40/275 Про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва та повернення об'єкту у власність держави - 17.06.2010 Прийняття

До Господарського суду м. Києва звернулося Регіональне відділення Фонду державного майна України по Житомирській області з позовом до ОСОБА_1 про розірвання договору купівлі-продажу №1579 від 02.06.04 незавершеного будівництвом об’єкта –житлова забудова блок "Модуль", що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусиловський район, смт. Брусилів на земельній ділянці 0,11 га, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирський та ОСОБА_1, який був посвідчений державним нотаріусом Брусиловської державної нотаріальної контори Отрищенко О.І. 02.06.04. та про повернення у державну власність в особі регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області - об’єкта незавершеного будівництва –житлова забудова блок "Модуль", що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусиловський район, смт. Брусилів на земельній ділянці 0,11 га, шляхом підписання між сторонами акту приймання-передавання.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 31.05.10 порушено провадження у справі №40/275 та призначено справу до розгляду у судовому засідання на 17.06.10.

У судове засідання з’явились представники усіх учасників судового процесу. Представник позивача надав суду додаткові письмові пояснення по суті заявлених позовних вимог. Відповідач, у свою чергу, на виконання вимог ухвали суду про порушення провадження у справі, через службу діловодства господарського суду подав відзив на позов, та просить суд постановити рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю з підстав необґрунтованості та безпідставності.

Розглянувши подані матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін Господарський суд міста Києва встановив .

За твердженням позивача 02.06.04 із відповідачем укладено договір купівлі-продажу № 1579 незавершеного будівництвом об’єкта державної форми власності –житлова забудова блок "Модуль", що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусиловський район, смт. Брусилів на земельній ділянці 0,11 га, який перебував на балансі управління капітального будівництва Житомирської обласної державної адміністрації. (надалі за текстом –Об’єкт купівлі-продажу).

Підставою для звернення до суду, позивач вважає наявність порушення умов наведеного договору, а саме п 5.3., в частині строків завершення будівництва. На виконання вимог Закону України "Про державну програму приватизації" (1723-14) регіональним відділення ФДМУ по Житомирській області були проведені поточні перевірки виконання умов договору, за результатами яких складено акти перевірки від 16.08.05, 09.02.06, 30.01.07, 06.06.08, 12.01.09 та 20.08.09, 17.03.10, в яких зафіксовано дане порушення.

Листами від 17.08.05, 05.09.05, 06.02.07 позивач попереджав відповідача, що у разі невиконання умов договору купівлі-продажу в установлений термін, орган приватизації ставитиме питання про розірвання договору купівлі-продажу, відшкодування завданих збитків та повернення об’єкту у державну власність.

26.10.09 надійшов лист від відповідача, в якому останній просив укласти додаткову угоду про внесення змін до договору купівлі-продажу в частині продовження строків виконання своїх зобов’язань по завершенню будівництва та введення об’єкту в експлуатацію з моменту отримання права користування земельною ділянкою після встановлення меж в натурі у встановленому порядку.

Позивач стверджує, що пропозиція щодо внесення змін до договору не розглядалася, як така що надійшла після виявлення факту порушення, відповідно до вимог п. 2.2 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом ФДМУ від 29.10.98 №2041 (z0717-98) .

Крім того, саме 01.10.09 р позивач повідомив відповідача про розірвання договору купівлі продажу та повернення об’єкту купівлі-продажу у державну власність ( претензія №03/3372 від 01.10.09). Відповідачем, як твердить позивач, не виконано вимог претензії, що дає підставу, на думку позивача, звернутися до суду для розірвання договору у судовому порядку.

В обґрунтування правомірності суджень –посилається, зокрема, на ст.ст. 525, 526, 530, 611 ЦК України; ст.ст. 188, 193 ГК України; ст. 19 ЗУ "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва"; ст. 27 ЗУ "Про приватизацію державного майна".

Відповідач заперечує проти задоволення заявлених вимог у повному об’ємі з підстав, повідомлених у відзиві на позов.

За твердженням відповідача причиною невиконання умов договору купівлі-продажу –не вжиття позивачем заходів щодо відведення земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва. Окрім цього зазначає, що позивач у встановленому порядку не здійснив передачу відповідачу проектно-кошторисної документації.

Відповідач вважає, що вжив усіх необхідних для виконання заходів, залежних від нього, для виконання взятих на себе зобов’язань. В обґрунтування наводить у відзиві перелік вчинених дій.

У відзиві посилається на норми ст.ст. 202, 203 Земельного кодексу України, Указу Президента України від 17.02.03 №134/03 (134/2003) "Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру", п.ж. ч.3 ст.84 та абз.2 п.12 розділу Х "Перехідних положень" Земельного кодексу України (2768-14) , п.7 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Законом України "Про приватизацію державного майна" (2163-12) , абз.2 ч.1 ст.530 ЦКУ, п.1 ч.1 ст.532 та ч.3 ст.213 ЦКУ, ст.5 та ч.2,3 ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва", ч.1-2 ст. 18 Закону України "Про захист прав споживачів", ст. 538 ЦКУ.

