Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :

за участю представників:

Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 03.02.2009 (суддя Змеул О.А.), залишеною без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 09.04.2009 (судді: Євстигнеєв О.С., Лотоцька Л.О., Бахмат Р.М.), в позові відмовлено у зв'язку з необґрунтованістю позовних вимог.

Управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради у поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, а саме ст.ст. 526, 530, 607, 651 ЦК України та ст.ст. 18, 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Зокрема, скаржник вважає, що після того як Олександрійською міською санепідемстанцією було встановлено невідповідність орендованих приміщень вимогам державних санітарних правил щодо вирощування грибів, відповідачу слід було б виконати встановлені санітарні вимоги, а саме перенести вирощування грибів до інших підвальних приміщень, в яких це технічно можливо, оскільки загальна площа орендованих товариством приміщень становить 3215 кв.м. Судом не враховано, що згідно Статуту ТОВ "О.О.Б." останнє може проводити такі види діяльності як виготовлення, переробка і реалізація с/г продукції, надання побутових послуг населенню тощо, а тому товариство мало можливість виконувати зобов'язання, передбачені п.5.7 договору оренди від 28.04.2000р. №1, та довести кількість робочих місць до 25. Окрім того, 28.08.2008р. на адресу відповідача на підставі ч.2 ст. 530 ЦК України та ст. 11 ГПК України була направлена претензія №6/784 про невиконання умов договору оренди, в якій чітко зазначені пункти договору (в тому числі п.5.5 договору щодо страхування орендованого майна), які необхідно виконати у визначений термін (20 днів), однак, орендар застрахував майно лише після винесення ухвали господарського суду Кіровоградської області від 05.11.2008 про порушення провадження у справі.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а оскаржувані рішення та постанова –скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду Кіровоградської області з наступних підстав.

Залишаючи без змін первісне рішення про відмову в позові апеляційний господарський суд виходив з того, що:

На підставі рішення виконавчого комітету Олександрійської міської ради №202 від 23 березня 2000 року "Про надання в оренду цілісного майнового комплексу - комунального підприємства "Олександрійська оптова база" 28.04.2000 року між Фондом комунального майна Олександрійської міської ради (орендодавець) і товариством з обмеженою відповідальністю "О.О.Б" (орендар) був укладений договір оренди №1 цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Олександрійська оптова база". Предметом даного договору відповідно до п.1.1 став цілісний майновий комплекс комунального підприємства "Олександрійська оптова база", який був переданий орендодавцем орендарю в строкове платне володіння та користування. Склад і вартість цілісного майнового комплексу визначено відповідно до Акта оцінки та передавального балансу вказаного підприємства станом на 01.04.2000р. і становить 149,2 тис. грн. (за залишковою вартістю). Факт передачі майна підтверджується актом прийому-передачі цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Олександрійська оптова база", який був підписаний 28.04.2000 року і є додатком до договору оренди.

За умовами договору орендар прийняв на себе відповідні зобов’язання, у тому числі: своєчасно і в повному обсязі вносити до місцевого бюджету орендну плату (п.5.2), застрахувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством (п.5.5), організувати та налагодити вирощування та реалізацію грибів (п.5.6), збільшити робочі місця до 25 (п.5.7). Зазначені зобов’язання позивач вважає невиконаними відповідачем та такими, що є підставою для розірвання договору оренди №1 цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Олександрійська оптова база" від 28.04.2000р.

В силу ч.3 ст. 291 ГК України на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Ця норма узгоджується з приписом ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Отже, для вирішення питання щодо дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця, суд повинен був врахувати зазначені вище норми законодавства.

Як встановлено судом першої інстанції і підтверджено матеріалами справи, відповідач згідно платіжного доручення №252 від 17.10.2008 у встановлений договором строк перерахував позивачу 5183,75 грн. плати за оренду цілісного майнового комплексу за третій квартал 2008 року (а.с.47). Крім того, після укладення договору оренди ТОВ "О.О.Б" в орендованих підвальних приміщеннях було налагоджено вирощування грибів. З серпня 2000 року по квітень 2004 року ним здійснювалася реалізація грибів, що підтверджується копією протоколу №601 від 29.08.2000р. дослідження проб харчових продуктів, копією аналізу №43-45, №266-7 від 30.08.2000р., копією гігієнічного висновку від 06.09.2000р., копією висновку державної санітарно-гігієнічної експертизи №5.10/10377 від 21.03.2002, копією накладної №87 від 24.03.2003, №105 від 24.08.2003 на придбання міцелію грибів вешенка, копією квитанцій до прибуткового касового ордера №95 від 24.03.2003, №100 від 25.08.2003, прибутковими касовими ордерами №№181,183,184,185 від 12.05.2003 на одержання готівкових грошових коштів від реалізації грибів (а.с.76-82).

