Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Шевченко В.В.

суддів: Бєляновського В.В., Мирошниченко М.А.

при секретарі судового засідання: Волощук О.О.

за участю представників сторін:

від ОСББ "Парус": Маслова К.В., Мальнев Є.П. –за дорученням

від ГО "Спілка арбітражних керуючих, розпорядників майна, ліквідаторів в Одеській області": Фірсов Д.О. – за дорученням

від Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради: не з’явився

від Одеської міської ради: не з’явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі

апеляційну скаргу Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус", м. Одеса

на рішення господарського суду Одеської області

від 9 червня 2009 року

у справі № 14-31-17-31-9-25/276-05-9424

за позовом Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус", м. Одеса

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, м. Одеса

до Громадської організації "Спілка арбітражних керуючих, розпорядників майна, ліквідаторів в Одеській області", м. Одеса

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Одеської міської ради, м. Одеса

про стягнення 36 829 грн. 35 коп. та зобов’язання укласти типовий договір

24.10.2005 р. Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" (далі позивач, Об’єднання) звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до Громадської організації "Спілка арбітражних керуючих, розпорядників майна, ліквідаторів в Одеській області" (далі відповідач, Організація) про стягнення 10 500 грн. заборгованості за надані житлово-комунальні послуги та пропорційну частину витрат по утриманню прибудинкової території за період з 01.04.2004 р по 01.06.2005 р.

Заявою від 06.12.2005 р. Об’єднання уточнило та збільшило позовні вимоги та просило суд стягнути з відповідача суму заборгованості у розмірі 10500 грн. за наданні комунальні послуги та пропорційну частину витрат на утримання прибудинкової території за період з 01.04.2004 р. по 01.06.2005 р., зобов’язати відповідача сплатити позивачеві 5250 грн. за період з 01.06.2005 р. по 31.12.2005 р. та зобов’язати відповідача укласти договір з позивачем з 01.01.2006 р. на обслуговування та утримання будинку, як з житлово-експлуатаційною організацією, на балансі якої знаходиться даний будинок з ціллю подальшої оплати житлово-експлуатаційних витрат на утримання будинку.

У відзиві на позов Організація позовні вимоги Об’єднання вважала необґрунтованими та безпідставними.

Рішенням господарського суду Одеської області від 22.12.2005 р. позовні вимоги Об’єднання залишені без задоволення.

Постановою Вищого господарського суду України від 23.08.2006 р. задоволена касаційна скарга Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі Представництво) та рішення господарського суду Одеської області від 22.12.2005 р. скасовано, а справа передана на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Судовою ухвалою від 20.09.2006 р. до участі в розгляді справи в якості 3-ї особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача залучено Представництво, яке вважало позовні вимоги Об’єднання обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Заявою від 11.10.2006 р. Об’єднання збільшило розмір позовних вимог до 22880 грн. 36 коп. та в наступному зменшило їх до 21785 грн. 94 коп.

Рішенням господарського суду Одеської області від 01.02.2007 р. позовні вимоги Об’єднання залишені без задоволення.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 17.04.2007 р. рішення господарського суду Одеської області від 01.02.2007 р. скасовано, а позовні вимоги Об’єднання задоволені частково та з відповідача на користь позивача стягнуто 19437 грн. 54 коп. заборгованості та 2061 грн.75 коп. понесених судових витрат по справі. В решті частині позову –відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 11.07.2007 р. рішення господарського суду Одеської області від 01.02.2007 р. та постанова Одеського апеляційного господарського суду від 17.04.2007 р. скасовані, а справа передана на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 18.09.2007 р. позов Об’єднання залишений без розгляду.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 01.11.2007 р. апеляційна скарга Об’єднання залишена без задоволення, а ухвала господарського суду Одеської області від 18.09.2007 р. –без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 30.01.2008 р. ухвала господарського суду Одеської області від 18.09.2007 р. та постанова Одеського апеляційного господарського суду від 01.11.2007 р. скасовані, а справа передана на розгляд місцевого господарського суду.

