Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

за участю представників сторін:

Рішенням господарського суду Донецької області від 25.06.2009 року у справі №40/16пд (суддя Підченко Ю.О.) задоволено позов Товариства з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ" м. Донецьк до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 м. Краматорськ про розірвання Договору оренди нежитлового приміщення №4670 від 25.12.2007 року та стягнення грошових коштів в сумі 142575 грн.

Розірвано договір оренди нежитлового приміщення №4670 від 25.12.2007р., укладений між фізичною особою–підприємцем ОСОБА_6 та Товариством з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ".

Стягнено з Фізичної особи–підприємця ОСОБА_6 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ" суму попередньої оплати у розмірі 142575 грн.

Відмовлено в задоволенні зустрічного позову Фізичної особи–підприємця ОСОБА_6 до Товариства з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ" про стягнення боргу з орендної плати в сумі 254039,28 грн., грошових коштів, не витрачених на поліпшення об’єкту оренди в сумі 67029,13 грн., пені в сумі 17793,19 грн. та штрафу в сумі 179660,70 грн.

Рішення господарського суду мотивоване доведеністю первісного позову та необґрунтованістю заявленого зустрічного позову.

Не погоджуючись з рішенням господарського суду, відповідач за первісним позовом, Фізична особа-підприємець ОСОБА_6 м. Краматорськ, звернувся з апеляційною скаргою про скасування рішення господарського суду, оскільки вважає, що воно прийняте з невідповідністю висновків обставинам справи та з неправильним застосуванням норм матеріального права. Заявник апеляційної скарги вказує на те, що з початку підписання спірного договору оренди нежитлового приміщення та акту приймання-передачі позивач, як орендар, порушував умови договору, а саме: не використовував орендоване приміщення згідно з метою оренди, хоча мав для цього всі можливості; орендар не з’являвся до орендодавця для ознайомлення з документацією, якою підтверджується придатність приміщення до експлуатації, не переконався в тому, що комплекс заходів з посилення конструкції будівлі виконаний, а лише надсилав листи на адресу орендодавця, в яких пред’являв претензії до технічного стану будівлі. З серпня 2008 року орендар припинив сплачувати орендну плату, що призвело до виникнення заборгованості в загальній сумі 254039,28 грн. та у відповідності до пункту 6.3.1 Договору до нарахування пені за несвоєчасну сплату орендної плати в сумі 17793,19 грн. Крім того заявник апеляційної скарги вказує на те, що у відповідності до умов спірного договору за дострокове його розірвання позивач за первісним позовом повинен сплатити штраф, який складає 179660,70 грн. та несплачені грошові кошти в розмірі 67029,13 грн., як такі, що не були використані орендарем на поліпшення об’єкту оренди. Скаржник вказує на те, що господарським судом помилково не прийняті до уваги надані ним Висновки за результатами обстеження технічного стану будівельних конструкцій будівлі за адресою: вул. Островського,4 у м. Краматорську і Висновки та рекомендації від 2008 року, за результатами яких вказана будівля знаходиться у задовільному стані.

Відповідач за первісним позовом просить скасувати рішення господарського суду та прийняти нове, яким у задоволенні первісного позову відмовити та задовольнити зустрічний позов.

Позивач за первісним позовом, Товариство з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ" м. Донецьк, проти апеляційної скарги заперечує, вважає рішення господарського суду законним та обґрунтованим, прийнятим відповідно до вимог чинного законодавства. Позивач за первісним позовом наполягає на тому, що будівля, розташована за адресою: м. Краматорськ, вул. Островського,4, знаходиться в аварійному стані та її неможливо використовувати за призначенням. Вказане підтверджується висновком ПП "Центр проектування та експлуатації будівель та споруд". На думку позивача використання приміщень будівлі за цільовим призначенням неможливо. Приписами діючого законодавства та спірним договором не передбачено обов’язку позивача щодо проведення капітального ремонту. Позивач вказує на те, що ним неодноразово надсилались листи на адресу відповідача, в яких зазначалось про необхідність проведення капітального ремонту будівлі або відшкодування відповідачем вартості його проведення позивачем для забезпечення можливості експлуатації будівлі за призначенням. Але вимоги щодо проведення капітального ремонту відповідачем виконані не були. ТОВ "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ" наполягає на тому, що ним були здійснені всі заходи з метою недопущення порушення господарського зобов’язання. Позивач просить залишити рішення господарського суду –без змін, апеляційну скаргу –без задоволення.

