.1, а.с.133-135).

Судова колегія апеляційного господарського суду погоджується з рішенням суду першої інстанції та вважає за необхідне зазначити таке.

Стаття 11 Цивільного кодексу України вказує, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки, й серед підстав виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, передбачає договори та інші правочини.

Як зазначено в ст. 174 Господарського кодексу України, господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, із господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідносини, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Таке ж положення містить і ст. 173 Господарського кодексу України, в якій зазначено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінського господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Згідно зі ст. 526 Цивільного кодексу України, ст. 193 Господарського кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цих Кодексів, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 Цивільного кодексу України, ч.7 ст. 193 Господарського кодексу України).

Відповідно до ч.1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Проаналізувавши умови укладеного між сторонами договору №172 від 03.08.2006р., судова колегія апеляційного господарського суду приходить до висновку, що на його підставі між сторонами виникли відносини оренди.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч.1 ст. 762 ЦК України).

Разом з тим, ч.6 ст. 762 ЦК України передбачає, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Тобто, якщо наймач тимчасово позбавляється можливості користуватися найнятим майном через обставини, за які він не відповідає, він звільняється від плати за весь час неможливості такого користування.

Обставини, що є причиною неможливості використовувати найняте майно, можуть бути пов'язані як з діяльністю наймодавця, так і з певними об'єктивними обставинами.

Матеріали справи свідчать, що відповідач не міг використовувати орендоване приміщення через обставини, за які він не відповідає.

Зокрема, як вбачається з листа ВАТ "Житомир-Авто" №25 від 21.01.2010р., акту про відключення електроенергії від 20.01.2010р. (т.1, а.с.37,50), постанови про відмову в порушенні кримінальної справи від 28.01.2010р. (т.1, а.с.41), а також пояснень представників сторін в суді як першої, так і апеляційної інстанцій (протоколи судових засідань від 28.09.2010р. та від 07.12.2010р., т.1, а.с.131, т.2, а.с.28-29), робітники товариства 20.01.2010р. об 11 год. 00 хв. не змогли приступити до роботи, оскільки ворота і прохідна на територію виробництва за адресою: м.Житомир, вул.Київське шосе, 143 були закриті й було відключено подачу електроенергії в орендовані приміщення, яка на даний час не підключена.

Як вбачається з наявної в матеріалах справи позовної заяви (т.1, а.с.83-85), 18.02.2010р. Товариство з обмеженою відповідальністю "Кондор" звернулось до господарського суду Житомирської області з позовом до Відкритого акціонерного товариства "Житомир-Авто" про усунення перешкод в користуванні орендованими приміщеннями й згідно рішення господарського суду Житомирської області від 13.04.2010р. у справі №2/14-НМ (т.1, а.с.38-39), яке набрало законної сили 25.04.2010р., позов задоволено частково та зобов'язано Відкрите акціонерне товариство "Житомир-Авто" не чинити Товариству з обмеженою відповідальністю "Кондор" перешкод у доступі до приміщень літ."Д" та літ. "Е", які знаходяться за адресою м. Житомир, Київське шосе, 143 (що є предметом договору оренди №172 об'єкта нерухомості від 03.08.2006р.). Тобто станом на час прийняття рішення у справі №2/14-НМ перешкоди в доступі відповідача у даній справі до орендованого ним приміщення позивачем усунуті не були.

Згідно ст. 35 ГПК України факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Крім того, матеріали справи свідчать, що відповідач належно виконував умови договору оренди і заборгованість по орендних платежах у відповідача перед позивачем станом на час недопущення працівників відповідача до орендованих приміщень та відключення електроенергії (20.01.2010р.) була відсутня, про що, зокрема, свідчить рішення господарського суду Житомирської області від 17.06.2010р. у справі №10/205 (т.1, а.с.55-56), яким, зокрема, відмовлено у стягненні боргу з орендної плати, який, на думку ПАТ "Житомир-Авто" існував станом на 01.02.2010р. (позовна заява №77 від 23.02.2010р., т.1, а.с.53-54).

