62/161-09 Про розірвання договору оренди, виселення та стягнення заборгованості - 26.05.2010 Прийняття

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. № 460 Х/1-18) на рішення господарського суду Харківської області від 12.01.10 року по справі № 62/161-09

за позовом Заступника прокурора м. Харкова в інтересах держави в особі Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків,

до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Нісан", м. Харків,

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 12007,71 грн.,-

31.08.2009 року в порядку статті 2 Господарського процесуального кодексу України заступник прокурора м. Харкова в інтересах держави в особі Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, позивача, звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою про розірвання договору оренди № 9 від 15.04.2003 року та додаткової угоди до нього № 2 від 15.02.2005 року; про стягнення з ТОВ "Фірма "Нісан", відповідача, 11244,25 грн. заборгованості з орендної плати та 763,46 грн. пені; про виселення відповідача з займаного нежитлового приміщення першого поверху площею 199,1 кв. м, розташованого у м. Харкові по вул. Бекетова, 12/15, літ "А-4", та передачу цього приміщення позивачеві.

Рішенням господарського суду Харківської області від 12.01.2010 року у справі № 62/161-09 (суддя Суярко Т.Д.) в задоволенні клопотання відповідача про відкладення розгляду справи, а також в задоволенні його заяв про зупинення провадження у справі відмовлено.

Позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди № 9 від 15.04.2003 року, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фірма "Нісан".

Розірвано додаткову угоду № 2 від 15.02.2005 року до договору оренди № 9 від 15.04.2003р., укладену між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фірма "Нісан".

Виселено Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Нісан" з займаного нежитлового приміщення першого поверху площею 199,1 кв. м, розташованого у м. Харкові по вул. Бекетова, 12/15, літ "А-4", передано це приміщення Управлінню комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Нісан" на користь Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради 11244,25 грн. та 763,46 грн. пені; на користь державного бюджету України –120,07 грн. державного мита, 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Відповідач з рішенням місцевого господарського суду від 12.01.2010 року у справі № 62/161-09 не погодився, подав до Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу. Вважає, що оскаржуване ним рішення є незаконним. Тому просить це рішення скасувати повністю і припинити провадження у справі або залишити позов без розгляду повністю чи частково; винести ухвалу, якою заборонити виконувати рішення згідно з отриманими позивачем наказами у справі № 62/162-09; зобов’язати позивача повернути накази до суду.

Апеляційну скаргу обгрунтовує тим, що позивач в позовній заяві зазначив, що договірні відносини між сторонами розпочались з 15.04.01 року, проте надав рахунок заборгованості по договору оренди з листопада 2008 року до 01.08.2009 року, а потім до 12.01.2010 року. При цьому ТОВ "Фірма "Нісан" заперечувало проти правильності розрахнків орендної плати та неодноразово зверталось до позивача з проханням провести звірку розрахунків та підписати акт звірки для надання його до суду, однак, позивач ухилявся від проведення вказаних дій, незважаючи на зобов"язання їх здійснити ухвалами місцевого господарського суду від 07.09.2009 року, 22.09.2009 року, 13.10.2009 року, 02.11.2009 року, 10.12.2009 року.

Таким чином, на думку відповідача, без проведення звірки за весь період орендних відносин між сторонами з 15.04.2001 року по 11.01.2010 року, відсутні докази наявності боргу.

Також вказує на те, що прокурор, подаючи позов в інтересах держави в особі Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, не обгрунтував, в чому полягають порушення відповідачем інтересів держави та необхідність їх захисту, тоді як відповідно до положень статтей 326, 327 Цивільного кодексу України поняття "комунальна власність" відрізняється від поняття "державна власність" і органи місцевого самоврядування відповідно до положень Конституції України (254к/96-ВР) відокремлені від органів державної влади.

Крім того, звертає увагу на те, що місцевий господарський суд не дослідив того, чи належить позивачу на праві власності та не витребував доказів на підтвердження вказаної обставини, а також не з"ясував того, чи займає відмовідач всі приміщення першого поверху площею 199, 1 по вул. Бекетова 12./15 літ. "А-4" у м. Харкові.

