1/21 Про виселення із орендованих приміщень та стягнення неустойки - 23.11.2010 Прийняття

про визнання нежитлових приміщень загальною площею 99, 5 кв. м АДРЕСА_1 переданими ПриватБанком підприємцю ОСОБА_6 01.04.2010 р. шляхом повернення ПриватБанку одного екземпляра ату прийому-передачі цих приміщень, підписаного сторонами 01.04.2010 р., стягнення з СПД-ФО ОСОБА_6 коштів за невідокремлені поліпшення у розмірі 68 415, 57 грн. та судових витрат

рішенням господарського суду Львівської області від 04.10.2010 р. у справі № 1/21 первісний позов задоволено частково. Виселено Публічне акціонерне товариство комерційний банк "ПриватБанк", в особі філії "Західне головне регіональне управління" Публічного акціонерного товариства комерційного банку "ПриватБанк", м. Львів з частини нежитлових приміщень, загальною площею 99,5 кв.м, позначених літерами 5 та 6 на поверховому плані приміщень, розташованих на першому поверсі будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Стягнуто з Публічного акціонерного товариства комерційного банку "ПриватБанк", в особі філії "Західне головне регіональне управління" Публічного акціонерного товариства комерційного банку "ПриватБанк", м.Львів на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_6, м. Львів 513’714 грн. 85 коп. - неустойки за користування приміщенням; 5’222 грн. 15 коп. - державного мита; 236 грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. В задоволенні решти первісних позовних вимог в сумі 0 грн. 03 коп. відмовлено. В задоволенні зустрічної позовної вимоги про стягнення з ФОП ОСОБА_6 на користь ПриватБанку коштів за невідокремлені поліпшення у розмірі 68’415,57 грн. відмовлено повністю. Щодо зустрічної позовної вимоги про визнання нежитлових приміщень загальною пл.99,5 кв.м. на АДРЕСА_1 переданими ПриватБанком ФОП ОСОБА_6 01.04.2010р., шляхом повернення ПриватБанку одного екземпляру акту прийому-передачі цих приміщень - провадження у справі в цій частині припинено.

Рішення суду мотивоване тим, що всупереч положенням укладеного між сторонами договору оренди, після закінчення терміну його дії, орендар (відповідач за первісним позовом) не передав його за актом прийому-передачі власнику приміщення (позивачу за первісним позовом). У зв’язку із неналежним виконанням цього обов’язку, позивачем, на підставі ст. 785 ЦК України нараховано неустойку, розмір якої зменшено судом на 0,03коп. Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову, в частині вимог про стягнення коштів за невідокремлені поліпшення, суд виходив з того, що по такій вимозі пропущено строк позовної давності, про застосування якої позивачкою за первісним позовом зроблено заяву до винесення рішення суду. Припиняючи провадження в частині вимог за зустрічним позовом про визнання нежитлових приміщень переданими ПриватБанком ФОП ОСОБА_6 01.04.2010р., шляхом повернення ПриватБанку одного екземпляру акту прийому-передачі цих приміщень, суд, з покликанням на положення ст. 12 ГПК України виходив з того, що така позовна вимога не підвідомча господарському суду.

У своїй апеляційній скарзі відповідач просить дане рішення скасувати і прийняти нове, яким відмовити в задоволенні первісного позову та задоволити зустрічний позов, посилаючись на те, що оскаржуване рішення суперечить вимогам чинного законодавства. При цьому, апелянт зазначає, що господарським судом при вирішенні спору не враховані вимоги ч. 2 ст. 795 ЦК України, рішення суду прийнято з порушенням норм ст.ст. 778 та 786 ЦК України та суперечить ст. 80 ГПК України.

Розглянувши наявні у справі матеріали, давши належну оцінку доводам, які містяться в апеляційній скарзі, заслухавши пояснення представників сторін у судовому засіданні, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення господарського суду першої інстанції слід залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення з наступних підстав.

Матеріалами даної справи встановлено, що 01.12.2004р. між фізичною особою - підприємцем ОСОБА_6 та Публічним акціонерним товариством комерційного банку "ПриватБанк", в особі філії "Західне головне регіональне управління" Публічного акціонерного товариства комерційного банку "ПриватБанк" (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №б/н від 01.12.2004р. Даний договір набрав чинності з 01.12.2004р. і діяв до 31.12.2009р.

Згідно з положеннями п.1.1 зазначеного договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування частину нежитлових приміщень, загальною площею 99,5 кв.м, позначених літерами 5 та 6 на поверховому плані приміщень, розташованих на першому поверсі будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (надалі-Об’єкт), для організації відділення комерційного банку.