Заявою, що залучена судом до матеріалів справи 05.05.2008 р. Об’єднання збільшило розмір позовних вимог та просило суд стягнути з відповідача на свою користь 36829 грн. 35 коп. заборгованості за надані житлово-комунальні послуги та витрат по утриманню прибудинкової території за період з 01.04.2004 р. по 31.03.2008 р.

Ухвалою Верховного Суду України від 23.07.2008 р. у порушенні провадження з перегляду в касаційному порядку постанови Вищого господарського суду України –відмовлено.

Рішенням господарського суду Одеської області від 09.06.2009 р. (судді: Горячук Н. О., Панченко О. Л., Цісельський О. В.) позовні вимоги Об’єднання залишені без задоволення.

Рішення суду мотивовано тим, що договором оренди № 3/2 від 04.07.2003 р. визначене відповідне зобов’язання відповідача щодо укладання договору на утримання орендованого приміщення однак позивачем позовні вимоги щодо зобов’язання відповідача виконати умови договору не заявлені, договір між відповідачем та позивачем на утримання будинку та прибудинкової території також не укладено. Посилання позивача на це зобов’язання відповідача, як на підставу для сплати витрат на утримання будинку та прибудинкової території судом до уваги не прийнято, оскільки це зобов’язання стосується взаємовідносин між відповідачем та власником майна. Так як, під час розгляду справи позивачем до суду не було належним чином доведено та доказано виконання своїх зобов’язань передбачених п. 4.2 п. п. "л" договору № 3/2 від 04.07.2003 р. суд дійшов до висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими та задоволенню не підлягають.

Ухвалою апеляційного суду від 11.08.2009 р. до участі в розгляді справи в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача залучений власник приміщення, що орендується відповідачем, а саме: Одеська міська рада (далі Рада), так як рішення у справі може вплинути на права та обов’язки останньої.

В апеляційній скарзі позивач просить рішення місцевого суду скасувати, оскільки воно прийнято без достатніх на це підстав, не відповідає фактичним обставинам і матеріалам справи, ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права та прийняти нове рішення, яким задовольнити його позовні вимоги у повному обсязі. В судовому засіданні представники позивача доводи апеляційної скарги підтримали.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

В судовому засіданні представник відповідача просив рішення місцевого суду залишити без змін, а апеляційну скаргу Об’єднання без задоволення.

Представництво та Рада були своєчасно та належним чином повідомлені про день, час і місце розгляду справи, але їх представники в судове засідання не з’явились та не скористались своїм правом на участь в розгляді справи апеляційним судом.

Обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення учасників процесу, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи і правильно встановлено судом першої інстанції власником нежитлового приміщення загальною площею 244,1 кв. м. розташованого на другому поверсі в будинку № 14 по вул. Дерибасівській в м. Одесі є територіальна громада м. Одеси в особі Одеської міської ради.

04.07.2003 р. між Представництвом та відповідачем укладений договір № 3/2 оренди вищезазначеного нежитлового приміщення строком з 04.07.2003 р. по 04.07.2008 р.

Вказаний договір оренди є пролонгованим та діючим до сьогоднішнього часу.

13.02.2004 р. виконкомом Одеської міської ради зареєстрований статут позивача, що створений власниками квартир та приміщень багатоквартирного будинку № 14 по вул. Дерибасівській в м. Одесі відповідно до Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) .

Згідно ч. ч. 1, 2, 3, 6, 7 ст. 11 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" об’єднання після набуття статусу юридичної особи може: прийняти на власний баланс весь житловий комплекс; за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини; укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини. Рішення про прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до цього Закону (2866-14) , інших нормативно-правових актів та статуту об’єднання. Балансоутримувач забезпечує управління житловим комплексом. Передача майна з балансу на баланс відбувається у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Передача на баланс майна (в тому числі земельної ділянки), яке входить до складу житлового комплексу, але не належить об’єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього.

Таким чином, приписами даної правової норми встановлено, що після набуття статусу юридичної особи об’єднання може прийняти на власний баланс весь житловий комплекс, при цьому передача майна з балансу на баланс відбувається у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Згідно п. 3 Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1521 (1521-2002-п) для приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс утворюється відповідна комісія. У разі прийняття рішення про передачу житлового комплексу на баланс об’єднання утворюється комісія у складі представників попереднього балансоутримувача та об’єднання, а у разі прийняття рішення про передачу житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, –у складі представників попереднього балансоутримувача, юридичної особи, на баланс якої передається майно, та об’єднання. Комісію очолює представник приймаючої сторони.

