18/230-08 Про визнання договору оренди приміщення дійсним та за зустрічним позовом виселення із незаконно займаного приміщення - 19.02.2009 Прийняття

Рішенням господарського суду Київської області від 15.07.2008 р. (суддя Кошик А.Ю.) позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтер-Авіа" до Бориспільського районного споживчого товариства (далі – Бориспільське РСТ) про визнання договору оренди дійсним задоволено в повному обсязі. Визнано чинним Договір оренди приміщення за адресою: м. Бориспіль, вул. Київський шлях, 76 (1 поверх Коопунівермагу) загальною площею 180 кв.м. та обладнання. Зобов’язано Бориспільське РСТ продовжити дію укладеного з ТОВ "Інтер-Авіа" договору оренди приміщення за адресою: м. Бориспіль, вул. Київський шлях, 76 (1 поверх Коопунівермагу) загальною площею 180 кв.м. та обладнання на встановлений в його п.п. 6.2 термін -10 років. В задоволенні зустрічного позову Бориспільського РСТ до ТОВ "Інтер-Авіа" про виселення із незаконно зайнятого приміщення відмовлено в повному обсязі.

Постановою Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 14.10.2008 р. (головуючий суддя – Чорногуз М.Г., судді - Разіна Т.І.. Фаловська І.М.) рішення суду першої інстанції скасовано повністю. Прийнято нове рішення, яким: у задоволенні позовних вимог ТОВ "Інтер-Авіа" відмовлено; зустрічний позов Бориспільського РСТ –задоволено; в примусовому порядку виселено ТОВ "Інтер-Авіа" з незаконно зайнятого приміщення, розташованого за адресою: м. Бориспіль, вул. Київський шлях, 76 (перший поверх Коопунівермагу).

Не погоджуючись із постановою Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 14.10.2008 р., ТОВ "Інтер-Авіа" звернулось із касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм ст. 208, 216 Цивільного кодексу України, просило скасувати оскаржувану постанову та прийняти нове рішення, яким відмовити сторонам у задоволенні позовних вимог.

У запереченні на касаційну скаргу відповідач повністю заперечує підстави скасування постанови та просить суд касаційної інстанції оскаржуваний судовий акт залишити без змін, а касаційну скаргу –без задоволення.

Перевіривши доводи касаційної скарги, юридичну оцінку встановлених фактичних обставин, проаналізувавши правильність застосування господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 01.04.2006р. між ТОВ "Інтер-Авіа" (Орендар) та Бориспільським РСТ (Орендодавець) укладено договір оренди приміщення загальною площею 180 кв.м. та обладнання розташованого за адресою: м. Бориспіль, вул. Київський шлях, 76 (перший поверх Коопунівермагу). Передача приміщення в оренду засвідчена актом приймання-передачі від 01.04.2008 р.

Пунктом 6.1 Договору оренди встановлено, що даний договір укладено на термін з 01 квітня 2006 року по 01 квітня 2008 р.

Підставою звернення ТОВ "Інтер-Авіа" з позовом до господарського суду стало невиконання Бориспільським РСТ умов п.п. 6.2 договору, яким передбачено, що з метою захисту коштів, вкладених в ремонт орендованого приміщення, витрачених на придбання необхідного обладнання, устаткування, інвентарю, після закінчення терміну дії договору орендодавець гарантує орендарю пролонгацію договору на термін не менше 10-ти років при умові дотримання ним договірних зобов’язань даного договору.

При цьому, судами попередніх інстанцій встановлено, що 18.03.2008 р. позивач звернувся до відповідача з листом №12, який містив вимогу пролонгувати договір оренди від 01.04.2006 р. на строк не менше 10 років.

20.03.2008 р. відповідач своїм листом № 3/168 повідомив позивача про відмову від пролонгації договору оренди від 01.04.2006 р., у зв’язку із порушенням позивачем договірних умов, та просив повернути майно відповідачу, у відповідності з нормами договору оренди від 01.04.2008 р.

Місцевий господарський суд, задовольняючи позовні вимоги позивача за первісним позовом та відмовляючи в задоволенні зустрічної позовної заяви, виходив з того, що позивачем за первісним позовом належним чином виконувались умови договору оренди, однак відповідач, відмовляючи позивачу у продовженні терміну дії договору, порушує прийняті на себе зобов’язання, передбачені п. 6.2 Договору.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду, суд апеляційної інстанції дійшов до висновку про те, що договір оренди, укладений між позивачем та відповідачем є недійсним з моменту його укладення (нікчемним), оскільки сторонами не були додержані вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, передбачених ст. 793 Цивільного кодексу України.

