17/72 Про визнання недійсним договору оренди - 20.01.2011 Прийняття

від відповідача - участі не брали, хоча фізична особа-підприємець ОСОБА_2 був належним чином сповіщений про час та місце проведення судового засідання, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення №01716201 від 10.01.2011 р. (вх.№02-15/641/11 від 12.01.2011 р. - том ІІ а.с.96) та клопотанням про відкладення розгляду справи, викладеним в телеграмі від 19.01.2011 р. (вх.№02-15/1431/11 від 19.01.2011 р. - том ІІ а.с.100);

від третьої особи- Кузнєцов О.В., довіреність б/н від 13.10.2010 р.

Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (далі - ПП ОСОБА_1.) подано позов до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (далі- ПП ОСОБА_2.) про визнання недійсним договору оренди об'єкта нерухомості, а саме: частини торгівельного комплексу площею 210,80 кв.м, який розташований за адресою: Кіровоградська обл., м. Олександрія, пр. Леніна, 100а, що укладений 13.02.2008 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1.

Відповідач позов не заперечив, витребувані господарським судом документи не подав, хоча був належним чином сповіщений про час та місце проведення судового засідання, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення №01716201 від 10.01.2011 р. (вх.№02-15/641/11 від 12.01.2011 р. - том ІІ а.с.96). Між тим надіслав на адресу суду телеграму від 19.01.2011 р. (вх.№02-15/1431/11 від 19.01.2011 р.), в якій просить відкласти розгляд справи в зв'язку з перебуванням у відрядженні (том ІІ а.с.100).

Вказане клопотання про відкладення розгляду справи задоволенню не підлягає, оскільки заявником не подано доказів, що підтверджують викладені в ньому обставини. До того ж, у господарського суду відсутня об'єктивна можливість відкласти розгляд справи в зв'язку зі спливом строку вирішення спору, встановленого статтею 69 Господарського процесуального кодексу України.

Третя особа просить відмовити в задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що письмової згоди банк на передачу об'єкту іпотеки в оренду не надавав, проте знав про такий намір відповідача та не заперечував (том ІІ а.с.2-5).

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та третьої особи, оцінивши наявні в матеріалах справи та досліджені в судовому засіданні докази, господарський суд встановив наступне.

22.09.2006 р. між приватним підприємцем ОСОБА_4 ("орендодавець") та приватним підприємцем ОСОБА_1 ("орендар") укладено договір оренди нежитлового приміщення, за умовами якого орендодавець зобов'язався передати в тимчасове користування частину торгівельного комплексу, який розташований за адресою: Кіровоградська область, м.Олександрія, пр-т Леніна, 100а, а саме: кімнати позначені на плані літ "1" - 144,5 кв.м; "4" - 6,5 кв.м; "5" - 5,7 кв.м; "6" - 16,5 кв.м; "7" - 15,4 кв.м; "І" - 3,2 кв.м; загальною площею 191,8 кв.м, а орендар зобов'язався сплачувати орендодавцю плату за користування (том І а.с.15-19).

18.10.2006 р. до вказаного договору оренди нежитлового приміщення від 22.09.2006 р. було внесено зміни (доповнення), згідно яких орендодавець зобов'язався передати в тимчасове користування частину торгівельного комплексу, що розташований за адресою: Кіровоградська область, м. Олександрія, пр-т Леніна, 100а, а саме: кімнати позначені на плані літ "1" - 144,5 кв.м; "2"-13,4 кв.м; "3"-6 кв.м; "4" - 6,5 кв.м; "5" - 5,7 кв.м; "6" - 16,5 кв.м; "7" - 15,4 кв.м; "І" - 3,2 кв.м; загальною площею 211,2 кв.м, а орендар зобов'язався сплачувати орендодавцю плату за користування (том І а.с.21).

На виконання умов договору оренди від 22.09.2006 р. та договору від 18.10.2006 р. про внесення змін (доповнень) до нього орендодавцем передано орендареві вказане приміщення, про що свідчать акти приймання-передачі від 22.09.2006 р., 18.10.2006 р. (том І а.с.22, 23).

На підставі договору купівлі-продажу торговельного комплексу та земельної ділянки від 08.02.2008 року, укладеного між ОСОБА_2 ("покупець") та ОСОБА_4 ("продавець"), останнім передано у власність відповідача, а ОСОБА_2 прийнято в цілому торговельний комплекс нежитловою площею 798,7 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Олександрія Кіровоградської області, пр-т Леніна, 100а (том І а.с.32-36).

Відповідно до пункту 10 вказаного договору право власності на торговельний комплекс у покупця виникає з моменту державної реєстрації цього договору у Державному реєстрі правочинів.

Враховуючи наявність в Державному реєстрі правочинів відповідного запису ОСОБА_2 є власником нежитлової будівлі, торгівельного комплексу, площею 798,7 кв.м., що розташоване в м. Олександрія Кіровоградської області по пр-ту Леніна, 100а (том І а.с.35, 36).

Згідно статті 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

В силу зазначеної норми відповідач, як новий власник торгівельного комплексу, розташованого в м.Олександрія Кіровоградської області по вул.Леніна, 100а, автоматично набув прав та обов'язків орендодавця за договором оренди від 22.09.206 р. та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав, оскільки в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму.

Після набуття права власності на торговельний комплекс, розташований в м.Олександрія Кіровоградської області по просп.Леніна, 100а, відповідачем з метою забезпечення виконання зобов'язань за кредитними договорами №СМ-SМЕ К00/001/2008 від 01.02.2008 р. та №СМ-SМЕ К00/005/2008 від 13.02.2008 р., укладених між закритим акціонерним товариством "ОТП Банк" та ОСОБА_2, останнім було передано в іпотеку іпотекодержателю зазначений торговельний комплекс. Вказане підтверджується договором іпотеки від 13.02.2008 р., укладеним між закритим акціонерним товариством "ОТП Банк" ("іпотекодержатель") та ОСОБА_2 ("іпотекодавець"), а також витягом із Державного реєстру іпотек (том І а.с.37-45).

