30/300 Про стягнення витрат на поліпшення орендованого майна - 02.12.2010 Прийняття

ВАТ "Київський завод електротранспорту" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом про стягнення з КП "Київпастранс" 10 274 232,00 грн. витрат на поліпшення орендованого майна.

В подальшому ВАТ "Київський завод електротранспорту" було подано заяву про уточнення позовних вимог, відповідно до якої просило суд стягнути з відповідача на свою користь 10 166 390,40 грн. заборгованості.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.10.2010 р. у справі № 30/186 позов задоволено повністю.

КП "Київпастранс" не погодилось з вказаним рішенням господарського суду м. Києва та подало на нього апеляційну скаргу, в якій просило суд апеляційної інстанції скасувати рішення та припинити провадження у справі.

Свої вимоги апелянт обґрунтовує тим, що рішення місцевого господарського суду прийняте з неповним з’ясуванням обставин, що мають значення для справи, місцевий господарський суд неправильно застосував і порушив норми процесуального та матеріального права.

Зокрема КП "Київпастранс" стверджує про те, що право на відшкодування витрат на здійснення невід’ємних поліпшень позивач набуває з моменту припинення договору оренди. При цьому на думку апелянта, спірний договір є чинним.

Відповідач у письмовому відзиві на апеляційну скаргу просив суд рішення залишити без змін з огляду на його законність та обґрунтованість.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів відзначає наступне.

12.05.05. між Відкритим акціонерним товариством "Київський завод електротранспорту" та Подільським трамвайним ремонтно-експлуатаційним депо Комунального підприємства "Київпастранс", яке є філією Комунального підприємства "Київпастранс", було укладено договір № П-02 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Згідно актів приймання-передачі звільнених орендованих приміщень від 12.05.05. орендодавець передав, а орендар прийняв об’єкт оренди, визначений у пункті 1.1. договору оренди від 12.05. 05. № П-02. При цьому в актах зазначається, що приміщення знаходяться у незадовільному стані та потребують ремонту.

Сторонами погоджено строк дії договору оренди від 12.05.05. № П-02 до 11.05.06. Як вбачається з матеріалів справи, строк дії зазначеного договору був продовжений до формування нового складу Київської міської ради та розгляду питання про дозвіл на переукладання договору оренди, відповідно до Додаткової угоди № 1 від 11.05.06. про внесення змін та доповнень до Договору П-02 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва від 11.05.05., яка була підписана сторонами із врахуванням листа Головного управління комунальної власності м. Києва від 15.05.06. № 042/8/90-3225.

Згідно п. 9.3. договору оренди від 12.05.05. № П-02 передбачено, що після закінчення строку дії цього договору його дія може бути продовжена на підставі рішення Київради.

Рішенням Київської міської ради від 14.06.07. № 789/1450 (ra0789023-07) "Про продовження термінів дії договорів оренди та надання дозволів на укладання договорі суборенди" було продовжено термін дії договору оренди від 12.05.05. строком на 364 дні (пункт 1 рішення та позиції 40,41,42 переліку (додаток № 2 до рішення Київради) суб’єктів господарювання та органів державної влади, яким дозволено переукласти договори оренди нежилих приміщень у будинках та спорудах, які закріплені на праві господарського відання за комунальними підприємствами виробничої сфери).

На виконання вищезазначеного рішення, 04.07.08. був укладений договір № 05/35-08 про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду.

Відповідно до пункту 9.1. договору оренди від 04.07.08. № 05/35-08 погоджено, що цей договір діє до 02.07.09. Згідно із пунктом 9.3. договору оренди від 04.07.08. № 05/35-08 передбачено, що після закінчення строку дії цього договору його дія може бути продовжена на підставі рішення Київради.

Рішенням Київської міської ради від 13.10.09. № 513/2582 (ra0513023-09) "Про продовження термінів дії договорів оренди та надання дозволів на укладання договорі суборенди", було продовжено термін дії договору оренди на 2 роки (пункт 1 рішення та позиції 2, 3, 4 переліку (додаток № 2 до рішення Київради) юридичних осіб, яким дозволено переукласти договори оренди нежилих приміщень у будинках та спорудах комунальної власності територіальної громади міста Києва).

Рішенням Київської міської ради від 24.12.09. № 917/2986 (ra0917023-09) "Про продовження термінів дії договорів оренди та надання дозволів на укладання договорі суборенди та внесення змін до рішень Київської міської ради з питань оренди" були внесені зміни до рішення Київської міської ради від 13.10.09. № 513/2582 (ra0513023-09)

Враховуючи вищезазначене, рішення Київської міської ради, позиції 2, 3, 4 переліку додатка № 2 до рішення Київради від 13.10.09. № 513/2582 (ra0513023-09) втратили чинність (пункт 18 переліку (додатку № 7 до рішення Київради) змін до рішень Київради з питань оренди комунальної власності територіальної громади міста Києва).

