2-3/1544-2008 Про внесення змін до договору оренди нежилого приміщення - 11.02.2009 Прийняття

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 19.06.2008 у справі №2-3/1544-2008 позов з урахуванням уточнених вимог Дочірнього підприємства "Санаторій "Лівадія" Закритого акціонерного товариства лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця" (надалі позивач) до Приватного підприємства "Жайворонок" (надалі відповідач/скаржник) задоволений частково; за рішенням внесено зміни та доповнення до умов договору оренди від 04.05.1995, укладеного між Санаторієм "Лівадія" (правонаступником якого став позивач) та Приватним підприємством "Жайворонок"; стягнуто з відповідача 42,50 грн. витрат по оплаті державного мита, 59,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 21.10.2008 у справі №2-3/1544-2008 вказане рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Відповідач, не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, звернувся до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій просить постанову скасувати з підстав порушення судом норм матеріального права, зокрема, ст.ст. 651, 652 ЦК України, а також неповним дослідженням матеріалів справи та неврахуванням судом п. 7.4. договору від 1995 року, яким передбачено, що умови, права, зобов'язання, зазначені в договорі, зберігають свою чинність на весь термін дії договору тобто до 2010 року.

Позивач надав відзив на касаційну скаргу відповідача, в якій просить оскаржувану постанову та рішення суду першої інстанції залишити без змін, вимоги касаційної скарги без задоволення.

Сторони у справі належним чином повідомлялися про час та місце розгляду даної справи згідно з вимогами Інструкції з діловодства в господарських судах України, затвердженої наказом Голови Вищого господарського суду України від10.12.2002 № 75.

Колегія суддів, розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.

Згідно із статтею 108 Господарського процесуального кодексу України Вищий господарський суд України переглядає за касаційною скаргою (поданням) рішення місцевого господарського суду та постанови апеляційного господарського суду.

Відповідно до вимог статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Як встановлено судами попередніх судових інстанцій, між Санаторієм "Лівадія", правонаступником якого є позивач та відповідачем 04.05.1995 укладено договір оренди майна –нежилого приміщення площею 50,0 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Ялта, смт. Лівадія, вул. Батуріна, 28, згідно з яким позивач (за договором орендодавець) передає відповідачу (за договором орендар) вказане майно для організації та здійснення торгівлі продовольчими товарами; термін дії договору становить з 01.06.1995 до 01.06.2010, а орендна плата за договором становить 2,317 млн. крб.

01.06.2001 сторони за договором уклали додаткову угоду, якою внесли зміни до договору в частині розміру орендної плати, зокрема в п. 4.2., яким визначили, що річний розмір орендної плати в грошовій формі становить 144 млн. крб. та може бути змінений у випадках змін, цін, тарифів або вартості майна в законодавчому порядку.

11.12.2006 Закритим акціонерним товариством лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця" видано наказ, яким керівникам представництв товариства та дочірніх підприємств було доручено здійснити перегляд діючих договорів оренди, укладених до 01.03.2007 та дотримуватись при укладенні нових договорів оренди вимог Положення про оренду Закритого акціонерного товариства лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця", затвердженого в новій редакції.

Як зазначають суди та підтверджується матеріалами справи 11.12.2006 позивач направив відповідачу проект змін до договору оренди від 04.05.1995; відповідач, в свою чергу, листом від 28.12.2007 відмовив позивачу в підписанні запропонованих ним змін, обґрунтовуючи це тим, що ці зміни можуть суттєво погіршити стан відповідача.

До звернення позивача до суду із даним позовом сторони частково узгодили деякі зміни до договору оренди від 04.05.1995, про що уклали відповідний протокол розбіжностей.

Підставою для звернення позивача до суду стало неузгодження сторонами деяких пунктів договору оренди, по яким сторонами не досягнуто згоди. Під час розгляду справи, позивач уточнював позовні вимоги, кінцевий варіант яких викладено в його заяві від 06.06.2008.

Господарські суди попередніх інстанцій, задовольняючи частково позовні вимоги позивача, виходили із того, що з початку дії договору оренди, укладеного в 1995 році, суттєво змінилася вартість майна; на замовлення позивача проведена оцінка вартості об'єкту оренди, яка становить 144 940,00 грн. без ПДВ; крім того, під час проведення оцінки з'ясовано, що спірне майно має площу не 50 кв.м., як було встановлено у договорі, а 50,5 кв.м. (даний факт також підтверджується свідоцтвом на право власності від 14.10.2004), а тому п.1.1. договору прийнято у запропонованій редакції позивача.

