2/192пд Про зобов'язання укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу нерухомого майна - 18.10.2010 Прийняття

Позивач, Приватне сільськогосподарське підприємство "Чапаєвське", с. Покровське, звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Відкритого акціонерного товариства "Державний ощадний банк України", м. Київ в особі філії Артемівського відділення № 21, м. Артемівськ про зобов’язання ВАТ "Державний ощадбанк України" в особі філії Артемівського відділення № 21 укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу нерухомого майна (нежитлових будівель згідно з п. 1 договору від 06.07.2007р.: машинного дворища та ангару позначені за технічним паспортом літерами "Л" та "К", розміщені за адресою: Донецька область, Артемівський район, с. Покровське, вул. Міліцейська, б/н, зерносховище № 1, № 2, № 3 позначені за технічним паспортом літерами "А", "Б" та "В", розміщені за адресою: Донецька область, Артемівський район, с. Покровське, вул. Полєва, б/н, приміщення по переробці, відчистки та зберіганню зерна розміщене за адресою: Донецька область, Артемівський район, с. Покровське, вул. Полєва, б/н) на умовах передбачених договором від 06.06.2007р. саме з Приватним сільськогосподарським підприємством "Чапаєвське".

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на договір купівлі-продажу нерухомого майна від 06.06.2007р. та надання відповідачем гарантійного листа, щодо нотаріального оформлення правочину нерухомого майна. Проте, як вказує позивач відповідач відмовляється укласти договір купівлі-продажу нотаріально.

Як на правові підстави заявлених позовних вимог позивач посилається на ст. 334, 509, 635, 657 Цивільного кодексу України, ст. 181, 182, 187 Господарського кодексу України.

Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечує, у відзиві на позов зазначає:

- Із змісту договору купівлі-продажу нерухомого майна від 06.06.2007р. незрозуміло які саме правовідносини він регулює, які права та обов’язки він створює для сторін та з якою метою він укладений.

- Укладений договір не є договором купівлі-продажу нерухомого майна, а є попереднім договором, проте, сам попередній договір не відповідає вимогам ст. 182 Господарського кодексу України.

- Сторони не надсилали та не отримували проекту договору купівлі-продажу нерухомого майна.

- Всупереч ст. 657, 635 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу нерухомого майна не був посвідчений нотаріально, у зв’язку з чим є нікчемним.

Відповідно до ст. 811 ГПК України на вимогу хоча б одного учасника судового процесу у суді першої чи апеляційної інстанції при розгляді справи по суті або за ініціативою суду здійснюється фіксування судового процесу з допомогою звукозаписувального технічного засобу, у зв’язку з клопотання Приватного сільськогосподарського підприємства "Чапаєвське" розгляд справи здійснювався з допомогою звукозаписувального технічного запису.

Під час слухання справи сторонами неодноразово надалися письмові та усні пояснення по суті заявлених позовних вимог.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та дослідивши надані сторонами докази, суд

рішенням господарського суду Донецької області від 26.09.2006р. по справі № 25/262пн позовні вимоги відкритого акціонерного товариства "Державний Ощадний бек України" м. Київ в особі філії – артемівського відділення № 21 м. Артемівськ до Бюро технічної інвентаризації м. Артемівська Донецької області про визнання права власності на нерухоме майно на підставі договорів іпотеки, а саме: зобов’язання Бюро технічної інвентаризації м. Артемівська зареєструвати право власності за відкритим акціонерним товариством "Державний Ощадний банк України" на наступні об’єкти нерухомого майна: нежитлові приміщення майнового комплексу (три зерносховища), розташовані за адресою: с. Покровське Артемівського району Донецької області, вул. Полевая, б/н; нежитлове приміщення майнового комплексу (приміщення корівника), розташоване за адресою: с. Покровське Артемівського району Донецької області, вул. Носакова Васи, б/н; нежитлове приміщення майнового комплексу (ангар на сім комбайнів), розташоване за адресою: с. Покровське Артемівського району Донецької області, вул. Міліцейська, б/н; нежитлове приміщення критого току та зерноочищувального комплексу, розташоване за адресою: с. Покровське Артемівського району Донецької області, вул. Полевая, б/н, що належать СТОВ імені Шевченка (юридична адреса: с. Покровське Артемівського району Донецької області, вул. 50 років Радянської влади, 56), задоволено повністю.