Таким чином орендні правовідносини, які існували на підставі договору оренди від 12.05.05. № П-02 та договору оренди від 04.07.08. № 05/35-08 припинили свою дію 24.12.09.

24.12.09. позивач звернувся до відповідача з письмовою вимогою про відшкодування вартості поліпшень орендованих приміщень у сумі 10274232,00 грн., але письмова вимога позивача задоволена не була.

З матеріалів справи вбачається, що договір оренди від 12.05.05. не припинив свою дію у момент укладання договору оренди від 04.07.08. № 05/35-08, оскільки із змісту рішення Київської міської ради від 14.06.07. № 789/1450 (ra0789023-07) вбачається, що було продовжено саме термін дії договору оренди від 12.05.05.

Згідно договорів оренди від 12.05.05. та 04.07.08. об’єкт оренди фактично не змінився, а змінилася лише площа орендованих приміщень у зв’язку із проведенням будівельно-ремонтних робіт, що в свою чергу вплинуло на ринкову вартість об’єкту оренди, і як наслідок, вплинуло на розмір орендної плати.

Сторони виклали частину 3 пункту 7.6. договору оренди від 12.05.05. в новій редакції: "Поліпшення об’єкта оренди, виконані орендарем за власні кошти згідно з вимогами пунктів 7.3. і 7.4. цього договору, які неможливо відокремити від об’єкта оренди без заподіяння йому шкоди, не підлягають компенсації орендодавцем та залишаються у комунальній власності територіальної громади міста Києва, яка є власником об’єкта оренди. У випадку приватизації орендарем об’єкта оренди, вартість виконаних орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об’єкта оренди без заподіяння йому шкоди, може бути зарахована власником об’єкта оренди до вартості викупу об’єкта оренди згідно чинного законодавства України.".

Позивач пояснив, що враховуючи те, що ним були проведені будівельно-ремонтні роботи, які істотно збільшили вартість орендованих приміщень, планувалась приватизація об’єкту оренди, оскільки відповідно до розділу ІІІ пункту 12 "Програми приватизації комунального майна територіальної громади міста Києва на 2007-2010 роки", затвердженої рішенням Київської міської ради від 08.02.07. № 62/723 (ra0062023-07) , право на викуп майна (будівлі, споруди, приміщення) мають орендарі, які за згодою орендодавця здійснили за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менше 25 відсотків залишкової вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).

Даний факт підтверджується листом ВАТ "Київський завод електротранспорту" від 22.02.07. № 42 до Головного управління комунальної власності м. Києва щодо включення об’єктів оренди загальною площею 5358,8 кв. м до переліку об’єктів на приватизацію; листом Головного управління комунальної власності м. Києва від 05.04.07. № 042/9/1-2169 щодо можливості приватизації орендованих приміщень.

Крім того, рішенням Київської міської ради "Про внесення змін до рішення Київради від 08.02.07. № 62/723 "Про Програму приватизації об’єктів права комунальної власності територіальної громади міста Києва на 2007-2010 роки" об’єкти оренди були включені до переліку об’єктів, що підлягають приватизації (позиції 88,89,90 Переліку (додаток до рішення Київради) об’єктів, що перебувають у комунальній власності територіальної програми міста Києва та підлягають приватизації).

Отже орендні правовідносини між сторонами існували з 12.05.05. до 24.12.09., а договір оренди від 04.07.08. № 05/35-08, який пролонгує строк дії договору оренди від 12.05.05. № П-02 та безпосередньо договір оренди від 12.05.05. № П-02 припинили свою дію 24.12.09.

Оскільки орендні правовідносини, які існували між позивачем та відповідачем регулюються договором оренди від 12.05.05. № П-02 та договором оренди 04.07.08. № 05/35-08, то відносини, які існували до 04.07.08. регулюються положеннями договору оренди від 12.05.05. № П-02, а відносини, які існували після підписання договору оренди 04.07.08. № 05/35-08 регулюються договором оренди від 12.05.05. № П-02 в редакції договору оренди 04.07.08. № 05/35-08.

Відповідно до пункту 1.1 договору оренди від 12.05.05. № П-02, орендодавець на підставі рішення Київради від 18.11.04. № 696/2106 (ra0696023-04) передає, а орендар приймає в оренду нежилі приміщення, будівлю та споруду: нежилі приміщення на 2 (другому) поверсі в Корпусі № 1 загальною площею 384,60 кв. м для розміщення адміністративного персоналу (офісу) орендаря; виробничі приміщення в Корпусі № 2 загальною площею 3618,60 кв. м під виробництво; мийне відділення корпус № 7 загальною площею 1355,60 кв. м під виробництво, за адресою: вул. Фрунзе, 132, м. Київ, Україна.