За наказом директора ТОВ "О.О.Б" №6 від 16.04.2002 року внесено зміни до штатного розпису та введено три штатних одиниці робітників за спеціальністю робітник з благоустрою, штатна чисельність працівників після введення додаткових штатних одиниць становила - 18 осіб. Наказом директора ТОВ "О.О.Б" №8 від 03.06.2002 на ці штатні посади за направленням Олександрійського міськрайонного центру зайнятості були прийняті робітники.

15 травня 2004р. був складений акт, яким зафіксовано загибель 2000 блоків грибів вешенка, які було закладено 1 та 21 квітня 2004р. відповідно. Згідно висновку Олександрійської міської санітарно-епідеміологічної станції №1827/034 від 13.06.2004 підвальні приміщення за адресою: м.Олександрія, вул.Титова, 2, не відповідають вимогам ДСП 4.4.4.070-200 Державних санітарні правил для підприємств промислового виробництва міцелію та їстівних грибів.

За таких обставин, суд при вирішенні даного спору правомірно застосував положення ст. 607 ЦК України, відповідно до якої зобов'язання припиняється неможливістю його виконання у зв'язку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає, з огляду на те, що відповідач вживав заходів та намагався вирощувати гриби в орендованих приміщеннях, але Олександрійською міською санітарно-епідеміологічної станцією встановлено невідповідність орендованих приміщень вимогам державних санітарних правил щодо вирощування грибів - обставини, що не залежить від відповідача. Вирощування та реалізація грибів є неможливим через невідповідність орендованих підвальних приміщень вимогам державних санітарних правил та неможливістю у зв'язку з цим отримати на вирощену партію грибів гігієнічний висновок державної санітарно-гігієнічної експертизи на вітчизняну продукцію, за відсутності якого проводити реалізацію грибів заборонено. Ця ж обставина унеможливлювала збільшити кількість робочих місць до 25.

Не є підставою для розірвання договору оренди і посилання позивача на порушення відповідачем п.5.5 договору (страхування майна), оскільки, по-перше, позивач не довів порушення відповідачем порядку страхування майна, який визначений законодавством, а по-друге, це порушення (при його наявності) не є суттєвим у розумінні ч.2 ст. 651 ЦК України.

Проте, колегія не може погодитися з висновками апеляційного суду з огляду на таке.

Застосовуючи до спірних орендних правовідносин положення ст. 607 ЦК України та вважаючи припиненими зобов'язання орендаря по вирощуванню грибів з посиланням на загибель у травні 2004 року 2000 блоків грибів вешенка, які було закладено 1 та 21 квітня 2004р. та невідповідність орендованих підвальних приміщень вимогам державних санітарних правил, суд першої інстанції послався виключно на інформаційний лист Олександрійської міської санітарно-епідеміологічної станції №1827/034 від 13.06.2004 (а.с.85), яким доведено до відома відповідача, що підвальні приміщення за адресою: м.Олександрія, вул.Титова, 2, не відповідають вимогам ДСП 4.4.4.070-200 (v0070488-00) Державних санітарних правил для підприємств промислового виробництва міцелію та їстівних грибів.

Такий висновок суду є передчасним, оскільки, по-перше, в матеріалах справи відсутній акт обстеження приміщень чи експертний висновок Олександрійської міської санітарно-епідеміологічної станції, яким би достовірно встановлювався факт непридатності для вирощування грибів всіх орендованих товариством підвальних приміщень, загальна площа яких згідно акту передачі в оренду ЦМК КП "Олександрійська оптова база" становить 880 кв.м. (а.с.17-18), чи лише певної частини цих приміщень, в яких знаходилися загиблі блоки грибів.

По-друге, як встановив суд, в період з серпня 2000 року по квітень 2004 року орендарем здійснювалися вирощування та реалізація грибів, а тому в разі виявленої невідповідності всіх орендованих товариством підвальних приміщень чи їх частини вимогам Державних санітарних правил для підприємств промислового виробництва міцелію та їстівних грибів, відповідач мав би вжити заходів для приведення приміщень у придатний санітарний стан та усунення на майбутнє причин загибелі грибів, визначених Олександрійською міською санітарно-епідеміологічною станцією.

Водночас відповідно до ч.3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно з ч.2 ст. 530 ЦК України якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Відхиляючи посилання позивача на надіслану відповідачу претензію від 28.08.2008 №6/784 (а.с.20), в якій чітко зазначені пункти договору (в тому числі п.5.5 договору щодо обов'язку орендаря застрахувати орендоване майно), які не виконуються та які необхідно виконати у 20-денний термін, суди не надали належної правової оцінки даній претензії як на предмет наявності в неї ознак вимоги про виконання обов'язку в розумінні ч.2 ст. 530 ЦК України так і обставинам її невиконання у згаданий 20-денний термін. Адже, орендар застрахував майно лише після винесення ухвали господарського суду Кіровоградської області від 05.11.2008 про порушення провадження у справі, уклавши договір добровільного страхування від 10.11.2008 (а.с.51-54).

