8/5005/3760/2012 Про внесення змін до договору оренди землі - 10.07.2012 Прийняття

Дніпропетровський міжрайонний природоохоронний прокурор в інтересах держави в особі Дніпропетровської міської ради (далі-позивач) звернувся до господарського суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Дніпро" (далі-відповідач) та просить суд з урахуванням уточнення змінити п. 4.1. договору оренди земельної ділянки від 17.10.07р. укладеного між Дніпропетровською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Дніпро", посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Літаш І.П. та зареєстрованого в реєстрі за № 6978, державна реєстрація якого відбулась 19.03.2008р. за № 040810400096, виклавши його в такій редакції:

"4.1. Річна орендна плата за земельну ділянку вноситься у грошовій формі (у гривнях) у розмірі 1 522 351,80 грн. (126 862,65 х 12), не є сталою та не може змінюватись у разі зміни нормативно грошової оцінки земельної ділянки та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України у мінімальному розмірі земельного податку, що встановлюється цим кодексуом."

18.11.2011р. Товариство з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Дніпро" не погоджуючись з позовними вимогами позивача подало до господарського суду зустрічну позовну заяву № 1465 від 18.11.2011р., в якій просить суд:

- внести зміни до пункту 1.2 договору оренди землі від 17.10.2007р., який укладено між Дніпропетровською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Дніпро", зареєстрований в Державному реєстрі земель під записом № 040810400096 від 19.03.2008р. та посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Літаш І.П. реєстровий № 6978, виклавши його в наступній редакції:

"1.2. Цільове використання земельної ділянки за цим договором (УКЦВЗ) 1.12.7. (Фізична культура та спорт)."

- вести зміни до пункту 4.2 договору оренди землі від 17.10.2007 р., який укладено між Дніпропетровською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Дніпро", зареєстрований в Державному реєстрі земель під записом № 040810400096 від 19.03.2008 р. та посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Літаш І.П. реєстровий № 6978, доповнивши реченням:

"Обчислення орендної плати здійснюється з урахуванням цільового використання земельної ділянки за цим договором (УКЦВЗ) 1.12.7. (Фізична культура та спорт)."

Зустрічна позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Дніпро" прийнята господарським судом для спільного розгляду з первісним позовом.

рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 15.12.11р. у справі № 33/5005/14012/2011 первісний позов задоволено, у зустрічних позовних вимогах відмовлено.

Постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 21.02.12р. апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Дніпро" залишено без задоволення, рішення господарського суду Дніпропетровської області від 15.12.11р. залишено без змін.

09.04.12р. постановою Вищого господарського суду України касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Дніпро" задоволено частково, постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 21.02.12р. та рішення господарського суду Дніпропетровської області від 15.12.11р. в частині задоволення первісного позову скасовано та в цій частині справу направлено на новий розгляд до господарського суду Дніпропетровської області. В решті частини рішення та постанови залишено без змін.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Дніпро" подало клопотання від 09.07.12р., в якому просить суд здійснити фіксування судового процесу по справі № 8/5005/3760/2012 за допомогою звукозаписувального технічного засобу.

Клопотання задоволено судом.

Суд вважає достатніми матеріали справи для слухання справи у відповідно до ст. 75 Господарського процесуального кодексу України за наявними в ній матеріалами.

У судовому засіданні оголошувалась перерва з 15.05.12р. на 31.05.12р. та з 09.07.12р. на 10.07.12р.

31.05.12р. у судовому засіданні за заявою позивача продовжено строк вирішення спору по справі з 26.06.12р. по 10.07.12р. включно.

В порядку ст. 85 Господарського процесуального кодексу України судом було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши доводи представників сторін, оцінивши докази в їх сукупності, господарський суд, -

рішенням Дніпропетровської міської ради від 10.08.2007р. № 83/18 було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передано Товариству з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Дніпро" земельну ділянку площею 2,5375 га (кадастровий номер: 1210100000:02:211:0009), що знаходиться за адресою: вул. Єрмолової, 51 із віднесенням її до категорії "землі житлової та громадської забудови", для фактичного розміщення спортивно-оздоровчого комплексу, стадіону, тенісних кортів та тенісного клубу.

На підставі зазначеного рішення 17.10.2007р. між Дніпропетровською міською радою, як орендодавець, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Дніпро", як орендар, було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Єрмолової, 51 (Бабушкінський район) і зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером 1210100000:02:211:0009.

Згідно п. 2.1. договору в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 2,5375 га.

Договір укладений сторонами на п'ятнадцять років (п. 3.1), зареєстрований у Державному реєстрі земель під записом від 19.03.2008р. № 040810400096 та посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Літаш І.П. реєстровий № 6978.

Умовами п. 4.1 вказаного договору сторони узгодили, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у грошовій формі (у гривнях) у розмірі 1,5 відсотка її нормативної грошової оцінки. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки та її індексація проводиться шляхом внесення змін та доповнень до цього договору у порядку та у випадках, передбачених законодавством України (п. 4.3).

Відповідно до п. 4.8. вказаного договору, розмір орендної плати переглядається, щорічно або у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- змін у цільовому використанні земельної ділянки;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, утому числі внаслідок інфляції;

- зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 12.1 договору передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку (п. 12.2 договору).

Міський голова м. Дніпропетровська звертався до орендарів земельних ділянок комунальної власності у м. Дніпропетровську із відкритим листом від 18.02.2011р. "Про приведення договорів оренди землі у відповідність до вимог законодавства", з пропозицією привести договір оренди землі, укладений з відповідачем у відповідність до вимог Податкового кодексу України (2755-17) та рішення Дніпропетровської міської ради від 02.02.2011р. № 216/8. Пропозиція міського голови була опублікована в офіційному виданні Дніпропетровської міської ради (газета "Наше Місто" від 22.02.2011р. № 26 (3306) в офіційному повідомленні, відповідно до якого відповідачу необхідно було у строк до 08.03.2011р. звернутися до департаменту корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради для приведення договору оренди до вимог чинного законодавства України в частині орендної плати шляхом укладання додаткового договору.

