40/438 Про стягнення заборгованості з орендної плати - 08.02.2010 Прийняття

У серпні 2009 Управління комунального майна Чернігівської обласної ради звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Українського молодіжного аерокосмічного об’єднання "Сузір’я" про стягнення заборгованості з орендної плати 5502,44 грн., інфляційних нарахувань за договором у розмірі 102,26 грн., заборгованості за час фактичного користування майном у розмірі 5 117,99 грн., пені за невиконання грошових зобов’язань у розмірі 382,70 грн., 3% річних за невиконання грошових зобов’язань за договором оренди у розмірі 62,61 грн.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.10.2009 у справі № 40/438 позов задоволено повністю. Стягнуто з Українського молодіжного аерокосмічного об’єднання "Сузір’я" на користь Управління комунального майна Чернігівської обласної ради заборгованості з орендної плати 5502,44 грн., інфляційних нарахувань за договором у розмірі 102,26 грн., заборгованості за час фактичного користування майном у розмірі 5 117,99 грн., пені за невиконання грошових зобов’язань у розмірі 382,70 грн.(в рішенні помилково зазначено річні), 3% річних за невиконання грошових зобов’язань за договором оренди у розмірі 62,61 грн.(в рішенні помилково зазначено пені), а також судові витрати.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Українське молодіжне аерокосмічне об’єднання "Сузір’я" звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просило скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 27.10.2009 у справі № 40/348.

Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення суду першої інстанції прийнято при неповному з’ясуванні всіх обставин справи, з порушенням і неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права. Так, договір оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернівецької області № 25 від 29.12.2006 р. та всі додаткові угоди до нього є такими, що прямо суперечать вимогам Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , Закону України "Про приватизацію державного майна" (2163-12) , оскільки на час їх укладення існувала пряма заборона щодо передачі в оренду об’єктів культурної спадщини загальнодержавного значення. В матеріалах справи відсутні належні докази того, що об’єкт договору оренди належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області та був переданий на баланс Управлінню містобудування та архітектури облдержадміністрації, в зв’язку з чим позивач не є вповноваженим звертатися до суду з даним позовом.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 10.12.2009 у справі № 40/348 апеляційну скаргу Українського молодіжного аерокосмічного об’єднання "Сузір’я" було прийнято до розгляду та порушено апеляційне провадження у даній справі, розгляд справи призначено на 20.01.2010.

В судовому засіданні, 20.01.2010, представником апелянта були подані додаткові докази та надані пояснення щодо того, що відповідач продовжує користуватись орендованим приміщенням, оскільки між ним та Управлінням містобудування та архітектури облдержадміністрації укладений охоронний договір на пам’ятку культурної спадщини від 01.01.2005 року строком дії до 01.01.2015 року, згідно якого відповідач взяв на себе зобов’язання щодо охорони Палацу О.Румянцева-Задунайського - пам’ятки архітектури національного значення,18 століття, охоронний № 856. В справі оголошувалась перерва до 08.02.2010.

Представник відповідача, в судовому засіданні 08.02.2010, підтримав апеляційну скаргу, просив рішення Господарського суду міста Києва від 27.10.2009 р. у справі № 40/348 скасувати, з підстав викладених у апеляційній скарзі.

Представник позивача просив суд відмовити в задоволенні апеляційної скарги та залишити без змін оскаржуване рішення місцевого господарського суду від 27.10.2009 № 40/438. При цьому представником позивача були надані додаткові документи, які на думку позивача, мають значення для справи.

В зв’язку з цим, в судовому засіданні, представником відповідача заявлене клопотання про відкладення розгляду справи для ознайомлення з матеріалами, поданими позивачем.

Колегія суддів відхилила вказане клопотання відповідача з огляду на те, що подані позивачем матеріали не беруться судом до уваги та не можуть враховуватися при прийнятті постанови.

В подальшому представником відповідача заявлено вдруге клопотання про відкладення розгляду справи, у зв’язку оскарженням рішення господарського суду Чернігівської області від 22.12.2009 у справі № 13/173 про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області № 25 від 29.12.2006 р., укладеного між Управлінням містобудування та архітектури облдержадміністрації та Українським молодіжним аерокосмічним об'єднанням "Сузір'я", визнання недійсним договору уступки вимоги від 01.01.2007 р., укладеного між Управлінням містобудування та архітектури облдержадміністрації та Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради, а також стягнути з Управління комунального майна 42693 грн., що отримані відповідачем на виконання договору оренди до касаційної та апеляційної інстанції.

