34/120-08-2271 Про розірвання договору оренди, виселення та стягнення заборгованості з орендної плати та пені - 28.02.2012 Прийняття

02.06.2008 р. до господарського суду Одеської області від Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради надійшла позовна заява до ФО-П ОСОБА_3 про розірвання договору оренди, виселення та стягнення орендної плати та пені в сумі 109866,45 грн., посилаючись на неналежне виконанням умов договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005 р.

31.01.2011р. до господарського суду Одеської області надійшов лист першого заступника прокурора Приморського району м. Одеси з повідомленням про вступ у справу №34/120-08-2271.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 12.08.2011 р. здійснено процесуальне правонаступництво, замінено Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 05.09.2011 р. справу №34/120-08-2271 призначено до колегіального розгляду у складі трьох суддів господарського суду Одеської області, та згідно протоколу розподілу справи між суддями від 05.09.2011р. автоматизованої системи документообігу господарського суду Одеської області, визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя Фаєр Ю.Г., суддя Горячук Н.О., суддя Торчинська Л.О.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 05.09.2011 р. справу №34/120-08-2271 прийнято до колегіального розгляду.

Рішенням господарського суду Одеської області від 09.12.2011 р. по справі № 34/120-08-2271 (колегія суддів: головуючий: суддя Фаєр Ю.Г., судді: Горячук Н.О., Торчинська Л.О.) визнано недійсним Додаткове погодження від 13.04.2007 р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005 р., укладене між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ФО-П ОСОБА_3; позов задоволено частково, розірвано договір оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005 р., укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ФО-П ОСОБА_3; виселено ФО-П ОСОБА_3 з нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 262,5 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради; стягнуто з ФО-П ОСОБА_3 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованість з орендної плати у сумі 39110,24 грн., пеню у сумі 3565,13 грн., витрати по сплаті державного мита у сумі 512,75 грн. та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу у сумі 45,94 грн.

Рішення вмотивовано тим, що здійснення позивачем перерахунку розміру орендної плати, виходячи з підвищених орендних ставок за використання нерухомого державного майна, передбачених Постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 р. №1846 "Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна" (1846-2006-п) протиправне, у зв'язку з чим Додаткове погодження від 13.04.2007 р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005 р. визнано недійсним. Оцінка дійсних прав та обов’язків сторін здійснювалась судом першої інстанції саме за умовами, визначеними сторонами в Додатковому погодженні від 09.01.2007 р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005 р., відповідно до якого орендна плата з 09.01.2007 р. визначена у розмірі 5048,1 грн., з врахуванням ПДВ на підставі методики розрахунку граничних розмірів та порядку використання орендної плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади м. Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради №4840-ІV від 09.11.2005 р. Встановлене не виконання відповідачем зобов'язання по сплаті орендної платі є істотним порушенням умов діючого договору.

Не погоджуючись з рішенням господарського суду Одеської області, до Одеського апеляційного господарського суду звернувся Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції в частині визнання недійсним Додаткового погодження від 13.04.2007 р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005 р., посилаючись на те, що методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем для об'єктів, що перебувають у комунальній власності визначаються органами місцевого самоврядування на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Скаржник вважає, що застосування Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 р. №1846 (1846-2006-п) до проведення актів органів місцевого самоврядування у відповідність до зазначеної постанови є правомірним.

Також, не погоджуючись з рішенням господарського суду Одеської області, до Одеського апеляційного господарського суду звернулась ФО-П ОСОБА_3 з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог та постановити нове рішення, яким відмовити в позові повністю. Скаржник вважає, що під час винесення господарським судом рішення мало місце недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, що і призвело до винесення неправильного рішення.

У судових засіданнях від 31.01.2012 р., 14.02.2012 р. представники сторін були присутні, надавали пояснення, підтримавши вимоги відповідних апеляційних скарг.

Представник прокуратури був присутній у судових засіданнях, надавав пояснення, підтримував доводи Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

В судове засідання від 28.02.2012 р. представник відповідача не з'явився, був належним чином повідомлений про час дату та місце судового засідання, про причини неявки суд не повідомив.

Оскільки представник відповідача був присутній у судових засіданнях від 31.01.2012 р. та від 14.02.2012 р., надавав пояснення, щодо вимог апеляційної скарги та надав витребувані ухвалами суду документи, колегія суддів, дійшла висновку, що матеріалів справи достатньо для вирішення справи.

