Васильківський міськрайонний суд Київської області в складі:

головуючого -А.А. Бабіша

при секретарі -Н.М. Яренко,

представників -ОСОБА_8, ОСОБА_9

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Василькові справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4, третя особа без самостійних вимог: приватний нотаріус Васильківського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_5 про стягнення коштів внаслідок невиконання попереднього договору та зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3, третя особа без самостійних вимог: приватний нотаріус Васильківського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_5 про зобов'язання вчинити дії, -

ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом, в якому просив стягнути з ОСОБА_4 на його користь 789160,00 гривень коштів, отриманих його представником ОСОБА_6 при підписанні попереднього договору 05.08.2010 року у якості авансу внаслідок його відмови від підписання основного договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 та земельних ділянок площею 0,0402 га та 0,0833 га за цією адресою; 181964,75 гривень збитків понесених витрат на добудову вище зазначеного будинку та не повернутих йому внаслідок відмови від підписання договору купівлі-продажу зазначеного будинку та земельних ділянок; 1700 гривень сплаченого судового збору та 120 гривень витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та 80000,00 грн. на оплату послуг адвоката.

Свою позовну заяву ОСОБА_3 обґрунтував тим, що 05 серпня 2010 року між ним та ОСОБА_4 було укладено попередній договір, згідно якого відповідач зобов'язувався продати в майбутньому, а він -купити житловий будинок загальною площею 220,0 кв. м., житловою -82,8 кв.м та земельні ділянки площею 0,0402 га та 0,0833 га, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 Під час тимчасового проживання ним в цьому будинку було з'ясовано, що будинок потребує ще значних грошових вкладень: в ньому були відсутні двері, кахельна плитка, необхідно було встановити паркан, провести дренаж, укріпити фундамент та здійснити деякі інші роботи. В період з серпня по листопад 2010 року ним було вкладено в будівництво даного будинку 181964,75 грн. Але в ході опалювального сезону 2010-2011 року з'ясувалося, що система опалення в будинку змонтована з численними порушеннями технічних норм та вимог, що унеможливлює її використання. У зв'язку з вищевикладеним 08.07.2011 року він звернувся до ОСОБА_4 з претензією, в якій вимагав терміново усунути вищевказані недоліки, крім того вказав, що в районі вітальні, на стику між стіною та стелею і їдальні протікає дах, який покладено з порушенням технічних норм, прогинається та хитається підлога на другому поверсі, вода, яка подається в трубу із свердловини, не придатна до вживання. Натомість 03.08.2011 року він отримав телеграму з вимогою 05.08.2011 року прибути до приватного нотаріуса ОСОБА_7 для укладення договору купівлі-продажу спірного житлового будинку та земельних ділянок. В ході вивчення правовстановлюючих документів він звернув увагу на те, що площа будинку, який був об'єктом продажу, вказана у свідоцтві про право власності (174,4) кв. м.) значно відрізняється від тієї, яку зобов'язувався продати йому відповідач (220.0 кв. м.); у витязі з реєстру прав власності на нерухоме майно від 03.08.2011 року та технічному паспорті вказано: "сарай Б та сарай В з прибудовою", яких в дійсності на земельних ділянках немає. Крім того, в технічному паспорті було відсутнє прізвище власника домоволодіння. Внаслідок прихованих дефектів, невідповідності площі будинку та невідповідності правовстановлюючих документів та техпаспорта реальній відсутності господарських будівель, він вручив представнику ОСОБА_4 письмову відмову від укладення договору купівлі-продажу. Таким чином, оскільки він відмовився від укладення договору купівлі-продажу спірних будинку та земельних ділянок, ним було понесено збитки в розмірі 181964,75 грн., які виразились в тому, що він вклав дані кошти в завершення будівництва будинку за погодженням із забудовником, а тепер, не маючи наміру його купувати, вимагає їх повернення разом із коштами, сплаченими представнику ОСОБА_4 в день підписання попереднього договору 05.08.2010 року.

ОСОБА_4 звернувся до суду з зустрічним позовом, в якому просив зобов'язати ОСОБА_3 укласти основний договір купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1

Свій позов ОСОБА_4 обґрунтував тим, що позивач за первісним позовом порушив свої зобов'язання перед ним за попереднім договором купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок від 05.08.2010 р., відмовившись укласти основний договір купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 з надуманих та необґрунтованих причин, оскільки невідповідність стану інженерних мереж та відсутність господарських споруд не може бути підставою для відмови від укладення основного договору, так як вказані обставини не були обумовлені сторонами в попередньому договорі, загальна площа будинку, зазначена в попередньому договорі взята відповідно до зазначеної в індивідуальному проекті; ОСОБА_3 неодноразово оглядав будинок та існуючі документи, він його влаштовував, навіть переїхав у нього та прожив там не один рік. Крім того, п. 14 попереднього договору передбачає, що одностороння відмова від взятих на себе зобов'язань за цим договором не допускається. У зв'язку з чим він і просить суд зобов'язати ОСОБА_3 укласти з ним договір купівлі-продажу.

