30/27-10-614 Про усунення перешкод у користуванні майном та виселення із орендованого майна - 29.06.2010 Прийняття

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Відкритого акціонерного товариства "Комерційний банк "НАДРА" в особі філії ВАТ КБ "НАДРА" Одеського регіонального управління

на рішення господарського суду Одеської області від 01 квітня 2010 року

у справі № 30/27-10-614

за позовом Фізичної особи –підприємця ОСОБА_4

до Відкритого акціонерного товариства "Комерційний банк "НАДРА" в особі філії ВАТ КБ "НАДРА" Одеського регіонального управління

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача

про усунення перешкод у користуванні та виселення

Сторони належним чином повідомлені про час та місце судового засідання.

У судовому засіданні 29.06.2010р. згідно ст. 85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

У лютому 2010р. Фізична особа –підприємець ОСОБА_4 звернулась до господарського суду Одеської області з позовом до Відкритого акціонерного товариства "Комерційний банк "НАДРА" в особі філії ВАТ КБ "НАДРА" Одеського регіонального управління, третя особа ОСОБА_5 про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном –офісом-магазином "Медуза", що знаходиться в Одеській області, м. Рені, вулиця Пролетарська, буд.15, яке є власністю ФОП ОСОБА_4 та ОСОБА_5 згідно нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 15.03.2007р., та виселення відповідача з цих приміщень.

Позовні вимоги вмотивовані тим, що відповідачем не були сплачені рахунки за оренду нерухомого майна згідно договору оренди від 13.07.2007р. укладеного між ФОП ОСОБА_4 і ОСОБА_5 та Відкритим акціонерним товариством "Комерційний банк "НАДРА" в особі філії ВАТ КБ "НАДРА" Одеського регіонального управління.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 08.02.2010р. порушено провадження у справі №30/27-10-614 та прийнято позовну заяву ФОП ОСОБА_4 до розгляду.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 18.03.2010р. визначено правовий статус ОСОБА_5 у справі як третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору.

Рішенням господарського суду Одеської області від 01.04.2010р. (суддя Рога Н.В.) позовну заяву ФОП ОСОБА_4 задоволено, усунено перешкоди у користуванні ФОП ОСОБА_4 нерухомим майном –офісом –магазином "Медуза", розташованим за адресою: Одеська область, м. Рені, вулиця Пролетарська, буд.15, виселено Відкрите акціонерне товариство "Комерційний банк "НАДРА" в особі Одеської регіональної філії з нерухомого майна –офісу –магазину "Медуза", розташованого за адресою: Одеська область, м. Рені, вулиця Пролетарська, буд.15; стягнуто з відповідача на користь позивача судові витрати, у т.ч. 1500грн. витрат на послуги адвоката.

Рішення суду вмотивоване посиланням на ст.ст. 525, 526, 610, 626, 627, ч.1 ст. 785 ЦК України та обґрунтовано тим, що орендар порушив умови договору невиконанням належним чином своїх зобов’язань щодо оплати оренди, а саме, не сплатив орендну плату за жовтень, листопад та грудень 2009р.; 08.12.2009р. орендодавцями було направлено орендарю заяву про відмову від договору та запропоновано повернути орендоване майно; заяву отримано орендарем 09.12.2009р., отже з цієї дати договір оренди від 13.07.2007р. є припиненим, у відповідача відсутні правові підстави для користування об’єктом оренди, останній підлягає поверненню наймодавцеві відповідно до ч.1 ст. 785 ЦК України та п.5.6 договору оренди від 13.07.2007р.

Не погодившись з рішенням суду, Відкрите акціонерне товариство "Комерційний банк "НАДРА" в особі філії ВАТ КБ "НАДРА" Одеського регіонального управлінн я звернулось до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, вимагаючи рішення господарського суду Одеської області від 01.04.2010р. скасувати та прийняти нове рішення, яким у позовних вимогах ФОП ОСОБА_4 відмовити повністю.

