5002-33/3782-2010 Про зміну умов договору оренди землі - 19.12.2011 Прийняття

Прокурор міста Феодосії в інтересах держави в особі Феодосійської міської ради звернувся до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовною заявою до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (далі по тексту - ФОП ОСОБА_1), та просить змінити умови договору оренди земельної ділянки від 01.09.2006, укладеного між ФОП ОСОБА_1 та Феодосійською міською радою шляхом внесення змін у редакції, запропонованої позивачем.

Позовні вимоги вмотивовані відмовою відповідача укласти додаткову угоду до договору оренди від 01.09.2006, умовами якої повинен бути узгоджений новий розмір орендної плати, необхідність в чому виникла з огляду на вимоги рішень Феодосійської міської ради від 29.08.2008 № 1698 та від 28.11.2008 № 1842.

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 10.10.2011 у справі № 5002-33/3782-2010 у задоволенні позову відмовлено з мотивів необґрунтованості та недоведеності позовних вимог.

Не погодившись з рішенням суду, Феодосійська міська рада та заступник прокурора міста Феодосії звернулись до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційними скаргами, в яких просять рішення суду скасувати та прийняти нове, яким задовольнити позов у повному обсязі.

Вимоги апеляційних скарг мотивовані тим, що оскаржуване рішення прийнято судом першої інстанції з порушенням норм матеріального та процесуального права, при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи.

Зокрема, заявники апеляційних скарг вказують на виникнення виняткових обставин для зміни укладеного між сторонами договору оренди землі в частині суми орендної плати через нову нормативну грошову оцінку землі в місті Феодосія.

Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 11.11.2011 апеляційну скаргу Феодосійської міської ради прийнято до провадження.

Розгляд справи відкладався.

Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 08.12.2011 апеляційну скаргу заступника прокурора міста Феодосії прийнято до провадження; об'єднано в одне апеляційне провадження розгляд апеляційних скарг Феодосійської міської ради та заступника прокурора міста Феодосії.

У судове засідання, призначене на 19.12.2011, сторони явку уповноважених представників не забезпечили, про дату, час і місце судового засідання були повідомлені належним чином рекомендованою кореспонденцією.

Стаття 22 Господарського процесуального кодексу України зобов’язує сторони добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін - це право, а не обов’язок, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез’явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.

Статтею 77 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд відкладає в межах строків, встановлених статтею 69 цього Кодексу розгляд справи, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні.

Судова колегія визнала можливим розглянути справу за відсутності представників сторін за наявними документами в матеріалах справи.

Переглянувши матеріали справи відповідно до вимог статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступні обставини.

На підставі рішення 7 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 21.07.2006 № 244 "Про надання земельної ділянки громадянці України - ФОП ОСОБА_1" між Феодосійською міською радою та ФОП ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі від 16.08.2006 б/н (далі - Договір), відповідно до якого Феодосійська міська рада (орендодавець) надає, а ФОП ОСОБА_1 (орендар) приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться: АДРЕСА_2, кадастровий номер 01 116 000 000 101 50 583. (т. 1, а. с. 8-10).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 221365,12 грн. (пункт 5 Договору).

Договір укладено строком до 26.12.2054 (пункт 8 Договору).

Відповідно до пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі (з урахуванням зонального коефіцієнту 2) та розміром 4427,30 грн. за рік.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 10 Договору).

Згідно із пунктом 11 Договору орендна плата вноситься рівними частинами щомісячно до 30 числа слідуючого за звітним місяцем на рахунок місцевого бюджету з коду бюджетної класифікації: "Орендна плата з юридичних (фізичних) осіб".

Відповідно до пункту 12 Договору розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 15 договору визначено, що цільове призначення земельної ділянки: 1.17 - для рекреаційного призначення.

Крім того, Договором встановлено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв’язується у судовому порядку (пункт 33 Договору).

Договір зареєстрований у Феодосійському міському відділі Кримської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01.09.2006 за № 040601900184.

Рішенням 37 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосія" від 29.08.2008 № 1698 затверджено технічну документацію по нормативній грошовій оцінці земель міста Феодосія та введено в дію нову нормативну грошову оцінку земель; вирішено всі зміни в розмірі орендної плати по договорам оренди землі, що пов'язані із змінами в законодавстві України та щорічною індексацією грошової оцінки землі, фіксувати в додаткових угодах до договорів про оренду землі (т. 1, а. с. 16).

28.11.2008 прийнято рішення 41 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради "Про введення ставок орендної плати за землю" № 1842, яким встановлено розмір річної орендної плати за земельні ділянки, що застосовується у інших видах діяльності згідно з Українським класифікатором цільового використання земельних ділянок в розмірі 3-х відсотків від їх нормативної грошової оцінки (т. 1, а. с. 17).

Листом від 25.03.2010 № 02-30-26 Феодосійська міська рада надіслала на адресу ФОП ОСОБА_1 додаткову угоду до договору оренди землі від 26.02.2010, відповідно до якої було запропоновано деякі пункти договору оренди від 01.09.2006 реєстраційний № 040601900184 викласти в редакції позивача та змінити розмір орендної плати, зокрема:

1. Пункт 1 - слова АДРЕСА_2 викласти: "з 01.01.2009 АДРЕСА_2";

2. Пункт 5 - викласти у наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить: з 01.01.2008 по 31.12.2008 - 22756.64 грн.; з 01.01.2009 по 31.12.2009 –936663.60 грн.; з 01.01.2010 року - 991926.75 грн.";

3. Пункт 9 - викласти у наступній редакції: "Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем починаючи з 01.01.2008 по 31.12.2008 у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 6826.90 грн. за рік; з 01.01.2009 по 31.12.2009 у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 28099.91 грн. за рік; з 01.01.2010 у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 29757.80 грн. за рік".

