11/110 Про внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати нежилих приміщень комунальної власності - 26.08.2009 Прийняття

Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради (далі – позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Закритого акціонерного товариства "Фірма "Онтаріо" (далі – відповідач) про внесення змін до договору оренди щодо зміни місячної орендної плати (п.5 договору).

Позовні вимоги мотивовані тим, що Методикою розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном територіальної громади Шевченківського району м. Києва, затвердженою рішенням Шевченківської районної у м. Києві ради від 13.07.06 № 41 (із змінами, внесеними рішенням Шевченківської районної у м. Києві ради від 31.10.06 № 95) (далі – Методика) змінено орендні ставки. Про це 29.05.07 відповідач отримав від позивача відповідне повідомлення, в якому позивач запропонував змінити умови договору в частині розміру орендної плати.

Відповідач згоди на це не дав.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 07.04.09 у справі № 11/110 в задоволені позову відмовлено.

Рішення мотивоване тим, що редакція п. 5 договору, на яку посилається позивач, не діє з 17.09.01; зміни в договір можуть бути внесені за взаємною згодою сторін; сторонам не надано право односторонньої зміни договору; відповідач своєчасно та в повному обсязі виконує обов’язок по сплаті орендних платежів; відповідно до ч.4 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Не погодившись з рішенням, позивач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог. Доводи скарги мотивовані тим, що судом неправильно трактовано ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"; орендна плата, яку визначено відповідно до Методики, може переглядатись на вимогу однієї зі сторін, в тому числі і у разі зміни Методики.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.06.09 апеляційну скаргу позивача прийнято до провадження з призначенням її розгляду на 05.08.09.

29.07.09 через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просить оскаржуване рішення залишити без змін. У відзиві відповідач посилається на те, що згідно ч.1 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" річна орендна плата за користування майном не може перевищувати 10% вартості орендованого майна; запропонована позивачем орендна плата не відповідає зазначеним нормам закону; товариство щомісячно справно сплачує всі необхідні платежі за оренду та комунальні послуги; позивачем не надано відомостей про державну реєстрацію в органах юстиції Методики розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном територіальної громади Шевченківського району м. Києва. Згодом відповідач надав доповнення до відзиву на апеляційну скаргу, в якому також просить суд апеляційної інстанції залишити без змін оскаржуване рішення, оскільки воно відповідає нормам чинного законодавства.

В судовому засіданні 05.08.09 було оголошено перерву до 26.08.09.

Ухвалою Голови Київського апеляційного господарського суду від 07.08.09 № 11/110 продовжено строк розгляду даної справи на один місяць.

В судовому засіданні 26.08.09 представник позивача (апелянта) підтримав доводи скарги та просив прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.

Представники відповідача просили оскаржуване рішення залишити без змін, а скаргу – без задоволення.

Згідно зі ст. 101 Господарського процесуального кодексу України (далі – ГПК України (1798-12) ) у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні докази, обговоривши доводи скарги, відзиву та доповнень до нього, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

28.12.94 між Державним підприємством по утриманню житлового фонду Радянського району м. Києва Житлово-експлуатаційною конторою № 405 (орендодавець) та Державним орендним підприємством "Фірма "Онтаріо" (орендар) був укладений типовий договір № 14885 оренди нежилих приміщень, відповідно до умов якого орендар отримав в орендне користування нежитлове приміщення площею 673,1 м2 в будинку №61 по вул. Щербакова у м. Києві. Приміщення надавалось для розміщення магазину.

Згідно з рішеннями Шевченківської районної у м. Києві ради від 25.11.03 № 263 та від 04.10.08 № 18 позивачем у справі є Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради, яке є правонаступником Державного підприємства по утриманню житлового фонду Радянського району.

Строк дії договору – з 28.12.94 по 28.11.04 (п.4 договору).

Згідно з п. 5 договору орендна плата складала 30713533 карбованців на місяць у відповідності з чинними ставками орендної плати за нежитлові приміщення.

Абзацом другим даного пункту договору було передбачено, що у випадку зміни на підставі постанови уряду діючих ставок орендна плата відповідно змінюється, починаючи з вказаного в постанові строку.

Керуючись редакцією цього пункту договору, позивач звернувся до відповідача з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди в частині зміни орендної плати (лист від 29.05.07 № 7/9-143-023/58). Свою позицію він аргументував наявністю Методики, відповідно до якої ставки орендної плати підлягають збільшенню.

