32/214 Про зобов'язання передати житлові приміщення у недобудованому будинку, визнання права власності на зазначені приміщення та стягнення коштів на підставі укладеного договору про інвестування будівництва житла - 01.12.2010 Прийняття

Рішенням господарського суду міста Києва від 21.06.2010 року у справі № 32/214 позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами та адмініструванню недержавних пенсійних фондів "Фінансова компанія "Партнер-Капітал", яке діє від власного імені і в інтересах Пайового венчурного інвестиційного фонду "Інвестбудпартнер" недиверсифікованого виду закритого типу, та від власного імені і в інтересах Пайового венчурного інвестиційного фонду "Будінвестпартнер" недиверсифікованого виду закритого типу до Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл", Державного підприємства Міністерства оборони України "Укрвійськбуд" та Комунального підприємства "Бориспільське бюро технічної інвентаризації" про зобов’язання вчинити дії, визнання права власності та стягнення коштів задоволено частково.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Військовий прокурор Дарницького гарнізону звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати дане рішення в частині зобов’язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" та Державного підприємства Міністерства Оборони України "Укрвійськбуд" солідарно передати у власність Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами та адмініструванню недержавних пенсійних фондів "Фінансова компанія "Партнер-Капітал", що діє від власного імені та в інтересах Пайового венчурного інвестиційного фонду "Інвестбудпартнер", недиверсифікованого виду закритого типу житлові приміщення (квартири), розташовані у об'єкті незавершеного будівництва - 209-ти квартирному житловому будинку, що знаходиться на вул. Горького, 42 в м. Бориспіль Київської області, а саме: квартири №№ 95, 148, 50, 55, 135, 145, та в частині визнання права власності на ці квартири за позивачем.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Виконавчий комітет Бориспільської міської ради також звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати дане рішення.

Скарги мотивовано порушенням місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права.

У скаргах йдеться про те, що місцевим господарським судом не досліджено питання про наявність у Виконавчого комітету Бориспільської міської ради правомочностей у відношенні низки спірних квартир.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами та адмініструванню недержавних пенсійних фондів "Фінансова компанія "Партнер-Капітал", Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" надали відзиви на апеляційні скарги, в яких просять скарги залишити без задоволення, рішення суду – без змін.

В судовому засіданні апеляційної інстанції представник Виконавчого комітету Бориспільської міської ради підтримав апеляційні скарги, представники Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл", Державного підприємства Міністерства оборони України "Укрвійськбуд" висловилися за відхилення апеляційних скарг з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу.

Військовий прокурор Дарницького гарнізону, Комунальне підприємство "Бориспільське бюро технічної інвентаризації" в судове засідання апеляційної інстанції представників не направили, про причини неприбуття суд не повідомили. Враховуючи те, що вони про дату, час та місце слухання справи повідомлялися належним чином, колегія суддів вважає можливим здійснити перегляд рішення місцевого господарського суду в даній справі за наявними матеріалами справи та без участі їх представників.

Обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскарженого рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга Військового прокурору Дарницького гарнізону підлягає задоволенню, апеляційна скарга Виконавчого комітету Бориспільської міської ради - частковому задоволенню з наступних підстав.

Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами та адмініструванню недержавних пенсійних фондів "Фінансова компанія "Партнер-Капітал", яке діє від власного імені і в інтересах Пайового венчурного інвестиційного фонду "Інвестбудпартнер" недиверсифікованого виду закритого типу, та від власного імені і в інтересах Пайового венчурного інвестиційного фонду "Будінвестпартнер"недиверсифікованого виду закритого типу, (далі по тексту – позивач) пред’явлено позов (в редакції заяви від 17.06.2010р.) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл", Державного підприємства Міністерства оборони України "Укрвійськбуд" та Комунального підприємства "Бориспільське бюро технічної інвентаризації" про:

- стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" 4 033 101,28 грн.;

- зобов’язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл", Державного підприємства Міністерства оборони України "Укрвійськбуд" солідарно передати у власність позивача житлові приміщення (квартири), розташовані у об'єкті незавершеного будівництва - 189-ти квартирному житловому будинку, що знаходиться на вул. Горького (Ватутіна, 97 - за проектом), в м. Бориспіль Київської області згідно з переліком, а також житлові приміщення (квартири), розташовані у об'єкті незавершеного будівництва - 209-ти квартирному житловому будинку, що знаходиться на вул. Горького, в м. Бориспіль Київської області згідно з переліком

- визнання права власності позивача на зазначене майно;

- зобов’язання Комунального підприємства "Бориспільське бюро технічної інвентаризації" провести реєстрацію відповідного права власності.