01.12.2004р. між сторонами підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення, за яким Орендодавець передав а Орендар прийняв у строкове платне користування частину нежитлових приміщень, загальною площею 99,5 кв.м, позначених літерами 5 та 6 на поверховому плані приміщень, розташованих на першому поверсі будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Відповідно до п.6.4. договору оренди, дія договору припиняється внаслідок: закінчення строку на який його було укладено; загибелі об’єкта оренди; за письмовою згодою сторін або за рішенням суду; в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством.

Як було погоджено сторонами в п. 6.6. договору оренди, якщо за 30 (тридцять) днів до завершення дії цього договору ні Орендодавець, ні Орендар не заявили письмово про своє бажання припинити дію цього договору або переглянути його умови, термін дії договору продовжується на такий самий термін на таких самих умовах.

Підпунктом 4.1.4. п. 4.1. згаданого договору, Орендар зобов’язувався у разі припинення дії договору оренди повернути Орендодавцеві орендоване приміщення у стані не гіршому, ніж на час передачі його в оренду з урахуванням фізичного зносу.

Пунктом 2.2. укладеного між сторонами договору оренди визначено, що після закінчення строку оренди або припинення договору з інших підстав, Орендар зобов’язується звільнити приміщення від власного майна і передати об’єкт Орендодавцеві у 30-ти денний термін. Об’єкт вважається повернутим Орендодавцю з моменту підписання сторонами відповідного акту приймання-передачі нежитлового приміщення.

Обов’язок по складанню акта прийому-передачі покладається на сторону, яка передає об’єкт іншій стороні (п. 2.3. договору оренди).

Як було погоджено сторонами у п. 7.1. договору оренди, відносини сторін, не врегульовані цим договором, регламентуються цивільним законодавством України, що регулює відносини майнового найму. При цьому на відносини сторін не поширюється Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Статтею 764 ЦК України визначено правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму. Так, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 ГК України, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених ГК України (436-15) .

Так, певні особливості щодо договорів оренди, встановлено ГК України (436-15) . Зокрема, відповідно до ст. 291 ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається, при цьому договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України (435-15) (ч. 4 ст. 291 ГК України).

Згідно ст. 629 ЦК України, договір є обов’язковим для виконання сторонами, і у відповідності із ст. 11 цього Кодексу - однією з підстав виникнення зобов’язань.

Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України, зобов’язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов’язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку.

Відповідно ст. ст. 525, 526, 530 ЦК України, зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору, у встановлений строк (термін) його виконання та вимог цього кодексу, інших активів цивільного законодавства, одностороння відмова від виконання зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Як вбачається із матеріалів справи, позивач за первісним позовом листами від 14.10.2009 р., 23.11.2009 р. і від 20.01.2010 р. повідомив відповідача про своє бажання припинити дію договору оренди з 31.12.2009 р. та заперечив проти користування об’єктом оренди після закінчення терміну дії згаданого договору. У цих листах, позивачем за первісним позовом зазначалося, що відповідачу слід створити комісію по поверненню об’єкту оренди та повідомити про час і місце його передачі.

Таким чином, всупереч умовам укладеного між сторонами договору оренди та вимог діючого законодавства, свої зобов’язання по передачі (поверненню) об’єкту оренди його власнику (позивачу за первісним позовом) відповідачем не виконано, доказів підписання між банком та ФОПОСОБА_6 акту прийому-передачі об’єкту оренди суду не надано (такий акт в матеріалах справи відсутній), саме приміщення (об’єкт оренди) не повернутий.

У зв’язку із чим, задовольняючи цю позовну вимогу, місцевий господарський суд підставно виходив з того, що така є обґрунтованою та доведеною позивачем.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 785 ЦК України, якщо наймач не виконує обов’язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Згідно із положеннями ст. 546 ЦК України, виконання зобов’язання може забезпечуватися, зокрема, неустойкою. Так, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов’язання.

У зв’язку із тим, що законом (ч. 2 ст. 785 ЦК України) чітко визначено розмір штрафних санкцій, у вигляді неустойки, яка виражається у формі подвійної плати за користування річчю за час прострочення, для випадку неналежно виконання, а саме неповернення речі, після закінчення договору оренди, таких зобов’язань орендарем у відносинах оренди (найму), а тому місцевим господарським судом обґрунтовано не взято до уваги покликання представника відповідача за первісним позовом, щодо необхідності застосування до даних правовідносин положень п. 5.2. укладено між сторонами договору оренди.

Апеляційний господарський суд, перевіривши правильність розрахунків позивача, погоджується з даними розрахунку суду першої інстанції, згідно якого розмір неустойки становить 513 714, 85 грн. Дана сума відповідачем за первісним позовом не спростована.

