18/2072/11 Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки - 28.11.2011 Прийняття

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. №4545Х/1-35) на рішення господарського суду Полтавської області від 04 жовтня 2011 року по справі №18/2072/11

за позовом Виконавчого комітету Полтавської міської ради, м. Полтава

до Приватного акціонерного товариства "Полімпекс", м. Полтава

3-я особа Полтавське міське управління земельних ресурсів та земельного кадастру, м. Полтава

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, -

Рішенням господарського суду Полтавської області від 04 жовтня 2011 року по справі №18/2072/11 (суддя Кльопов І.Г.) позов задоволено.

Відповідач не погодився з рішенням, звернувся до апеляційного суду зі скаргою, в якій, посилаючись на невідповідність висновків викладених у рішенні, обставинам справи, порушення норм матеріального права, просить його скасувати та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позову.

У судове засідання відповідач і третя особа не з’явились.

Виконавчий комітет Полтавської міської ради надав відзив на скаргу, в якому просив її залишити без задоволення, а рішення без змін.

Полтавське міське управління земельних ресурсів та земельного кадастру надало заяву, в якій просило у зв’язку із зайнятістю представника розглядати справу без його участі.

Враховуючи належне повідомлення учасників процесу про дату і місце судового розгляду, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду справи за наявними в ній матеріалами у відповідності до статті 75 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши наявні матеріали справи, перевіривши повноту встановлених судом першої інстанції обставин та докази на їх підтвердження, юридичну оцінку, правильність застосування господарським судом Харківської області норм матеріального та процесуального права та доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених ст. 101 ГПК України, заслухавши позивача, колегія суддів встановила наступне.

Як встановлено господарським судом першої інстанції, рішенням позачергової восьмої сесії п’ятого скликання від 05.10.2006 року Полтавської міської ради "Про оформлення та продовження права користування земельними ділянками" було вирішено затвердити технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельні ділянки та проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок, які зазначені в даному рішенні; оформлено та продовжено право користування земельними ділянками землекористувачам, серед яких ЗАТ "Спільне україно-німецьке підприємство Полімпекс". Відповідно до вказаного рішення відповідачу надано в оренду строком на 5 років земельну ділянку по вул. Жовтневій, 28/13, площею 128 кв. м.

На підставі вищезазначеного рішення 30 жовтня 2006 року між виконавчим комітетом Полтавської міської ради та ЗАТ "Спільне україно-німецьке підприємство Полімпекс" було укладено договір оренди землі (далі - Договір).

Відповідно до Договору ЗАТ "Спільне україно-німецьке підприємство Полімпекс" передано в оренду земельну ділянку загальною площею 128 кв. м. для експлуатації та обслуговування центрального універмагу, розташовану за адресою: м. Полтава, вул. Жовтнева, 28/13. Договір зареєстровано у виконавчому комітеті Полтавської міської ради, про що у книзі реєстрації записів державної реєстрації договорів вчинено запис 07 листопада 2006 р. №623-П.

Пунктом 4.1 Договору сторони зазначили, що орендна плата за користування земельною ділянкою становить - 2695,57 грн. на рік. Нарахування орендної плати за землю починається з 05 жовтня 2006 року.

Розмір орендної плати пунктом 4.2 Договору визначено у відповідності до результатів грошової оцінки земель міста, що затверджена рішенням виконавчого комітету Полтавської міської ради від 29.03.2000 р. за № 102, методики розрахунку ставок орендної плати, затвердженої рішенням десятої сесії Полтавської міської ради двадцять четвертого скликання від 20.12.2003 р. та змін до порядку розрахунку ставок орендної плати за користування земельними ділянками, затверджених рішенням п'ятнадцятої сесії Полтавської міської ради четвертого скликання від 28.12.2004 р.

Сторони пунктом 4.5 Договору узгодили, що розмір орендної плати не є сталим і змінюється, зокрема, у разі зміни розмірів нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що використовується для визначення розміру орендної плати та в інших випадках, передбачених законодавством.

Пунктом 4.6 Договору на орендодавця покладено обов’язок у разі зміни розміру орендної плати за його ініціативою, протягом місяця з дня запровадження нового розміру орендної плати, письмово повідомити про це орендаря. Про зміну розміру орендної плати сторони укладають додаткову угоду. Розмір орендної плати змінюється з дня виникнення підстав для її зміни.