Відповідно до п. 7 зазначеного Порядку датою передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс є дата підписання акта приймання-передачі.

За актом приймання-передачі від 01.04.2004 р. будинок № 14 по вул. Дерибасівській в м. Одесі прийнятий на баланс Об’єднання та з цього часу останній набув право балансоутримувача названого будинку.

Відповідно до вимог ст. 385 ЦК України об’єднання власників квартир є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

Правила щодо утримання житлового комплексу на балансі встановлено ст. 11 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", згідно ч. 3 якої балансоутримувач забезпечує управління житловим комплексом.

Позивач та Представництво вважають, що тягар утримання майна у вигляді оплати балансоутримувачу пропорційної частини витрат по утриманню будинку та прибудинкової території покладений на відповідача відповідно до умов договору оренди нежитлових приміщень № 3/2 від 04.07.2003 р.

Але, з цими доводами правомірно не погодився суд першої інстанції оскільки відносини власників приміщень і управителя регулюються ст. 13 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", відповідно до ч. 1 якої відносини власників приміщень і управителя регулюються договором між ними, який укладається на основі Типового договору, форму якого затверджує спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань містобудування та житлової політики.

Укладання вищеназваного Типового договору між управителем та орендарем зазначеною нормою права не передбачено.

Згідно ч. 4 та ч. 5 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) власники приміщень, які передали їх в оренду фізичним чи юридичним особам, беруть пайову участь у витратах на утримання та ремонт неподільного і загального майна у порядку, встановленому статутом об’єднання та цим Законом (2866-14) . Невикористання власниками приміщень, що їм належать, або відмова від користування неподільним та загальним майном не є підставою для звільнення власника від участі в спільних витратах на обслуговування і ремонт неподільного та загального майна в житловому комплексі.

Таким чином, як випливає з приписів вищенаведеної правової норми, пайову участь у витратах на утримання та ремонт неподільного і загального майна беруть власники приміщень, а таким власником, у даному випадку, є Рада, а ніяким чином не відповідач у справі.

Неналежне виконання відповідачем своїх зобов’язань за договором оренди № 3/2 від 04.07.2003 р. щодо укладання з балансоутримувачем договору на відшкодування витрат останнього на утримання приміщень другого поверху багатоквартирного будинку є порушенням умов укладеного договору оренди. Але, ці порушення з боку відповідача не звільняють власника приміщень від несення тягару по утриманню належного йому майна, що встановлені ст. 322 ЦК України та є підставою для розірвання договору оренди нежитлового приміщення та стягнення з винної сторони понесених збитків, пов’язаних з неналежним виконанням своїх зобов’язань за укладеним договором оренди.

При викладених обставинах колегія суддів вважає, що підстави для стягнення з відповідача на користь позивача 36 829 грн. 35 коп. –пропорційної частини витрат по утриманню будинку та прибудинкової території за період з 01.04.2004 р. та зобов’язання відповідача укласти з позивачем договір на обслуговування та утримання будинку, як з житлово-експлуатаційною організацією, на балансі якої знаходиться даний будинок з ціллю подальшої оплати житлово-експлуатаційних витрат на утримання будинку –відсутні та доходить до висновку, що суд першої інстанції підставне відмовив позивачеві у задоволенні його позовних вимог.

Таким чином, з урахуванням мотивувальної частини цієї постанови колегія суддів вважає, що рішення місцевого суду прийнято з дотриманням норм матеріального і процесуального права, відповідає фактичним обставинам і матеріалам справи, а підстави, передбачені ст. 104 ГПК України, для його зміни чи скасування відсутні.

Керуючись ст. ст. 99, 101–105 ГПК України (1798-12) , колегія суддів, –

Рішення господарського суду Одеської області від 09.06.2009 року у справі № 14-31-17-31-9-25/276-05-9424 –залишити без змін, а апеляційну скаргу Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус", м. Одеса –без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.