51/148 Про зобов'язання Комунального підприємства укласти з ТОВ договір оренди нерухомого майна - 23.12.2009 Прийняття

Товариство з обмеженою відповідальністю "Євро Трейдінг СТОК" (далі – позивач) у лютому 2009 року звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Комунального підприємства "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) (далі – відповідач ) про зобов’язання Комунального підприємства Міжнародний аеропорт "Київ"(Жуляни) укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю "Євро Трейдінг СТОК" договір оренди майна площею 194, 00 кв.м. з розміром орендної плати 70 грн. за 1 кв.м., яке розташоване за адресою: аеропорт "Київ" (Жуляни), корпус 51, Солом’янський р-н, НБх –2-поверховий. Виробнича будівля спб та вохор у відповідності до типової форми договору, затвердженої рішенням Київської міської ради від 28.09.2006 за № 34/91 (ra-034023-06) , зі змінами і доповненнями, внесеними рішенням Київської міської ради від 21.12.2006 за № 526/583-1 (raa526023-06) , від 22.02.2007 за № 170/831 (ra0170023-07) та на умовах, визначених рішенням Київської міської ради від 02.10.2008 за № 395/395 (ra0395023-08) (в редакції зміни (уточнення) позовних вимог від 02.09.2009).

Рішенням господарського суду міста Києва від 09.09.2009 у справі №51/148 (ra0051023-01) позов задоволено повністю: зобов’язано Комунальне підприємство "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю "Євро Трейдінг СТОК" договір оренди майна площею 194, 00 кв.м. з розміром орендної плати 70 грн. за 1 кв.м., яке розташоване за адресою: аеропорт "Київ" (Жуляни), корпус 51, Солом’янський р-н, НБх – 2-поверховий. Виробнича будівля спб та вохор у відповідності до типової форми договору, затвердженої рішенням Київської міської ради від 28.09.2006 р. за № 34/91 (ra-034023-06) , зі змінами і доповненнями, внесеними рішенням Київської міської ради від 21.12.2006 за № 526/583-1 (raa526023-06) , від 22.02.2007 за № 170/831 (ra0170023-07) та на умовах, визначених рішенням Київської міської ради від 02.10.2008 за № 395/395 (ra0395023-08) .

Рішення мотивоване тим, що власником майна є Київська міська рада, позивач є переможцем конкурсу на право оренди спірного приміщення, підставою для укладення договору оренди комунального майна є відповідне рішення Київської міської ради від 02.10.2008 р. № 395/395 (ra0395023-08) , яке є чинним станом на день розгляду даної справи, а отже позовні вимоги підлягають задоволенню.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, відповідач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення господарського суду міста Києва від 09.09.2009 у справі №51/148.

Апеляційна скарга мотивована тим, що ціна 70,00 грн./1 кв.м., з якою позивач вийшов на конкурс, що значно нижча від обумовленої сторонами в попередньому договорі, є невигідною для відповідача. Крім того, апелянт зазначає, що рішення суду суперечить рішенню Київської міської ради "Про затвердження Порядку передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, Типового договору про оренду майна територіальної громади міста Києва" № 34/91 від 28.09.2006. (ra-034023-06)

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 04.11.2009 у справі № 51/148 було відновлено пропущений строк подання апеляційної скарги, апеляційну скаргу Комунального підприємства "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) було прийнято до розгляду та порушено апеляційне провадження у даній справі. Розгляд скарги призначено на 30.11.2009.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 30.11.2009 у справі № 51/148 розгляд апеляційної скарги відкладався до 23.12.2009 на підставі пункту 3 частини 1 статті 77 ГПК України.

У судове засідання 23.12.2009 з’явилися представники позивача, відповідача та третьої особи.

В судовому засіданні представник відповідача просив суд апеляційну скаргу задовольнити, рішення господарського суду міста Києва від 09.09.2009 у справі № 51/148 скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю з підстав, викладених у апеляційній скарзі.

