40/240 Про звільнення нежилого приміщення за договором оренди - 13.07.2009 Прийняття

У жовтні 2008 року Державний комітет статистики України звернувся до господарського суду з позовною заявою до ТОВ "Томас", третя особа - Регіональне відділення Фонду державного майна про виселення відповідача з незаконно зайнятого приміщення, яке розташоване за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4. В обґрунтування позову зазначав, що відповідач не виконав своїх зобов’язань в частині повернення вказаного приміщення за договором оренди №6-ор/2001 від 20.08.2001 року, строк дії якого закінчився.

Рішенням господарського суду міста Києва від 22.12.2008 року у справі № 40/240 (суддя Хрипун О.О.) позов задоволено. Виселено відповідача з приміщення площею 795,6 м2 за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4, яке знаходиться на балансі Державного комітету статистики України. Стягнуто з відповідача 85 грн. державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Задовольняючи позов, господарський суд виходив з обґрунтованості позовних вимог.

Приймаючи рішення, суд застосував положення ст. 764 ЦК України, ст. 17, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" і мотивував його тим, що у відповідача відсутні правові підстави для перебування у спірному приміщенні, оскільки строк дії договору оренди № 6-ор/2001 від 20.08.2001 року закінчився.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 08.04.2009 року (судді: Зеленін В.О., Рєпіна Л.О., Синиця О.Ф.) рішення господарського суду м. Києва від 22.12.2008 р. залишено без змін з тих же підстав.

Не погоджуючись із зазначеною постановою, відповідач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просив оскаржувані рішення та постанову скасувати як такі, що прийняті з порушенням норм матеріального та процесуального права та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, доводи касаційної скарги та правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, Вищий господарський суд України вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до п.1 ст. 111-9 ГПК України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

Касаційна скарга залишається без задоволення, коли суд визнає, що рішення місцевого господарського суду або постанова апеляційного господарського суду прийняті з дотриманням вимог матеріального та процесуального права.

Як встановили господарські суди, 20.08.2001 року позивач (орендодавець) та відповідач (орендар) уклали договір № 6-ор/2001 на оренду нежитлового приміщення (далі - Договір № 6-ор/2001), відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежиле приміщення для використання під громадське харчування, площею 795,6 м2, за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4, яке знаходиться на балансі Державного комітету статистики України.

Відповідно до п. 9.1 Договору № 6-ор/2001 даний договір укладено строком на 3 роки та діє з 20.08.2001 р. до 20.08.2004 р. включно.

Пунктом 9.5 Договору № 6-ор/2001 сторони погодили, що у разі відсутності заяви однієї сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку протягом одного місяця, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені Договором.

Згідно акту приймання-передачі в оренду нежилого приміщення від 01.11.2001 р. позивач передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування нежиле приміщення для використання під громадське харчування площею 795,6 м2 за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4, яке знаходиться на балансі Держкомстату України.

02.01.2003 р. сторони уклали додаткову угоду до Договору № 6-ор/2001, якою погодили, що даний договір діє з 20.08.2001 р. по 31.12.2004 р. включно.

Як зазначив позивач у позові, на підставі п. 9.5 Договору № 6-ор/2001 та за відсутності заяви про припинення Договору №6-ор/2001 дію зазначеного договору продовжено до 31.12.2007 р.

Листом № 17/4-64/650 від 29.11.2007 р. позивач повідомив відповідача про те, що строк дії Договору № 6-ор/2001 припиняється з 01.01.2008 р. і просив відповідача вжити заходів щодо звільнення орендованих приміщень.

Відповідач листом № 28/12 від 25.12.2007 р. повідомив позивача, що він не згоден з припиненням 01.01.2008 р. Договору № 6-ор/2001, оскільки у лютому 2007 р. сторони досягнули домовленості щодо збільшення розміру орендної плати згідно постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 р. № 1846 (1846-2006-п) . Також відповідач наголошував на наявності у нього переважного права на укладення договору оренди.