Скаржник вважає, що рішення господарського суду прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, а саме: судом першої інстанції не дотримано вимог ч.1 ст. 32, ст.ст. 33, 34, 42, 43, 47 ГПК України та прийнято рішення без врахування усіх обставин справи та умов договору; суд першої інстанції дійшов неправомірних висновків про те, що договір оренди розірваний позивачем в односторонньому порядку та не обґрунтовано задовольнив вимоги позивача про усунення перешкод та виселення з орендованого приміщення; ВАТ КБ "Надра" сплатило усі заборгованості за оренду приміщення, на момент звернення позивача до суду заборгованість була відсутня; підстави для відмови від договору в односторонньому порядку та повернення орендованого майна відсутні.

У відзиві на апеляційну скаргу ФОП ОСОБА_4 заперечує проти її задоволення, вказуючи, що відповідач помилково розглянув лист 08.12.2009р. в якості вимоги про внесення орендної плати, насправді, відповідно до п.5 цього листа він є повідомленням про розірвання договору оренди в односторонньому порядку відповідно до правил ст. 782 ЦК України; не відповідає дійсності ствердження відповідача про повне погашення заборгованості, адже 30.12.2009р. він погасив заборгованість лише за вересень місяць; також відповідачем не було надано доказів відсутності заборгованості по орендній платі за три місяця станом на 09.12.2009р.

У судовому засіданні представники сторін підтримали наведені позиції стосовно результатів перегляду оскаржуваного рішення в апеляційному порядку.

Третя особа ОСОБА_5 в засідання суду апеляційної інстанції не з’явилась, про час і місце розгляду апеляційної скарги повідомлена належним чином.

Перевіривши матеріали справи, правильність застосування норм матеріального і процесуального права, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги виходячи з наступного.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що згідно договору купівлі-продажу від 15.03.2007р., укладеного між ОСОБА_6 (Продавець), ОСОБА_5 та ОСОБА_4 (Покупці), останні придбали у власність по 1/2 частини кожна офісу - магазину "Медуза", що розташований за адресою: Одеська обл., м.Рені вул. Пролетарська, 15, який в цілому складається з : №1- приміщення магазину площею 32,70 кв.м, №2- коридор площею 2,60 кв.м, №3 - санвузол площею 1,6 кв.м, №4- офіс площею 31,70 кв.м. Право власності ОСОБА_5 та ОСОБА_4 на зазначений магазин-офіс підтверджується Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 19.03.2007р. №13930803, виданим комунальним підприємством "Ренійське бюро технічної інвентаризації",

13 липня 2007р. між підприємцем ОСОБА_4, що діяла за себе та від імені і по уповноваженню ОСОБА_5 (Орендодавці), та КБ "Надра"в особі директора філії ВАТ КБ "Надра"Одеське регіональне управління (Орендар), був укладений договір оренди, згідно якого Орендодавці передають, а Орендар приймає в платне тимчасове користування на умовах оренди нежилі приміщення офісу - магазину "Медуза", що розташований за адресою: Одеська обл., м.Рені, вул. Пролетарська, 15, який в цілому складається з: №1- приміщення магазину площею 32,70 кв.м, №2- коридор площею 2,60 кв.м, №3 - санвузол площею 1,6 кв.м, №4- офіс площею 31.70 кв.м, з метою використання у відповідності до Статутної діяльності Орендаря. Строк дії Договору - 5 років з дня передачі орендованого майна Орендарю, яким є дата підписання акту приймання-передачі.

За умовами розділу 4 Договору орендна плата становить 4 040 грн. 40 коп. (без ПДВ) підлягає щомісячній індексації та сплачується Орендарем щомісячно до 5 числа місяця наступного за звітним, на підставі рахунку, виставленого Орендодавцем .

Згідно з п.4.3 договору оренди орендар також звільняється від відповідальності за несвоєчасну оплату за цим договором у випадку несвоєчасного виставлення рахунку орендодавцем.

Договір укладено на строк у 5 років з дня передачі орендованого майна за актом приймання-передачі (п.3.1.) з можливістю його пролонгації на той же строк на тих же умовах (п. 11.2. договору). 13.07.2007р. об’єкт оренди був переданий відповідачу (Банку) за актом приймання-передачі.

В матеріалах справи наявні рахунки, виставлені ФОП ОСОБА_4 (надалі- позивач, ФОП, орендодавець), по орендній платі: №10 від 05.10.2009р .; №11 від 22.10.2009р.; №12 від 03.12.2009р. на суму 4040,00грн. кожний, які були отримані Банком відповідно 15.10.2009р ., 22.10.2009р., 03.12.2009р.