В судовому засіданні представник позивача просив суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги, рішення господарського суду міста Києва від 09.09.2009 у справі № 51/148 залишити без змін з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу. Зокрема, позивач посилається на те, ані позивач, ані відповідач не вправі визначати умови проведення конкурсу на права оренди спірного майна, тому, що відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) таке право належить лише територіальній громаді міста Києва, у даному випадку – Київській міській раді. Також позивач зазначає, що відповідач зобов’язаний укласти договір з позивачем, як переможцем конкурсу, та на умовах, визначених рішенням Київської міської ради від 02.10.2008 № 395/395 (ra0395023-08) .

В судовому засіданні представник третьої особи просив суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги, рішення господарського суду міста Києва від 09.09.2009 у справі № 51/148 залишити без змін.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення учасників судового процесу, Київський апеляційний господарський суд, -

Як вірно встановлено судом першої інстанції, 30.05.2007 між Комунальним підприємством Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Євро Трейдінг СТОК" було укладено попередній договір оренди нерухомого майна (нежилих приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва № 200-2007, за умовами якого позивач зобов’язався передати, а відповідач – прийняти в оренду нежилі приміщення загальною площею 194, 00 кв.м. на першому поверсі у виробничій будівлі спб та вохор за адресою: 03036, м. Київ для розміщення офісу (далі – попередній договір).

Відповідно до пункту 3.1. попереднього договору, його сторони узгодили, що за користування об’єктом оренди відповідач сплачує позивачу орендну плату, розмір якої на дату підписання даного договору становить 18168,10 грн. на місяць без врахування ПДВ. При цьому пунктом 3.4. попереднього договору встановлено, що додатково до орендної плати нараховується податок на додану вартість у розмірах та порядку, визначених законодавством України та сплачується відповідачем разом з орендною платою.

Строк дії попереднього договору встановлено до прийняття рішення Київської міської ради, але не більше, ніж один рік з дати його підписання (пункт 9.1 попереднього договору).

23.07.2008 сторони уклали угоду до попереднього договору № 200-2007 від 30.05.2007, якою продовжили термін дії попереднього договору до прийняття рішення Київською міською радою, але не більше ніж до 23.07.2009.

Відповідно до статті 172 ЦК України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов’язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.

Абзацом 6 статті 1 Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що правом представляти інтереси територіальної громади і приймати від її імені рішення наділений представницький орган місцевого самоврядування – виборний орган (рада), який складається з депутатів. В даному випадку – це Київська міська рада.

Статтею 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією (254к/96-ВР) та законами України.

Статтею 144 Конституції України встановлено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Такі ж положення містяться і в Законі України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) , статтею 59 якого встановлено, що Київська міська рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Відповідно до частини 1 статті 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності та їх структурних підрозділів регулюються цим Законом (2269-12) .

Як вбачається з матеріалів справи, 02.10.2008 Київською міською радою прийнято рішення "Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду на конкурсних засадах" № 395/395 (ra0395023-08) , яким погоджено передачу в оренду позивачу нежилі приміщення загальною площею 194, 00 кв.м. на першому поверсі у виробничій будівлі спб та вохор за адресою: 03036, м. Київ для розміщення офісу з щомісячною орендною платою у розмірі 70, 00 грн. за 1 кв.м.

Пунктом 2 вищезазначеного рішення (ra0395023-08) доручено підприємствам, установам, організаціям, яким надано дозвіл на укладання договорів оренди, в термін до двох місяців укласти договори оренди в установленому порядку.

Позивач зазначає, що у грудні 2008 року відповідач надав йому проект договору оренди, відповідно до якого розмір щомісячної орендної плати становить 22195,01 грн. (без урахування податку на додану вартість) із розрахунку 114,40 грн. за 1 кв.м., що значно відрізняється від розміру орендної плати, встановленої рішенням Київської міської ради № 395/395 (ra0395023-08) від 02.10.2008.

Позивач, у свою чергу, надав відповідачу протокол розбіжностей від 19.12.2008 до проекту договору із пропозиціями приведення проекту договору у відповідність до зазначеного рішення Київської міської ради № 395/395 від 02.10.2008 (ra0395023-08) , із визначенням відповідного рішенню розміру орендної плати і орендованої площі, а також без зазначення в договорі індексу інфляції, який не передбачено у рішенні.