Проаналізувавши матеріали справи та пояснення надані сторонами, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги обґрунтовані та підлягають задоволенню з наступних підстав.

Господарський суд вирішує господарські спори на підставі Конституції України (254к/96-ВР) , Закону України "Про господарські суди" (1142-12) , цього Кодексу, інших законодавчих актів України, міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України (ст. 4 ГПК України).

Згідно статті 43 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

Відповідно до статті 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до статті 33 ГПК України кожна сторона зобов’язана довести обставини на які посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Відповідно до ч.1 статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно ч.1 статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Частина 2 статті 509 ЦК України передбачає, що зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно п.1 ч.2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно ч. 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За матеріалами справи, 02.06.04. між сторонами укладено договір купівлі продажу № 1579. Об’єктом купівлі-продажу за Договором визначено незавершений будівництвом об’єкт державної форми власності –житлова забудова блок "Модуль", що перебуває на балансі управління капітального будівництва Житомирської обласної державної адміністрації і знаходиться за адресою: 12600, Житомирська обл., Брусиловський район, смт Брусилів на земельній ділянці 0,11 га.

При цьому, сторони домовились (п.1.1 договору), що питання придбання або оренди земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, покупець вирішує з органами місцевого самоврядування після набуття ним права власності.

02.11.2004 року продавець (РВ ФДМУ по Житомирській області) передав, а покупець (ОСОБА_1) прийняв придбане ним державне майно - житлова забудова блок "Модуль", що перебуває на балансі управління капітального будівництва Житомирської обласної державної адміністрації, і знаходиться за адресою: 12600, Житомирська обл., Брусиловський район, смт Брусилів на земельній ділянці 0,11 га.

Як зазначалось, підставою для звернення із даним позовом визначено невиконання відповідачем договору купівлі продажу. Так, пунктом п.5.3. договору, передбачено завершення будівництва протягом п’яти років, а саме до 02.11.2009р.

Згідно ст.ст. 7, 27 ЗУ "Про приватизацію державного майна", органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцями об’єктів приватизації умов договору купівлі продажу. За наслідком невиконання умов договору виникає право сторони щодо розірвання договору (п.5 ст.27 ЗУ "Про приватизацію державного майна").

Пунктом 5.4. договору передбачено обов’язок покупця (відповідач) щодо надання продавцеві (позивач) необхідних матеріалів, відомостей, документів про виконання умов договору.

Листами № 05/2787 від 17.08.05, №09/3038 від 05.09.05, №05/473 від 06.02.07 позивач повідомив відповідача про необхідність надання відповідних документів та про складання, за результатом, Акту перевірки.

Частиною 8 статті 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)"від 06.03.1992 року N 2171-XII передбачено, що органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору

З урахуванням строку визначеного для надання відповідної документації та моменту фактичного отримання, позивач склав Акти поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного від 16.08.05, від 09.02.06, від 30.01.07, від 06.06.08 якими зафіксовано, що фактично будівництво об’єкта не проводиться. А актами поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва від 12.01.09, від 20.08.09, від 17.03.010 зафіксовано, що фактично об’єкт не добудовано, об’єкт руйнується під впливом атмосферних явищ, прилегла територія знаходиться в занедбаному стані.

Беручи до уваги надані сторонами пояснення, наявні у матеріалах справи докази та доводи відповідача наведені у відзиві на позов, суд вважає за необхідне звернути увагу на наступне.

Відповідно до п.2.2. Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого Наказом ФДМУ №2041 від 29.10.1998р (z0717-98) ., пропозиція, що надійшла після виявлення факту невиконання умов договору купівлі-продажу, не розглядається. Виключення –укладення додаткової угоди на виконання відповідного рішення суду (п.2.3. положення). Зміни до договорів купівлі-продажу стосовно перенесення термінів на більш пізній строк у порівнянні з терміном, установленим договором, вноситься за умови обґрунтованості потреб внесення змін та недопущення обсягів зобов’язань за рахунок можливих інфляційних процесів (п.3.1. Положення).

Згідно ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва", обов’язковими умовами приватизації об’єктів незавершеного будівництва – встановлення строку завершення будівництва.

В матеріалах справи наявний лист-пропозиція від 26.10.09 відповідача щодо внесення змін до договору купівлі –продажу в частині продовження строків виконання зобов’язань по завершенню будівництва та введення об’єкта в експлуатацію з моменту отримання права користування земельною ділянкою після встановлення меж в натурі у встановленому порядку. Фактично, ця пропозиція залишена без розгляду позивачем у відповідності до п. 2.2. Положення.