Колегія суддів відхилила вказане клопотання відповідача, з підстав його необґрунтованості.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, Київський апеляційний господарський суд, -

Відповідно до умов договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області № 25 від 29.12.2006 р., укладеного між Управлінням містобудування та архітектури облдержадміністрації та Українським молодіжним аерокосмічним об'єднанням "Сузір'я" (надалі – договір) орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення в будівлі, що перебуває на балансі управління містобудування та архітектури облдержадміністрації і знаходиться за адресою Коропський р-н с. Вишеньки (палац П.О.Рум"янцева-Задунайського), вул. Центральна, 45 та у складі приміщень, які знаходяться на 1 та 2 поверсі вищезазначеної будівлі, загальною площею 431,8 кв. м, що має окремий вхід.

29.12.2006 року між сторонами підписано акт прийому-передачі в оренду майна комунальної власності області, розташованого за адресою вул. Центральна, 45 с. Вишеньки Коропського району.

Строк дії договору відповідно до п. 10.1 договору визначено з 29.12.2006 р. по 27.12.2007 р. включно.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що орендна плата є платежем у грошовій формі, який орендар вносить орендодавцю незалежно від наслідків діяльності орендаря та сплачується за весь термін фактичного користування майном, що визначається на підставі акту приймання-передачі в оренду та акту приймання-передачі майна з орендного користування.

Згідно з п. 3.3 договору розмір орендної плати визначається на підставі методики розрахунку та порядку використання плати, за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 18.09.2006 р..

Відповідно до п. 3.4 договору розмір та порядок розрахунку орендної плати наведено у додатку до цього договору, що є невід'ємною його частиною і становить за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції") - 1097,84 грн. Орендна плата за перший (грудень 2006 року) місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за грудень 2006 року. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України (п. 3.5 договору).

Відповідно до п. 3.6 договору орендну плату орендар зобов'язаний перераховувати щомісячно не пізніше останнього числа поточного місяця, згідно виставлених рахунків орендодавцем у співвідношенні встановленому Методикою розрахунку та порядком використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області.

01.01.2007 р. між Управлінням містобудування та архітектури облдержадміністрації (первісний кредитор) та Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради (новий кредитор) укладено договір уступки вимоги, пунктом 1 якого передбачено, що первісний кредитор уступає, а новий кредитор приймає всі права орендодавця за договором оренди № 25 від 29.12.2006 р. нежитлових приміщень, розташованих у будівлі, яка належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області між управлінням містобудування та архітектури облдержадміністрації (орендодавець) та Українським молодіжним аерокосмічним об'єднанням "Сузір'я" (орендар). Предметом договору оренди є нежитлові приміщення, загальною площею 431, 8 кв. м, які розташовані в с. Вишеньки (палац П.О.Рум"янцева-Задунайського) по вул. Центральна, 45 Коропського р-ну.

01.01.2007 року в зв'язку з прийняттям рішення Чернігівської обласної ради від 29.11.2006 р. "Про надання повноважень управлінню комунального майна Чернігівської обласної, ради щодо укладення договорів оренди приміщень у будівлях, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області" та Договору уступки вимоги від 01.01.2007 р. сторони дійшли згоди внести зміни та доповнення до договору оренди, про що укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди № 25 від 29.12.2006 р.

Преамбулу та текст договору викладено в такій редакції: Управління комунального майна Чернігівської обласної ради (орендодавець) та Українське молодіжне аерокосмічне об'єднання "Сузір'я" (орендар) уклали цей договір.

Отже, у зв'язку з наявністю повноважень на укладення договорів оренди у позивача, сторонами була досягнута домовленість про внесення змін до договору, в т.ч. числі в частині визначення повноваженого орендодавця.

Відповідно до п. 1.1 додаткової угоди орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення, в будівлі що перебуває на балансі Управління містобудування та архітектури облдержадміністрації і знаходиться за адресою Коропський р-н с. Вишеньки (палац П.О. Рум"янцева-Задунайського) вул. Центральна, 45 та у складі приміщення, які знаходяться на 1 та 2 поверсі будівлі, загальною площею 431,8 кв. м, що має окремий вхід.

Відповідно до п. 3.1 додаткової угоди орендна плата є платежем у грошовій формі, який орендар вносить до обласного бюджету незалежно від наслідків діяльності орендаря та сплачується за весь термін фактичного користування майном, що визначається на підставі акту приймання-передачі в оренду та акту приймання-передачі майна з орендного користування.

Відповідно до п. 3.4 додаткової угоди розмір та порядок розрахунку орендної плати наведено у додатку № 1 до цієї угоди і становить за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції") - 1097,84 грн. Орендна плата за перший (січень 2007 року) місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за грудень 2006 року та січень 2007 року. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.6 додаткової угоди орендну плату орендар зобов'язаний перераховувати не пізніше останнього числа поточного місяця, згідно виставлених рахунків орендодавцем до обласного бюджету.