В судовому засіданні представник позивача за первісним позовом та відповідача за зустрічним позовом заявлений позов підтримав, зустрічного позову не визнав і показав, що попередній договір і сума, яка була сплачена за попереднім договором, -це є забезпечувальним платежем, оскільки ст. 546 ЦК України визначає, що, крім неустойки, поруки, гарантії, застави, притримання, завдатку, договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов'язання. В п. 9 попереднього договору вказано, що кошти, передані за ним, не являються завдатком, а тому, відповідно до ч.2 ст. 570 ЦК України, дана сума є авансом, який підлягає поверненню. Спірний будинок є товаром, а тому повинен відповідати умовам та меті використання. Але, перезимувавши в цьому будинку лише одну зиму, було встановлено, що будинок не може використовуватись для проживання. У своїх претензіях, які були подані продавцю, він вказав, що документи не відповідають умовам попереднього договору, а саме: площа вказана 220 кв. м., тобто було зазначено не орієнтовна площа, а конкретна (п. 2.2.), це викликає тлумачення по різному цього пункту договору. Площа будинку є істотною умовою договору, відповідно до п. 2 попереднього договору. В технічному паспорті на даний будинок було вказано, що є сарай Б і В, але в дійсності таких будівель не було. Вони були, але на іншій земельній ділянці, де відповідач за первісним позовом побудував ще два різні будинку, куди ввійшли ці сараї. І вони не знаходяться на тих земельних ділянках, які куплялися позивачем за первісним позовом. На момент укладення попереднього договору та внесення забезпечувального платежу продавець не мав права власності на будинок і не мав державних актів на землю. Відповідно до абзацу 3 ч. 2 ст. 331 ЦК України, ст. 135 ЗК України, право власності у ОСОБА_4 виникло після реєстрації, яка відбулася 03.08.11 р. В попередньому договорі про будівництво нічого не сказано.

Представник відповідача за первісним позовом та позивача за зустрічним позовом в судовому засіданні первісний позов не визнав, а зустрічний позов, заявлений ОСОБА_4, підтримав, просив його задоволити, показав, що все відбувалося за умовами попереднього договору. Продавець, відповідно до договору, зобов'язаний був тільки підготувати документи. В договорі не було ніяких інших зобов'язань при укладенні попереднього договору. Зобов'язання виникло лише щодо вчинення дій, а саме: підготування документів. На момент укладення попереднього договору будинок вже був. У позивача за первісним позовом не було претензій до будинку, він не наполягав на проведенні інвентаризації. Кошти, які він витратив на ремонт, з відповідачем за первісним позовом не погоджувались. Не було приватизаційних документів, а тому була зазначена інша площа, яка гарантується по індивідуальному проекту, і це влаштовувало позивача за первісним позовом. Висновків експертизи по невідповідності системи опалювання немає. Оскілки відомості щодо неналежного стану інженерних мереж відсутності, то це є припущенням. Крім того, попередніми умовами договору не передбачувався стан інженерних мереж. Передбачалося укладення 2 договорів: на будинок і на земельні ділянки. П. 11 попереднього договору передбачає, що якщо продавець не підготує документи, то він повинен був би повернути покупцю гроші, а якщо покупець відмовиться від укладення договору купівлі-продажу в односторонньому порядку, то гроші, що є забезпечувальним платежем, поверненню не підлягають. П. 9 попереднього договору визначає, що забезпечувальний платіж не є завдатком. Істотні умови договору передбачені попереднім договором. Істотні умови попереднього і основного договору не відрізняються. Що стосується позовної вимоги про стягнення витрат на адвоката, то при оплаті послуг представника відсутні будь-які документи про сплату йому коштів.