Враховуючи підстави звернення Бориспільського РСТ з зустрічними позовними вимогами, в касаційній скарзі скаржник вказує на необґрунтованість та невідповідність висновків суду апеляційної інстанції про виселення його з орендованих приміщень статті 216 Цивільного кодексу України.

Колегія суддів Вищого господарського суду України не може погодитись із доводами касаційної скарги, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що 01.04.2006 р. між ТОВ "Інтер-Авіа" (Орендар) та Бориспільським РСТ (Орендодавець) укладено договір оренди приміщення загальною площею 180 кв.м. та обладнання розташованого за адресою: м. Бориспіль, вул. Київський шлях, 76 (перший поверх Коопунівермагу).

При цьому, пунктом 6.1 Договору оренди передбачено строк дії договору: з 01 квітня 2006 року по 01 квітня 2008 р. Тобто договір укладено строком на два роки.

Відповідно до ч. 2 ст. 793 Цивільного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення договору оренди) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Спірний договір оренди укладався в письмовій формі на строк більше ніж один рік, а тому відповідно до вимог ч. 2 ст. 793 Цивільного кодексу України підлягав нотаріальному посвідченню.

При укладені спірного договору сторонами не було дотримано вимог ч. 2 ст. 793 Цивільного кодексу України про нотаріальне посвідчення договору, оскільки судом апеляційної інстанції встановлено, що сторони не звертались з позовом про визнання договору оренди від 01.04.2006 р. дійсним до закінчення його дії, у зв’язку із ухиленням від його нотаріального посвідчення.

Відповідно до ч.2 ст. 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом.

Згідно із ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.

З огляду на вищенаведене та враховуючи положення ст. ст. 216, 220 Цивільного кодексу України, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що суд апеляційної інстанції, дійшов вірного висновку про те, що спірний договір є нікчемним, а відтак у позивача за первісним позовом не виникло право на пролонгацію договору оренди, оскільки нікчемний договір не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку про те, що судом апеляційної інстанції обґрунтовано було відмовлено в задоволенні позовних вимог ТОВ "Інтер-Авіа".

Щодо зустрічних позовних вимог Бориспільського РСТ про виселення із орендованих приміщень колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає наступне.

Суд апеляційної інстанції, задовольняючи зустрічні позовні вимоги, виходив з того, що договір оренди від 01.04.2006 р. на час вирішення спору припинився, у зв’язку із закінченням 01.04.2008 р. строку його дії. А тому, на підставі п. 2.6 договору оренди від 01.04.2006 р., якою передбачено, що якщо договір не буде пролонговано орендар зобов’язаний звільнити орендований об’єкт не пізніше останнього дня дії договору, та застосовуючи положення ст. 785 Цивільного кодексу України, прийшов до висновку про те, що ТОВ "Інтер-Авіа" підлягає виселенню з займаних приміщень.

Проте, колегія суддів не погоджується із застосуванням судом апеляційної інстанції до спірних відносин положень ст. 785 Цивільного кодексу України виходячи з наступного.

Частина 1 ст. 785 Цивільного кодексу України передбачає наслідки, які наступають у разі припинення договору найму.

Таким чином, положення ч.1 ст. 785 Цивільного кодексу України можуть застосовуються лише до укладених та дійсних договорів.

Разом з тим, застосовуючи положення вищенаведеної норми, судом апеляційної інстанції не було враховано ту обставину, що договір оренди від 01.04.2006 р. є нікчемним, тобто недійсним з моменту його укладення, а відтак наслідки, які наступають у випадку припинення дійсних договорів не можуть застосовуватись до договорів, які є нікчемними.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

З огляду на положення ст. 216 Цивільного кодексу України та враховуючи, що спірний договір оренди є нікчемним, колегія суддів вважає обґрунтованими та такими, що спрямовані на захист майнових прав та інтересів Орендодавця - Бориспільського РСТ, зустрічні позовні вимоги про виселення ТОВ "Інтер-Авіа" з займаних приміщень.

Враховуючи те, що невірне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права щодо наслідків недійсності договорів не призвело до прийняття по суті неправильного судового рішення у справі, колегія суддів Вищого господарського суду України не вбачає підстав для скасування оскаржуваної постанови.

Інші доводи касаційної скарги щодо правомірності та обґрунтованості висновків суду апеляційної інстанції про розірвання укладеного 01.09.2003 р. між ТОВ "Інтер-Авіа" та Коопунівермагом Бориспільського РСТ не приймаються судом до уваги, оскільки предметом даного спору є договір оренди від 01.04.2006 р., укладений між ТОВ "Інтер-Авіа" та Бориспільським РСТ.

За таких обставин, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку про те, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції –без змін.