30/277 Про визнання додаткової угоди про продовження дії договору оренди нежитлового приміщення дійсною - 01.12.2010 Прийняття

До Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Міжрегіональної Академії Управління Персоналом (у формі акціонерного товариства закритого типу) до Голосіївської районної в м. Києві ради про визнання додаткової угоди № 1/1 про продовження дії договору оренди нежитлового приміщення № 110 від 28.01.00. дійсною.

12.10.10. позивачем через канцелярію суду на підставі ст. 22 Господарського процесуального кодексу України подано заяву про уточнення позовних вимог, відповідно до якої Міжрегіональна Академія Управління Персоналом (у формі акціонерного товариства закритого типу) просить суд визнати додатку угоду № 1/1 про продовження дії Договору оренди нежитлового приміщення № 110 від 28.01.00. дійсною, в редакції позивача.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на даний час позивач є орендарем спірного майна та користується ним, в зв’язку з тим, що Договір оренди № 110 від 28.01.00. було автоматично продовжено на той самий строк, та на тих самих умовах, оскільки жодних заяв щодо припинення дії договору оренди з боку будь-якої сторони не надходило. Позивачем було направлено відповідачу лист з двома примірниками додаткової угоди №1/1 від 25.03.10року про продовження дії Договору оренди № 110 від 28.01.2000року, проте відповідач відповіді не надав. Позивачем було направлено відповідачу лист, в якому останній просив направити свого представника до нотаріуса для нотаріального посвідчення додаткової угоди про продовження дії договору оренди. Проте, відповідач не з’явився. Враховуючи вищевикладене, позивач просить суд визнати додатку угоду № 1/1 про продовження дії Договору оренди нежитлового приміщення № 110 від 28.01.00. дійсною, в редакції позивача.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 21.10.2010 року у справі №30/277 позовні вимоги Міжрегіональної Академії Управління Персоналом (у формі акціонерного товариства закритого типу) задоволено повністю. Визнано додатку угоду № 1/1 про продовження дії Договору оренди нежитлового приміщення № 110 від 28.01.00. дійсною в редакції позивача. Стягнуто з Голосіївської районної в м. Києві ради на користь Міжрегіональної Академії Управління Персоналом (у формі акціонерного товариства закритого типу) 85 грн. 00 коп. –державного мита та 236 грн. 00 коп. –витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Вищезазначене рішення місцевого господарського суду обґрунтовано тим, що в зв’язку з відсутністю заперечень відповідача, дію Договору оренди № 110 від 28.01.00. було автоматично продовжено на строк на який цей Договір укладався, тобто на 10 років, до –28.01.20. Проте, відповідач ухилився від нотаріального посвідчення додаткової угоди № 1/1 про продовження дії Договору оренди № 110 від 28.01.00, що суперечить вимогам чинного законодавства. Отже, вимоги позивача про визнання додаткової угоди № 1/1 про продовження дії Договору оренди нежитлового приміщення № 110 від 28.01.00. дійсною, в редакції позивача підлягають задоволенню.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, відповідач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду м. Києва від 21.10.2010 року у справі №30/277, прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що рішення Господарського суду м. Києва прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права, з недоведеністю обставин, що мають значення для справи, з невідповідністю висновків, викладених у рішенні обставинам справи. Скаржник зазначає, що нотаріальне посвідчення договору оренди Законом України "Про оренду державного та комунального мана" (2269-12) не передбачено. Крім цього, скаржник зазначає, що договір оренди припинив свою дію, а додаткової угоди про його продовження немає, оскільки всі зміни до договору повинні бути здійснені в письмовій формі та підписані обома сторонами. Відповідач ніяких змін до договору оренди не підписував, а тому не можна вважати ці доповнення дійсними.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 15.11.2010 року апеляційну скаргу відповідача прийнято до провадження та призначено до розгляду в судовому засіданні на 01.12.2010 року.

Розпорядженням Голови Київського апеляційного господарського суду №01-23/1/4 від 01.12.2010 року у зв’язку з виробничою необхідністю – перебуванням судді Смірнової Л.Г. на лікарняному, розгляд апеляційної скарги у справі № 30/277 було доручено колегії суддів у складі: головуючого судді - Тищенко О.В., суддів Алданової С.О., Калатай Н.Ф. відповідно до приписів статті 46 Господарського процесуального кодексу України та статті 29 Закону України "Про судоустрій і статус суддів".

Представник відповідача в судовому засіданні апеляційної інстанції вимоги апеляційної скарги підтримав, просив апеляційну скаргу задовольнити, рішення Господарського суду м. Києва від 21.10.2010 року у справі №30/277 скасувати, прийняти нове рішення, яким в позові відмовити повністю.