Вивчивши матеріали справи, доводи заявника апеляційної скарги, вислухавши представників сторін, що прибули в засідання суду, перевіривши повноту встановлених судом обставин справи та їх юридичну оцінку, судова колегія встановила.

Позивач, Товариство з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ", звернувся до господарського суду з позовом до Фізичної особи–підприємця ОСОБА_6 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №4670 від 25.12.2007р. та стягнення грошових коштів в сумі 142575 грн.

Відповідач, Фізична особа-підприємець ОСОБА_6, до прийняття рішення по справі, звернувся до господарського суду з зустрічним позовом про стягнення з ТОВ "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ" заборгованості з орендної плати в сумі 254039,28 грн., грошових коштів, не витрачених на поліпшення об’єкту оренди в сумі 67029,13 грн., пені за несвоєчасну сплату орендної плати в сумі 17793,19 грн. та штрафу за дострокове розірвання договору оренди в сумі 179660,70 грн. згідно з договором оренди №4670 від 25.12.2007р. Вказана зустрічна позовна заява прийнята ухвалою господарського суду від 07.04.2009р. до розгляду з первісним позовом.

Як вбачається із матеріалів справи 25.12.2007р. між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_6 (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ" (орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення, зареєстрований в реєстрі за №4670 (далі Договір оренди). За умовами вказаного Договору оренди орендодавець зобов’язався передати, а орендар прийняти в строкове платне користування приміщення, обумовлені в пункті 1.1.4 цього Договору і названі Об’єктом оренди, сорок одну соту частину двоповерхової нежилої будівлі ринку з надвірними побудовами та спорудами, які належать орендодавцеві на підставі права власності згідно рішення від 06.12.2006р. Північно-Донбаського постійно діючого третейського суду по справі №163/06, зареєстрованого в Краматорському міському бюро технічної інвентаризації за № 17633106. Адреса об’єкту оренди: 84302, Донецька область, м. Краматорськ, вул. Островського, 4. Загальна площа Об’єкту оренди складає 639,8 кв.м. До складу Об’єкту оренди входить: за планом БТІ –частина нежилого приміщення, позначеного літерами А-2, а саме: перший поверх 97/100 частин кімнати 1 розміром 381 кв.м, кімнати з №2 по №9 включно розміром 117,6 кв.м, Ѕ частка кімнати 11 розміром 3,2 кв.м, всього загальною площею 501,8 кв.м і будівля котельної, позначена літерою Б, площею 138 кв.м, інвентаризаційна оцінка яких становить 168200грн.( розділ 1 Договору оренди).

Згідно з пунктом 2.1 Договору оренди Об’єкт оренди надається орендодавцем орендареві у користування для здійснення підприємницької діяльності, а саме: розташування магазину роздрібної торгівлі продуктами харчування, алкогольною продукцією, аптечними товарами та додатковим асортиментом товарів народного споживання (миючі засоби, предмети гігієни тощо).

Розділом 3 Договору оренди передбачені умови передачі та повернення Об’єкту оренди, а саме: при передачі та поверненні Об’єкта оренди складаються Акти приймання-передачі, які підписуються уповноваженими представниками сторін.

У відповідності до пункту 4.1 Договору оренди сторони встановили, що з першого по сьомий місяці оренди (включно) орендна плата складає 20367,86 грн., без ПДВ, за місяць за весь об’єкт оренди. За перші сім місяців оренди орендар вносить платежі шляхом попередньої оплати протягом десяти днів з моменту підписання акту приймання-передачі об’єкту оренди в сумі 142575 грн.

Пунктом 4.2 Договору оренди передбачено, що, починаючи з восьмого місяця оренди орендна плата складатиме 29943,45 грн. без ПДВ, за місяць оренди за весь Об’єкт оренди.

Сума орендної плати сплачується орендарем в українських гривнах щомісяця в безготівковому порядку на поточний рахунок орендодавця до 10-го числа за поточний місяць оренди за наданими рахунками (пункт 4.3).

Згідно з пунктом 4.8 Договору оренди у випадку неможливості використання Об’єкту оренди з вини Орендодавця, за весь строк такого невикористання орендна плата не нараховується і не сплачується. Названа вина доводиться орендарем відповідно до вимог чинного законодавства України.