Також звертає увагу суду на те, що зі змісту договору №9 від 15.04.2001 року вбачається, що сторонами цього договору є Відділ обліку та управління комунального майна Орджонікідзевського району м. Харкова (орендодавець) та ТОВ "Фірма "Нісан"(орендар), Вказане свідчить, на думку відповідача, про те, що місцевий господарський суд прийняв рішення стосовно прав та обов‘язків особи, яка не була залучена до участі у справі, що відповідно до вимог статті 104 ГПК України є підставою для скасування рішення.

Окрім цього, відповідач в апеляційній скарзі посилається на те, що пунктами 3.2 та 3.3 договору №9 від 15.04.2001 року була встановлена орендна плата в розмірі 272,70 грн за місяць, яка визначається відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786 (786-95-п) . Вказана орендна плата вносилась орендарем передоплатою на рік вперед без прострочення. До того ж, відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 25.03.2009 року №316 (316-2009-п) розмір орендної плати по вказаному договору підлягає зменшенню до 45% встановленого обсягу.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 25.02.2010 року апеляційну скаргу відповідача було прийнято до провадження та призначено її до розгляду на 17.03.2010 року на 10:30 року.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 17.03.2010 року розгляд справи було відкладено на 25.03.2010 року на 10:30 год. у зв‘язку з неявкою в судове засідання представника позивача.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 25.03.2010 року розгляд справи було відкладено на 21.04.2010 року на 12:00 год. у зв"язку із частковим задоволення клопотання відповідача про витребування додаткових доказів по справі.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 21.04.2010 року розгляд справи було відкладено на 26.05.2010 року на 10:00 год. у зв"язку з необхідністю витребування у позивача додаткових доказів по справі, а також зобов"язано позивача надати апеляційному господарському суду правове обгрунтування орендної плати по договору оренди № 9 від 15.04.2003 року відповідно до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановами Кабінету Міністрів України від 18.05.98 року №699 (699-98-п) та від 19.01.00 року №75 (75-2000-п) .

При цьому, за клопотанням сторін від 21.04.2010 року розгляд апеляційної скарги по даній справі було продовжено за межі двохмісячного строку.

Прокурор у відзиві на апеляційну скаргу та в судових засіданнях від 17.03.2010 року та від 25.03.2010 року від 21.04.2010 року та 26.05.2010 року проти доводів апеляційної скарги заперечував, вважає оскаржуване рішення законним та обґрунтованим, просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу –без задоволення.

Свої заперечення обґрунтовує тим, що відповідач порушив зобов‘язання, встановлене пунктом 4.4 договору оренди №9 від 15.04.2001 року щодо своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати і відповідно до наданого розрахунку заборгованості по орендній платі за період часу з жовтня 2007 року по липень 2009 року відповідач має заборгованість в розмірі 11244,25 грн. А тому, на думку прокурора, місцевим господарським судом правомірно застосовано положення частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої, на вимогу однієї із сторін, договір оренди може бути розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов‘язань та з інших підстав, передбачених законодавством.

Також прокурор вказує на те, що, на його думку, прокурором та позивачем було доведено факт істотності порушення з боку відповідача умов договору оренди, що виразилося в тривалій несплаті орендної плати, що, в совю чергу, завдало шкоди інтересам територіальної громади.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу та в судових засіданнях від 25.03.2010 року, від 21.04.2010 року та 26.05.2010 року проти доводів апеляційної скарги заперечував, вважає оскаржуване рішення законним та обґрунтованим, просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу –без задоволення.

Свої заперечення обґрунтовує тим, що відповідач в порушення пункту 4.4 договору оренди №9 від 15.04.2001 року несвоєчасно та не в повному обсязі сплачував орендну плату і відповідно до наданого розрахунку заборгованості по орендній платі за період часу з жовтня 2007 року по липень 2009 року відповідач має заборгованість в розмірі 11244,25 грн. А тому, на думку позивача, місцевим господарським судом законно та обгрунтовано застосовано положення частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої, на вимогу однієї із сторін, договір оренди може бути розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов‘язань та з інших підстав, передбачених законодавством.

Колегія суддів, дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, а також прокурора, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом при прийнятті оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення господарського суду першої інстанції - скасуванню, виходячи з наступного.