Відповідно до статті 101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу, також апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення господарського суду у повному обсязі.

Пунктом 10 Порядку передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, затвердженого рішенням Київської міської ради № 34/91 від 28.09.2006 (ra-034023-06) (далі – Порядок), визначено момент укладення договору оренди.

Відповідно до пункту 10.1 Порядку (ra-034023-06) підставою для укладення основного договору оренди майна є рішення Київради. Як виняток, орендодавець може протягом п'яти днів після отримання позитивного рішення постійної комісії Київради з питань власності укласти попередній договір оренди. При цьому строк дії попереднього договору не повинен перевищувати трьох місяців.

Відповідно до пункту 10.2 Порядку (ra-034023-06) орендодавець готує проект основного договору (додаток № 3 до цього рішення) та з урахуванням істотних умов, визначених відповідним рішенням Київради, направляє його орендарю.

Відповідно до пункту 10.3 Порядку (ra-034023-06) у разі згоди з умовами, визначеними в проекті договору, орендар підписує його та передає на погодження до Головного управління.

Відповідно до пункту 10.6 Порядку (ra-034023-06) договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов та підписання сторонами тексту договору.

З огляду на викладене, позивач правомірно звернувся до суду з вказаним позовом в порядку частини 1 статті 1 ГПК України.

За таких обставин, Київський апеляційний господарський суд відзначає, що відповідач не може на власний розсуд встановлювати істотні умови договору оренди в силу приписів пункту 8.1 вказаного Порядку (ra-034023-06) , яким встановлено, що умови договору оренди комунального майна визначаються комісією та затверджуються рішенням Київради.

Відповідно до частини 1 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Згідно частини 5 статті 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Частиною 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

За таких обставин, доводи відповідача щодо того, що він вправі укладати такий договір на умовах попереднього договору, а не на умовах, визначених та затверджених Київською міською радою, є безпідставними, оскільки попередній договір сторін №200-2007 припинив свою дію з прийняттям Київською міською радою відповідного рішення.

Положеннями частин 1, 7 статті 7 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що передача майна в оренду може здійснюватись також і на конкурсних засадах.

Як вбачається з матеріалів справи, протоколом № 5 засідання постійної комісії Київської міської ради ІV скликання з питань власності від 30.07.2009 Головному управлінню комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київради (КМДА) було доручено провести конкурс на право оренди об’єктів права комунальної власності територіальної громади міста Києва (підпункт 1.1 пункту 1 порядку денного).

Умови конкурсу було затверджено 19.02.2008 протоколом № 52 (крім повторних), оголошення про проведення конкурсу опубліковано у газеті "Хрещатик" від 25.03.2008 № 53 (3369).

Як зазначалося вище, у відповідності до абзацу 1 пункту 10.1. Порядку (ra-034023-06) підставою для укладення основного договору оренди майна є рішення Київради.

Як вже наголошувалося, на підставі пункту 10.2. цього ж порядку (ra-034023-06) встановлено, що саме орендодавець готує проект основного договору та з урахуванням істотних вимог, визначених відповідним рішенням Київради, направляє його орендарю.

Згідно з частиною 1, пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України (435-15) ) цивільні права та обов’язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов’язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема є договори та інші правочини.

Частиною 1 статті 173 Господарського кодексу України (далі – ГК України (436-15) ) встановлено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом (436-15) , в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Відповідно до положень статті 174 ГК України господарські зобов'язання можуть виникати зокрема із закону або іншого нормативно-правового акта, що регулює господарську діяльність, з акту управління господарською діяльністю.

У відповідності до частини 1 статті 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (435-15) .

Згідно з частиною 3 статті 179 ГК України укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Згідно з частиною 1 статті 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.

Згідно з частиною 1 статті 649 ЦК України розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом.

Відповідно до частиною 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Істотні умови договору оренди, об’єктом якого є державне чи комунальне майно визначені Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

При цьому, пунктом 8.1. Порядку передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.09.2006 № 34/91 (ra-034023-06) , встановлено, що умови договору оренди комунального майна визначаються комісією та затверджуються рішенням Київради.

До істотних умов договору оренди комунального майна відноситься, зокрема, і орендна плата.

