14/33/5022-507/2012 Про розірвання договору оренди - 17.09.2012 Прийняття

про розірвання договору оренди від 01.02.2010р. із зобов'язанням відновити самочинно демонтовану частину централізованого теплопостачання та cтягнення 8756.65 грн.

за участю представників сторін:

позивача: Хлебніков С.В., довіреність № 1/2012 від 23.05.12 р.,

Свечинський С.М., довіреність № 2/2012 від 30.05.12 р.;

відповідача: ОСОБА_5, ордер № 100/1 від 10.07.12 р., ОСОБА_2;

Суть справи:

Тернопільський обласний комунальний лікарсько-фізкультурний диспансер звернувся в господарський суд Тернопільської області з позовом до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди від 01.02.2010р., зобов'язання відповідача відновити самочинно демонтовану частину централізованого теплопостачання та cтягнення із нього 8756.65 грн. заборгованості по договору оренди

В обґрунтування заявлених вимог, що підтримані в судових засіданнях повноважними представниками, комунальна установа посилається на неналежне виконання суб'єктом господарювання взятих на себе договірних зобов'язань, вказує на його протиправні дії з майном Орендодавця, наслідком чого є завдання лікарсько - фізкультурному диспансеру шкоди та позбавлення того, на що позивач розраховував при укладенні договору.

Відповідач та його представник у судових засіданнях проти позову заперечили зазначивши при цьому, що жодна із наведених у позові підстав не ґрунтується на фактичних обставинах та приписах законодавства, яке регламентує спірні правовідносини.

В судове засідання викликались для дачі пояснень по суті спору посадові особи КПТМ "Тернопільміськтеплокомуненерго" та Тернопільської обласної ради.

За клопотанням позивача проводилась технічна фіксація судового процесу.

Строк вирішення спору продовжувався за правилами статті 69 ГПК України.

В судових засіданнях повноважним представникам процесуальні права та обов'язки, передбачені ст.ст. 20, 22, 81-1 ГПК України, роз'яснено.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарським судом встановлено наступне.

01.02.2010 року між учасниками даного спору був укладений договір оренди нежитлового приміщення (надалі - Договір оренди), за умовами якого Орендодавець - позивач, передав, а Орендар - приватний підприємець ОСОБА_2, прийняла в строкове платне користування, згідно з актом приймання-передачі нежитлове підвальне приміщення, що перебуває на балансі ТОКЛФД площею 85,8 м. кв. та знаходиться у АДРЕСА_2.

Взяті на себе зобов'язання, згідно Договору оренди, ТОКЛФД виконав в повному обсязі, про що свідчить підписаний уповноваженими представниками без застережень та зауважень Акт прийняття-передачі орендованого приміщення від 01.02.2010 року.

Крім того, на виконання п.п. 5.8 Договору оренди, між його контрагентами був укладений Договір про відшкодування витрат на утримання орендованого підвального приміщення від 01.02.2010 року, за умовами якого приватний підприємець прийняла на себе зобов'язання відшкодувати частину загальних витрат ТОКЛФД за комунальні послуги.

Посилаючись на те, що відповідач належним чином взяті на себе договірні зобов'язання не виконувала, внаслідок чого у неї виникла заборгованість за орендними платежами, яка станом на 11.05.2012 року склала 8756,65 (в тому числі 2758,04 грн. основного боргу та 5998,61 грн. пені) гривень, вказуючи на завдання Орендодавцеві суб'єктом господарювання шкоди та позбавлення того на що він розраховував укладаючи відповідний договір, фізкультурний диспансер звернувся до суду із вимогою про стягнення з відповідача заборгованості за Договором оренди, розірвання даного правочину та зобов'язання Орендаря за власний рахунок відновити демонтовану ним частину централізованого теплопостачання.

Оцінивши зібрані у справі докази в їх сукупності, заслухавши пояснення, доводи, обґрунтування та заперечення учасників процесу, суд прийшов до висновку що у задоволенні позову слід відмовити з огляду на наступне.

Відповідно до статті 283 ГК України, яка кореспондується із ст. ст. 759, 762 ЦК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. При цьому п. 6 вказаної норми зазначено, щодо відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.

Обставини, які з точки зору цивільного законодавства можуть слугувати підставою для розірвання договору найму, перелічені у статті 783 Цивільного кодексу України.

Так, відповідно до вказаної правової норми, наймодавець має право вимагати розірвання договору, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Імперативними приписами процесуального законодавства, зокрема статтями 22 та 54 ГПК України на позивача покладено обов'язок визначити підстави позову.

Комунальною установою наведено декілька підстав, яким вона обґрунтовує заявлений позов.

Зокрема, фізкультурним диспансером констатовано, що відповідач, всупереч норм діючого законодавства України, зокрема ст.ст. 525, 526, 530 ЦК України, в односторонньому порядку відмовився від взятих на себе зобов'язань, а саме сплати орендних платежів, зокрема в частині відшкодування витрат Орендодавця на утримання орендованого приватним підприємцем підвального приміщення, внаслідок чого утворилась заборгованість по сплаті орендних платежів в розмірі 8756,65 грн. ( в т.ч. 2758,04 грн. основного боргу, 5998,61 грн. пені).

Наведене, на думку позивача, вказує на наявність підстав для розірвання договору оренди від 01.02.2010 року за правилами ч.2 ст. 651 ЦК України.

Згідно з приписом даної статті, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення його умов другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні правочину.

Пунктом 5.2 оспорюваного договору, відповідач взяв на себе зобов'язання своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Перерахування будь - яких інших платежів приватним підприємцем на користь фізкультурного диспансеру умовами спірної угоди передбачено не було.

В свою чергу, наданими до матеріалів справи учасниками спору первинними документами (копії у справі) засвідчується, що приватним підприємцем за спірний період орендна плата сплачена належним чином і в повному обсязі.

Натомість кошти в сумі 8756,65 грн., які визначені позивачем як заборгованість по договору оренди, нараховані ним відповідно до умов Договору про відшкодування витрат на утримання орендованого підвального приміщення Тернопільського обласного комунального лікарсько-фізкультурного диспансеру та надання комунальних послуг орендарю.

При цьому, суд вважає за необхідне вказати на помилковість тверджень комунальної установи про те, що наведений правочин становить невід'ємну частину договору оренди, оскільки є додатком до нього.

Наведене не випливає ні зі змісту даних правочинів ні з приписів законодавства, яке регламентує дані правовідносини.

Аналіз змісту Договору про відшкодування витрат на утримання орендованого підвального приміщення дає підстави для висновку, що його контрагенти в належній формі досягли згоди щодо всіх його істотних умов, а відтак наведений правочин встановлює цивільні права та обов'язки для його учасників самостійно, а не являється ні доповненням до договору оренди, ні невід'ємною його частиною.

Більше того, у п.5.8 Договору оренди його учасники обумовили, що Орендар має з орендодавцем окремо укласти угоду про відшкодування витрат на утримання орендованого приміщення та надання комунальних послуг.

З наведених підстав, суд констатує що навіть у тому разі, коли б мало місце невиконання умов Договору про відшкодування витрат, наведена обставина з точки зору законодавства не може слугувати підставою для розірвання Договору оренди з підстав, які передбачені ч.2 ст. 651 ЦК України.

Не встановлено в процесі вирішення спору судом і інших випадків, які в силу закону можуть слугувати підставою для розірвання договору оренди.

Так, за умовами оскаржуваного правочину, приміщення приватному підприємцю передано в строкове платне користування для організації останнім оздоровчих заходів для молоді.

Ні позивачем, ні власником спірного об'єкта нерухомості - Тернопільською обласною радою, фактів використання даного майна всупереч договору або призначення речі не встановлено, як і не встановлено інших, обставин, з яких, в силу ст. 783 ЦК України, можливе розірвання договору в судовому порядку.

Не можуть слугувати підставою для задоволення позову в цій частині і покликання фізкультурного диспансеру на те, що приватним підприємцем, без отримання відповідної згоди та дозволів від Орендодавця та уповноваженого державного дозвільного органу, вчинено у лютому 2010 року самовільно демонтаж частини існуючої системи централізованого теплопостачання з облаштуванням в орендованому приміщенні індивідуального електричного опалення.

З наданих до матеріалів справи учасниками спору письмових доказів та наданих в судовому засіданні посадовою особою КПТМ "Тернопільміськтеплокомуненерго" пояснень судом з'ясовано наступне.

05.02.2010 року фізкультурний диспансер повідомив КПТМ "Тернопільміськтеплокомуненерго" про аварійну ситуацію в системі опалення у орендованому відповідачем підвальному приміщенні, звернувшись при цьому із проханням прислати ремонтну бригаду для її усунення.

09.02.2010 року, за наслідками розгляду звернення позивача, листом від 09.02.2010 року № 306/3 теплопостачальна організація направила комунальній установі договір та договірну ціну на виконання робіт по поточному ремонту системи опалення в приміщенні по АДРЕСА_2, для оформлення відповідним чином та здійснення переплати.

Наявні у справі документи та надані посадовою особою КПТМ "Тернопільміськтеплокомуненерго" письмові пояснення від 06.09.2012 року №2111/18 вказують на те, що запропонований договір позивачем підписано не було, попередня оплата ним не проведена, а відтак і ремонтні роботи трубопроводів системи централізованого опалення не здійснювались.