Позивач листами № 19-14/16 від 17.01.2008 р. та № 19-14/48 від 29.02.2008 р. повторно повідомляв відповідача про припинення строку дії Договору № 6-ор/2001 і зазначав про те, що відповідно до ст. 287 ГК України позивач не має законних підстав для продовження договірних відносин.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву листом № 30-18/88 від 08.01.2008 р. повідомило сторони про те, що 31.12.2007 р. закінчився строк дії Договору оренди від 21.08.2001 р., нежилого приміщення площею 795.6 м2, за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4. Оскільки балансоутримувач (позивач) не має наміру продовжувати дію договору оренди, регіональне відділення повідомило відповідача про припинення його дії та запропонувало повернути майно у встановленому законом порядку.

Пункт 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України (435-15) , який набрав чинності з 01.01.2004 р., встановлює, що до цивільних відносин, які виникли до набрання чинності ЦК України (435-15) , положення цього Кодексу застосовуються до тих прав та обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Таким чином, оскільки правовідносини сторін по Договору № 6-ор/2001 продовжують існувати після набрання чинності Цивільним та Господарським кодексами України (436-15) , при вирішенні даного спору суди застосовували норми нових Цивільного кодексу України (435-15) та Господарського кодексу України (436-15) .

Відповідно до ст. 746 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлює, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Апеляційний суд зазначив, що у Договорі № 6-ор/2001 сторони погодили строк його дії з 20.08.2001 р. до 20.08.2004 р. включно, а Додатковою угодою від 02.01.2003 р. продовжено строк його дії до 31.12.2004 р. Договір № 6-ор/2001 пролонговано до 31.12.2007 р. на підставі пункту 9.5 Договору № 6-ор/2001 та ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

За таких обставин, суди прийшли до висновку, що строк дії Договору № 6-ор/2001 закінчився 01.01.2008 р.

Враховуючи те, що позивач протягом 1 місяця після закінчення терміну дії Договору № 6-ор/2001 повідомив відповідача про припинення дії договору, зокрема, листом № 19-14/16 від 17.01.2008 р., господарські суди задовольнили позов про звільнення нежитлового приміщення.

Господарські суди відхилили доводи відповідача про те, що правовою підставою для використання спірного нежитлового приміщення є Договір оренди нерухомого майна, укладений з Фондом державного майна України та зазначили, що він є проектом і не був погоджений сторонами внаслідок того, що зазначене нежиле приміщення перебувало в оренді у відповідача на підставі Договору № 6-ор/2001, строк дії якого був чинний.

Також, суд апеляційної інстанції врахував і ту обставину, що станом на момент укладення Договору № 6-ор/2001 позивач мав повноваження виступати орендодавцем об'єкту оренди, а після набрання чинності Цивільним та Господарським кодексами України (436-15) особа, яка наділена повноваженнями щодо розпорядження нерухомим майном, належного до державної власності, не заперечувала проти того, що орендодавцем нерухомого майна по Договору № 6-ор/2001 виступає саме балансоутримувач (позивач).

Суди попередніх інстанцій не взяли до уваги у якості доказу наявності правових підстав для користування спірним приміщенням Договір оренди нерухомого майна №4/ор/2001 від 01.05.2001 р., оскільки сторони не досягнули усіх істотних умов договору (розмір орендної плати та строк його дії), досягнення яких є обов'язковим для визнання договору укладеним. Крім того, Договір оренди № 4/ор/2001 від 01.05.2001 р. не погоджено з регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву.

Посилання відповідача на наявність у нього переважного права щодо оренди спірного приміщення відхилено судом з огляду на те, що позивач повідомив відповідача про бажання використовувати приміщення для власних потреб. Водночас, жодного конкурсу на оренду даного майна у встановленому порядку не оголошувалось.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Оскільки відповідач не довів суду наявність правових підстав для перебування у спірному приміщенні, суди прийшли до висновку про задоволення позову.

Суд касаційної інстанції погоджується з висновком місцевого та апеляційного господарських судів про відсутність у відповідача правових підстав для перебування у спірному приміщенні та вважає за необхідне зазначити наступне.

В касаційній скарзі ТОВ "Томас" наполягає на тому, що 01.05.2001 р. між ним та позивачем був укладений договір № 4/ОР/2001 на оренду нежитлового приміщення площею 795,6 м2, яке розташоване за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4, і цей договір є діючим, так як не втратив чинність. Тому висновки апеляційного господарського суду про неукладеність договору №4/ор/2001 вважає недоведеними.