За умовами пункту 4.10 Договору оренди підписавши цей Договір, орендодавець надає згоду орендареві на виконання у строк, не більше 2-х місяців з моменту підписання сторонами цього Договору і передачі Об’єкта оренди, поліпшення Об’єкту оренди, а саме: встановлення нової системи вентиляції та кондиціювання, системи електропостачання, освітлення, опалення, системи охорони та відеоспостереження, ремонт приміщення. На поліпшення Об’єкту оренди має бути витрачено не більше суми шестимісячної орендної плати. Здійснені орендарем невідокремлювані поліпшення Об’єкту оренди є власністю орендодавця та орендареві не відшкодовуються за винятком настання обставин, обумовлених у пункті 6.2.3 цього Договору.

Пунктом 5.1.4 Договору оренди передбачено, що Орендар зобов’язується забезпечити збереження об’єкта оренди, запобігати його пошкодженню, псуванню, здійснювати заходи та виконувати приписи протипожежної безпеки (окрім заходів капітального характеру), санітарні заходи та приписи, дотримуватись правил суспільного порядку та інших норм, що регламентують порядок користування нежитловими приміщеннями.

Згідно з пунктом 8.1 орендодавець або орендар мають право в односторонньому порядку достроково розірвати договір у випадках, передбачених чинним законодавством.

У відповідності до висновку Технічного звіту Центру проектування та експлуатації будівель та споруд №07.52300.241 в результаті обстеження технічного стану будівельних конструкцій будівлі по вул. Островського, 4, м. Краматорськ, будівля знаходиться в аварійному стані (IV категорія технічного стану).

Згідно з Висновком по технічному стану будівельних конструкцій будівлі по вул. Островського, 4 в м. Краматорську Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Краматорської міської ради від 16.07.2008 року №01/12-181, будівля знаходиться в аварійному стані, її експлуатація неможлива.

Заявником апеляційної скарги до матеріалів справи була надана копія постанови Краматорського міського суду Донецької області від 23.06.2009 року у справі №2а-1684/2009-28 за позовом ОСОБА_6 до Начальника управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Краматорської міської ради Ліщука Леоніда Олександровича про оскарження дій посадової особи. Вказаною постановою визнано незаконними дії Начальника управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Краматорської міської ради Ліщука Леоніда Олександровича щодо надання висновку з технічного стану будівельних конструкцій будівлі по вул. Островського, 4 в м. Краматорську від 16.07.2008 року. Водночас з тим, вказаний документ не спростовує висновки, викладені у Технічному звіті Центру проектування та експлуатації будівель та споруд №07.52300.241, про який було позначено вище.

Листом №1269 від 05.08.2008 р. орендар повідомив орендодавця про те, що будівля знаходиться в аварійному стані і необхідно вжити заходи капітального характеру, які згідно договору оренди покладено на орендодавця.

Листом №1686 від 01.10.2008 р. орендар повторно повідомив орендодавця про неможливість використання приміщення в зв’язку з тим, що воно знаходиться в нездатному для експлуатації стані. Крім того, в даному листі орендар вказав на те, що у відповідності до діючого законодавства капітальний ремонт приміщення, що передається в оренду, здійснюється орендодавцем за його рахунок, тому орендар просив здійснити заходи, передбачені Висновком по технічному стану будівлі або компенсувати орендареві витрати на капітальний ремонт цього приміщення.

Аналогічний зміст мав лист позивача №2232, надісланий на адресу відповідача 11.11.2008 року.

Крім того, листом №2277 від 17.11.2008р. орендар повідомив орендодавця про те, що згідно п. 4.8 договору в разі неможливості використання об’єкту за виною орендодавця, за весь строк, протягом якого орендар не використовував об’єкт оренди, орендна плата не нараховується і не сплачується і, оскільки орендодавець не виконав свої зобов’язання за договором і не надав приміщення у належному для користування стані, то орендар вимагає розірвання договору оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Краматорськ, вул. Островського, 4, і повернення протягом 15 днів з моменту отримання повідомлення суму, перераховану від 08.01.08р. в якості попередньої оплати на розрахунковий рахунок Товариства з обмеженою відповідальністю "УКРАЇНСЬКИЙ РІТЕЙЛ".

Оцінюючи правильність застосування місцевим господарським судом норм чинного законодавства, судова колегія дійшла висновку, що рішення господарського суду у справі відповідає вимогам матеріального і процесуального права та не підлягає скасуванню з наступних підстав.

Статтею 759 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

За приписами статті 773 Цивільного кодексу України наймач зобов’язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

У відповідності до статті 767 ЦК України наймодавець зобов’язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та його призначенню.