Отже, враховуючи вищевикладене, місцевий господарський суд дійшов правильного висновку, що відповідач у період з лютого по липень 2010 року не мав змоги користуватися приміщеннями, які є предметом договору оренди №172 об'єкта нерухомості від 03.08.2006р., з причин, незалежних від орендаря.

Як зазначалось вище, відповідно до п.1.2.1 договору оренди №172 об'єкта нерухомості від 03.08.2006р. об'єкт, що орендується, являє собою: зварювально-рихтувальний цех літ. "Д" площею 635,4 кв.м, головний корпус (ремонтний цех) літ. "Е" площею 946,6 кв.м, цех діагностики з прохідною літ. "З","Ж" площею 152,0 кв.м, загальною площею 1734,0 кв.м, а згідно п.2.1. договору об'єкт, що орендується за даним договором, використовується для виробництва гофрованого картону та виробів (тара, упаковка, і т.д.) із нього, а також для виробництва P.O.S.-матеріалів і торгового обладнання, інших видів виробництва й послуг, не пов'язаних з автосервісом.

Тобто, за змістом п.1.2.1 та п.2.1 договору оренди №172 об'єкта нерухомості від 03.08.2006р. можна зробити висновок, що відповідач мав намір орендувати приміщення для зайняття господарською діяльністю, при здійсненні якої обов'язковим є використання електричної енергії.

Як вже зазначалось відповідно до пунктів 5.6 та 6.3 договору сторони погодили, що вартість комунальних послуг (електропостачання, водопостачання та водовідведення, послуги зв'язку тощо), що не враховані в орендній платі, підлягають сплаті окремо, у відповідності з договором на відшкодування комунальних послуг; Орендодавець зобов'язаний самостійно і за власний рахунок здійснювати отримання лімітів на споживання комунальних послуг та енергопостачання у відповідних органах, в кількості, вказаній у письмовій заявці Орендаря.

Таким чином, за змістом п.6.3 договору оренди №172 об'єкта нерухомості від 03.08.2006р. позивач зобов'язаний був забезпечити орендовані відповідачем приміщення електричною енергією, зокрема, укласти договір на постачання електроенергії з енергопостачальною організацією, а сторони - договір на відшкодування комунальних послуг.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач неодноразово звертався до позивача з пропозиціями про укладення договорів на відшкодування комунальних послуг, про що свідчать листи №10/05/13-1 від 13.05.2010р. (т.1, а.с.34), №16/1 від 16.02.2010р. (т.1, а.с.52) та проект договору про порядок відшкодування комунальних послуг від 04.01.2008р., отриманий Публічним акціонерним товариством "Житомир-Авто" 14.05.2010р. за вх.№84 (т.2, а.с.26-27), проте, позивач такого договору не уклав.

При цьому, самостійно укласти договір на постачання електричної енергії із електропостачальною організацією відповідач без погодження із позивачем не міг, що підтверджується листом №3944 від 22.09.2010р. Житомирського району електричних мереж (т.1, а.с.119).

Таким чином, суд першої інстанції прийшов до правильного висновку, що відповідач не міг користуватися орендованим майном, визначеним договором оренди №172 об'єкта нерухомості від 03.08.2006р., для здійснення господарської діяльності, пов'язаної з виробництвом, із незалежних від нього обставин.

Як вже вказувалось в цій постанові, відповідно до ч.6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Позивач же всупереч приписам ст. 33 ГПК України, згідно якої кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, не довів належними та допустимими доказами тих обставин, на які він посилався, як на підставу позовних вимог, а тому місцевий господарський суд правомірно відмовив в задоволенні позову.

Враховуючи викладене, судова колегія апеляційного господарського суду приходить до висновку, що рішення господарського суду Житомирської області від 28.09.2010р. у даній справі є обґрунтованим та законним, тому його слід залишити без змін.

Доводи ж апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства "Житомир-Авто" не є переконливими, спростовуються наведеним вище та не можуть бути підставою для скасування рішення суду першої інстанції, а тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення.