3902-2010 Про розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства - пансіоната та зобов'язання повернути майно - 14.09.2010 Прийняття

Суть спору Фонд майна Автономної Республіки Крим звернувся до господарського суду АР Ким з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дайвіс" про розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства "Пансіонат з лікуванням "Северна Двіна", що належить Автономній Республіці Крим, розташованого за адресою: м. Алушта, вул. 15 квітня, б. 4, укладений між Фондом майна АР Крим і ТОВ "Дайвіс", а також про зобов'язання ТОВ "Дайвіс" повернути Фонду майна АР Крим за актом прийому-передачі цілісний майновий комплекс державного підприємства "Пансіонат з лікуванням "Северна Двіна", що належить Автономній Республіці Крим, розташований за адресою: м. Алушта, вул. 15 квітня, б. 4.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідачем не проводяться у повному обсязі розрахунки з бюджетом по орендованому об'єкту.

Відповідач надав суду відзив, в якому заперечує проти задоволення позовних вимог, мотивуючи тим, що в діях відповідача відсутні ознаки будь-яких порушень договору оренди, які б могли потягти за собою його дострокове розірвання.

У справі оголошувалася перерва відповідно до ст. 77 ГПК України.

Після вияснення всіх обставин справи та перевірення доказів, суд видалявся для прийняття рішення по даній справі до нарадчої кімнати.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення позивача, суд –

24.02.2001 року між Фондом майна Автономної Республіки Крим та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дайвіс" укладено договір оренди цілісного майнового комплексу, що належить Автономної Республіці Крим (а. с. 23-24).

Статтею 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до п. 1.1. договору, орендодавець (позивач) на підставі наказу Фонду майна АР Крим № 1031 від 29.12.2000 р. "Про передачу цілісного майнового комплексу державного підприємства "Пансіонат з лікуванням "Северна Двіна", визначеного як майно, що належить Автономної Республіці Крим, в оренду відповідачу передає цілісний майновий комплекс державного підприємства "Пансіонат з лікуванням "Северна Двіна", розташований за адресою: м. Алушта, вул. 15 квітня, 4, на земельній ділянці площею 4,7 га, а відповідач (орендар) приймає його у користування по акту приймання-передачі.

Відповідно до п. 2.1. договору, відповідач вступає у користування вказаних об’єктом з моменту підписання сторонами договору і акту приймання-передачі вказаного майна.

24.02.2001 року на підставі акту приймання-передачі відповідачу передано цілісний майновий комплекс державного підприємства "Пансіонат з лікуванням "Северна Двіна" (а. с. 25).

Відповідно до розділу 3 договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, що належить Автономній Республіці Крим, затвердженої Верховною Радою АР Крим. Базова ставка для розрахунку орендної плати за січень 2001 р. складає 10844,00 грн. Сума орендної плати за кожен наступний місяць визначається орендарем самостійно шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць, встановлений Мінстатом України. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Даний договір діє на протязі 49 років з 24.02.2001 р. по 24.02.2050 р.

Зміна або розірвання договору може мати місце за згодою сторін. Зміни і доповнення, які вносяться, розглядаються сторонами на протязі 20 днів і оформлюються додатковою угодою до договору оренди.

Відповідно до Порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18 січня 2007 року № 43 "Про виконання ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" (z0099-07) , договори оренди підлягають обов'язковому перегляду у частині розміру орендної плати відповідно до встановлених Методикою орендних ставок. Згідно з п. 5 вищезазначеного Порядку (z0099-07) , перегляд договорів має бути здійснено шляхом укладення додаткових угод до договорів оренди.

У зв'язку зі змінами, внесеними Постановою Верховної Ради Автономної Республіки Крим від 17.06.2009 № 1292-5/09 до Методики розрахунку, розподілу та порядку використання плати за оренду (суборенду) майна, що належить Автономній Республіці Крим від 19.11.98 № 274-2/98 (rb0274002-98) (зі змінами), позивач надіслав на адресу відповідача проект додаткової угоди від 21.12.2009 року до договору і розрахунок орендної плати до неї (а. с. 19-22).