Зазначеним рішенням, також, зобов’язано бюро технічної інвентаризації м. Артемівська Донецької області зареєструвати за відкритим акціонерним товариством "Державний Ощадний банк України" право власності на наступні об’єкти нерухомого майна:

- нежитлові приміщення майнового комплексу (три зерносховища), розташовані за адресою: с. Покровське Артемівського району Донецької області, вул. Полевая, б/н;

- нежитлове приміщення майнового комплексу (приміщення корівника), розташоване за адресою: с. Покровське Артемівського району Донецької області, вул. Носакова Васи, б/н;

- нежитлове приміщення майнового комплексу (ангар на сім комбайнів), розташоване за адресою: с. Покровське Артемівського району Донецької області, вул. Міліцейська, б/н;

- нежитлове приміщення критого току та зерноочищувального комплексу, розташоване за адресою: с. Покровське Артемівського району Донецької області, вул. Полевая, б/н,

що належать СТОВ імені Шевченка (юридична адреса: с. Покровське Артемівського району Донецької області, вул. 50 років Радянської влади, 56).

Виконання рішення суду відстрочено строком на 3 (три) місяці до 26.12.2006р.

17.10.2008р. господарським судом Донецької області видано наказ про примусове виконання рішення господарського суду Донецької області від 26.09.2006р. по справі № 25/262пн.

14.05.2007р. Комунальним підприємством "Артемівське бюро технічної інвентаризації" зареєстроване право власності ВАТ "Державний ощадний банк України" в особі філії Артемівського відділення № 21 на - нежитлові приміщення майнового комплексу (три зерносховища), розташовані за адресою: с. Покровське Артемівського району Донецької області, вул. Полевая, б/н;

- нежитлове приміщення критого току та зерноочищувального комплексу, розташоване за адресою: с. Покровське Артемівського району Донецької області, вул. Полевая, б/н, про що свідчать витяги про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 14538626, № 14536137, № 14537674, № 14536137, що додані до матеріалів справи.

06.06.2007р. між Відкритим акціонерним товариством "Державний ощадний банк України" в особі керуючого філією Артемівського відділення № 21 Крючкова С.Н., діючого на підставі Положення та довіреності № 2295 від 29.03.2007р. (Продавець) та Приватним сільськогосподарським підприємством "Чапаєвське" в особі директора підприємства Бандурко Н.В., діючого на підставі Статуту підприємства (Покупець) був підписаний договір купівлі-продажу нерухомого майна.

За цим договором Продавець продає, а Покупець покупає належне Продавцю на підставі рішення господарського суду Донецької області від 26.09.2006р. (справа № 25/262пн) наступне нерухоме майно:

- нежитлові побудови (машинний двір та ангар, літери "Л" та "К") розташовані за адресою: Артемівський район, с. Покровське, вул.. Міліцейська, б/н;

- нежитлові побудови (зерносховище № 1, № 2, № 3, літери "А", "Б" та "В" відповідно), розташовані за адресою: Артемівський район, с. Покровське, вул.. Полева, б/н;

- нежитлове приміщення комплексу з переробки, очіпки та зберігання зерна, розташовані за адресою: Артемівський район, с. Покровське, вул.. Полева, б/н.

Відповідно до п. 2 договору нерухоме майно, що відчужується, належить Продавцю на підставі витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 14.05.2007р. № 14538482 реєстраційний номер 11248144, номер запису 350 в книзі 2, виданий комунальним підприємством "Артемівське бюро технічної інвентаризації".

Згідно до п. 3 продаж вказаного в п. 1 договору нерухомого майна буде здійснюватися за 407914,37грн. без ПДВ, ПДВ в розмірі 81582,87грн. Вся сума 489497,24грн. буде перерахована на рахунок Продавця після оформлення угоди купівлі-продажу нотаріально.

Пунктом 4 договору визначено, що з моменту підписання даного договору Покупець має право користуватися придбаною нерухомістю.

Відповідно до п. 5 договору строк дії договору з 06.06.2007р. та до моменту нотаріального оформлення договору купівлі-продажу. Продавець дає Покупцю гарантійний лист.

Судом встановлено, що вказаний договір укладений у простій письмовій формі.

06.06.2007р. Керуючий філією Артемівського відділення " 21 ВАТ "Державний ощадний банк України" Крючков С.Н. надав позивачу гарантійний лист № 1153, де останній гарантує нотаріальне оформлення угоди купівлі-продажу нерухомого майна, яке розташоване в с. Покровське, Артемівського району Донецької області (договір купівлі-продажу б/н від 06.06.2007р.) після отримання всіх необхідних для угоди документів з Правління Ощадбанку м. Київ.