Крім цього, суд зазначає, що нарахування неустойки було проведено за період з січня по серпень 2010 року, договір припинив свою дію 31.12.2009 р., а тому умови п. 5.2 договору не можуть бути підставою для нарахування неустойки після припинення терміну дії договору.

Щодо доводів апелянта, викладених в усних поясненнях в суді апеляційної інстанції, про визнання договору оренди неукладеним, колегія суддів, вважає за необхідне відзначити наступне.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 794 ЦК України (в редакції чинній на момент підписання між сторонами договору оренди), договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

У ст. 182 ЦК України визначено загальні засади здійснення державної реєстрації прав на нерухомість. Згідно із положеннями цієї статті, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Статтею 210 ЦК України передбачено, що у випадках встановлених законом, правочини підлягають державній реєстрації . Такі правочини вважаються вчиненими з моменту їх державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.

Отже, головною метою існування системи державної реєстрації правочинів є забезпечення захисту майнових прав на нерухомість учасників цивільного обігу.

Як встановлено судом першої інстанції, рішенням господарського суду Львівської області від 25.05.2005р. у справі № 1/395-28/171 за позовом ЗАТ КБ "ПриватБанк", в особі філії ЗГРУ ЗАТ КБ "ПриватБанк" до фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 (яке набрало законної сили і є обов’язковим для виконання на всій території України) визнано дійсним договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 99,5 кв.м., що розташовані на першому поверсі будинку АДРЕСА_1 під літерами 5 та 6, укладений 01.12.2004 року між закритим акціонерним банком комерційний банк "ПриватБанк" та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_6 терміном до 31 грудня 2009року.

Вказане рішення суду мотивоване тим, що сторонами досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору, вказаний договір частково виконаний сторонами, що підтверджується актом прийому-передачі, однак відповідачка ОСОБА_6 ухиляється від його нотаріального посвідчення.

У зв’язку із чим, колегія суддів апеляційного суду погоджується з висновками місцевого господарського суду, що між сторонами було укладено договір оренди, строком до 31.12.2009р., такий сторонами належним чином виконаний, окрім повернення відповідачем (КБ "ПриватБанк") об’єкту оренди. Під час терміну дії договору оренди, його сторони дійсність такого договору (його неукладеність) не оспорювали та під сумнів ці обставини не ставили. З питанням його державної реєстрації, як особа, на яку покладено згідно умов договору обов’язок по нотаріальному посвідченню. ЗАТ КБ "ПриватБанк" до відповідних територіальних органів БТІ не звертався. Укладений між сторонами договір оренди, також став підставою для звернення банку до суду із зустрічним позовом. Зі змісту якого не вбачається, що такий на думку позивача по зустрічному позову є недійсним або неукладеним. Відсутність державної реєстрації в цілому не впливає на цивільно-правовий режим (з усіма відповідними наслідками щодо прав та обов’язків) укладеного між сторонами договору оренди.

Також, як додаткового встановлено апеляційним судом, що стверджується відповіддю КП ЛОР "БТІ та ЕО" від 03.09.2010 р. № 8465, на підставі чинного законодавства (Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно), органи БТІ не здійснюють державну реєстрацію правочинів щодо оренди нерухомості .

Враховуючи наведене, колегія суддів, приходить до висновку, що укладений сторонами договорів оренди не порушує їх майнових прав, які випливають з нього, та є укладеним з підстав визнання його судом дійсним.

Щодо зустрічного позову, то слід відмітити наступне.

Відповідно до ст. ст. 256, 257 ЦК України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у 3 роки.

Згідно ч. 1 ст. 261 ЦК України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Частиною 1 ст. 264 ЦК України визначається, що перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов’язку.

Із матеріалів справи вбачається, що 01.12.2004р. сторонами було підписано акт погодження вартості ремонтних робіт приміщення магазину "Елегант", орендованого Приватбанком, згідно договору оренди нежитлового приміщення від 01.12.2004р., що підлягає відшкодуванню орендодавцем на користь орендаря, погоджений ФОП ОСОБА_6 та ПАТ КБ "ПриватБанк", в особі філії "Західне головне регіональне управління" ПАТ КБ "ПриватБанк", на суму 100 342,99 грн.

Відповідно до п.п. 4.1.8. п. 4.1. договору оренди Орендодавець відшкодовує Орендарю вартість ремонтних робіт згідно окремого акту, погодженого сторонами рівними частинами, починаючи з 01 грудня 2004 р. протягом 22 місяців згідно виставленого рахунку. При цьому сторонами підписуються акти за надані послуги оренди та акти по відшкодуванню за проведені ремонті роботи згідно погоджувального акту.

Колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновками суду першої інстанції, що банком було пропущено строк звернення до суду з цією вимогою.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом, термін позовної давності, по акту від 01.12.2004р. погодження вартості ремонтних робіт приміщення магазину "Елегант", орендованого Приватбанком, згідно договору оренди нежитлового приміщення від 01.12.2004р., що підлягає відшкодуванню орендодавцем на користь орендаря, погоджений ФОП ОСОБА_6 та ПАТ КБ "ПриватБанк", в особі філії "Західне головне регіональне управління" ПАТ КБ "ПриватБанк" на суму 100 342,99 грн., закінчився 01.10.2009р., а з такою позовною вимогою банк звернувся лише 10.08.2010р.

Колегія суддів, відзначає, що судом при вирішенні даного питання, вірно застосовано положення ч.4 ст. 267 ЦК України, щодо наслідків спливу позовної давності, оскільки мало місце подання відповідачем за зустрічним позовом заяви про застосування спливу позовної давності у даному спорі.

Місцевим судом дано вірну оцінку також листу ФОП ОСОБА_6 від 23.11.2009р. А апеляційний суд додатково зазначає, що вказаний лист мав місце вже після спливу строку позовної давності по даній позовній вимозі.

Твердження апелянта, що позовна даність по даній позовній вимозі не пропущена, колегією суддів відхиляються, з огляду на таке.

Частиною 2 ст. 786 ЦК України передбачено, що перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача –з моменту припинення договору найму.

Положення п. 6.5. договору оренди, згідно яких вартість покращень виконаних за рахунок Орендаря під час поточного ремонту приміщення, зазначених в акті, складеному відповідно до п. 4.1.8. цього договору, відшкодовуються Орендареві протягом 1 місяця з дня повернення приміщень, не можуть бути застосовані при вирішенні даного спору.

На думку колегії суддів, положення цього пункту договору застосовуються у випадку здійснення Орендарем покращень під час поточного ремонту, саме під час дії цього договору оренди. А факт фіксації таких покращень, зазначається в акті, складеному відповідно до п. 4.1.8. цього договору.

У зв’язку із тим, що станом на день подання зустрічного позову, приміщення, яке є об’єктом оренди, банком не було повернуто позивачці, а також те, що банком не надано доказів складення, відповідно до п. 4.1.1.8 договору оренди акту (актів) по відшкодуванню за проведені ремонті роботи та погоджувальних актів по проведення покращень, виконаних за рахунок Орендаря під час поточного ремонту приміщення, за час дії договору оренди, положення п.6.5. договору до даних правовідносин, правомірно не застосовано місцевим судом.

Припиняючи провадження в частині позовних вимог за зустрічним позовом про визнання нежитлових приміщень загальною площею 99, 5 кв. м АДРЕСА_1 переданими ПриватБанком підприємцю ОСОБА_6 01.04.2010 р. шляхом повернення ПриватБанку одного екземпляра ату прийому-передачі цих приміщень, підписаного сторонами 01.04.2010 р., суд першої інстанції обґрунтовано виходив з положень ст. 12 ГПК України, згідно якої спори про встановлення факту, що має юридичне значення є непідвідомчими господарським судам.

Доводи апеляційної скарги про те, що така дія суду мала бути відображене не в рішенні, а в ухвалі, а також не може бути вчинена щодо частини позовних вимог, не ґрунтуються на положеннях процесуального права.

Припинення провадження у справі це форма завершення справи, яке зумовлене передбаченими законом обставинами, що повністю відкидають можливість здійснення судочинства.

Як передбачено в п.п. 9.4 п. 9 Роз’яснення ВАСУ від 10.12.96 р. № 02-5/422 (v_422800-96) "Про судове рішення" у резолютивній частині рішення має бути остаточна відповідь щодо усіх вимог, які були предметом судового розгляду. При цьому господарські суди повинні зазначати у рішеннях про часткове задоволення майнових вимог - про відхилення решти вимог, припинення провадження або залишення без розгляду позову у цій частині.

Відповідно до ст.ст. 33, 34 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Враховуючи наведене, апеляційний господарський суд вважає, що рішення господарського суду першої інстанції прийняте з врахування всіх обставин справи та з дотриманням норм чинного законодавства, а тому не вбачає підстав для його зміни чи скасування.

Керуючись ст. ст. 99, 101 - 105 ГПК України, Львівський апеляційний господарський суд

1. Рішення господарського суду Львівської області від 04.10.2010 р. у справі № 1/21 залишити без змін, а апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства комерційного банку "ПриватБанк", м. Дніпропетровськ, в особі філії "Західне головне регіональне управління" Публічного акціонерного товариства комерційного банку "ПриватБанк, м. Львів –без задоволення.