Представник позивача в судовому засіданні апеляційної інстанції заперечував проти доводів відповідача, викладених в апеляційній скарзі, просив суд відмовити в задоволенні скарги та залишити без змін оскаржуване рішення Господарського суду м.Києва від 21.10.2010 року у справі №30/277.

Статтею 101 ГПК України встановлено, що в процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі та додатково поданими доказами повторно розглядає справу.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскарженого рішення норм матеріального та процесуального права, Київський апеляційний господарський суд, -

28.01.2000 між Фондом державного майна України (Орендодавець) та Міжрегіональною Академією Управління Персоналом (Орендар) укладено Договір № 110 на оренду нежитлового приміщення (далі - Договір).

Відповідно п. 1.1 Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування приміщення в будинку гуртожитку для розміщення в них підрозділів Академії, з метою проведення освітньої діяльності, для підготовки студентів, загальною площею 3 890,2 кв. м, які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Фрометівська, 2.

Згідно п. 10.1 Договору, сторонами погоджено строк дії зазначеного Договору - до 28.01.2010.

Відповідно до п. 10.6 Договору передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну Договору після закінчення його строку протягом одного місяця, він вважається продовженим на той самий термін, і на тих самих умовах, які були передбачені Договором.

Будинок по вулиці Фрометівській, 2 було передано до комунальної власності територіальної громади Голосіївського району м. Києва.

Позивач зазначає, що на даний час він перебуває в орендованому у відповідності до умов Договору приміщенні, в зв’язку з тим, що Договір оренди нежитлового приміщення № 110 від 28.01.00. було автоматично продовжено на той самий строк, і на тих самих умовах, тобто до 28.01.2020., оскільки жодних заяв щодо припинення дії Договору оренди нежитлового приміщення № 110 від 28.01.2000 з боку будь-якої сторони не надходило.

Позивачем 26.03.10. на адресу відповідача було надіслано лист № 968 від 26.03.10. з двома примірниками додаткової угоди № 1/1 до Договору оренди нежитлового приміщення № 110 від 28.01.00 про продовження дії вказаного Договору.

Відповіді на зазначений вище лист від відповідача позивачу не надходило.

Враховуючи те, що Договір оренди автоматично пролонгувався на 10 років, позивач посилаючись на ст. 793 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, звернувся до відповідача з листом № 1823 від 30.06.10., відповідно до якого просив Голосіївську районну в м. Києві раду направити свого представника 09.07.10. о 14-00 до офісу № 3, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Різницька, 6, до нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дебольської В.В. для нотаріального посвідчення додаткової угоди № 1/1 від 25.03.10. про продовження дії Договору оренди № 110 від 28.01.00.

Відповідач не з’явився за вказаною вище адресою у зазначений час для нотаріального посвідчення додаткової угоди № 1/1 від 25.03.2010. про продовження дії Договору оренди № 110 від 28.01.2000..

Матеріали справи не містять відповіді Голосіївської районної в м. Києві ради на зазначений вище лист позивача № 1823 від 30.06.2010року.

Враховуючи вищевикладене, позивач звернувся до суду з вимогою про визнання додаткової угоди № 1/1 про продовження дії договору оренди нежитлового приміщення №110 від 28.01.00. дійсною.

Оцінюючи докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному і об’єктивному дослідженні в судових засіданнях з урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи їх взаємний зв’язок, Київський апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а рішення суду першої інстанції прийнято з дотриманням норм матеріального і процесуального права, є законним і обґрунтованим з наступних підстав.

Згідно ч. 2 ст. 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що обласні та районні ради є органами місцевого самоврядування, що представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст, у межах повноважень, визначених Конституцією України (254к/96-ВР) , цим та іншими законами, а також повноважень, переданих їм сільськими, селищними, міськими радами.

Відповідно до ч. 5 ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

У відповідності до ст. 41 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що питання організації управління районами в містах належать до компетенції міських рад.

Районні у містах ради (у разі їх створення) та їх виконавчі органи відповідно до Конституції та законів України здійснюють управління рухомим і нерухомим майном та іншими об'єктами, що належать до комунальної власності територіальних громад районів у містах, формують, затверджують, виконують відповідні бюджети та контролюють їх виконання, а також здійснюють інші повноваження, передбачені цим Законом (280/97-ВР) , в обсягах і межах, що визначаються міськими радами.

Згідно до ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Спадщина, визнана судом відумерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини.

Підставою для набуття права комунальної власності є передача майна територіальним громадам безоплатно державою, іншими суб'єктами права власності, а також майнових прав, створення, придбання майна органами місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом.

Районні та обласні ради від імені територіальних громад сіл, селищ, міст здійснюють управління об'єктами їхньої спільної власності, що задовольняють спільні потреби територіальних громад.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Рішенням Голосіївської районної у м. Києві ради № 8/09 від 14.03.02. будинок по вулиці Фрометівській, 2 було передано до комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Згідно ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що в разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.