Заслухавши думку сторін, вивчивши письмові докази у справі, суд прийшов до висновку про те, що первісний позов підлягає частковому задоволенню, а зустрічний позов задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 5 серпня 2010 року між ОСОБА_6, який діяв від імені ОСОБА_4, та ОСОБА_3 було укладено попередній договір, відповідно до якого сторони зобов'язувались у майбутньому, не пізніше 05.08.2011 року укласти договори купівлі продажу житлового будинку та земельних ділянок, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 на умовах, визначених цим попереднім договором. Істотними умовами основного договору, відповідно до п. 2 попереднього договору є об'єкти майбутньої купівлі-продажу, зокрема, житловий будинок, згідно індивідуального проекту має загальну площу 220,0 кв. м., житлову 82,8 кв. м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, який на момент укладення попереднього договору не введено в експлуатацію та не зареєстровано у встановленому законодавством порядку, та земельні ділянки площею 0,0402 га та 0,0833 га, які знаходяться за тією ж адресою та на момент укладення попереднього договору не оформлено у встановленому законодавством порядку та не отримано Державні акти на право власності на них. Відповідно до п. 6 договору, у забезпечення виконання своїх зобов'язань покупець сплатив представнику продавця забезпечувальний платіж у розмірі 789160 грн. П. 9 договору визначає, що передбачений забезпечувальний платіж є видом забезпечення виконання зобов'язання, іншим, ніж передбачені ч.1 ст. 546 ЦК України, тобто не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою, при триманням, завдатком. П. 14 договору визначає, що одностороння відмова від виконання взятих на себе зобов'язань не допускається. П. 11 договору визначає, що у разі відмови покупця від підписання та нотаріального посвідчення основних договорів в термін до 05.08.2011 року, сплачена ним грошова сума, відповідно до п. 7 цього договору, залишається у власності продавця (а.с. 6).

Відповідно до ч.1 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Разом з тим, в попередньому договорі, загальна площа будинку зазначена 220,0 кв. м., а з свідоцтва про право власності на нерухоме майно, витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно, технічного паспорту на садибний (індивідуальний) житловий будинок вбачається, що загальна площа будинку становить 174,4 кв. м. (а.с. 29, 30, 31-36).

Крім того, як зазначає позивач за первісним позовом і нічим не спростовує відповідач за первісним позовом, в технічному паспорті вказано "сарай Б та сарай В з прибудовою, тоді як таких господарських споруд на спірних земельних ділянках немає.

Такі невідповідності істотно змінюють умови договору купівлі-продажу в порівнянні з попереднім договором, тоді як повинні відповідати їм.

Відповідно до ч.1 ст. 670 ЦК України, якщо продавець передав покупцеві меншу кількість товару, ніж це встановлено договором купівлі-продажу, покупець має право вимагати передання кількості товару, якої не вистачає, або відмовитися від переданого товару та його оплати, а якщо він оплачений, -вимагати повернення сплаченої за нього грошової суми.

Відповідно до актів виконаних робіт, товарних чеків, розрахунку, зробленого ОСОБА_3 вбачається, що ним було понесено витрати на добудову вищевказаного будинку на суму 181964,75 грн. (а.с. 7-10, 23, 4, 25).

Необхідність проведення ремонтних робіт в спірному будинку підтверджується фотографічними матеріалами спірного будинку, що містяться в матеріалах справи. У зв'язку з цим, ОСОБА_3 було направлено ОСОБА_4 претензію, в якій він вказав на недоліки в інженерно-технічному обладнанні даного будинку та просив усунути вказані недоліки з свій рахунок (а.с. 26, 27).

Дана претензія залишилась без відповіді та задоволення.

25 липня 2011 року ТОВ "Фірма-вежа" було проведено обстеження системи опалення житлового будинку з метою встановлення доцільності її модернізації та ремонту, та складено акт, відповідно до якого необхідно здійснити капітальний ремонт системи опалення житлового будинку з усуненням описаних в ньому недоліків (а.с. 28).

Відповідно до ч.2 ст. 673 ЦК України, у разі відсутності в договорі купівлі-продажу умов щодо якості товару продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, придатний для мети, з якою товар такого роду звичайно використовується.

Позивач за первісним позовом, обґрунтовуючи свій позов, вказує, що спірний житловий будинок, у зв'язку з вищезазначеними технічними недоліками, які не є явними і про які він дізнався лише переїхавши в даний будинок, не придатний для проживання в ньому і потребує капітального ремонту, тобто не відповідає меті, з якою даний будинок повинен використовуватися.

Відповідно до ч.2 ст. 678 ЦК України, у разі істотного порушення вимог щодо якості товару (виявлення недоліків, які не можна усунути, недоліків, усунення яких пов'язане з непропорційними витратами або затратам часу, недоліків, які виявилися неодноразово чи з'явилися знову після їх усунення) покупець має право за своїм вибором: відмовитися від договору і вимагати повернення сплаченої за товар грошової суми; вимагати заміни товару.