Станом на 08.12.2009р. вказані рахунки не були сплачені орендарем, у зв’язку з чим 08.12.2009р. позивач та третя особа направили відповідачу заяву про відмову від договору оренди на підставі ст. 782 ЦК України з моменту одержання цієї заяви і необхідність звільнити орендовані приміщення протягом 30 календарних днів з дати отримання заяви згідно з п.5.6. договору оренди.

Вказана заява одержана відповідачем 09.12.2009р. (вх. реєстраційний №3033), що ним не заперечується.

Судом апеляційної інстанції із змісту заяви від 08.12.2009р. встановлено, що відмова від договору оренди в порядку ст. 782 ЦК України вмотивована позивачем неповною оплатою орендних платежів за попередньою заявою від 19.10.2009р. та несплатою орендної плати за жовтень та листопад 2009р.

Вважаючи договір оренди від 13.07.2007р. припиненим з 09.12.2009р. на підставі ст. 782 ЦК України у зв’язку з відмовою орендодавця від договору, що мало наслідком обов’язок відповідача повернути об’єкт оренди за актом приймання-передачі та звільнити орендовані приміщення (п.5.6. договору оренди) до 10.01.2010р., позивач звернувся до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні майном та виселення відповідача на підставі ч.1 ст. 785 ЦК України, який був задоволений судом першої інстанції з мотивів, наведених вище.

Колегія суддів вважає помилковими висновки суду першої інстанції стосовно припинення дії договору оренди від 13.07.2007р. за заявою ФОП ОСОБА_4 та третьої особи ОСОБА_5 відповідно до ч.1 ст. 782 ЦК України з 09.12.2009р. з огляду наступного.

Дійсно, зобов’язання зі сплати орендної плати відповідачем не виконувались у повній відповідності з умовами договору (п.4.3.), про що свідчить банківська виписка по особовому рахунку №36788800002111 в філії ВАТ КБ "Надра" ОРУ. Так, 13.07.2009р. відповідач сплатив 4060,20грн. орендної плати за червень 2009р. на підставі рахунку №7 від 06.07.2009р.; наступний платіж був здійснений на підставі рахунку №8 від 03.09.2009р. по орендній платі за липень 2009р. - 10.11.2009р.

Проте зважаючи на зміст п.4.3 договору оренди, таке порушення не підпадає під ознаки, визначені ч.1ст. 782 ЦК України, оскільки з боку орендодавця також мало місце прострочення у виставленні рахунків. При цьому домовленість сторін щодо здійснення оплати на підставі рахунків має суттєве значення, оскільки згідно з п.4.3 договору оренди орендна плата підлягає щомісячній індексації.

З огляду на зміст п.4.3. договору оренди мало місце, таким чином, як прострочення позивача (прострочення кредитора за ч.1ст. 613 ЦК України) у діях по виставленню рахунків, так і прострочення відповідача як боржника по оплаті цих рахунків, проте правові наслідки прострочення боржника визначаються в такому випадку згідно з правилом ч.2ст. 613 ЦК України, а не за ч.1 ст. 782 ЦК України.

27.11.2009р. відповідач сплатив орендну плату за серпень 2009р.

З матеріалів справи вбачається, що з підстав ненадходження орендної плати у період з 13.07.2009р. по 10.11.2009р. питання відмови від договору оренди в односторонньому порядку позивачем не порушувалось, натомість, з заяви від 08.12.2009р. вбачається, що відмова від договору обумовлена неповним погашенням заборгованості за попередні місяці та ненадходженням орендної плати за жовтень та листопад 2009р. (тобто 2 місяці поспіль).

Проте судом апеляційної інстанції встановлено, що рахунок за вересень 2009р. від 05.10.2009р. був одержаний відповідачем з значною затримкою (15.10.2009р.), що в будь-якому випадку унеможливлює внесення орендодавцем орендної плати за вересень 2009р. до 05.10.2009р. згідно з п.4.3. договору оренди.