Дослідивши фактичні обставини справи, місцевий господарський суд встановив, що 29 грудня 2005 року Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" й Державним підприємством Міністерства оборони України "Укрвійськбуд" укладено Інвестиційний договір № 405/2005 на будівництво житлового будинку (далі по тексту - Договір № 405/2005), а також Інвестиційний договір на будівництво житлового будинку № 406/2005 (далі по тексту - Договір 406/2005). 01 жовтня 2006 року вказаними сторонами укладено Договір про пайову участь у будівництві № 136-1/2006.

Відповідно до Проспекту емісії облігацій Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл", надрукованому в газеті "Вісник Цінні папери" №№ 263-264 (1775) від 15.11.2006 (далі по тексту - Проспект), останній зобов'язався здійснити будівництво 189-квартирного будинку по вулиці Горького (Ватутіна, 97 - по проекту) в м. Бориспіль, Київської області (далі по тексту - Об'єкт 1) та будівництво 209-квартирного будинку по вулиці Горького в м. Бориспіль, Київської області (далі по тексту - Об'єкт 2).

На підставі Дозволу на виконання будівельних робіт № 77/04-03/06 від 16.10.2006 - для Об'єкту 1 та Дозволу на виконання будівельних робіт № 13/04-03/06 від 14.04.2006 - для Об'єкту 2, виданих Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Київської обласної держадміністрації та Інвестиційних Договорів № 405/2005 та № 406/2005, забудовником і замовником будівництва цих об’єктів є Державне підприємство Міністерства оборони України "Укрвійськбуд".

Відповідно до Проспекту Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" зобов'язалося за кошти, залучені шляхом продажу цільових облігацій, здійснити будівництво зазначених обєктів та передати власникам цільових облігацій відповідну кількість квадратних метрів у об'єктах, що відповідали кількості придбаних цільових облігацій Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл".

Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами та адмініструванню недержавних пенсійних фондів "Фінансова компанія "Партнер-Капітал", що діяло в інтересах Пайового венчурного інвестиційного фонду недиверсифікованого виду закритого типу "Інвестбудпартнер" та Пайового венчурного інвестиційного фонду недиверсифікованого виду закритого типу "Будінвестпартнер", та Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" укладено:

- договір № 1 купівлі-продажу цінних паперів від 01.12.2006р. (далі по тексту - Договір № 1),

укладений позивачем як покупцем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" як емітентом, відповідно до умов якого останній зобов'язався передати за плату у власність позивача 25 471 іменних облігацій серії "В" бездокументарної форми (Пакет облігацій). Ціна продажу пакету облігацій - 499 995,73 грн. Згідно Додатку № 1 від 19.12.2006 до Договору № 1 Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" зобов'яззалося додатково передати за плату у власність позивача 4 608 іменних цінних облігацій серії "В" бездокументарної форми (Пакет облігацій). Ціна продажу пакету облігацій - 90 455,04 грн.

- договір № 2 купівлі-продажу цінних паперів від 19.12.2006 (далі по тексту - Договір № 2), укладений позивачем як покупцем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" як емітентом, відповідно до умов якого останній зобов'язався передати за плату у власність позивача 500 000 іменних цінних облігацій серії "В" бездокументарної форми (Пакет облігацій). Ціна продажу пакету облігацій - 9 815 000,00 грн.

- договір № 3 купівлі-продажу цінних паперів від 15.02.2007 (далі по тексту - Договір № 3), укладений позивачем як покупцем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" як емітентом, відповідно до умов якого останній зобов'язався передати за плату у власність позивача 617 221 іменних цінних облігацій серії "В" бездокументарної форми (Пакет облігацій). Ціна продажу пакету облігацій - 12 116 048,23 грн.

- договір № 4 купівлі-продажу цінних паперів із зобов'язанням зворотного викупу від 07.08.2007 (далі по тексту - Договір № 4) на придбання облігацій серії "А" загальною вартістю 11 590 258,68 грн., укладений позивачем як покупцем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" як емітентом, відповідно до умов якого останній зобов'язався передати за плату у власність позивача 590 436 іменних цінних облігацій серії "А" бездокументарної форми (Пакет облігацій). Ціна продажу пакету облігацій - 11 590 258,68 грн.

- договір № 121-2/-Д купівлі-продажу цінних паперів від 12.12.2008 (далі по тексту - Договір № 5), укладений позивачем як покупцем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" як емітентом, відповідно до умов якого останній зобов'язався передати за плату у власність позивача 50 943 штуки іменних цільових облігацій серії "А". Ціна продажу пакету облігацій – 969 526,53 грн.

Місцевим господарським судом встановлено, і це підтверджується наявними в матеріалах справи платіжними дорученнями, що позивач належним чином виконав умови Договорів №№ 1, 2, 3, сплативши Товариству з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" всю суму грошових коштів за придбання облігацій, а саме: 22 521 499,00 грн.

Місцевим господарським судом встановлено, і це підтверджується наявними в матеріалах справи платіжними дорученнями, що відповідно до Договорів № 4 та № 5 позивачем 21.11.2007р. було придбано 367 365 іменних цінних облігацій серії "А" бездокументарної форми, загальною номінальною вартістю 7 211 374,95 грн.

Відповідно до умов Договорів № 1, № 2, № 3, № 4, № 5 визначено, що датою переходу прав власності на ЦП сторони визнають дату зарахування ЦП на рахунок покупця.

На виконання статті 14 Проспекту емісії випуску облігацій, якою передбачено, що погашення облігацій відбувається за умови перерахування облігацій з рахунку в цінних паперах власника на рахунок в цінних паперах емітента в депозитарії ВАТ "МФС", де зазначено дату початку і закінчення погашення облігацій (Серія "В" та серії "А" з 01.01.2009р. по 31.03.2009р. (включно), позивач пред'явив до погашення придбані облігації серії "В" у кількості 89 467 штук загальною номінальною вартістю 1 756 237,21 гривень, що підтверджується випискою про операції з ЦП на рахунку у ЦП № 004252 від 27.03.2009р. та розпорядженням на виконання облікової операції № 16/1 від 16.02.2009р.; № 16/2 від 16.03.2009р., № 17 від 17.02.2009р. - щодо облігацій серії "В".

З придбаних цільових облігацій серії "А" було реалізовано 59 113 штук, з яких залишилося 308 252 штук загальною номінальною вартістю 6 050 986,76 грн., які позивач, у свою чергу, відповідно до статті 14 Проспекту емісії випуску облігацій ТОВ ВК "Фарелл", надрукованого в газеті "Вісник Цінні Папери" №№ 263-264 (1775) від 15.11.2006р., пред'явив до погашення, що підтверджується випискою про операції з ЦП на рахунку у ЦП № 500598 від 01.04.2009р. та розпорядженням на виконання облікової операції № 11/03 від 11.03.2009р.

Відповідно до абз. 11 п.п. 14.2 п. 14 Проспекту Позивач надіслав на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" пакет документів для здійснення процедури погашення.

Згідно п.п. 14.2 п. 14 Проспекту погашення облігацій їх власникам відбувається шляхом оформлення права власності на житлове приміщення відповідної кількості квадратних метрів в залежності від кількості облігацій.

Одна облігація серії "В" дає право на отримання у власність 0,01 кв. м житлової площі в 189-квартирному будинку по вулиці Горького в м. Бориспіль Київської області, одна облігацій серії "А" надає право на отримання у власність 0,01 кв. м житлової площі в 209-квартирному житловому будинку по вулиці Горького в м. Бориспіль Київської області.

Абзац 10 п.п. 14.2 п. 14 Проспекту передбачає, що умовою передачі нерухомості є пред'явлення до погашення відповідної кількості облігацій та наявності договору бронювання. Виконання сторонами своїх зобов'язань оформляється Актом.

Відповідно до абз. 14 п.п. 14.2 п. 14 Проспекту у випадку відсутності договору бронювання, Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" як емітент має право передати у власність будь-яке приміщення (частину приміщення) не обтяжене зобов'язаннями перед третіми особами, відповідно до кількості облігацій пред'явлених до погашення або виплатити номінальну вартість облігацій.

Отже, між Позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" на підставі права власності позивача на 89 467 штук облігацій серії "В" та права власності на 308 252 штук облігацій серії "А" відповідно до Проспекту виникли правовідносини, згідно яких Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" зобов'язалося передати позивачу у власність приміщення у Об'єкті 1 загальною площею 894,67 кв.м та приміщення у Об'єкті 2 загальною площею 3 082,52 кв.м житлової площі.

