Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Ткаченка Б.О.

суддів: Лобаня О.І.

Федорчука Р.В.

при секретарі: Криворотьку В.В.

за участю представників:

від позивача - ОСОБА_1 – дов. б/н від 18.02.2011 р.

від відповідача - ОСОБА_2 – дов. №21/202 від 03.09.2010 р.;

від третьої особи - не з’явився;

розглянувши матеріали

апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства "Комерційний банк "Київ"

на рішення Господарського суду м. Києва

від 07.06.2011 р.

у справі № 33/121 (суддя – Мудрий С.М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт"

до Публічного акціонерного товариства "Комерційний банк "Київ"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Оздоровчий центр "Сонячний"

про визнання недійсним договору іпотеки

Рішенням Господарського суду м. Києва від 07.06.2011 року позов задоволено повністю. Визнано недійсним договір іпотеки від 14.09.2007 р. зареєстрований за реєстровим № 256. Стягнуто з Публічного акціонерного товариства "Комерційний банк "Київ" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт" витрати по сплаті державного мита в сумі 85,00 грн. та 236,00 грн. витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процессу.

Не погоджуючись із вказаним рішенням місцевого господарського суду, Публічне акціонерне товариство "Комерційний банк "Київ" звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду м. Києва від 07.06.2011 року по справі № 33/121 та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Вимоги та доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що судом першої інстанції було неповно з’ясовано обставини, які мають значення для справи, а також невірно застосовано норми матеріального і процесуального права, що призвело до прийняття невірного рішення по суті спору.

Представник відповідача в поясненнях, наданих у судовому засіданні, підтримав доводи викладені в апеляційній скарзі, просив суд скасувати рішення Господарського суду м. Києва від 07.06.2011 р. у справі № 33/121 та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

Представник позивача в поясненнях, наданих у судовому засіданні, заперечував проти доводів відповідача, викладених в апеляційній скарзі, просив суд відмовити в задоволенні скарги та залишити без змін оскаржуване рішення місцевого господарського суду як таке, що прийняте з повним, всебічним та об’єктивним з’ясуванням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія встановила наступне.

14.09.2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт" (далі – позивач, іпотекодавець), яке є майновим поручителем товариства з обмеженою відповідальністю "Оздоровчий центр "Сонячний", та Акціонерним комерційним банком "Київ" (далі – відповідач, іпотекодержатель) був укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3. та зареєстрований за реєстровим № 256 (далі – договір).

Відповідно до п.1.1. договору іпотеки цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя, що витікають з кредитного договору № 78/07 від 12.09.2007 року, укладеного між іпотекодержателем та позичальником (третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача), а також усіх додаткових угод до нього.

Договір іпотеки був укладений на виконання зобов’язань, що витікають з кредитного договору № 78/07 від 12.09.2007 року, укладного між Акціонерним комерційним банком "Київ" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Оздоровчий центр "Сонячний" (далі – третя особа), а також додаткових угод до нього, які знаходяться в матеріалах справи.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про іпотеку", в редакції чинній на момент укладення договору, визначено, що іпотека – це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з п.1.2. договору іпотеки предметом іпотеки за цим договором є нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у іпотекодавця в майбутньому. А саме, два спальні корпуси санаторного типу на 100 місць (95 % готовності), загальною площею 1084,6 кв.м., що знаходяться за адресою: Закарпатська область, Хустський район, село Шаян, Санаторій "Шаян-Еліт".

Предмет іпотеки розташований на земельній ділянці площею 0,8999 га, яка передана в оренду іпотекодавцю на підставі попереднього договору оренди земельної ділянки на підставі:

- попереднього договору оренди земельної ділянки укладеного 06.07.2006 року між Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт" та зареєстрованого Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 06.07.2006 року № 2/50;

- угоди про продовження договору оренди земельної ділянки від 01.08.2007 року укладеної між Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт", та зареєстрованої Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 01.08.2007 року № 2/82.

Відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України "Про іпотеку", предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Згідно з ч. 3 ст. 5 ЗУ "Про іпотеку" частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Як передбачено п. 1.3. договору іпотеки право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, який передається в іпотеку іпотекодержателю підтверджуються докуметами, якими є:

- Рішення № 18 про надання дозволу на будівництво, яке видане виконавчим комітетом Вишківської селищної ради Хустського району Закарпатської області 26.07.2006 року;

- договір про організацію будівництва санаторних корпусів в с. Шаян, Закарпатської області, укладений 10.09.2007 року між позивачем та третьою особою.

Враховуючи те, що договір іпотеки укладено з порушенням вимог ЗУ "Про іпотеку" (898-15) , зокрема іпотечний договір не містить опису предмета іпотеки, достатнього для його ідентифікації та не вказує те, на підставі якого документу іпотекодавець набуде право власності на це майно в майбутньому, судова колегія погоджується з висновком місцевого суду про те, що вищезазначений договір укладено з порушенням вимог законодавства.

Частиною 4 статті 6 Закону України "Про іпотеку", передбачено, якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).

Також, частиною 2 статті 16 Закону України "Про іпотеку", в редакції станом на день укладення договору, передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. Обтяження об'єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

Цією ж статтею закону передбачено, що у разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об'єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов'язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.

В оспорюваному договорі іпотеки відсутні посилання про передання в іпотеку за цим договором прав на земельну ділянку, а якій розташований об’єкт незавершеного будівництва.

Місцевим господарським судом було правильно встановлено, що всупереч цих вимог, передача в іпотеку об'єкту незавершеного будівництва, який знаходиться за адресою: Закарпатська область, Хустський район, село Шаян, Санаторій "Шаян-Еліт" здійснена без передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, а тому вищезазначений договір іпотеки є таким, що не відповідає ст. 16 Закону України "Про іпотеку".

Отже, при внесенні в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва сторони всупереч ст. 16 Закону України "Про іпотеку" не передали в іпотеку права на земельну ділянку.

Згідно з п. 3. ч.1 статті 18 Закону України "Про іпотеку", іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови як опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення.

Проте, в договорі іпотеки від 14.09.2007 року, укладеним між позивачем та відповідачем, та посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3. та зареєстрований за реєстровим № 256, відсутній опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. В договорі також не вказано, на підставі яких документів іпотекодавець набуде право власності на майно, передане в іпотеку, і майбутньому.

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України "Про іпотеку", у разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

Згідно зі ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 ЦК України.

Частиною 1 статті 236 ЦК України передбачено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що оскільки іпотечний договір не містить опису предмета іпотеки, достатнього для його ідентифікації та не вказує те, на підставі якого документу іпотекодавець набуде право власності на це майно в майбутньому, а також те, що сторони не передали в іпотеку права на земельну ділянку, тому вимога позивача щодо визнання недійсним договору іпотеки від 14.09.2007 року, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт" та Акціонерним комерційним банком "Київ" є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Згідно ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини справи, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Обставини, викладені відповідачем в апеляційній скарзі, не знайшли свого підтвердження під час розгляду даної справи.

Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку про те, що рішення Господарського суду міста Києва від 07.06.2011р. у справі № 33/121 прийнято з повним та всебічним дослідженням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв’язку з чим апеляційна скарга відповідача задоволенню не підлягає.

У зв’язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті державного мита за її подання і розгляд покладаються на відповідача (апелянта).

Керуючись ст. ст. 32- 34, 49, 99, 101, 103- 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

1. Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Комерційний банк "Київ" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 07.06.2011р. у справі № 33/121 – залишити без змін.

2. Матеріали справи № 33/121 повернути до Господарського суду міста Києва.

3. постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня її прийняття.