Банк погасив заборгованість по орендній платі 30.12.2009р. за вересень 2009р., в подальшому орендна плата за жовтень сплачена була 06.01.2010р., за листопад 2009р –21.01.2010р., за грудень 2009р. –26.01.2010р.

Таким чином, в діях орендаря мало місце звичайне прострочення виконання зобов’язань, визначених п.4.3. договору оренди, частково викликане також несвоєчасним врученням рахунків по оплаті, що відповідно до ч.1 ст. 611 ЦК України (положеннями якого сторони повинні керуватись згідно з п.11.7. договору оренди) передбачає можливість настання різних правових наслідків, у т.ч. припинення зобов’язання внаслідок односторонньої відмови від зобов’язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. Проте положення договору від 13.07.2007р. можливості та підстав припинення договору оренди шляхом односторонньої відмови від нього не передбачають.

Відповідно до ч.1 ст. 615 ЦК України у разі порушення зобов'язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом.

Стосовно договору оренди (договір найму) законом передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд (ч.1 ст. 782 ЦК України).

Отже, право орендодавця відмовитись від договору оренди виникає у випадку невнесення орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд, причому навіть часткове внесення орендної плати на протязі цих 3-х місяців вже перериває перебіг цього строку і унеможливлює застосування односторонньої відмови від договору з такої підстави.

Як вбачається з позовної заяви і підтверджено в ході апеляційного розгляду справи, підставою односторонньої відмови від договору позивач зазначав невнесення орендної плати за вересень, жовтень, листопад 2009р.

Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.

Початок перебігу строку, встановленого ч.1 ст. 782 ЦК України, пов’язується пунктом 4.3. договору оренди з подією одержання орендарем рахунків орендодавця, позаяк п.4.3. містить недвозначне застереження про здійснення оплати на підставі рахунків орендодавця.

Таким чином, перебіг цього строку починається з дати отримання відповідачем рахунку за вересень 2009р., тобто з 16.10.2009р., оскільки відповідно до ч.1 ст. 253 ЦК України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок.

Як встановлено вище, 10.11.2009р., 27.11.2009р., 30.12.2009р., 06.01.2010р. відповідачем була сплачена орендна плата за липень, серпень, вересень, жовтень 2009р., а 21.01.2010р. –за листопад 2009р.

Відтак до закінчення строку, про який йдеться у ч.1 ст. 782 ЦК України, що обчислюється за правилами ч.3ст. 254 ЦК України і відповідно закінчується 16.01.2010р., Банк погасив заборгованість по жовтень 2009р. включно і станом на 16.01.2010р. мав заборгованість по оплаті орендної плати тільки за листопад 2009р. та погасив її 21.01.2010р.

З огляду наведеного, підстав для висновку, що відповідач не вносив орендну плату протягом трьох місяців підряд, не вбачається, відповідно вимоги ФОП ОСОБА_4, що ґрунтувались на уявленні про правомірність односторонньої відмови від договору оренди, припинення цього договору з 09.12.2009р. за ст. 782 ЦК України та відсутність правових підстав для користування майном відповідачем, суперечать фактичним обставинам справи, не відповідають законодавству і не підлягали задоволенню судом.

При таких обставинах підстави для застосування до спірних правовідносин ч.1ст. 785 ЦК України в даному випадку також були відсутні, отже оскаржуване рішення було прийняте при неправильному застосуванні норм матеріального права і невідповідності висновків суду обставинам справи.

На підставі вищенаведеного, колегія суддів скасовує рішення господарського суду Одеської області від 01.04.2010р. з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ФОП ОСОБА_4 у повному обсязі.

На підставі ст. 49 ГПК України судові витрати, пов’язані з розглядом справи в суді першої інстанції, покладаються на позивача; витрати скаржника по держмиту за розгляд апеляційної скарги у розмірі 42,50грн. на ФОП ОСОБА_4

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101- 105 ГПК України, колегія суддів –

1. Апеляційну скаргу задовольнити.

2. Рішення господарського суду Одеської області від 01.04.2010р. скасувати; у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

3. Стягнути з ФОП ОСОБА_4 на користь ВАТ КБ "Надра" в особі філії ВАТ КБ "НАДРА" Одеського регіонального управління 42,50грн. витрат по держмиту за подання апеляційної скарги.