Долучений позивачем до матеріалів справи акт б/н приймання виконаних ремонтних робіт за лютий 2010 року ним самим не підписаний, а відтак вищевикладені обставини підтверджує Вказане засвідчується, поряд із наведеним вище, і довідкою КПТМ "Тернопільміськтеплокомуненерго" від 30.07.2012р. №1770/3.

В той же час, 09.02.2010 року в орендованому приватним підприємцем приміщенні виникло протікання у трубопровідній системі централізованого опалення.

Викликаною цього ж числа аварійною бригадою КПТМ "Тернопільміськтеплокомуненерго" протікання було усунено шляхом накладення хомута на місце прориву. Подібний ремонт носив тимчасовий характер, що засвідчується довідкою підприємства тепломереж № 1770/3 від 30.07.2012 року.

Балансоутримувач спірного приміщення, тобто позивач по справі, незважаючи на повідомлення теплопостачальної організації жодних дій щодо проведення ремонтних робіт аварійної системи опалення не вчинив.

В свою чергу, на переконання суду, експлуатація об'єкта нерухомості із несправною системою централізованого опалення, яка протікає і знаходиться в аварійному стані, може завдати істотної шкоди орендованому майну.

З огляду на наведене та зважаючи на бездіяльність Орендодавця з даного приводу, приватним підприємцем відповідно до п. 5.3 та п. 5.4 Договору оренди з метою збереження орендованого майна, запобігання його пошкодженню і псуванню, підставно проведено відповідні ремонтні роботи самостійно.

При цьому, факт заміни приватним підприємцем саме аварійних труб системи централізованого опалення засвідчується актом КПТМ "Тернопільміськтеплокомуненерго" від 22.09.2010 року (копія у справі).

Твердження фізкультурного диспансеру про те, що проведені приватним підприємцем ремонтні роботи унеможливили доступ до існуючих трубопроводів централізованої системи опалення, в тому числі запірної арматури, спростовуються довідкою комісії, що була створена начальником головного управління охорони здоров'я облдержадміністрації від 20.12.2010 року №572 (копія довідки у справі), поясненнями КПТМ "Тернопільміськтеплокомуненерго", що викладені у листі від 06.09.2012 року №2111/18. та актом теплопостачальної організації, що складений 22.10.2010 року ( копія у справі).

Більше того, із повідомлення КПТМ "Тернопільміськтеплокомуненерго" слідує, що після облаштування приватним підприємцем ОСОБА_2 у підвальному приміщенні електричних нагрівальних приладів жодних повідомлень даній організації про аварійні ситуації не надходило.

Не встановлено КПТМ "Тернопільміськтеплокомуненерго" і порушень повноцінного функціонування централізованого опалення приміщень Тернопільського обласного лікарсько-фізкультурного диспансеру після проведеного приватним підприємцем демонтажу.

Зокрема, листом від 06.09.2012 року №2111/18, комунальне підприємство тепломереж повідомило суд, що проведення ОСОБА_2 ремонтних робіт в орендованому нею приміщенні не вплинуло на нормальне функціонування системи теплопостачання решти приміщення Тернопільського обласного лікарсько-фізкультурного диспансеру; після демонтажу аварійних трубопроводів приватним підприємцем, а саме за період з березня 2010 р. по серпень 2012 р. включно від Тернопільського лікарсько-фізкультурного диспансеру звернень про незадовільну роботу системи опалення не поступало.

В свою чергу, на запит суду, Тернопільський міський район електричних мереж листом від 27.08.2012 року №806 повідомив, що під час встановлення ФОП ОСОБА_2 електричного обладнання для обігріву орендованого нею приміщення, споживач технічні умови у міському РЕМі не отримував, так як договірна потужність не збільшувалась та вимоги надійності електрозабезпечення електроустановок цього об'єкта не змінювались.

Демонтовані батареї 24.02.2010 року приватним підприємцем було передано відповідальній зав. господарством ТОКЛФД Галасі С.П., що підтверджується розпискою даної посадової особи, копія якої знаходиться у справі.

Поряд із цим, суд погоджується із твердженням позивача про те, що ремонтні роботи проведені Орендарем за відсутності погодження із балансоутримувачем орендованого майна, однак констатує, що наведене, з огляду на викладені вище обставини та зважаючи на приписи цивільного законодавства, яке регламентує спірні правовідносини, не може слугувати підставою для розірвання договору найму.