У статті 776 ЦК України передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найом, проводиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо строк проведення капітального ремонту не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Як вбачається із змісту спірного Договору оренди ним не передбачений обов’язок орендаря проводити капітальний ремонт, а саме виконувати заходи щодо посилення будівлі.

Однак, незважаючи на направлені позивачем на адресу відповідача листи, в яких містились вимоги щодо проведення орендодавцем капітального ремонту будівлі та зазначалось про неможливість експлуатації приміщення в зв’язку з його аварійним станом, орендодавцем капітального ремонту будівлі здійснено не було, тому орендар не міг використовувати будівлю за призначенням.

Згідно з приписами статті 784 Цивільного кодексу України наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі та якщо наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.

У відповідності до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Господарським кодексом України (436-15) у статті 188 також передбачено, що договір може бути розірвано або за домовленістю сторін, або на вимогу однієї з сторін за рішенням суду.

Частиною 2 цієї ж статті встановлено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Наявні в матеріалах справи докази підтверджують факт повідомлення позивачем відповідача про намір припинити правовідносини за спірним договором, а саме його розірвання та повернення нежитлового вбудованого приміщення за законом.

Згідно зі статтею 291 Господарського Кодексу України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Беручи до уваги вищевикладене, судова колегія погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що орендодавець не виконав свої обов’язки за договором, а саме не надав орендареві нежитлову будівлю належному для використання за призначенням стані і не провів капітальний ремонт на вимогу орендаря, тому позовні вимоги позивача щодо розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 4670 від 25.12.07р., є доведеними і обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Крім того господарський суд дійшов правомірного висновку про задоволення позовних вимог щодо стягнення суми попередньої оплати у розмірі 142575 грн., з огляду на таке.

Згідно з пунктом 4.1 Договору оренди позивачем було внесено платежі шляхом попередньої оплати в сумі 142575 грн., про що свідчить платіжне доручення №0000000060 від 08.01.2008р.

Пункту 4.8 Договору оренди, у випадку неможливості використання об’єкту за виною орендодавця, за весь строк, протягом якого орендар не використовував об’єкт оренди, орендна плата не нараховується і не сплачується.

Як встановлено судом орендодавець свої зобов’язання за договором не виконав, не надав орендарю приміщення у належному для користування стані, тому позовні вимоги позивача щодо стягнення суми попередньої оплати у розмірі 142575 грн. є доведеними та обґрунтованими.

Щодо зустрічного позову стосовно стягнення боргу з орендної плати в сумі 254039,28 грн., грошових коштів, не витрачених на поліпшення об’єкту оренди в сумі 67029,13 грн., пені в сумі 17793,19 грн. та штрафу в сумі 179660,70 грн., то господарський суд правильно відмовив в його задоволенні з огляду на таке.

У відповідності до пункту 4.8 Договору оренди у випадку неможливості використання об’єкту оренди з вини орендодавця, за весь строк такого невикористання орендна плата не нараховується і не сплачується.

Крім того, як вбачається із змісту спірного Договору оренди його умовами не передбачена компенсація грошових коштів, які не були витрачені на проведення поліпшень об’єкту оренди.

А згідно зі статтею 218 Господарського кодексу України учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов’язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності за наявності його вини.

Беручи до уваги наведене, господарський суд правомірно задовольнив первісний позов та відмовив у задоволенні зустрічного позову.

Враховуючи вищевикладене, судова колегія вважає, що норми чинного законодавства місцевим господарським судом застосовані правильно, рішення відповідає приписам матеріального та процесуального права, а також фактичним обставинам справи, а мотиви, з яких подана апеляційна скарга, не можуть бути підставою для скасування рішення, оскільки спростовуються вищевикладеним.

Керуючись ст. ст. 49, 93, 99, 101, 102, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Донецький апеляційний господарський суд, -

Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 м. Краматорськ на рішення господарського суду Донецької області від 25.06.2009 року у справі №40/16пд залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Донецької області від 25.06.2009 року у справі №40/16пд залишити без змін.

постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Вищого господарського суду України у касаційному порядку через Донецький апеляційний господарський суд протягом місяця.

Результати розгляду апеляційної скарги оголошені в судовому засіданні.

Повний текст постанови підписаний 14.10.09.

Надруковано 5 прим.:

1 прим. –у справу;

2 прим. - сторонам;

1 прим. –ГСДО

1 прим. - ДАГС