4. Пункт 10 викласти в наступній редакції: "Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством".

5. Пункт 12 абзац 2 викласти в наступній редакції: "зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством".

6. Пункт 33 викласти в наступній редакції: "зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладення додаткових угод, які є невід’ємною частиною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду".

5. Доповнити зміст договору пунктом 43 у наступній редакції: "Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом".

6. Ця Додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі від 01 вересня 2006 року реєстраційний № 040601900184" (т. 1, а.с. 11-12).

Факт отримання даного листа відповідачем 29.03.2010 підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення (т. 1, а.с. 13).

Ухилення відповідача від укладення додаткової угоди до договору оренди землі стало підставою для звернення прокурора в інтересах держави з даним позовом.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційних скарг, судова колегія дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційних скарг, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи спірні відносини між сторонами виникли у зв'язку з недосягненням згоди щодо зміни умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Як вже зазначалось, у березні 2010 року Феодосійська міська рада запропонувала ФОП ОСОБА_1 змінити розмір орендної плати та викласти деякі пункти договору в редакції позивача.

Згідно зі статтею 189 Господарського кодексу України, статтею 632 Цивільного кодексу України ціна є істотною умовою договору, у випадках, вста новлених законом застосовуються ціни, які встановлюються або регулюються уповноваженим органом державної влади або органом місцевого самовряду вання.

Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою дого вору оренди землі.

Судова колегія звертає увагу на те, що розмір орендної плати за будь-яким договором оренди землі, в тому числі, земель державної й комунальної власності, є винятковою договірною умовою, а не регульованим тарифом.

Згідно із частиною другою статті 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (2755-17) ).

Пунктом 4 статті 288 Податкового кодексу України визначено, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюється у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Також, пункт 5.1 статті 288 Податкового кодексу України визначає, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

Так, як встановлено судом першої інстанції, та вбачається з матеріалів справи, відповідач, на підставі відповідного договору оренди, є законним орендарем земельної ділянки, що перебуває у власності територіальної громади м. Феодосії, всі повноваження від імені якої з питань розпорядження землею здійснює Феодосійська міська рада на підставі статті 12 Земельного кодексу України та інших актів законодавства.

На момент укладення вищезазначеного договору оренди землі, для визначення розміру орендної плати була застосована нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що діяла саме на момент укладення договору.

Відповідними розділами договору були визначені розміри, порядок і строки внесення орендної плати за землю.

Договір оренди земельної ділянки був у встановленому порядку зареєстрований в земельному кадастрі, тобто сторони приступили до реалізації взаємних прав і обов'язків, виходячи саме з умов, визначених цим договором, в тому числі, у частині розмірів, ставок і порядку внесення орендної плати.

Слід зазначити, що діючим законодавством не передбачено право будь-якого уповноваженого органу державної влади або органу місцевого самоврядування, у тому числі, Феодосійської міської ради, встановлювати обов'язкові регульовані ціни на оренду земельних ділянок.

Таким чином, позивач безпідставно вважає, що дані нової нормативної оцінки землі й рішення Феодосійської міської ради є безумовною підставою для внесення змін у договір оренди землі в односторонньому порядку.

Як вже було зазначено судом, порядок внесення змін у спірний договір оренди врегульований відповідними його умовами, за якими зміна цих умов здійснюється виключно за взаємною згодою сторін - тобто, обов'язковою умовою для зміни розміру орендної плати є взаємна згода сторін, яка в конкретному випадку відсутня з боку орендаря.

До того ж, суд зазначає, що наявність згоди сторін на зміну умов договору в частині розміру орендної плати повністю відповідає принципам цивільних правовідносин, викладених у статтях 6, 627 Цивільного кодексу України, відповідно до яких сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента й визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності й справедливості.

Також, позивач, укладаючи з відповідачем договір оренди землі, переважно на максимальний строк (49 років), планував і усвідомлював розмір доходів від орендної плати за даний період користування відповідачем земельною ділянкою.

Отже, позовні вимоги у частині зміни орендної плати є безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню.

Також, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову у частині зміни економіко-планувальної зони з 01.01.2009, зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, починаючи з 01.01.2008 та з 01.01.2010, та зміни орендної плати з 01.01.2008 та з 01.01.2010, оскільки відповідно до положень частини п'ятої статті 188 Господарського кодексу України, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду; а також стосовно необхідності внесення судом змін до договору оренди земельної ділянки щодо порядку його змін і розірвання, оскільки запропонований позивачем пункт є повним дублюванням положень статті 188 Господарського кодексу України, і діючим законодавством не передбачені приписи щодо примусового внесення таких змін до договору за рішенням суду, даний пункт є загальною правовою нормою і може застосовуватись незалежно від його визначення в договорі, отже, що стосується змін до спірного договору землі щодо порядку здійснення обчислення, перегляду розміру орендної плати, порядку зміни договору, доповнення договору пунктом 43, згідно з яким право оренди може відчужуватися, судова колегія вважає, що позивачем не доведено наявність передбачених статтею 652 Цивільного кодексу України умов, необхідних для внесення цих змін до договору. Прийняття Кабінетом Міністрів України Постанови "Про затвердження Типового договору оренди землі" (220-2004-п) не може бути підставою для внесення змін до діючого договору за рішенням суду.