Згідно п. 10.1 додаткової угоди договір діє з 01.01.2007 року по 28.12.2007 р.

19.07.2007 р. між Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради та позивачем по справі укладено додаткову угоду № 2 до договору оренди № 25.

Орендодавець та орендар, у зв'язку з внесенням рішенням облради від 10.07.2007 р. змін та доповнень до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням облради від 18.09.2006 р. дійшли згоди внести зміни до договору оренди № 25, а саме: викласти в наступній редакції: пункт 3.3 договору - розмір орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням облради від 18.09.2006 р. із змінами та доповненнями.

Пункт 3.4 договору - розмір та порядок розрахунку орендної плати наведено у додатку № 1 до цієї угоди, що є невід'ємною частиною і становить за базовий місяць розрахунку ( останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції") - 2886,34 грн. Орендна плата за перший (липень 2007 року) місяць оренди, після перегляду розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за липень 2007 р. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством та перераховується щомісячно відповідно до виставлених рахунків орендарю у розмірі 20 % на суму наданих послуг управлінню комунального майна. Додаткова угода вступає в дію з 19.07.2007 року.

17.12.2007 року між Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради та позивачем укладено додаткову угоду № 3 до договору оренди № 25. Орендодавець та орендар, беручи до уваги рекомендації постійної комісії обласної ради з питань управління та розпорядження об'єктами комунальної власності від 06.12.2007 р. Протокол № 22 "Щодо надання пільги з орендної плати Українському молодіжному аерокосмічному об'єднанню "Сузір'я", дійшли згоди внести зміни до договору № 25 від 29.12.2006 р. на оренду приміщень загальною площею 431,8 кв. м у будівлі комунальної власності області, яка розташована за адресою Коропський р-н с. Вишеньки, вул. Центральна, 45 (палац О.П. Рум"янцева-Задунайського), а саме продовжити термін дії договору оренди до 01.05.2008 р. включно та встановити пільгу в розрахунку орендної плати в розмірі 3 % від вартості майна з 24.10.2007 р. по 01.05.2008 р. включно. Пункт 3.4 договору викладено в такій редакції: Розмір та порядок розрахунку орендної плати наведено у додатку № 1 до цієї угоди, що є невід'ємною частиною і становить за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - 1804,48 грн. Орендна плата за перший (жовтень 2007 року) місяць оренди, після перегляду розміру орендної плати визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за жовтень 2007 року. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Угодою встановлено термін дії договору оренди по 01.05.2008 року включно.

05.06.2008 року між Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради та позивачем укладено додаткову угоду № 4 до договору оренди № 25.

Орендодавець та орендар, у зв'язку з наданням орендарем статутних документів, які підтверджують, що дана громадська організація безпосередньо організовує дозвілля дітей та юнацтва у позаурочний час, беручи до уваги рекомендації постійної комісії обласної ради з питань управління та розпорядження об'єктами комунальної власності від 23.05.2008 р. - Протокол № 28 "Про продовження дії договору оренди з Українським молодіжним аерокосмічним об'єднанням "Сузір'я", дійшли згоди внести зміни до договору оренди № 25 на оренду приміщень загальною площею 431,8 кв. м у будівлі комунальної власності області, яка розташована за адресою Коропський р-н, вул. Центральна, 45, а саме: продовжити термін дії договору по 30.04.2009 р. включно, розрахунок розміру орендної плати здійснити на підставі діючої методики; пункт 1.2 договору викласти в наступній редакції: "Майно передається в оренду і використовується для організації дозвілля дітей та юнацтва у позаурочний час."; пункт 3.4 договору викласти в такій редакції: Розмір і порядок розрахунку орендної плати наведено у додатку № 1 до цієї угоди, що є невід'ємною частиною і становить за базовий місяць розрахунку (останній місяць по якому є інформація про індекс інфляції) - 2191,04 грн. Орендна плата за перший (травень 2008 року) місяць оренди, після перегляду розміру орендної плати, визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за травень 2008 року. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку визначеному чинним законодавством.

Даною угодою термін дії договору оренди встановлено до 30 квітня 2009 року включно. Додаткова угода вступає в дію з 02.05.2008 р.

Листом від 24.03.2009 року № 03-337 позивач повідомив відповідача про закінчення терміну дії договору оренди № 25 та про проведення конкурсу на подальшу передачу об’єкта оренди. В листі від 06.04.2009 року № 03-387, в доповнення до попереднього листа, позивач повідомив, що згідно з ст. 73 Закону України "Про Державний бюджет України на 2009 рік" передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, в зв’язку з чим управлінням комунального майна здійснюються заходи по проведенню конкурсу на право оренди нерухомого майна - палацу П.О.Румянцева-Задунайського, який відбудеться 21.04.2009 року. Листом від 22.05.09 № 03-548 відповідача повторно повідомлено про закінчення терміну договору оренди № 25 та повідомлено про дату проведення конкурсу, а також попереджено про те, що у разі відмови від участі у конкурсі або перемоги в ньому іншого претендента, відповідач зобов’язаний звільнити орендовані приміщення та передати їх по акту прийому передачі орендодавцю.