Що стосується посилання апеляційного суду на неістотність порушення орендарем п.5.5 договору оренди в розумінні ч.2 ст. 651 ЦК України для дострокового розірвання договору оренди, то суд не врахував той факт, що орендоване майно є комунальним, а згідно з ч.3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань. При цьому, вказаною нормою не визначено вичерпний перелік договірних зобов'язань, порушення яких тягне за собою розірвання договору оренди комунального майна.

Окрім того, колегія враховує, що Верховний Суд України при здійсненні касаційного перегляду справ у спорах про розірвання договорів оренди комунального майна (постанова від 17.09.2002 №12/153), зокрема, зазначив, що лише після звернення позивача з даним позовом до суду року відповідач застрахував майно, тому суди першої і апеляційної інстанцій правильно прийшли до висновку, що орендар відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не виконав свої зобов'язання по страхуванню взятого ним в оренду комунального майна.

Тобто факт невиконання такої істотної умови договору оренди комунального майна, як страхування орендарем взятого ним в оренду майна, є достатньою підставою для його розірвання в судовому порядку.

Слід також зазначити, що апеляційним судом не відхилено та не спростовано доводи апелянта (позивача) про те, що обов'язок застрахувати орендоване майно виконано орендарем неналежним чином, оскільки за договором страхування вартість орендованого майна склала 97026 грн., тоді як відповідно до договору оренди вона складає 149,2 тис. грн. Метою передачі в оренду даного цілісного майнового комплексу було збереження комунального підприємства, створення і освоєння нових робочих місць та вирощування грибів. Дані умови були запропоновані відповідачем у бізнес-плані і були вирішальними при прийнятті рішення виконавчого комітету Олександрійської міської ради про надання в оренду цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Олександрійська оптова база".

Колегія також визнає помилковим висновок суду першої інстанції про те, що Статутом ТОВ "О.О.Б." не передбачено такого предмету діяльності товариства як промислове вирощування грибів, оскільки згідно п.2.1 Статуту відповідач може проводити такі види діяльності як переробка і реалізація с/г продукції, виробництво продуктів громадського харчування (до яких вирощувані орендарем у 2000-2004рр. їстівні гриби вешенка та шампіньйони безумовно відносяться), надання послуг населенню тощо

Наведене свідчить про неповне з’ясування судами обставин справи та є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень і передачі справи на новий розгляд.

Касаційна інстанція вважає за необхідне на підставі ст. 111-12 ГПК України доручити суду першої інстанції при новому розгляді справи витребувати від відповідача чи від Олександрійської міської санітарно-епідеміологічної станції в порядку ст.ст. 30, 38 ГПК України акт обстеження орендованих ТОВ "О.О.Б." приміщень чи експертний висновок з метою достовірного з’ясування обставин непридатності для вирощування грибів всіх орендованих товариством підвальних приміщень, та з врахуванням вищенаведеного вирішити спір відповідно до вимог закону.

Разом з тим, касаційна інстанція не приймає до уваги помилкові посилання підставі скаржника в обґрунтування своїх заперечень на наказ Фонду державного майна України від 23.08.2000р. №1774 (z0930-00) (зареєстрований в Мінюсті України 21.12.2000р. за №930/5151), яким затверджено Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства, оскільки, по-перше, згаданий наказ не має зворотної дії до правовідносин укладення договору оренди від 28.04.2000р. №1. По-друге, п.5.5 цього договору не визначено строк, протягом якого орендар повинен застрахувати орендоване майно.

Зазначеним обставинам, які безпосередньо стосуються предмета даного господарського спору, судами першої та апеляційної інстанції всупереч вимогам ст. 43 Господарського процесуального кодексу України не надано ретельної правової оцінки, а згідно імперативних вимог ч.2 ст. 111-7 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні та постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази чи додатково перевіряти наявні у справі докази.

Зважаючи на викладене, касаційна інстанція на підставі ч.2 ст. 111-5 Господарського процесуального кодексу України дійшла висновку про неповне встановлення обставин справи та обумовлену цим неможливість надання належної юридичної оцінки всім обставинам справи, в зв’язку з чим справа підлягає направленню на новий розгляд для достовірного з’ясування інших обставин, які мають істотне значення для правильного вирішення спору.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 111-5, 111-7- 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

Касаційну скаргу Управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради задовольнити частково.

Рішення господарського суду Кіровоградської області від 03.02.2009 та постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 09.04.2009 у справі №5/102 скасувати з передачею справи на новий розгляд до господарського суду Кіровоградської області.