На час розгляду справи доказів добровільного внесення змін до спірного договору сторонами не надано.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішуються у судовому порядку.

Відповідно ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (2768-14) , цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Прокурор вважає, що орендна плата, передбачена умовами договору оренди земельної ділянки не відповідає вимогам Податкового кодексу України, яким внесені зміни щодо розміру орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, що і є причиною спору.

Приймаючи рішення господарський суд виходить із наступного.

Згідно ст. 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визнач законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна або розірвання договору вчинюється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлене договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 Цивільного кодексу України).

Постановою Вищого господарського суду України від 09.04.12р. зазначено, що відповідно до частини першої ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, внесення змін до договору оренди землі у разі зміни ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів уповноваженим органом повинно здійснюватися з дотримання порядку, визначеного цією статтею ГК України (436-15) (Постанова Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.11р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" (v0006600-11) ).

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Однак дотримання сторонами порядку, передбаченого статтею 188 Господарського кодексу України, господарськими судами попередніх інстанцій не досліджувалось.

Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено порядок зміни господарських договорів.

Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна господарських договорів в односторонньому порядку не допускається. Сторона, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, а при недосягненні згоди між сторонами щодо змін договору заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Аналогічне положення містить стаття 30 Закону України "Про оренду землі", згідно з якою зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Зазначеної позиції дотримується і Вищий господарський суд України у листі від 01.01.10р. "Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами" (пункт (в) п.п.2.2.3. "Внесення змін до договору оренди земельної ділянки (укладеного з органом виконавчої влади або місцевого самоврядування").

У порушення ст. 188 Господарського кодексу України позивачем не направлялося товариству "ФК "Дніпро" ніяких пропозицій щодо зміни договору оренди земельної ділянки (за адресою вул. Єрмолової, 51) від 17.10.2007р.

Опублікування відповідачем загальної інформації у газеті не є надісланням пропозицій про зміну договору відповідачу, адже такий спосіб не передбачений ані договором оренди земельної ділянки (за адресою вул. Єрмолової, 51) від 17.10.2007р. ані чинним законодавством України.

Крім того, таке повідомлення не направлено відповідачу, а опублікування об'яви не враховує умови договору оренди земельної ділянки (за адресою вул. Єрмолової, 51) від 17.10.2007р. та не містить жодних конкретних пропозицій щодо умов такого договору.

Враховуючи те, що відповідач не одержував пропозиції від позивача про зміну договору оренди земельної ділянки (за адресою вул. Єрмолової, 51) від 17.10.2007р., відповідач був позбавлений можливості розгляду такої пропозиції та внесення своїх контрпропозицій, та відповідно позбавлений права у двадцятиденний строк повідомити позивача про результати розгляду його пропозиції.

Крім того, опублікування об'яви не враховує умови договору оренди земельної ділянки (за адресою вул. Єрмолової, 51) від 17.10.2007р. та не містить жодних конкретних пропозицій щодо умов такого договору.

Враховуючи те, що відповідач не одержував пропозиції від позивача про зміну договору оренди земельної ділянки (за адресою вул. Єрмолової, 51) від 17.10.2007р., відповідач був позбавлений можливості розгляду такої пропозиції та внесення своїх контрпропозицій, та відповідно позбавлений права у двадцятиденний строк повідомити Позивача про результати розгляду його пропозиції.

На підставі наведеного, суд вважає, що позивачем було порушено та не дотримано порядок внесення змін до договору, передбачений ст. 188 Господарського кодексу України, порушено ст. 30 Закону України "Про оренду землі", порушено право відповідача на внесення своїх пропозицій щодо запропонованих позивачем змін, позбавлено відповідача права у двадцятиденний строк повідомити позивача про свої пропозиції. При цьому, від результату розгляду пропозицій залежить позиція відповідача щодо запропонованих позивачем змін до договору оренди та відповідних позовних вимог позивача. Закон України "Про оцінку земель" (1378-15) визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні та спрямований на регулювання відносин, пов'язаних з процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель, з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель.

Об'єктами оцінки земель є: територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон, земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на земельні частки (паї), у межах території України (ст. 3 Закон України "Про оцінку земель").

Часинами 1, 4, 5 ст. 5 Закон України "Про оцінку земель" встановлено, що залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види: бонітування ґрунтів; економічна оцінка земель; грошова оцінка земельних ділянок. Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (ст. 13 Закон України "Про оцінку земель").

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом (ч. 2 ст. 15 Закон України "Про оцінку земель").

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:

- розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення- не рідше ніж один раз на 5-7 років;

- розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Частиною 2 ст. 20 Закон України "Про оцінку земель", дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до ч. 3, 4 ст. 23 Закон України "Про оцінку земель", витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України. (Статтю 23 доповнено частиною четвертою згідно із Законом N 4834-VI (4834-17) від 24.05.2012р.).

Згідно ст.ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

З огляду на викладене та відповідно до ст. 33, 34 ГКУ, позивачем не доведено належними доказами розмір орендної плати вказаної в уточненні до позовної заяви.

Таким чином, вимоги позивача про внесення змін до договору оренди землі від 17.10.2007 р., а саме, змінити п. 4.1. договору оренди земельної ділянки від 17.10.07 р. укладеного між Дніпропетровською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Дніпро", посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Літаш І.П. та зареєстрованого в реєстрі за № 6978, державна реєстрація якого відбулась 19.03.2008р. за № 040810400096 є безпідставними та необґрунтованими.