Як вказує позивач між сторонами було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 06.06.2007р., проте відповідач ухиляється від укладання основного договору та посвідчення нотаріально, у зв’язку з чим позивач звернувся до суду з вимогами про зобов’язання ВАТ "Державний ощадбанк України" укласти та посвідчити нотаріально договір купівлі-продажу нерухомого майна на умовах передбачених договором від 06.06.2007р.

В силу статей 4-2, 4-3, 4- 7 Господарського процесуального кодексу України правосуддя у господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом; сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обгрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами; судове рішення ухвалюється суддею за результатами обговорення усіх обставин справи.

Відповідно до вимог статей 32- 33 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також, інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Відповідно зі ст. 43 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді у судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності.

Виходячи з принципу повного, всебічного та об’єктивного розгляду всіх обставин справи, суд приймає до уваги заперечення відповідача та вважає позовні вимоги такими, що підлягають залишенню без задоволення, враховуючи наступне:

Відповідно до п.1 ст. 182 Господарського кодексу України за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.

Згідно п.1 ст. 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Статтею 657 Цивільного кодексу України встановлено правило, згідно з яким договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до положень ст.2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" об'єкти нерухомого майна - це земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці (будівля, споруда тощо), переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Частиною 1 ст. 181 Цивільного кодексу України встановлено, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, пересування яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Враховуючи, що предметом купівлі-продажу як за основним, так й за попереднім договором є комплекс будівель, тобто, нерухоме майно, попередній договір купівлі-продажу комплексу будівель має бути укладено у письмовій формі та нотаріально посвідчено.

Як встановлено судом, всупереч вимог ст.ст. 635, 657 Цивільного кодексу України сторонами попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 06.06.2007р. було укладено у простій письмовій формі.

Згідно з ч.1 ст. 220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

За таких обставин, враховуючи, що при укладанні попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 06.06.2007р. сторонами не було додержано вимог закону щодо нотаріального посвідчення цього договору, останній є нікчемним.

Відповідно до ч.2 ст. 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).

За приписом п.4 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009р. №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (v0009700-09) нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом.

Як видно з позовної заяви позивач просить зобов’язати відповідача укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу нерухомого майна на умовах передбачених договором від 06.06.2007р.

Відповідно до ч. 1 ст. 181 Господарського кодексу України господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Згідно з ч. 2, 3 ст. 181 Господарського кодексу України проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках. Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору.

Відповідно до положень ст. 649 ЦК України, ст. 187 ГК України укладення догорів за рішенням суду можливе, якщо це передбачено угодою сторін (домовленість сторін), або передбачено Законом (1952-15) .

Однак, як встановлено судом вище, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 06.06.2007р. є нікчемним, а отже не створює будь-яких наслідків для сторін, у тому числі й обов’язку укласти основний договір.

Крім цього, позивачем взагалі не надано до матеріалів справи будь-якого проекту договору купівлі-продажу спірного нерухомого майна, який останній просить зобов’язати укласти у тому числі і на підставі попереднього договору, тобто позивачем не дотримано загального порядку укладення господарських договорів, який передбачений ст. 181 Господарського кодексу України.

Вимоги позивача про зобов’язання відповідача нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу нерухомого майна на умовах передбачених договором від 06.06.2007р., задоволенню не підлягають з огляду на наступне.

Відповідно до приписів ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Наведений перелік способів не є вичерпним з огляду на зміст частини другої пункту 2 цієї ж статті, оскільки суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Статтею 20 ГК України встановлено, що держава забезпечує захист прав і законних інтересів суб’єктів господарювання та споживачів. Права та законні інтереси зазначених суб’єктів захищаються шляхом: визнання наявності або відсутності права; визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб’єктів, що суперечать законодавству. Ущемляють права та законні інтереси суб’єкта господарювання або споживачів; визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом; відновлення становища, яке існувало до порушення права та законних інтересів суб’єктів господарювання; припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення; присудження до виконання обов’язку в натурі; відшкодування збитків; застосування штрафних санкцій; застосування оперативно-господарських санкцій; застосування адміністративно-господарських санкцій; установлення, зімни і припинення господарських правові відносин; іншими способами, передбаченими законом.