Розглянувши матеріали справи, доводи апеляційних скарг, заслухавши представників сторін, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає, що в задоволені апеляційної скарги ФО-П ОСОБА_3 слід відмовити, задовольнити частково апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, а рішення господарського суду скасувати з огляду на таке:

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено рішенням господарського суду Одеської області, 21.10.2005 р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець), правонаступником якого являється Департамент комунальної власності Одеської міської ради на підставі рішенням Одеської міської ради від 31.01.2011 р., яким затверджено структуру виконавчих органів та замінено Представництво по управлінню комунальною власністю міської ради на Департамент комунальної власності Одеської міської ради та ФО-П ОСОБА_3 (Орендар) укладено договір №3/7 оренди нежитлового приміщення (Договір), за умовами якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення підвалу загальною площею 189,4кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, з метою розміщення кафе, зі строком дії до 01.10.2006р.

Порядок розрахунків визначений розділом 2 даного Договору.

Відповідно до п. 2.1. цього розділу орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та рішення сесії Одеської міської ради від 28.01.2005 р. №3539-ІV "Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси" .

Умовами пунктів п.п. 2.2, 2.4 Договору сторони передбачили, що за орендоване приміщення Орендар зобов’язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 3302,64грн. без урахування ПДВ та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Права та обов’язки орендодавця встановлені розділом 3 цього Договору.

Відповідно до умов п. 4.2. Договору на протязі дії договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар у т.ч. зобов’язаний: а) забезпечувати збереження орендованого приміщення, своєчасно проводити капітальний ремонт, запобігати його пошкодженню і псуванню; б) утримувати орендоване приміщення у чистоті і технічно-виправному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території.

За умовами п. 4.7 Договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобов’язався у 15-ти денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об’єкта оренди.

Пунктом 5.4 Договору визначено, що при порушенні правил експлуатації і утримання орендованого приміщення, а також невиконанні чи неналежному виконанні обов’язків за договором, орендар сплачує орендодавцю штраф у розмірі 100 неоподаткованих мінімумів прибутків громадян за кожним пунктом розділу 4 договору за кожне порушення, з усуненням наслідків невиконання чи неналежного виконання обов’язків за договором і у строки встановлені орендодавцем.

За невиконання або неналежне виконання орендарем обов’язків орендарем обов’язків за цим договором, орендодавець має право розірвати договір оренди у відповідності з чинним законодавством.

Відповідно до п. 7.5 Договору зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається.

За умовами п. 7.6 Договору, він може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

Додатковим погодженням від 09.01.2007 р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005 р. п. 1.1. зазначеного договору змінено у частині зміни площі з 189,4 кв.м на 262,5 кв.м на підставі технічного паспорту ОМБТІ та РОН від 19.10.2006 р. Пунктом 2 даного додаткового погодження строк дії вказаного договору продовжено до 09.12.2007 р. Крім того, на підставі методики розрахунку граничних розмірів та порядку використання орендної плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади м. Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради №4840-ІV 09.11.2005 р. за договором оренди №3/7 від 21.10.2005 р. за адресою: АДРЕСА_1, орендна плата з 09.01.2007р. визначена у розмірі 5048,1 грн., з врахуванням ПДВ.

Додатковим погодженням від 13.04.2007 р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005 р., на підставі Закону про Бюджет 2007 р., методики розрахунку, граничних розмірів та порядку використання орендної плати за оренду державного майна згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 р. №1846 (1846-2006-п) за вказаним договором орендна плата з 01.01.2007 р. визначена у розмірі 8825,62 грн., з урахуванням ПДВ та індексу інфляції.

ФО-П ОСОБА_3 не виконала зобов’язання по оплаті орендної плати за період з 01.04.2007 р. по 31.03.2008 р., встановлений п.п. 2.2, 2.4 Договору та Додатковими погодженнями до договору оренди №3/7 від 21.10.2005 р.

Позивач стверджує: ФО-П ОСОБА_3 користувалась майном, але не сплачувала орендної плати, що стало підставою для звернення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до господарського суду Одеської області з позовом до ФО-П ОСОБА_3 про розірвання договору, виселення та стягнення 109866,45 грн.

Як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, між сторонами укладено договір оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного Кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (п. 1 ст . 760 Цивільного Кодексу України (435-15) ).

Згідно з ч. 1 ст. 762 за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму, якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Частиною 5 ст. 762 встановлено, що плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

З матеріалів справи вбачається, що ФО-П ОСОБА_3 не виконувала свої зобов’язання по оплаті орендної плати за період за період з 01.04.2007 р. по 31.03.2008 р., як то передбачено п.п. 2.2, 2.4 Договору та Додатковими погодженнями до договору оренди №3/7 від 21.10.2005 р., що підтверджується наданими розрахунками позивача.