Після пред'явлення позивачем на погашення облігацій серії "В" та серії "А" Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" не було оформлено належним чином акт про виконання сторонами своїх зобов'язань та не вчинено інших зобов'язань, які випливають з наслідків погашення цільових облігацій.

Одна облігація серії "А" та серії "В" надає право на отримання 0,01 кв. м площі приміщення у об’єктах. Позивачем пред’явлено до погашення 89 467 шт. цільових облігацій серії "В". Загальна площа житлових приміщень у Об’єкті 1, які мають бути передані позивачу, становить 894,67 кв. м. Крім того, позивачем пред’явлено до погашення 308 252 шт. цільових облігацій серії "А", отже загальна площа житлових приміщень у Об’єкті 2, які мають бути передані позивачу, становить 3 082,52 кв. м.

Державним підприємством Міністерства оборони України "Укрвійськбуд" на вимогу позивача надано відомості по приміщенням у Об'єктах, що не зарезервовані та не заброньовані за інвесторами відповідно до Проспекту та щодо яких емітовано облігації серій "А" та "В". Згідно листа Державного підприємства Міністерства оборони України "Укрвійськбуд" № 39/Юр від 18.02.2010 не заброньованими за договорами про бронювання та не переданими інвесторам відповідно до Проспекту у Об'єкті 2 знаходяться 653,9 кв. м приміщень. У той же час, не переданими інвесторам квадратними метрами житлової площі у Об'єкті 1 залишились квартири загальною площею 1 551,88 кв. м.

Відповідно до ст. 539 ЦК України альтернативним є зобов'язання, в якому боржник зобов'язаний вчинити одну з двох або кількох дій. Боржник має право вибору предмета зобов'язання, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства, не випливає із суті зобов'язання або звичаїв ділового обороту.

Згідно з Проспектом номінальна вартість однієї облігації серії "А" та серії "В" становить 19,63 грн.

Зважаючи на фактичні обставини справи, місцевим господарським судом встановлено, що позивачем з метою придбання цільових облігацій відповідно до Договорів № 1, № 2, № 3, № 4, № 5 перераховувались Товариству з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" грошові кошти, виходячи з номінальної вартості облігацій. Отже, позивач набув прав на 3 977,19 кв. м житлових приміщень у Об’єктах, з яких ним заявлені вимоги в частині виконання зобов’язань щодо передачі квартир та визнання права власності на 1 932,63 кв. м житлової площі у Об’єктах. Таким чином, залишок облігацій, що пред’явлені до погашення, але не можуть були погашені шляхом передачі житлової площі становить 204 456 шт. Оскільки кількість цільових облігацій серії "А" та "В", що пред’явлені позивачем до погашення і на підставі яких у нього виникло право власності на квартири, прирівняні до 0,01 кв. м, а загальна площа вільних квартир, що залишились не заброньованими за інвесторами згідно з Проспектом не відповідає всій сукупності облігацій, що еквівалентні цілісній квартирі, місцевий господарський суд визнав обґрунтованими позовні вимоги про стягнення грошових коштів у розмірі 4 013 471,28 грн., які є номінальною вартістю облігацій, яку Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" зобов’язано сплатити позивачу за наслідками погашення облігацій, і яка є різницею між сумою усієї кількості облігацій, пред’явлених до погашення позивачем, та вартістю квадратних метрів житла, що заявлені до стягнення. Решту вимог про стягнення номінальної вартості облігацій місцевий суд залишив без задоволення, зважаючи на помилку розрахунку кількості облігацій, які пред’явлені до погашення, але не можуть були погашені шляхом передачі житлової площі, а саме: замість 204 456 шт., позивачем зазначено 205 456 шт. Зважаючи на те, що цільові облігації серії "А" та серії "В", відповідно до яких Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" зобов’язано повернути позивачу їх номінальну вартість на зазначену суму, придбавались позивачем в інтересах ПВІФ "Інвестбудпартнер" НВЗТ на підставі Договорів № 1, № 2, № 3, № 4, зазначені кошти підлягають стягненню на рахунок останнього.

Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України "Про цінні папери та фондовий ринок" облігація - цінний папір, що посвідчує внесення його власником грошей, визначає відносини позики між власником облігації та емітентом, підтверджує зобов'язання емітента повернути власникові облігації її номінальну вартість у передбачений умовами розміщення облігацій строк та виплатити доход за облігацією, якщо інше не передбачено умовами розміщення.

За договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості (ст. 1046 ЦК України).

Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання – відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Згідно зі ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов’язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов’язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Як встановлено ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов’язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Позичальник зобов'язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором (ч. 1 ст. 1049 ЦК України).

Згідно з Проспектом емісії строки для погашення облігацій серії "А" та серії "В" закінчились 31.03.2009, однак дії щодо передачі Позивачу відповідної кількості квадратних метрів житлових приміщень у Об’єкті 1 та Об’єкті 2 Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" не здійснені.

Відповідно до Проспекту між Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" та Державним підприємством Міністерства оборони України "Укрвійськбуд" було укладено Договори поруки № 13 та № 14 від 30.06.2006 (далі по тексту - Договори № 13 та № 14), згідно з якими останній поручився перед кредиторами Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" за виконання обов'язку останнього щодо повного та своєчасного виконання зобов'язань по погашенню емітованих ним облігацій серій "А" та "В".

Згідно з п.п. 2 п. 2 Договорів № 13 та № 14 поручитель - Державне підприємство Міністерства оборони України "Укрвійськбуд" зобов'язане у разі порушення боржником - Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" обов'язку перед його кредиторами щодо погашення безвідсоткових цільових облігацій який, передбачений п. 1.1 цього Договору, самостійно виконувати зазначений обов'язок боржника перед кожним конкретним кредитором - власником безвідсоткових цільових облігацій серії "В" та "А", в тому числі перед позивачем.

При наявності порушення щодо погашення облігацій серії "В" та "А" з боку Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл", Державне підприємство Міністерства оборони України "Укрвійськбуд" також не виконало зобов’язання за вищевказаними договорами.

Наявними матеріалами справи підтверджується, що згідно п.п. 3.1 Інвестиційного договору № 405/2005 на будівництво житлового будинку від 29.12.2005, укладеного Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" й Державним підприємством Міністерства оборони України "Укрвійськбуд", останнє як замовник делегувало Товариству з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" як генінвестору право на залучення коштів українських та іноземних фізичних та юридичних осіб для участі у будівництві Об'єкту. Аналогічні положення закріплені у п.п. 3.1 Інвестиційного договору № 406/2005 на будівництво житлового будинку від 29.12.2005.

Пунктом 3.3 Інвестиційних договорів № 405/2005, № 406/2005 передбачено, що Державне підприємство Міністерства оборони України "Укрвійськбуд" несе юридичну та майнову відповідальність перед Довірителями за виконання Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" зобов'язань, прийнятих по інвестиційним контрактам.

Зважаючи на те, що Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" й Державним підприємством Міністерства оборони України "Укрвійськбуд" порушено зобов'язання щодо повного та своєчасного виконання обов'язку по погашенню безвідсоткових цільових облігацій серії "В" та серії "А", емітованих Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" на фінансування будівництва 189-квартирного будинку за адресою: вулиця Горького в м. Бориспіль, Київської області та 209-квартирного будинку за адресою: вулиця Горького в м. Бориспіль, Київської області, позивач направив їм вимоги від 01.06.2009 про виконання зобов'язань за умовами Проспектів емісії, залишені без виконання.

З огляду на викладене, місцевий господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог про передачу у власність позивача спірних об’єктів незавершеного будівництва та визнання права власності позивача на ці квартири.

Дослідивши фактичні обставини справи й викладені норми чинного законодавства, колегія судів доходить висновку про те, що місцевим господарським судом правильно задоволено позов в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" 4 033 101,28 грн. Решта позову задоволенню не підлягає з наступних підстав.

Як встановлено, спірні нежитлові приміщення (квартири), розташовані у 189-ти та 209-ти квартирних житлових будинках, що знаходяться на вул. Горького в м. Борисполі Київської області. Викладена обставина сторонами визнається. Докази зворотного в матеріалах справи відсутні.

Частиною першою статті 382 Цивільного кодексу України (далі по тексту – Кодексу) встановлено, що квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

Відповідно до частини другої статті 331 Кодексу право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Проте, якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (абзаци другий та третій частини другої статті 331 Кодексу).