Зазначеною угодою передбачалось внесення змін до пункту 3.1. договору, а саме викладення пункту в наступній редакції: "Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку, розподілу та порядку використання плати за оренду майна, що належить Автономній Республіці Крим, затвердженої Постановою Верховної Ради Автономної Республіки Крим від 19.11.1998 № 274-2/98 (rb0274002-98) (зі змінами та доповненнями). Базова орендна плата за листопад 2009 року складає 27900,22 грн. (без урахування ПДВ) (Додаток № 1). Податок на додану вартість нараховується відповідно до чинного законодавства".

Отже, додатковою угодою позивач фактично запропонував збільшити розмір орендної плати.

19.01.2010 року відповідач надіслав позивачу лист (вих. № 7, а. с. 17), яким повідомив про результати розгляду отриманого проекту додаткової угоди від 21.12.2009 року, зокрема, зазначив про неможливість підписання додаткової угоди у зв'язку з наявністю в ній умов, які істотно погіршують становище орендаря у порівнянні з діючою редакцією договору.

08.02.2010 року позивач надіслав відповідачу лист № 08-08/378 (а. с. 16, 50), в якому повідомлено, що відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 3.4. договору розмір орендної плати переглядається за вимогою однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку та в інших випадках, передбачених чинним законодавством, також позивач просив підписати направлену раніше додаткову угоду.

15.04.2010 року листом (вих. № 137, а. с. 15) відповідач просив позивача утриматись від підвищення орендної плати.

06.05.2010р. на вказаний лист позивач надіслав відповідь (вих. № 08-08/2905, а. с. 52), якою повторно відхилив прохання відповідача та повідомив про наміри розпочати претензійно-позовну роботу щодо спонукання відповідача підписати додаткову угоду.

Листом від 26.07.2010 року відповідач надіслав позивачу письмове повідомлення про підписання додаткової угоди від 21.12.2009 року разом з примірниками підписаної угоди і розрахунку, для орендодавця (а. с. 53-57).

Судом встановлено, що станом на 29.07.2010р. (дата подачі позовної заяви), додаткова угода з додатком вже була підписана відповідачем, що підтверджується листом від 26.07.2010р.

При цьому, на протязі всього часу ведення переговорів між сторонами і до підписання додаткової угоди відповідач справно, своєчасно і у повному обсязі сплачував орендну плату в розмірі, визначеному діючою редакцією договору оренди, що підтверджується платіжними дорученнями (а. с. 60 - 69).

Після підписання додаткової угоди відповідач 06.08.2010 року сплатив перераховану орендну плату, відповідно до вказаної додаткової угоди та додатку до неї, тобто одразу після підписання додаткової угоди, що підтверджується платіжними дорученнями (а. с. 71).

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Враховуючи викладені обставини та наведену норму, суд приходить до висновку, що у разі, якщо сторони не в змозі дійти згоди про зміну умов договору, то єдиним вірним способом зміни умов договору, у разі відсутності згоди сторін на його розірвання, є передача спору на вирішення суду.

В матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували, що позивач звертався у встановленому законом порядку до суду із позовом про зміну умов договору в частині збільшення розміру орендної плати.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно ч. 3 ст. 291 Господарського кодексу України, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Вичерпний перелік підстав для розірвання договору оренди (найму) на вимогу орендодавця встановлено ст. 783 Цивільного кодексу України, зокрема, такими підставами можуть бути: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач в якості підстави для розірвання договору оренди зазначає відмову відповідача від перегляду договору у частині розміру орендної плати відповідно до встановлених Методикою орендних ставок, у зв’язку з чим відповідачем не проводяться у повному обсязі розрахунки з бюджетом по орендованому об'єкту.

Стаття 627 ЦК України передбачає, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Так, суд вважає, що вказані доводи позивача не можуть бути підставою для розірвання договору з огляду на наведені норми законодавства, які передбачають підстави для розірвання договору найму. Така підстава дає можливість ставити питання про зміну умов договору в судовому порядку, проте, як зазначено вище, позивач не використовував свого права передбаченого ст. 188 ГК України.

За викладених обставин, враховуючи підписання відповідачем додаткової угоди до спірного договору оренди та сплату останнім орендної плати з урахуванням внесених змін та відсутність доказів про порушення відповідачем умов договору, суд вважає, що підстави для задоволення позову відсутні.