Між тим, рішенням першої інстанції, визнано недійсним Додаткове погодження від 13.04.2007 р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005 р., укладене між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ФО-П ОСОБА_3, внаслідок перерахована заборгованість з орендної плати та пеня за прострочення, що оскаржується Департаментом комунальної власності Одеської міської ради.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає за необхідним вказати наступне:

За ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах; орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України; надано право Кабінету Міністрів України затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі; договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01.01.2007р. (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми. Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 23 травня 2007 р. № 301-р "Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна" (301-2007-р) визначено, що відповідно до статті 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" рекомендувати органам місцевого самоврядування застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. № 786 (786-95-п) , під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно, що передається в оренду в містах обласного значення, мм. Києві та Севастополі.

Відповідно до ст. 179 Господарського кодексу України майново-господарські зобов’язання, які виникають між суб’єктами господарювання і негосподарюючими суб’єктами –юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов’язаннями, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

За ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором, сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду; у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Приймаючи до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Згідно з ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об’єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об’єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об’єктів, що перебувають у комунальній власності.

Рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005 р. №4840-ІV "Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси" затверджено Методику розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси.

На підставі п. 8 затвердженої Методики, яка є чинною станом на день розгляду справи, розмір плати за оренду нерухомого майна на рік встановлюється у відсотках від експертної вартості цього майна.

Відповідно до розрахунку орендної плати (додаток 1 до договору) (а.с.13), відсоток від експертної вартості приміщення, наданого під побутові послуги (розміщення майстерні з ремонту ювелірних виробів (п.4.1 договору), визначений за п.8.8. Методики №4840 та складає –4%.

Частиною 4 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Згідно зі ст. 193 Господарського кодексу України, яка цілком кореспондується зі ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов’язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Частиною 3 ст. 762 Цивільного кодексу України визначено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Статтею 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Так, відповідно до ст. 19 цього Закону Методика розрахунку та порядок використання орендної плати для об’єктів, що перебувають у комунальній власності визначається саме органами місцевого самоврядування.

Як встановлено матеріалами справи, на підставі внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786 (786-95-п) , Закону про Бюджет 2007 р., Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , Постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 р. №1846 (1846-2006-п) , між позивачем та відповідачем було підписано додаткову угоду від 13.04.2007 р., якою сторонами добровільно встановлено, що за вказаним договором орендна плата з 01.01.2007 р. визначена у розмірі 8825,62 грн., з урахуванням ПДВ та індексу інфляції.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Стаття 627 Цивільного кодексу України встановлює, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог Цивільного кодексу України (435-15) , інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Вищезазначене повністю відповідає приписам ч. 3 ст. 6 Цивільного кодексу України, відповідно до якої сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли положеннями актів цивільного законодавства прямо вказано на неможливість такого врегулювання.

Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Приписами статті 203 Цивільного кодексу України визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що господарський суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про визнання недійсним Додаткового погодження від 13.04.2007 р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005 р., тому рішення в цій частині підлягає скасуванню.

Враховуючи те, що Додаткове погодження до договору від 13.04.2007 р. яким визначено збільшення розміру орендної плати визнано судом першої інстанції недійсним, оцінка дійсних прав та обов’язків сторін здійснена судом саме за умовами, визначеними сторонами в Договорі та Додатковому погодженні від 09.01.2007 р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005 р. також не неправомірне.

З матеріалів справи вбачається, що ФО-П ОСОБА_3 не виконувала свої зобов’язання по оплаті орендної плати за період з 01.04.2007 р. по 31.03.2008 р., як то передбачено п.п. 2.2, 2.4 Договору та Додатковими погодженнями до договору оренди №3/7 від 21.10.2005 р., що підтверджується наданими розрахунками позивача.

При дослідженні первинних документів та виходячи з розміру орендної плати, визначеного додатковим погодженням від 13.04.2007 р. та, з врахуванням часткової оплати за спірний період 34000 грн., що не заперечується сторонами, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги в частині стягнення заборгованості з орендної плати підлягають задоволенню в сумі 69214,50 грн.

Також у позовній заяві Департамент комунальної власності Одеської міської ради просив стягнути з відповідача пеню в розмірі 6651,95, передбачену п. 5.2 Договору.

Згідно з ч.1 ст. 216 Господарського кодексу України учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність за правопорушення у сфері господарювання шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбаченому цим Кодексом, іншими законами та договором.

У сфері господарювання застосовуються наступні господарські санкції: відшкодування збитків, штрафні санкції, оперативно господарські санкції (ч. 2 ст. 217 Господарського кодексу України).