Згідно із частиною першою статті 182 Кодексу право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Отже, об'єкт будівництва набуває статусу новоствореного нерухомого майна лише після прийняття об'єкта в експлуатацію та здійснення державної реєстрації права власності на нього.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) (абзац перший частини третьої статті 331 Кодексу).

Таким чином, квартира є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном. До завершення будівництва об'єкта нерухомого майна та прийняття його до експлуатації інвестору належить не право власності на цей об'єкт, а майнові права на нього.

Згідно із абзацом другим частини третьої статті 331 Кодексу особі до завершення будівництва надається право укладати договори щодо об'єкта незавершеного будівництва. Так, у разі необхідності, до завершення будівництва, особа може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

У зазначеній статті закріплено право особи на оформлення права власності саме на об'єкт незавершеного будівництва, а не на його частину - об'єкт інвестування (квартиру). У зв'язку з цим квартира як об'єкт нерухомості до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію та реєстрації за права власності на зазначену квартиру відчуженню не підлягає.

Зважаючи на викладене, колегія суддів не вбачає правих підстав для задоволення позовних вимог про зобов’язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл", Державного підприємства Міністерства оборони України "Укрвійськбуд" солідарно передати у власність позивача житлові приміщення (квартири), розташовані у 189-ти та 209-ти квартирних житлових будинках, що знаходяться на вул. Горького в м. Борисполі Київської області, а також про визнання права власності позивача на зазначене майно та зобов’язання Комунального підприємства "Бориспільське бюро технічної інвентаризації" зареєструвати відповідне право власності.

На таких підставах, рішення місцевого господарського суду від 21.06.2010 року у справі № 32/214 підлягає скасуванню в частині задоволення відповідних позовних вимог з прийняттям в цій частині згідно пункту 2 статті 103 Господарського процесуального кодексу України нового рішення про залишення без задоволення позову в цій частині. Підстав для скасування оскарженого рішення в іншій частині не вбачається.

Колегія суддів відхиляє клопотання позивача про перенесення розгляду справи у зв’язку із службовим відрядженням представника, оскільки представництво інтересів може здійснюватись будь-якою особою в силу повноваження, що ґрунтується на довіреності. Поважною причиною перенесення судового розгляду може вважатися та, існування якої зумовлено факторами об’єктивного характеру, які не залежать від волі сторін, тобто ні за яких обставин не можуть бути ними змінені чи усунуті.

Керуючись статями 99, 101- 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд –

Апеляційну скаргу Військового прокурору Дарницького гарнізону задовольнити.

Апеляційну скаргу Виконавчого комітету Бориспільської міської ради задовольнити частково.

Рішення господарського суду міста Києва від 21.06.2010 року у справі № 32/214 скасувати частково, виклавши резолютивну частину в наступній редакції:

"Позов задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробнича компанія "Фарелл" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами та адмініструванню недержавних пенсійних фондів "Фінансова компанія "Партнер-Капітал", що діє від власного імені та в інтересах Пайового венчурного інвестиційного фонду "Інвестбудпартнер" недиверсифікованого виду закритого типу 4 013 471,28 грн. (чотири мільйони тринадцять тисяч чотириста сімдесят одна грн.. 28 коп.), 25 500,00 грн. (двадцять п’ять тисяч п’ятсот грн. 00 коп.) витрат, пов’язаних з оплатою державного мита, 47,20 грн. (сорок сім грн. 20 коп.) витрат, пов’язаних з оплатою послуг з інформаційно-технічного забезпечення судового процесу.

У задоволенні решти позову відмовити.".

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами та адмініструванню недержавних пенсійних фондів "Фінансова компанія "Партнер-Капітал", що діє від власного імені та в інтересах Пайового венчурного інвестиційного фонду "Інвестбудпартнер" недиверсифікованого виду закритого типу, на користь Виконавчого комітету Бориспільської міської ради 1 700,00 грн. (одна тисяча сімсот грн. 00 коп.) витрат з оплати державного мита за розгляд апеляційної скарги.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами та адмініструванню недержавних пенсійних фондів "Фінансова компанія "Партнер-Капітал", що діє від власного імені та в інтересах Пайового венчурного інвестиційного фонду "Інвестбудпартнер" недиверсифікованого виду закритого типу, до Державного бюджету України недоплачене державне мито за розгляд апеляційних скарг 11 092,50 грн. (одинадцять тисяч дев’яносто дві грн. 50 коп.).