Згідно ст. 530 ЦК України, якщо у зобов’язанні встановлено строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

У разі порушення зобов’язання настають правові наслідки встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов’язання шляхом розірвання договору (ст. 611 ЦК України).

З урахуванням фактичного невиконання умов договору в частині строків закінчення будівництва позивачем направлено пропозицію щодо розірвання договору (лист від 01.10.09р. № 03/3372), яка залишена відповідачем без виконання.

Згідно ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ст. 638 ЦК України).

Слід звернути увагу, що у розумінні ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва"строк завершення будівництва - істотна умова.

Таким чином погоджені сторонами умови –обов’язкові до виконання в розумінні ст. 629 ЦК України.

Беручи до уваги наведені вище обставини, норму ст.ст. 530, 611 ЦК України умови п.5.3. договору, вимога позивача щодо розірвання договору –реалізація права встановленого, зокрема ст.ст.7, 27 ЗУ "Про приватизацію державного майна" та підлягає задоволенню.

У зв’язку з розірванням договору в судовому порядку суд вирішує питання щодо наслідків його розірвання.

Відповідно до ч.2 статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов’язання сторін припиняються.

Згідно з ч. 3 статті 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Згідно ч.5 статті 188 ГК України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається змінений або розірваний з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Окрім того, зважаючи на приписи до ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва", п.133 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки та п.п. 7.3., 11.3. договору суд зобов’язує відповідача провернути об’єкт приватизації, набутий відповідно до договору купівлі-продажу № 1579 від 02.06.04 року, - житлова забудова блок "Модуль", що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт. Брусилов на земельній ділянці 0,11 га до державної власності.

Стосовно тверджень відповідача, викладених у відзиві, за якими останній наводить серед обставин, що стали причиною невиконання зобов’язань за договором купівлі-продажу, затримку із відведенням земельної ділянки, з підстав порушення (невиконання) позивачем вимог законодавства, зокрема, ст. 8 ЗУ "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва".

Так у відповідності до ст. 8 ЗУ "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва", відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства.

У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

На думку ОСОБА_1 саме на орган приватизації покладається обов’язок щодо вирішення питання відведення, купівлі або оренди земельної ділянки, а РВ ФДМУ по Житомирській області не вжив заходів щодо відведення земельної ділянки.

Суд не погоджується з такою думкою відповідача, оскільки стаття 8 Закону України "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва" не містить прямого обов’язку органу приватизації щодо вирішення питання відведення земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва. Крім того, не міститься такого обов’язку для органу приватизації і в Земельному кодексі України (2768-14) та Законі України "Про оренду землі" (161-14) . Відповідно до змісту цих законодавчих актів питання надання землі в оренду вирішуються відповідними органами виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки за заявою особи, як бажає отримати земельну ділянку в оренду.

З огляду на викладене, суд вважає посилання відповідача на те, що будівництво придбаного ОНБ ним не здійснювалось через порушення РВ ФДМУ по Житомирській області вимог ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва" є недоведеними та безпідставними.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 32, 33, 43, 44, 49, 82- 85 ГПК України, Господарський суд міста Києва –

1. Позов Регіонального відділення Фонду державного майна України задовольнити повністю.

2. Розірвати договір №1579 від 02.06.04 купівлі-продажу незавершеного будівництвом об’єкта –житлова забудова блок "Модуль", що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт. Брусилів на земельній ділянці 0,11 га, укладений між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирський та ОСОБА_1, який був посвідчений державним нотаріусом Брусиловської державної нотаріальної контори Отрищенко О.І. 02.06.2004 року.

3. Зобов’язати ОСОБА_1 (паспорт серії НОМЕР_2, виданий 16.04.98 Ленінградським РУ ГУ МВС України у м. Києві, 03164, АДРЕСА_1 ідентифікаційний код НОМЕР_1) повернути об’єкт незавершеного будівництва –житлова забудова блок "Модуль", що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусиловський район, смт. Брусилов на земельній ділянці 0,11 га у власність держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області (10008, м. Житомир, вул. 1 Травня, 20, код 13578893) шляхом підписання між сторонами акту приймання-передавання.

4. Стягнути з ОСОБА_1 (паспорт серії НОМЕР_2, виданий 16.04.98 Ленінградським РУ ГУ МВС України у м. Києві, 03164, АДРЕСА_1 ідентифікаційний код НОМЕР_1) з будь-якого рахунку, виявленого державним виконавцем під час виконання судового рішення, в доход Державного бюджету України державне мито у розмірі 85,00 грн (вісімдесят п’ять гривень нуль копійок) та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 236,00 грн (двісті тридцять шість гривень нуль копійок).