Статтею 218 Господарського кодексу України передбачено, що підставою господарсько-правової відповідальності учасника господарських відносин є вчинене ним правопорушення у сфері господарювання. Учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов’язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності, якщо не доведе, що ним вжито усіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення. У разі якщо інше не передбачено законом або договором, суб’єкт господарювання за порушення господарського зобов’язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов’язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності. Не вважаються такими обставинами, зокрема, порушення зобов’язань контрагентами правопорушника, відсутність на ринку потрібних для виконання зобов’язання товарів, відсутність у боржника необхідних коштів.

Згідно з п. 1 ст. 624 Цивільного кодексу України, якщо за порушення зобов’язання встановлена неустойка (пеня, штраф), то вона підлягає стягненню у повному розмірі, незалежно від відшкодування збитків.

За ст. 230 Господарського кодексу України штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов’язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов’язання.

Частиною 3 ст. 549 Цивільного кодексу України визначено, що пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов’язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до ст. 547 Цивільного кодексу України правочини щодо забезпечення виконання зобов’язання вчиняється у письмовій формі, правочин щодо забезпечення виконання зобов’язання, вчинений із недодержанням письмової форми, є нікчемним.

Пунктом 5.2 Договору сторони встановили, що за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки.

Однак, як вбачається з розрахунку, доданого до позовної заяви, при нарахуванні пені, позивачем не враховано той факт, що відповідно до ч. 6 ст. 232 Цивільного кодексу України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов’язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов’язання мало бути виконано.

Умовами договору не передбачено нарахування пені за весь час прострочення виконання грошового зобов’язання, а отже в даному випадку слід застосовувати вимоги ч. 6 ст. 232 Господарського кодексу України.

Проаналізувавши зміст позовної заяви та висновки суду про задоволення позовних вимог щодо стягнення заборгованості з орендної плати, перевіривши поданий розрахунок пені, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду, за яким частково задоволено позовну вимогу про стягнення пені, між тим перерахувала пеню відповідно до дійсного Додаткового погодження від 13.04.2007 р. до Договору, так стягненню підлягає пеня в сумі 4051,35 грн., розрахованої з врахуванням вимог ч. 6 ст. 232 ГК України та здійснених відповідачем оплат.

Відносно позовної вимоги про розірвання договору та виселення колегія суддів встановила наступне:

Вищезазначеним встановлено, по відповідач не виконував зобов'язання по оплаті орендної плати, на підставі чого Представництво надіслало на адресу Орендаря пропозицію № 01-15/183 від 11.02.2008 р. про розірвання договору оренди.

Вказаним повідомленням Представництво запропонувало Орендарю достроково розірвати договір оренди №3/7 від 21.10.2005 р. та здійснити фактичну передачу приміщення підвалу, загальною площею 262,5 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, співробітникам Представництва та підписати відповідний акт приймання-передачі.

Орендар на повідомлення не відреагував, приміщення Представництву не передав, а також на день подання апеляційної скарги та під час її розгляду не надав доказів погашення заборгованості.

Також ч. 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Крім того, відповідно до ч. 3. ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Статтею 18 Закону України "Про оренду держаного та комунального майна" серед основних обов’язків орендаря визначено зобов’язання вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

В абзаці другому пункту 13 роз’яснення президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000р. №02-5/237 (v_237800-00) "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) зазначено, що підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов’язань, передбачених ст. 18 Закону України "Про оренду держаного та комунального майна".

Положеннями п. 2 ст. 653 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

Відповідно до положень ст. 785 Цивільного Кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Як наслідок, заявлені Департаментом комунальної власності Одеської міської ради вимоги про виселення відповідача зі спірного приміщення після розірвання договору є реалізацією права Департаменту як органу, що здійснює управління нерухомим майном територіальної громади м. Одеси.

Приймаючи до уваги вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку, що господарським судом цілком вірно задоволено позивну вимогу про розірвання договору та виселення.

Твердження ФО-П ОСОБА_3 щодо неправомірності рішення в частині розірвання договору та виселення безпідставні, оскільки не відповідають нормам чинного законодавства та не спростовують висновків суду першої інстанції.

Враховуючи викладене, судова колегія вважає, що суд першої інстанції, приймаючи оскаржуване рішення, неправильно застосував норми матеріального і тому рішення суду підлягає скасуванню, апеляційна скарга Департаменту комунальної власності Одеської міської ради частковому задоволенню, з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог частково з розподілом судових витрат відповідно до приписів ст. 49 ГПК України.