Судом першої інстанції встановлено, що рішенням позачергової тридцять п'ятої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання "Про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави" від 30.12.2008 р. затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Полтави, виконану відповідно до рішення виконавчого комітету міської ради №56 від 22.02.2006 р. Державним проектним інститутом містобудування "Міськбудпроект" спільно з Державним науково-дослідним інститутом автоматизованих систем в будівництві (ДНДІАСБ) Мінбуду України з базовою вартістю 1 кв. м. землі 157 грн. станом на 01.01.2006 р.

Статтею 13 Закону України "Про оцінку земель" передбачене обов’язкове проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Статтею 23 Закону України "Про плату за землю" передбачено здійснення нормативної грошової оцінки органами Держкомзему України.

Крім того, стаття 18 Закону України "Про оцінку земель" передбачає її здійснення юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

Статтею 15 цього ж закону, визначено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель", технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

З листів, наявних в матеріалах справи, адресованих позивачем відповідачу, вбачається, що позивач пропонував відповідачу привести у відповідність договір оренди землі.

Матеріали справи свідчать, що в процесі листування сторони намагались привести у відповідність до вимог законодавства спірний Договір. У ході тривалого листування відповідач частково погодися із пропозицією Полтавської міської ради, про що сторони уклали додаткову угоду № 2 до Договору. Дана додаткова угода зареєстрована у виконавчому комітеті Полтавської міської ради, про що у книзі реєстрації записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 02.06.2010 р. № 135.

Однак, на момент пред'явлення позову між сторонами залишилися неврегульованими питання щодо внесення змін до Договору в частині розміру орендної плати за земельну ділянку з 01 січня 2009 року (пункт 4.1 Договору).

В Україні відносини, пов'язані з орендою землі регулюються Законом України від 06.10.1998 р. № 161-XIV "Про оренду землі" (161-14) , Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , Законом України "Про плату за землю" (2535-12) , "Про оцінку земель" (1378-15) , іншими законами України та нормативно-правовими актами, також, в кожних окремих відносинах –договором оренди землі.

Як встановлено статтею 93 Земельного кодексу України та статтею 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Приписами статті 2 Закону України "Про плату за землю" встановлено, що використання землі в Україні є платним; плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель; за земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.

Відповідно ст. 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю" (2535-12) ).

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю" (2535-12) та не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

Згідно із ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтями 202, 205 Цивільного кодексу України закріплено загальне поняття правочину, як дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Статтею 626 Цивільного кодексу України визначено поняття договору, як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

Приписами статей 638, 639 Цивільного кодексу України зазначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір може укладатися у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

У статті 181 Господарського кодексу України визначено правило укладення господарського договору, а саме, у формі єдиного документа, підписаного сторонами та закріпленого печатками.

Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (стаття 651 Цивільного кодексу України).

Статтею 188 Господарського кодексу України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Положення цієї статті кореспондуються з положеннями статті 30 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 15 Законом України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотними умовами договору оренди землі.

Як вбачається з умов Договору, сторони узгодили, що розмір орендної плати не є сталим і змінюється, зокрема, у разі зміни розмірів нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що використовується для визначення розміру орендної плати.

Відповідно до п. 1 ст. 632 Цивільного кодексу України у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до п. 1 ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Як вже зазначалося вище, рішенням позачергової тридцять п'ятої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання "Про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави" від 30.12.2008 р. затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Полтави з базовою вартістю 1 кв. м землі 157 грн. станом на 01.01.2006 р., яке є чинним.

У зв’язку з тим, що з 01.01.2009 року виникли підстави для внесення до змін у спірний Договір у частині розміру орендної плати за землю, однак сторони не дійшли згоди щодо зміни таких умов у позивача виникла необхідність звернення до суду.

Аналізуючи фактичні обставини справи, господарський суд мав законні підстави внести зміни до договору оренди землі від 30 жовтня 2006 року та задовольнити позовні вимоги Полтавської міської ради, доповнивши його пункт 4.1 наступною умовою: "Орендна плата за користування земельною ділянкою з 01 січня 2009 року по 31 грудня 2009 року згідно даного договору становить 5592,93 грн. Нарахування та сплата орендної плати за землю у розмірі 5592,93 грн. на рік починається з 01 січня 2009 року.

Тому висновок заявника скарги про неправильне застосування господарським судом матеріального права колегією суддів не може бути взято до уваги.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Оскільки сторонами в договорі оренди передбачено можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

За таких обставин висновок місцевого суду про наявність підстав для внесення змін до договору щодо визначення розміру орендної плати ґрунтується на вимогах закону.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду Полтавської області у справі прийняте у відповідності до діючого законодавства, що свідчить про відсутність правових підстав для задоволення апеляційної скарги відповідача.