У пункті 7.3. договору оренди від 12.05.05. № П-02 сторони погодили, що орендар має право з попереднього погодження з орендодавцем за рахунок власних коштів здійснювати ремонт об’єкту оренди.

21.06.05. відповідачем на підставі письмового звернення позивача щодо необхідності проведення ремонтних робіт було узгоджено проведення ремонтних робіт в нежилих приміщеннях корпусу № 1, корпусу № 2 та корпусу № 3 за адресою: м. Київ, вул. Фрунзе 132, на загальну вартість 10 274 232,00 грн.

Із частини 3 пункту 7.6 договору оренди від 12.05.05. № П-02 випливає, що поліпшення об’єкта оренди, виконані орендарем за власні кошти згідно з вимогами п.7.3. і 7.4. цього договору, які неможливо відокремити від об’єкта оренди без заподіяння йому шкоди, залишаються у комунальній власності територіальної громади міста Києва за винятком приватизації, продажу або іншого відчуження об’єкта оренди орендарю.

Враховуючи положення ч. 1 п. 7.6. договору оренди від 12.05.05. № П-02, вартість поліпшень об’єкта оренди, проведених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для об’єкта оренди, компенсації не підлягає.

Отже, ч. 3 п. 7.6. договору оренди від 12.05.05. № П-02 встановлює лише правило відповідно до якого, поліпшення які неможливо відокремити від об’єкта оренди без заподіяння йому шкоди, залишаються у комунальній власності територіальної громади міста Києва, а частина 1 пункту 7.6. встановлює підстави для компенсації вартості таких поліпшень.

Таким чином, відповідно до положень договору оренди від 12.05.05. № П-02 у випадку здійснення орендарем за рахунок власних коштів поліпшень об’єкту оренди, які не можливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, вони підлягають компенсації у випадку наявності згоди орендодавця.

Вищезазначені пункти договору аналогічні положенню ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Отже, будь-які поліпшення майна, можуть бути проведені наймачем виключно за згодою орендодавця, і наслідки такого поліпшення, зокрема їх відшкодування, залежать від наявності згоди орендодавця на його проведення та невід’ємного характеру таких поліпшень.

Матеріали справи свідчать про надання орендодавцем такої згоди та узгодження ціни вартості проведених поліпшень. Більше того, генеральним підрядником ремонтних робіт виступав безпосередньо орендодавець.

Крім того, орендодавцем не заперечується той факт, що позивачем були проведенні поліпшення об’єкта оренди.

Понесені позивачем витрати на проведення поліпшень орендованого майна у відповідності до вимог ст.ст. 32 та 34 Господарського процесуального кодексу України підтверджуються банківськими виписками позивача за 2005 та 2006 роки на загальну суму 10 166 390,40 грн. та актами приймання виконаних підрядних робіт за формою № Кб-2в, які підписані позивачем (замовник) та відповідачем (генеральний підрядник). Контр розрахунку вказаної суми відповідачем суду надано не було.

Поліпшення майна - це проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його орендареві, без зміни функціонального призначення об’єкту оренди (речі). Саме при проведенні поліпшення відбуваються суттєві зміни, пов’язані із відновленням стану речі, корисних властивостей.

Таким чином, з наведеного вище вбачається, що поліпшення об’єкту оренди є такими, які не можливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди.

Відповідач доказів на спростування викладених позивачем обставин не надав.

Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України, зобов’язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку. Зобов’язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України, договір - є підставою виникнення цивільних прав та обов’язків. Цивільні права і обов’язки виникають як з передбачених законом договорів, так і з договорів, не передбачених законом, але таких, що йому не суперечать.

Частина 1 ст. 778 Цивільного кодексу України визначає, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Згідно із ч. 3 ст. 778 Цивільного кодексу України, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Частиною 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"визначено, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов‘язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

З урахуванням викладеного судова колегія вважає, що рішення господарського суду м. Києва від 22.10.2010 року у справі № 30/300 прийнято з повним і достовірним встановленням всіх фактичних обставин, які мають значення для вирішення даного спору.

У зв’язку з цим, Київський апеляційний господарський суд не вбачає підстав для скасування рішення господарського суду м. Києва від 22.10.2010 року у справі № 30/300.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

Рішення господарського суду м. Києва від 22.10.2010 року у справі № 30/300 залишити без змін, а апеляційну скаргу Комунального підприємства "Київпастранс" - без задоволення.