Згідно з пунктом 12.3. вищезазначеного Порядку (ra-034023-06) розрахунок орендної плати здійснюється орендодавцем згідно з ухваленою Київрадою орендною ставкою відповідного окремо визначеного об'єкта оренди.

Відповідно до статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до статті 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно з розділом 2 Порядку передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, затвердженим рішенням Київської міської ради III сесія V скликання від 28.09.2006 № 34/91 (ra-034023-06) "Про затвердження Порядку передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, Типового договору про оренду майна територіальної громади міста Києва" орендодавцями є підприємства, установи, в господарському віданні та в оперативному управлінні яких перебуває майно територіальної громади міста Києва (будівлі, споруди, приміщення; окреме індивідуально визначене майно).

Згідно пункту 1 наказу Головного управління комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) № 100 від 15.04.2008 "Про закріплення основних фондів комунальної власності територіальної громади міста Києва" на праві господарського відання за Комунальним підприємством "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) було закріплено основні фонди, згідно з додатком, зокрема, і виробничу будівлю СПБ та ВОХР.

Відповідно до частини 1 статті 136 ГК України право господарського відання є речовим правом суб'єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених цим Кодексом (436-15) та іншими законами.

Отже, право господарського відання разом є правовою формою реалізації права державної і комунальної власності спеціально створеними суб'єктами різних організаційно-правових форм, які у встановленому порядку набувають статусу юридичної особи. Дані юридичні особи отримують певну сукупність прав та обов'язків, які дають їм змогу здійснювати функції власника. При цьому власником їх майна залишається держава, або відповідна територіальна громада.

Як правомірно встановлено судом першої інстанції, рішенням Київської міської ради від 02.10.2008 № 395/395 (ra0395023-08) , яким позивачу в орендне користування передано нежилі приміщення загальною площею 194, 00 кв.м. на першому поверсі у виробничій будівлі спб та вохор за адресою: 03036, м. Київ для розміщення офісу, встановлено, що щомісячна орендна плата становить 70,00 грн. за 1 кв.м.

За таких обставин Київський апеляційний господарський суд погоджується з висновками місцевого господарського, що твердження відповідача про незгоду з розміром орендної плати, визначеним рішенням Київської міської ради від 02.10.2008 р. № 395/395 (ra0395023-08) , є безпідставними та необгрунтованими.

Стосовно розбіжностей між фактичним розміром приміщення та встановленим в рішення Київської міської ради, суд апеляційної інстанції відзначає, що відповідні зміни можуть бути внесені у зв’язку з уточненнями даних БТІ у відповідності до пункту 8 Порядку (ra-034023-06) . Станом на день ухвалення постанови є волевиявлення власника майна щодо укладення договору оренди спірного приміщення площею 194,00 кв.м.

Враховуючи, що обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними конкретними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування, судом визнається, що позивачем у позовній заяві наведені обставини, які підтверджуються достатніми доказами, що свідчать про обґрунтованість позовних вимог. Докази, подані позивачем, підтверджують обставини, на які позивач посилається в обґрунтування позовних вимог. Відповідач доказів на спростування обставин, які були викладені позивачем у позові, не надав.

Крім того, пунктом 5.5. вищевказаного рішення Київради № 34/91 від 28.09.2006 (ra-034023-06) "Про затвердження Порядку передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, Типового договору про оренду майна територіальної громади міста Києва" передбачено вичерпний перелік випадків, в разі яких може бути відмовлено в передачі комунального майна в оренду.

Таким чином, враховуючи, що підставою для укладення договору оренди комунального майна є відповідне рішення Київської міської ради від 02.10.2008 № 395/395 (ra0395023-08) , яке є чинним станом на день розгляду даної справи, господарський суд міста Києва дійшов правомірного висновку, що вимоги позивача підлягають задоволенню.

За таких обставин Київський апеляційний господарський суд вважає, що рішення господарського суду міста Києва від 09.09.2009 у справі № 51/148 слід залишити без змін, оскільки підстав для його скасування, передбачених статтею 104 ГПК України, не вбачається, а апеляційну скаргу – без задоволення.