Стосовно п. 3.2. договору щодо встановлення підстав припинення спірного договору оренди, господарські суди прийшли до висновку, що запропонована позивачем редакція вказаного пункту договору відповідає нормам цивільного та господарського законодавства, яким регулюються відповідні відносини.

Щодо редакції п. 4.2. договору, яким встановлено розмір орендної плати, запропонованого позивача, суди погодилися із розрахунком позивача та виходили із того, що орендна плата у розмірі 2 191,60 грн. за перший базовий місяць без ПДВ розрахована позивачем, виходячи із встановленої незалежним оцінщиком вартості орендованого майна, а також, зважаючи на те, що такий розрахунок не суперечить Методиці розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України.

Суди попередніх судових інстанцій погодилися із обґрунтуванням позивача щодо необхідності виключення із договору оренди п.п. 5.2.2., 7.3, якими передбачено право викупу орендарем спірного майна та виходили із того, що спірне майно є приватною власністю і у відповідності до чинного законодавства, власник не може бути примусово позбавлений права власності на належне йому майно. До того ж, суди встановили, що спірне майно є власністю ЗАТ ЛОЗП "Укрпрофоздоровниця", а позивач ним користується лише на праві господарського відання, яке не надає йому права самостійно вирішувати питання щодо продажу спірно майно; з цих же підстав судами відхилені заперечення відповідача щодо виключення вказаних пунктів із договору оренди.

Під час розгляду даної справи судом першої інстанції відповідач погодився із викладенням в редакції позивача таких пунктів договору оренди: 4.7. (перегляд сторонами договору розміру орендної плати), 5.1.14 (замість пункту 5.1.15) (щодо заборони відповідачу передавати за договором оренди без згоди позивача обов'язки за цим договором, а також в суборенду спірне майно), п. 5.1.11. (замість пункту 5.1.13) (щодо відсутності у відповідача права на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна без згоди позивача). Суд першої інстанції, із висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, перевіривши вказані умови (пункти) договору на їх відповідність нормам цивільного та господарського законодавства, погодилися із доводами позивача щодо викладення цих пунктів у запропонованій позивачем редакції.

Господарський суд першої інстанції, відмовляючи позивачу у викладенні пунктів 5.1.1. та 6.9. договору оренди в запропонованій позивачем редакції, виходив із того, що сторонами за договором вже підписаний акт приймання-передачі орендованого майна (додаток №2 до договору), а тому відсутня доцільність регулювання такої умови у договорі, а також прийшов до висновку про безпідставність встановлення п. 6.9. договору порядку відшкодування заподіяних орендарем збитків, оскільки заподіяні орендарем збитки повинні відшкодовуватись відповідно до норм цивільного законодавства.

Відповідно до роз'яснень, викладених у пунктах 1, 6 постанови Пленуму Верховного Суду України від 29.12.1976 № 11 "Про судове рішення" (v0011700-76) , рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності - на підставі закону, що регулює подібні відносини, або виходячи із загальних засад і змісту законодавства України.

Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Мотивувальна частина рішення повинна містити встановлені судом обставини, які мають значення для справи, їх юридичну оцінку, а також оцінку всіх доказів, розрахунки, з яких суд виходив при задоволенні грошових та інших майнових вимог. Визнаючи одні і відхиляючи інші докази, суд має це обґрунтувати.

Вищий господарський суд України прийшов до висновку, що як оскаржувана постанова господарського суду апеляційної інстанції, так і рішення господарського суду першої інстанції вказаним вимогам відповідають, з огляду на наступне.

Згідно зі ст. 179 ГК України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК України).

Відповідно до ч.ч. 1-4 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором; сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором; сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду; у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Судами попередніх судових інстанцій встановлено та підтверджується матеріалами справи, що позивач до звернення до суду із даним позовом, звертався до відповідача із відповідною пропозицією внести зміни до договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем в 1995 році, і лише після недосягнення згоди з відповідачем щодо викладення деяких пунктів у новій редакції, звернувся із позовом до суду, на підставі ст. 188 ГК України, ст.ст. 651, 652 ЦК України та п.п. 3.8, 7.2. договору оренди.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно із ч. ч. 1, 2 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання; зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах; якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених ч. 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 283 ГПК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві)за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності; у користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає в процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Частиною 1 ст. 760 ЦК України встановлено, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Згідно з ч. 1, 2 ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є, зокрема, об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю.