Відповідач дану пропозицію залишив без відповіді.

Разом з тим, 17.09.01 між сторонами договору було підписано додаток № 1 до договору оренди від 28.12.94 № 14885, відповідно до якого внесено зміни до преамбули договору, а саме: визначено орендодавцем – Комунальне підприємство житлового господарства Радянського району м. Києва, а орендарем – Закрите акціонерне товариство "Фірма "Онтаріо" (далі – додаток до договору). Крім цього, сторонами внесено зміни до п.п.1, 4, 5, 18, 20, 25, 26 договору.

Так, п. 4 додатку до договору сторони встановили термін дії договору оренди з 28.12.94 по 06.09.2021.

У п. 5 договору сторони передбачили, що за користування орендованим приміщенням орендар сплачує орендодавцю орендну плату, місячний розмір якої на момент початку дії додатку № 1 до договору становить 2216,47 грн. Податок на додану вартість сплачується орендарем окремо від орендної плати у розмірах та порядку, встановленому чинним законодавством України.

Отже, враховуючи змінену редакцію п. 5 договору оренди, місцевий господарський суд дійшов правильного висновку, що п. 5 в редакції від 28.12.94, на яку посилається позивач в позовній заяві, не діє з 17.09.01.

Разом з тим, в апеляційній скарзі позивач зазначає, що орендна плата, яку визначено відповідно до Методики, може переглядатись на вимогу однієї зі сторін, в тому числі і у разі зміни методики її розрахунку. Крім того, він вважає, що відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є можливість зміни розміру орендної плати на вимогу однієї з сторін.

Розглянувши надані документи, колегія суддів не погоджується з доводами позивача.

Відповідно до ч.1 ст. 2 Закону України від 10.04.92 № 2269-ХІІ "Про оренду державного та комунального майна" (далі – Закон про оренду) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Однією з істотних умов договору є орендна плата, яка встановлюється згідно з методикою розрахунку орендної плати.

Апелянт посилається на ст.19 Закону про оренду, відповідно до якої, на його думку, методика розрахунку та порядок використання орендної плати для об’єктів комунальної власності визначаються органами місцевого самоврядування.

Однак, редакція ст.19 Закону, яка була чинною на момент затвердження Методики, встановлює повноваження Кабінету Міністрів України – для об’єктів, що перебувають у державній власності; органів, уповноважених Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органів місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, визначення Методики розрахунку пропозиції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядку використання орендної плати щодо відповідних об’єктів.

Отже, визначення вказаними вище органами методики розрахунку орендної плати даним Законом (2269-12) не передбачене.

Згідно з положеннями ст. 21 Закону розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Істотної зміни стану об’єкта оренди колегією суддів не встановлено, як і інших випадків, визначених Законом (2269-12) .

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Вищого господарського суду України від 21.04.05 у справі № 2/386, з якою погодилась судова палата у господарських справах Верховного Суду України (ухвала від 16.08.05 у зазначеній справі).

Крім того, відповідно до п. 3 ст. 10 Закону про оренду умови договору є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Статтею 626 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України (435-15) ) встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

Отже, договори (правочини) носять вольовий характер, який проявляється у вільному від примусу з будь-яких органів та осіб виборі напрямку своєї поведінки щодо набуття прав та створення для себе обов’язків.

Відповідно до ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства (п.1 ст. 628 ЦК України).

Пунктом 5 договору оренди, викладеному в редакції додатку № 1, не передбачено зміну ставок оренди за вимогою однієї зі сторін.

Відповідно до ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу України умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правило, що погіршують становище орендаря.

Підсумовуючи наведене вище, колегія суддів зазначає, що умовами договору оренди не передбачено внесення змін до розміру орендної плати в зв’язку зі зміною Методики розрахунку орендної плати; визначення органами місцевого самоврядування Методики розрахунку орендної плати Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) також не передбачене.

Таким чином, Господарський суд міста Києва дійшов правильного висновку, що встановлена у п. 5 договору ставка орендної плати зберігає свою силу на весь строк дії договору та не може бути змінена у порядку, на який послався позивач, до закінчення терміну дії договору.

Враховуючи викладене вище, колегія суддів дійшла висновку, що відсутні правові підстави для скасування рішення Господарського суду міста Києва від 07.04.09 у даній справі.

Керуючись ст.ст. 99, 101- 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд

1. Рішення Господарського суду міста Києва від 07.04.09 у справі № 11/110 залишити без змін, а апеляційну скаргу Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради – без задоволення.