Згідно пункту 1.2 статті 1 вказаного договору іпотеки від 13.02.2008 р. іпотекодавець заявляє, гарантує і зобов'язується, що на дату укладення цього договору предмет іпотеки чи його частина не перебуває у будь-якій оренді (суборенді), під забороною відчуження чи під будь-яким іншим обтяженням.

13.02.2008 р. між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 ("орендодавець") та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 ("орендар") укладено договір оренди об'єкта нерухомості (далі- договір від 13.02.2008 р.), за умовами якого орендодавець зобов'язався передати орендарю частину торговельного комплексу, розташованого за адресою: Кіровоградська область, м. Олександрія, пр-т Леніна, 100а, а саме: кімнати позначені на плані літ "1" - 144,5 кв.м; "2"-13,4 кв.м; "3"-6 кв.м; "4" - 6,5 кв.м; "5" - 5,7 кв.м; "6" - 16,5 кв.м; "7" - 15,4 кв.м; "І" - 3,2 кв.м; загальною площею 210,8 кв.м, а орендар зобов'язався оплачувати орендодавцю плату за користування (том І а.с.24-28).

При цьому договір від 13.02.2008 р. містить застереженнгя орендодавця про те, що торговельний центр знаходиться в іпотеці ЗАТ "ОТП Банк" (пункт 1.3 договору від 3.02.2008р.).

За своєю правовою природою даний договір є договором найму (оренди).

Згідно статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до частини другої статті 586 Цивільного кодексу України заставодавець має право відчужувати предмет застави, передавати його в користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним лише за згодою заставодержателя, якщо інше не встановлено договором.

Договором іпотеки від 13.02.2008 р., зокрема в підпункті d пункту 5.2 статті 5, встановлено: іпотекодавець зобов'язаний протягом всього терміну дії договору іпотеки без отримання письмової згоди іпотекодежателя не створювати і не допускати існування будь-якої іпотеки (застави), оренди (суборенди), заборони відчуження, арешту чи іншого обтяження стосовно предмета іпотеки.

Статтею 9 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, зокрема, передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Із змісту письмових пояснень третьої особи вбачається, що письмової згоди на передачу об'єкту іпотеки в оренду банк не надавав, проте усно не заперечував проти цього за умови зазначення в договорах оренди наступних вимог: строк оренди не повинен перевищувати 11 місяців, об'єкт оренди за першою вимогою банку орендар зобов'язаний звільнити. Оформлення письмової згоди ПАТ "ОТП Банк" вважав за недоцільне (том ІІ а.с.2-5).

Докази отримання відповідачем згоди іпотекодержателя на передачу предмету іпотеки в оренду в порядку, передбаченому чинним законодавством та узгодженому відповідачем та третьою особою в підпункті d пункту 5.2 статті 5 договору іпотеки від 13.02.2008 р., в матеріалах справи відсутні, на вимогу суду - не подано.

Господарським судом приймаються до уваги й доводи позивача щодо змонтованості оспореного договору, що підтверджуються існуванням листів за підписом фізичної особи- підприємця ОСОБА_2 №36-3 від 25.02.2008 р., №47-6 від 03.05.2008 р. (том І а.с.47, 51-52, 145, 149) з пропозицією укласти договір оренди. Факт змонтованості оспореного договору доводиться також висновком судово-технічної експертизи №4110/03 від 27.12.2010 р., із змісту якого вбачається, що в договору оренди від 13.02.2008 р. вірогідно замінювались 1, 2, 3, 4 аркуші; наданню висновку в категоричній формі експерту завадило відсутність оригіналу досліджуваного договору (том ІІ а.с.87-91). При цьому господарським судом враховано, що на вимоги суду, викладені в ухвалах від 09.08.2010 р. (том І а.с.1-2), від 08.09.2010 р. (том І а.с.89-90), від 28.09.2010 р. (том І а.с.99-100), від 06.10.2010 р. (том І а.с.122-124), від 14.10.2010 р. (том ІІ а.с.63-65), від 23.11.2010 р. (том ІІ а.с.79-80), від 05.01.2011 р. (том ІІ а.с. 92-93) відповідачем не було подано оригіналу оспореного договору, жодного разу не наведено причини його неподання.

Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України.

В силу вимог статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу (435-15) , іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятись у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Враховуючи зазначені норми матеріального права, а також те, що третьою особою в узгодженому нею та відповідачем порядку не надавалась згода іпотекодавцю на передачу предмету іпотеки в оренду позивачеві, що не відповідає вимогам статті 586 Цивільного кодексу України, з урахуванням наявних в матеріалах справи доказів на підтвердження факту змонтованості оспореного договору, що не спростовано відповідачем, позовні вимоги заявлені обґрунтовано і підлягають задоволенню.

Витрати по сплаті державного мита та на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу відповідно до вимог статті 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 33, 34, 43, 49, 75, 82, 84, 116, 117 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір оренди об'єкта нерухомості (частини торгівельного комплексу площею 210,80 кв.м, який розташований за адресою: Кіровоградська область, м.Олександрія, пр.Леніна, 100а), укладений 13.02.2008 р. між фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 ("орендодавець") та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 ("орендар").

Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (28000, АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, відомості про банківські реквізити відсутні) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (27500, АДРЕСА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_2, відомості про банківські реквізити відсутні) - 85 грн. державного мита та 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Згідно частини п'ятої статті 85 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення місцевим господарським судом. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.