Виходячи із наведених норм, визначення індивідуальних ознак об'єкту оренди, властивих тільки йому, є необхідною умовою договору оренди.

Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується із висновком судів попередніх інстанцій щодо доцільності внесення змін до п. 1.1. договору оренди (предмет оренди), яким конкретизований об'єкт оренди за договором оренди від 04.05.1995; зокрема, на підставі звіту про оцінку спірного майна уточнено площу орендованого майна, яка становить 50,5 кв.м. (у договорі в редакції від 04.05.1995 площа майна становить 50,00 кв.м.), та визначена оціночна вартість орендованого відповідачем майна у сумі 144 940,00 грн. Суд касаційної інстанції погоджується із обґрунтуванням судів попередніх інстанцій щодо відповідності запропонованих позивачем змін до даного пункту нормам цивільного та господарського законодавства.

Крім того, колегія суддів погоджується із висновками судів попередніх інстанцій щодо внесення змін у договір оренди у частині викладення п. 3.2. останнього в редакції, запропонованій позивачем, оскільки ст. 291 ГК України передбачені підстави, за яких договір оренди припиняється; запропонована ж позивачем редакція вказаного пункту договору оренди не суперечить наведеній нормі, а відтак, пункт 3.2. правомірно змінений та викладений судами у новій редакції.

Стосовно внесення змін судами попередніх судових інстанцій в договір оренди від 04.05.1995 зокрема, у п. 4.2. щодо розміру орендної плати та встановлення розміру орендної плати за перший місяць у сумі 2 191,60 грн. без ПДВ, колегія суддів касаційної інстанції зазначає наступне.

Відповідно до ст. 286 ГК України орендною платою є фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності; розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 3 ст. 762 ЦК України передбачено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру орендної плати за користування майном.

Отже, звертаючись до суду, зокрема, із вимогою викласти п. 4.2. договору в запропонованій позивачем редакції (розрахунок орендної плати викладений в додатку №1 до договору та є його невід'ємною частиною), позивач в порядку наведених норм та п. 4.2. договору у редакції від 04.05.1995 (даним пунктом сторони передбачили, що річний розмір орендної плати в грошовій формі встановлюється в розмірі 144 млн. крб. і може бути змінений у випадку зміни цін, тарифів та вартості майна в законодавчому порядку) здійснив перерахунок розміру орендної плати з урахуванням діючого законодавства та оціночної вартості орендованого майна (144 940,00 грн.); суди, в свою чергу, перевіривши здійснений позивачем розрахунок, який є додатком №1 до договору, прийшли до правомірного висновку про наявність правових підстав для задоволення вимоги позивача та викладення п. 4.2. договору в запропонованій ним редакції.

Виходячи із наведеного та враховуючи приписи ч. 2 ст. 632 ЦК України, згідно з якою зміна ціни в договорі після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом, колегія суддів вважає необґрунтованими твердження скаржника про те, що збільшенням розміру орендної плати до 2 191,6 грн. порушується співвідношення майнових інтересів сторін, оскільки, укладаючи спірний договір оренди відповідач погодився із такою його умовою як можливість збільшення розміру орендної плати.

Щодо внесення змін до пунктів 4.7., 5.1.14., 5.1.11 договору оренди від 04.05.1995 та викладення їх у редакції, запропонованій позивачем, і з чим погодився відповідач під час розгляду даної справи у суді першої інстанції, колегія суддів погоджується із висновком суду першої та апеляційної інстанцій про те, що внесення змін у договір в частині вказаних пунктів відповідає чинному законодавству.

Виходячи із наведеного, та встановлених судами попередніх судових інстанцій обставин, Вищий господарський суд України, перевіривши правильність застосування судом апеляційної інстанції норм процесуального та матеріального права, якими необхідно було керуватися при встановленні тих чи інших обставин справи, прийшов до висновку, що зроблені апеляційною судовою інстанцією висновки ґрунтуються на повному та всебічному дослідженні всіх обставин справи, при детальному аналізі норм законодавства, які підлягали застосуванню до спірних правовідносин сторін, та правильному їх застосуванні.

В силу ст.ст. 42, 43, 47 ГПК України (1798-12) правосуддя у господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом; сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами; судове рішення ухвалюється суддею за результатами обговорення усіх обставин справи.