Фактично, обґрунтовуючи зазначену позовну вимогу та вимагаючи суд задовольнити такі позовні вимоги, позиція позивача зводиться до встановлення юридичного факту – ухилення від нотаріального посвідчення договору, що не відповідає формам господарського судочинства, а саме, позовному провадженню. Також, суд зазначає, що відповідно до вимог ст. 84 Господарського процесуального кодексу України, обставини справи, встановлені господарським судом, зміст письмової угоди сторін, вказуються у мотивувальній частині рішення.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Відповідність обраного способу захисту права приписам ст. 20 ГК України, ст. 16 ЦК України, а також такі обрані позивачем способи (зобов’язання посвідчити договір нотаріально) шляхом прийняття судом рішення порушують принципи господарського судочинства.

Крім того, суд зазначає, що з позовних вимог позивача взагалі не зрозуміло який саме договір купівлі-продажу нерухомого майна позивач просить посвідчити нотаріально договір від 06.06.2007р., або інший договір купівлі-продажу цього нерухомого майна.

Щодо посилання позивача на укладення договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 142098700:01:110:0001 для обслуговування нежитлових будівель зерносушильного комплексу та несення витрат на утримання спірного майна, то суд виходить з наступного.

Дійсно, 10.02.2009р. між позивачем та Артемівською районною державною адміністрацією Донецької області був укладений договір оренди земельної ділянки.

За цим договором в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,1918га під будівлями і дворами, кадастровий номер 1420987500:01:110:0001. На земельній ділянці є об’єкти нерухомого майна: нежитлові будівлі зерносушильного комплексу.

Земельна ділянка передається в оренду для обслуговування нежитлових будівель зерносушильного комплексу.

Однак, а ні з умов договору, а ні з плану (схеми) маж земельної ділянки кадастровий номер 14209875:01:110:0001 не видно, що спірні об’єкти нерухомості розташовані саме на вказаній земельній ділянці, що передана позивачу в оренду.

З огляду на викладене таке посилання позивача в обґрунтування своїх позовних вимог судом до уваги не приймаються.

Крім того, у судовому засіданні представник відповідача повідомив суд про той факт, що звернувся до суду з вимогою про розірвання договору оренди землі від 10.02.2009р.

Посилання позивача на відновлення спірного майна та понесення останнім витрат, судом також до уваги не приймаються.

В обґрунтування понесення витрат позивачем до матеріалів справи надані видаткові накладні, рахунки та платіжні доручення, проте дослідивши зміст вказаних первинних документів судом встановлено, що позивачем дійсно придбалися будівельні матеріали та виконувалися якісь роботи з ремонту, проте доказів того, що вказані матеріали та роботи виконувалися саме не спірних об’єктах нерухомості такі документи не містять.

Надані акти на списання будівельних матеріалів також, не приймаються судом як доказ, оскільки вони є документами обліку позивача та із змістів вказаних актів не видно, що вказані матеріали були використані саме на ремонт нерухомого майна, що є предметом договору від 06.06.2007р.

З урахуванням вище викладеного та встановлених обставин справи, зокрема нікчемності договору купівлі-продажу нерухомого майна від 06.06.2007р. та не доведення позивачем підстав для зобов’язання відповідача укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та посвідчити його нотаріально, вимоги позивача підлягають залишенню без задоволенню.

Судові витрати покладаються на позивача відповідно до ст. 49 Господарського процесуального Кодексу України.

У судовому засіданні 18.10.2010р. оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

На підставі викладеного, керуючись Господарським кодексом України (436-15) , Цивільним кодексом України (435-15) , ст. ст. 22, 33, 34, 43, 44, 49, 75, ст. ст. 82 – 85 ГПК України (1798-12) , господарський суд

У задоволенні позовних вимог Приватного сількогосподарського підприємства "Чапаєвське" с. Покровське до Відкритого акціонерного товариства "Державний ощадний банк України" м. Київ в особі філії Артемівського відділення № 21 м. Артемівськ про зобов’язання ВАТ "Державний ощадбанк України" в особі філії Артемівського відділення № 21 укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу нерухомого майна (нежитлових будівель згідно з п. 1 договору від 06.07.2007р.: машинного дворища та ангару позначені за технічним паспортом літерами "Л" та "К", розміщені за адресою: Донецька область, Артемівський район, с. Покровське, вул. Міліцейська, б/н, зерносховище № 1, № 2, № 3 позначені за технічним паспортом літерами "А", "Б" та "В", розміщені за адресою: Донецька область, Артемівський район, с. Покровське, вул. Полєва, б/н, приміщення по переробці, відчистки та зберіганню зерна розміщене за адресою: Донецька область, Артемівський район, с. Покровське, вул. Полєва, б/н) на умовах передбачених договором від 06.06.2007р. саме з Приватним сільськогосподарським підприємством "Чапаєвське" - відмовити повністю.

рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.