Так, положеннями ч. 3 ст. 773, ч. 1 ст. 778 ЦК України передбачено, що обов'язковою передумовою зміни (поліпшення) речі, переданої в найм, є наявність на це згоди наймодавця, і лише наявність такої згоди надає право наймачеві на відшкодування вартості необхідних витрат на поліпшення речі (ч. 3 ст. 778 ЦК України). В іншому випадку, вартість поліпшень, які не можна відокремити без шкоди для речі, не може бути відшкодована Орендарю (ч. 5 ст. 778 ЦК України).

Таким чином, законодавець визначив правові наслідки зміни (поліпшення) речі переданої в найм без згоди Орендодавця, не віднісши при цьому до їх числа розірвання договору.

З наведеного в сукупності суд не вбачає підстав для задоволення заявлених вимог в частині розірвання оспорюваного правочину та зобов'язання приватного підприємця відновити демонтовану частину централізованого теплопостачання, яка перебуває в аварійному стані.

Щодо решти заявлених у справі позовних вимог суд констатує, що повноваженнями у визначенні предмету позову процесуальне законодавство наділяє виключно позивача. Суд не вправі самостійно обирати способи захисту порушених прав учасників судового процесу.

У позовній заяві фізкультурним диспансером заявлено вимогу про стягнення з приватного підприємця заборгованості за Договором оренди нежитлового приміщення від 01.02.2010 року в розмірі 8756,65 грн.

На вимогу суду позивачем подано додаткові обґрунтування, у яких знову ж таки констатовано про наявність заборгованості з орендних платежів, що виникли на підставі невід'ємної частини Договору оренди - договору про відшкодування витрат.

Як уже судом зазначалось вище, наведений правочин встановлює цивільні права та обов'язки для його учасників самостійно, а не являється ні доповненням до договору оренди, ні невід'ємною його частиною.

За таких обставин, невиконані за ним господарські зобов'язання не можуть бути стягнуті в судовому порядку, як заборгованість за Договором оренди, на чому безпідставно наполягає комунальна установа.

З наведеного позов не підлягає задоволенню і в цій частині.

Більше того, з'ясовуючи підставність нарахування спірної заборгованості, судом з'ясовано, що відповідні суми нараховані за неналежне виконання договірних зобов'язань по оплаті за опалення підвального приміщення, яке орендоване приватним підприємцем за період з грудня 2010 року по квітень 2011 року.

При цьому, і в позовній заяві і в додаткових обґрунтуваннях до неї, сам позивач вказує на те, що орендоване приватним підприємцем підвальне приміщення у зазначений період за допомогою централізованої системи не опалювалось.

Листами від 26.02.2010 р. 05.03.2010р., 09.01.2011року приватний підприємець зверталась до фізкультурного диспансеру з проханням зняти нарахування за централізоване опалення, у зв'язку з облаштуванням автономної системи обігріву.

Пунктом 2 постанови КМ України від 08.06.1996 р. № 619 (619-96-п) встановлено, що з опалюваної площі також вилучається площа приміщень, у яких відсутні тепловіддавальні поверхні (радіатори, регістри, стінки печей, трубопроводи систем опалення тощо) та які безпосередньо не з'єднані з опалюваними приміщеннями дверними та іншими отворами.

Натомість звернення до КПТМ "Тернопільміськтеплокомуненерго" щодо зменшення опалюваної площі, позивачем було надіслано 13.05.2011 року ( копія листа №154 відповіді на нього від 10.06.2011 року №1373/15 в матеріалах справи).

Як наслідок, вилучення спірного підвального приміщення з опалюваних централізованим опаленням площ відбулось лише з 13.05.2011 року.

Водночас, фізкультурним диспансером взагалі не обґрунтовано причини, з яких зменшення опалюваної площі ним було ініційовано не з часу демонтажу аварійних батарей та припинення використання централізованого опалення при обігріві підвального приміщення, а лише більш ніж через рік після цього.

При цьому суд констатує що доведення законності і обґрунтованості своїх вимог з метою захисту власних інтересів є обов'язком кожного із учасників судового процесу (ст.ст. 32- 34 ГПК України).

Всупереч вказаних норм, належних та допустимих доказів, які б підтверджували протиправні дії з боку відповідача комунальною установою суду не представлено, обставини з якими закон пов'язує стягнення заборгованості за договором оренди, розірвання даного правочину та настання від цього певних юридичних наслідків для його контрагентів, у встановленому порядку позивачем не доведено, а відтак в позові слід відмовити в повному обсязі.

Згідно з ст. 44, 49 ГПК України, судові витрати позивачу не відшкодовуються.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 1, 2, 12, 32- 36, 44- 49, 66- 67, 82- 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,

1. У задоволенні позову відмовити.

На рішення господарського суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, протягом десяти днів з дня прийняття (підписання) рішення через місцевий господарський суд.