Як свідчать матеріали справи, між Управлінням комунальним майном Орджонікідзевської районної ради, орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фірма "Нісан", орендарем, був укладений договір оренди нежитлового приміщення № 9 від 15.04.2001 року (далі договір оренди), відповідно до умов якого орендодавець передав орендареві у тимчасове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 199,1 кв.м., розташовані за адресою: м.Харків, вул. Бекетова, 12/15.

В подальшому, на підставі Розпорядження Управління комунального майна та приватизації №149 від 15.02.2005 року "Про упорядкування з ТОВ "Фірма Нісан" договору оренди на нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: вул. Бекетова, 12/15", між позивачем по даній справі та ТОВ "Фірма Нісан" була укладена Додаткова угода №2 до договору оренди нежитлового приміщення № 9 від 15.04.01р., згідно з умовами якої відповідач отримав у орендне платне користування нежитлові приміщення першого поверху площею 199,1 кв.м. розташовані за адресою м.Харків, вул. Бекетова, 12/15, літ. "А-4", які на момент укладення договору оренди знаходились на балансі КВЖРЕП Орджонікідзевського району. Вказані приміщення передавались в оренду з метою використання під розміщення офісу площею 100,44 кв.м. та виробництва площею 98,66 кв.м.

Відповідно до п. 4.4 договору оренди, орендар зобов'язується своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Відповідно до п 3.2-3.3 договору оренди, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власностіі територіальної громади м.Харкова, затвердженої рішенням 14 сесії Харківської міської ради 3 скликання від 30.03.00р. Орендна плата за січень місяць 2004 року складає 410,58 грн. Ставка орендної плати становить 8% за рік - за розміщення офісу (100,44 кв.м.), 5% за рік - за розміщення виробництва (98,66 кв.м.).

Орендна плата перераховується щомісяця протягом 15 календарних днів наступного місяця. Розмір орендної плати за кожний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за минулий місяць на індекс інфляції за поточний місяцьі і сплачується орендарем (відповідачем по справі) самостійно.

Додатковою угодою №4 від 03.10.07р., на підставі рішення 15 сесії Харківської міської ради 5 скликання "Про затвердження методики розрахунку і порядку, використання плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності №208-07 від 03.10.07р", ставки орендної плати було змінено, внаслідок чого ставка орендної плати за розміщення офісу (100,44 кв.м.) становить 15% за рік, а ставка за розміщення виробництва (98,66 кв.м.) - 5% за рік.

Пунктом 10.1. договору оренди та Додатковою угодою №2 до нього від 15.02.05 року сторони встановили, що цей договір діє з 15.03.03р. по 15.03.05 року.

Відповідно до частини 7 статті 179 Господарського кодексу України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.

Згідно зі статтею 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутністю заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, якій був раніше встановлений договором.

Відповідно до пункту 10.5 договору оренди та Додатковою угодою №2 до нього від 15.02.05р. сторони погодили, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору протягом 30 днів після закінчення його строку, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.

А тому, оскільки в матеріалах справи відсутні докази припинення дії договору у встановленому договором та діючим законодавством порядку та доказів передачі орендованого майна, зокрема акту прийому - передачі орендованого майна, на момент розгляду справи, договір оренди є діючим.

Відповідно до статтей 18, 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", строки внесення орендної плати визначаються в договорі, а орендар зобов'язаний вносити її своєчасно і у повному обсязі.

Згідно статті 525 Цивільного кодексу України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частини 1 статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов"язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно зі статтею 629 Цивільного кодексу України договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Відповідно до пункту 9.3 договору оренди та Додаткової угоди №2 до нього від 15.02.2005 року орендна плата перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується на користь оредодавця (позивача по справі) відповідно до чинного законодавства України, з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня за кожний день прострочення, включаючи день оплати.

Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Зі змісту позовної заяви та доданого до позовної заяви розрахунку заборгованості по орендній платі станом на 01.08.2009 року не вбачається, за якою ставкою позивачем нараховано орендну плату за певні періоди та за які конкретно періоди прострочення та за якою ставкою нараховано пеню.