Таким чином, враховуючи заперечення позивача та відсутність будь-яких письмових домовленостей сторін договору щодо продовження строку його дії, суд приходиться до висновку, що договір припинив свою дію саме 30.04.2009 року і на момент розгляду справи є припиненим.

Проте, в період останніх місяців дії договору, відповідач не виконував свої зобов’язання щодо внесення орендної плати, а саме з лютого по квітень 2009 року, заборгувавши при цьому 5 502,44 грн.

Наявність вказаного боргу відповідачем не спростовано.

Відповідно до ст.ст. 526, 525 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України суб‘єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов‘язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору.

Орендна плата, яка перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожен день прострочення платежу, включаючи день оплати (п. 3.7. договору).

Згідно ч. 2 ст. 625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

З наявних в матеріалах справи розрахунків, перевірених судом, вбачається, що сума основної заборгованості відповідача перед позивачем за договором оренди становить 5 502,44 грн., пеня - 62,61 грн., збитки від інфляції - 102,26 грн. та 3% річних - 382,70 грн.

Окрім цього, позивачем також заявлені вимоги про стягнення з відповідача заборгованості за фактичне користування майном, після закінчення терміну дії договору у період з травня по червень 2009 року в сумі 5 117,99 грн.

Колегія суддів вважає вказані вимоги правомірними з огляду на наступне.

Як встановлено судом, договір оренди припинився 30.04.2009 року, проте відповідачем орендоване приміщення не звільнене, акт приймання-передачі орендованого майно не складено та не підписано.

Пунктом 10.6 договору оренди передбачено, що після закінчення строку його дії орендоване майно має бути звільнене і передано орендодавцю за актом приймання-передачі. За час фактичного користування майном після припинення дії даного договору до передачі майна за актом, орендар зобов’язаний внести плату за користування майном в розмірі орендної плати. Обов’язок по складанню акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає майно іншій стороні договору. Майно вважається повернутим з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі (п. 2.3,2.4 договору).

Заперечуючи проти вказаних позовних вимог, відповідач вважає, що він на законних підставах продовжує користуватись об’єктом оренди, оскільки спірний об’єкт знаходиться у його користуванні на підставі охоронного договору на пам’ятку культурної спадщини від 01.01.2005 року, строк якого спливає 01.01.2015 року. Вказаний договір укладений між Управлінням містобудування та архітектури Чернігівської облдержадміністрації та Українським молодіжним аерокосмічним об’єднанням "Сузір’я", згідно умов якого відповідач взяв на себе зобов’язання щодо охорони Палацу О.Румянцева-Задунайського - пам’ятки архітектури національного значення,18 століття, охоронний № 856, та який був поданий відповідачем до суду апеляційної інстанції без обґрунтування неможливості його подання до суду першої інстанції.

Колегія суддів, на підставі ст. 101 ГПК України, не приймає вказаний договір, як належний та допустимий доказ у даній справі, однак зазначає, що наявність охоронного договору на пам’ятку культурної спадщини від 01.01.2005 року не впливає на права та обов’язки, як орендаря, так і орендодавця по договору оренди №25.

Посилання відповідача на те, що матеріалами справи не доведено, що об’єкт договору оренди № 25 належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області та заперечує дійсність цього договору, колегією суддів також до уваги не приймаються, оскільки обставини справи щодо недійсності договору оренди № 25 не були предметом розгляду в даній справі в суді першої інстанції, а наявність чи відсутність в матеріалах справи доказів належності до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області об’єкту оренди - Палацу О.Румянцева-Задунайського, де предметом позову є стягнення заборгованості з орендної плати, не відносяться до предмету доказування. Такі докази не є належними доказами у цій справі, а тому не досліджувались судом першої інстанції і не повинні досліджуватись судом апеляційної інстанції.

Крім того, в силу ст. 11, ч.2 ст. 328, ч.1,2 ст. 390 ЦК України, заборгованість з орендних платежів за договором оренди належать орендодавцю, навіть і у тому випадку, коли останній, в подальшому, буде визнаний незаконним власником орендованого майна, оскільки орендна плата сплачується орендарем за факт користування орендованим майном і право вимоги її оплати, за цей час, виникає внаслідок існування договірних правовідносин між сторонами.