Користуючись правами, наданими ч. 1 ст. 670, ч.1 ст. 678 ЦК України, 05.08.2011 року ОСОБА_3 з'явився до нотаріальної контори приватного нотаріуса ОСОБА_5, як було запропоновано в телеграмі, направленій 03.08.2008 року ОСОБА_4, в якій останній вказав, що ним підготовлено документи для укладення договору купівлі-продажу, і відмовився від підписання договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 у зв'язку з тим, що будинок має приховані дефекти системи опалення, внаслідок чого потребує капітального ремонту системи опалення; площа будинку, що продається, значно менша площі, яка була вказана у попередньому договорі; витяг з державного реєстру про право власності не відповідає дійсності (а.с. 40), а також в позовній заяві він просив повернути йому аванс, сплачений за умовами попереднього договору. Дані кошти є авансом, оскільки договір визначає кошти, які були сплачені ОСОБА_3, як забезпечувальний платіж, інший від неустойки, поруки, гарантії, застави, притримання, завдатку, а, відповідно до ч.2 ст. 570 ЦК України, якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком вона вважається авансом.

Відповідно до ч. 3 ст. 331 ЦК України, у разі необхідності особа може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єктів нерухомо майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об'єкта нерухомого майна.

Разом з тим, Державний акт на земельну ділянку, що розташована в АДРЕСА_1, призначена для будівництва та обслуговування будинку, господарських будівель і споруд, на якій і побудовано спірний житловий будинок, був виданий тільки 07 липня 2011 року (а.с. 38).

Таким чином, ОСОБА_4 уклав попередній договір про подальшу купівлю-продаж будинку та земельних ділянок, не будучи власником ні самого будинку, ні земельної ділянки, на якій він побудований.

Враховуючи все вище зазначене, а саме: те, що житловий будинок та земельні ділянки, які є об'єктом купівлі-продажу за попереднім договором, не відповідають якості та кількості в силу того, що площа будинку, вказана в попередньому договорі є меншою, ніж в дійсності, а також на земельних ділянках відсутні господарські будівлі "В" та "Б", будинок потребує капітального ремонту, без якого проживання в ньому є неможливим, відсутність у ОСОБА_4 на момент укладення попереднього договору права власності на житловий будинок та на земельну ділянку, на якій він побудований, суд прийшов до висновку про необхідність задоволення первісного позову в частині стягнення з відповідача за первісним позовом на користь позивача за первісним позовом 789160,00 грн. коштів, отриманих представником відповідача в якості авансу та 181964,75 грн. збитків у виді понесених витрат на добудову вищевказаного будинку.

Що стосується позовної вимоги первісного позову щодо стягнення 80000,00 грн. на оплату послуг адвоката, то вона задоволенню не підлягає, виходячи з наступного. Договором № 06/08/11 про надання правової допомоги від 06 серпня 2011 року, передбачено, що за роботу, виконану адвокатом, клієнт сплачує 80000,00 грн. в авансовому порядку (а.с. 42). Разом з тим, до суду не було надано доказів про дійсне перерахування вказаної суми на рахунок адвоката ОСОБА_8, дана сума є дуже великою і її розмір нічим не обґрунтований.

На підставі ст. 88 ЦПК України суд також вважає за необхідне стягнути з відповідача за первісним позовом на користь позивача з первісним позовом сплачений ним судовий збір у сумі 1700 грн. та 120 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення.

Керуючись ч. 3 ст. 331, ч.2 ст. 570, ч.1 ст. 635, ч.1 ст. 670, ч.2 ст. 673, ч.1, 2 ст. 678 ЦК України, ст.ст. 10, 11, 60, 79, 88, 212- 215 ЦПК України, суд, -

Первісний позов ОСОБА_3 задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 789160,00 гривень коштів, отриманих його представником ОСОБА_6 при підписанні попереднього договору 05.08.2010 року у якості авансу внаслідок його відмови від підписання основного договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 та земельних ділянок площею 0,0402 га та 0,0833 га за цією адресою.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 181964,75 гривень збитків понесених витрат на добудову вище зазначеного будинку та не повернутих йому внаслідок відмови від підписання договору купівлі-продажу зазначеного будинку та земельних ділянок.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 1700 гривень сплаченого судового збору та 120 гривень витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

В іншій частині заявлених позовних вимог відмовити.

В зустрічному позові ОСОБА_4 відмови повністю.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. З повним рішенням суду особи, які беруть участь у справі, зможуть ознайомитися 02 жовтня 2012 року о 17 годині.