Матеріали справи свідчать про те, що ухвалами місцевого господарського суду від 07.09.2009 року, від 22.09.2009 року, від 13.10.2009 року, від 02.11.2009 року, від 10.12.2009 року було зобов‘язано сторони провести звірку взаєморозрахунків, для чого відповідачу необхідно було направити свого повноважного представника до позивача. А в разі ухилення однієї із сторін від проведення звірки –іншій стороні надати суду свій варіант проекту акту звірки та докази його вручення.

Однак, як вбачається з матеріалів справи, позивач вимог вказаних ухвал не виконав, відмовивши представнику відповідача, який прибув до позивача 11.01.2010 року, у здійсненні взаєморозрахунків.

Крім того, пунктами 3.2 та 3.3 договору №9 від 15.04.2001 року була встановлена орендна плата в розмірі 272,70 грн. за місяць, яка визначається відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786 (786-95-п) . Вказана орендна плата вносилась орендарем без прострочення шляхом передоплати.

До того ж, відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 25.03.2009 року №316 (316-2009-п) розмір орендної плати по вказаному договору підлягає зменшенню до 45% встановленого обсягу.

Вказані обставини місцевим господарським судом не були враховані при прийнятті оскаржуваного рішення.

А отже, колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку про доведеність позивачем сум заборгованості з орендної плати по договору оренди, пені та про порушення відповідачем зобов‘язань щодо своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати по договору оренди.

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору; це створює неможливість для другої сторони досягнення цілей договору, у даному випадку своєчасного надходження коштів до бюджету за оренду майна.

Частиною 3 стаття 26 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" передбачено, що на вимогу однієї із сторін, договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Оскільки, як вже було зазначено вище, позивачем не було доведено порушення відповідачем зобов‘язань щодо своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати по договору оренди, то відсутні і правові підстави для розірвання договору оренди.

Крім того, на думку колегії суддів, місцевий господарський суд не з‘ясував ті обставини, чи всі приміщення першого поверху приміщення, яке зазначене в позовній заяві, займає ТОВ "Фірма "Нісан"та кому ці приміщення належали на час розгляду справи.

Так, зі змісту договору №9 від 15.04.2001 року вбачається, що сторонами цього договору є Відділ обліку та управління комунального майна Орджонікідзевського району м. Харкова (орендодавець) та ТОВ "Фірма "Нісан"(орендар).

Вказане свідчить про те, що місцевий господарський суд прийняв рішення стосовно прав та обов‘язків особи, яка не була залучена до участі у справі, що відповідно до вимог статті 104 ГПК України є безумовною підставою для скасування рішення.

Крім того, з наявного в матеріалах справи технічного паспорту на житловий будинок №12/15 по вул. Бекетова у м. Харкові вбачається що позивач не є власником орендованих за договором №9 від 15.04.2001 року приміщень, а це приміщення належить ТОВ "Лосеве", у зв‘язку з чим він не має правових підстав для того, щоб ставити питання про стягнення орендної плати, пені та виселення з приміщення відповідача.

Також є безпідставними посилання в позовній заяві на невиконання відповідачем своїх договірних зобов"язань щодо страхування орендованого майна, узгодження призначення орендованого приміщення з контролюючими органами, укладення договорів на водопостачання та електропостачання орендованого приміщення, оскільки з наданих відповідачем у судовому засіданні 26.05.2010 року документів вбачається виконання ним зазначених зобов"язань.

Отже, колегія суддів вважає, що господарський суд дійшов хибного висновку про наявність достатніх правових підстав для задоволення позовних вимог про стягнення з відповідача 11244,25 грн. заборгованості з орендної плати та 763,46 грн. пені, розірвання договору оренди та виселення відповідача з займаного нежитлового приміщення першого поверху площею 199,1 кв. м, розташованого у м. Харкові по вул. Бекетова, 12/15, літ "А-4", та передачу цього приміщення позивачеві.

Таким чином, місцевий господарський суд, приймаючи оскаржуване рішення, неповністю з"ясував обставини, які мають значення для справи, та порушив норми матеріального та процесуального права, а тому рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню з прийняттям нового судового рішення, яким в позові слід відмовити.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 33, 43, 99, 101, пунктом 2 статті 103, пунктами 1, 4 частини 1 статті 104, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів,-