Суд касаційної інстанції не погоджується з цим висновком судів попередніх інстанцій, оскільки він (висновок) суперечить вимогам ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пунктам 3.1, 9.1 вказаного договору.

Проте, відповідно до ст. 220 ЦК УРСР, яка діяла на час укладення договору № 4/ор/2001, зобов'язання припиняється угодою сторін, зокрема угодою про заміну одного зобов'язання іншим між тими ж особами.

Таким чином, договір № 4/ор/2001 є припиненим у зв’язку з укладенням та виконанням договору № 6-ор/2001 щодо оренди того ж самого приміщення.

З огляду на викладене, господарські суди дійшли вірного висновку про те, що відповідач знаходився у спірному приміщенні на підставі договору № 6-ор/2001 від 20.08.2001 р.

Заявник касаційної скарги вказав, що судами порушена ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме суди невірно оцінили відрахування строку, протягом якого орендодавець має право відмовитись від продовження дії договору на новий строк.

Місцевий та апеляційний господарські суди дійшли вірного висновку, що відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст. 764 ЦК України умовою припинення договору є наявність відповідної заяви орендодавця протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору. На виконання цієї умови позивач листами № 17/4-64/650 від 29.11.2007 р., № 19-14/16 від 17.01.2008 р. повідомив відповідача про припинення договору № 6-ор/2001 та неможливість його пролонгації після закінчення строку дії договору. Ця дія позивача відповідає вимогам ст.ст. 6, 627, 759, 763, 764 ЦК України.

Такої правової позиції притримувався Верховний Суд України в постанові № 2-30/392-2008 р. від 12.05.2009 р. - він визначив, що має значення лише те, чи збіг встановлений місячний термін, оскільки саме із його закінченням пов’язане настання такого юридично значимого наслідку як продовження дії договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Водночас, сторони договору не обмежені в праві заявити про припинення або зміну умов договору як протягом одного місяця після закінчення дії договору, так і в будь-який час протягом всього строку дії вказаного договору.

На підставі цього, касаційний суд вважає, що суди попередніх інстанцій дійшли вірного висновку, що дія договору № 6-ор/2001 від 20.08.2001 р. припинена закінченням строку, на який він був укладений. Цей висновок відповідає вимогам ч. 2 ст. 291 ГК України, ст.ст. 763, 764 ЦК України та ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Місцевий та апеляційний господарські суди дійшли вірного висновку про те, що відповідач безпідставно знаходиться у приміщенні площею 795,6 м2 за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4а тому задовольнив позовні вимоги про виселення відповідача з займаного приміщення.

Посилання ТОВ "Томас" на те, що суд неправомірно порушив провадження у даній справі, а також те, що позивач не вправі вимагати повернення спірного приміщення, оскільки не є його власником, судом касаційної інстанції відхиляються як необгрунтовані.

Так, господарські суди з’ясували, що позивач є балансоутримувачем спірних приміщень. Згідно ст. 395 ЦК України речовими правами на чуже майно є, зокрема, право володіння, право користування (сервітут). Законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже майно. Статтею 396 ЦК України встановлено, що особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.

Таким чином, позивач вправі у порядку ст. 387 ЦК України захистити свої права. Зазначеною статтею передбачено, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Скаржник у касаційній скарзі також зазначає, що орендодавцем спірного приміщення міг бути лише Фонд державного майна України, тому позивач не мав повноважень на укладення договору № 6-ор/2001 від 20.08.2001 р., а відтак договір № 6-ор/2001 є недійсним.

Разом з тим, ст. 204 ЦК України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідач не надав суду доказів визнання вказаного договору недійсним. Відтак, договір № 6-ор/2001 від 20.08.2001 р. був дійсним і у зв’язку з припиненням строку його дії, позивач, як орендодавець, правомірно звернувся до суду з вимогою про виселення відповідача з приміщення площею 795,6 м2 за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4.

З огляду на викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України не вбачає підстав для скасування постанови апеляційного господарського суду, яка є законною та обгрунтованою.