У відповідності до ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Таким чином, будинок, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Фрометівська, 2, перейшов у власність до Голосіївської районної у м. Києві ради, в зв’язку з чим відповідач автоматично набув прав та обов’язків Орендодавця за Договором оренди № 110 від 28.01.00.

Стаття 193 Господарського кодексу України встановлює, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться і до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (435-15) .

Відповідно до ч.1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Згідно ч.2 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Пункт 1 ч.2 статті 11 Цивільного кодексу України передбачає, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 статті 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 року N 2269-XII (2269-12) регулює майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендою є засноване на договорі, строкове, платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ч.1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

Відповідно до ч1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Пунктом 10.1 Договору оренди сторонами погоджено строк дії зазначеного Договору - до 28.01.2010 року.

Згідно ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Статтею 764 Цивільного кодексу України зазначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Пунктом 10.6 Договору оренди було передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну Договору після закінчення його строку протягом одного місяця, він вважається продовженим на той самий термін, і на тих самих умовах, які були передбачені Договором.

Як вбачається з матеріалів справи, на адресу позивача після закінчення строку дії Договору оренди № 110 від 28.01.00. від відповідача заяв про припинення дії зазначеного вище Договору не надходило.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що оскільки Орендар продовжував користуватись майном після закінчення строку дії Договору № 110 від 28.01.00., та з приводу оренди спірного майна не заперечував Орендодавець (відповідач), про закінчення терміну дії Договору позивача не повідомляв, повернути спірне майно з орендного користування позивача не вимагав, відповідно до норм ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст. 764 Цивільного кодексу України, Договір вважається поновленим на той строк, який був раніше встановлений сторонами.

Таким чином, в зв’язку з відсутністю заперечень Орендодавця (Голосіївської районної у м. Києві ради), дію Договору оренди № 110 від 28.01.00. було автоматично продовжено на той строк, на який цей Договір укладався, тобто на 10 років, до –28.01.2020.

Згідно з ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України передбачено, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до ст. 181 Господарського кодексу України, господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками.

Відповідно до ст. 793 Цивільного кодексу України встановлено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до п. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Як вже зазначалось вище, позивач звернувся до відповідача з листом № 1823 від 30.06.10., відповідно до якого просив відповідача направити свого представника до нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дебольської В.В. для нотаріального посвідчення додаткової угоди № 1/1 від 25.03.10. про продовження дії Договору оренди №110 від 28.01.00.

Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що відповідач ухилився від нотаріального посвідчення додаткової угоди № 1/1 про продовження дії Договору оренди № 110 від 28.01.2000 року.

Посилання відповідача на те, що після переходу права власності до Голосіївської районної в м. Києві ради, 15.08.05. сторони уклали договір № 197/05 оренди нежитлового приміщення площею 3814,0 кв. м (1-9 поверхи) і 76,2 кв. м (підвал) по вул. Фрометівській, 2, строк дії договору був встановлений до 28.01.10., не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки не стосуються предмету спору у даній справі, в зв’язку з тим, що відповідно до договору № 197/05 від 15.08.05., предметом оренди є інше майно (нежитлове приміщення, за адресою: м. Київ, вул. Фрометівська, 2, площею 3 814,00 кв. м) ніж за Договором оренди № 110 від 28.01.00. (приміщення за адресою: м. Київ, вул. Фрометівська, 2, площею 3 890,20 кв. м).

Також слід зазначити, що посилання відповідача на банківські виписки не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки банківські виписки та платіжні доручення є лише бухгалтерською документацією, яка не може бути належним документом, що підтверджує позицію юридичної особи щодо укладення правочинів. Платіжне доручення оформлюється особисто бухгалтером юридичної особи через електрону систему клієнт-банк. Бухгалтер юридичної особи не є уповноваженою особою на представництво юридичної особи та укладення будь-яких правочинів від її імені. Позиція бухгалтера юридичної особи, як і будь-якого її працівника не може суперечити позиції самої юридичної особи. Бухгалтер володів інформацією, що договір було підписано, тому здійснював посилання на останній на його думку договір, однак бухгалтер юридичної особи не зобов'язаний мати юридичну освіту та бути обізнаним в тому, що деякі договори оренди можуть бути нікчемними в разі відсутності їх нотаріального посвідчення. Бухгалтер юридичної особи не має доступу до офіційної переписки свого роботодавця, і тому будь-які дії чи висловлювання бухгалтера юридичної особи не можуть свідчити про позицію юридичної особу та мати жодних наслідків для неї.

Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, що вимоги позивача про визнання додаткової угоди № 1/1 про продовження дії договору оренди нежитлового приміщення № 110 від 28.01.00. дійсною є обґрунтованими, а отже, судом першої інстанції правомірно задоволені.