521/3242/22 Про визнання договору купівлі-продажу будівлі торгівельного павільйону недійсним, скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - 27.12.2024 Прийняття

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ27 грудня 2024 рокум. Київсправа № 521/3242/22провадження № 61-8630св24Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Ситнік О. М. (суддя-доповідач), Сердюка В. В., Фаловської І. М.розглянув у попередньому судовому засіданні касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Прощенка Дениса Володимировича на постанову Одеського апеляційного суду від 14 травня 2024 року в складі колегії суддів Назарової М. В., Карташова О. Ю., Стахової Н. В.у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Консалт Солюшенс", ОСОБА_2, приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролової Руслани Валеріївни, третя особа - ОСОБА_3, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та

Короткий зміст позовної заявиУ лютому 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, у якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу будівлі торгівельного павільону загальною площею 66,6 кв. м, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Консалт Солюшенс" (далі - ТОВ "Консалт Солюшенс") та ОСОБА_2 15 січня 2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фроловою Р. В., реєстр № 53; скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролової Р. В. про державну реєстрацію права власності на будівлю торгівельного павільону загальною площею 66,6 кв. м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1, за ОСОБА_2, індексний номер 56161143 від 15 січня 2021 року.Зазначала, що ТОВ "Консалт Солюшенс" не повідомляло ані її, ані ОСОБА_3 про намір звернення стягнення на предмет іпотеки. Іпотечний договір від 12 липня 2007 року не містить права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки від власного імені без укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Будь-які договори про задоволення вимог іпотекодержателя між нею та іпотекодержателем не укладалися, зміни до іпотечного договору не вносилися. Також у матеріалах нотаріальної справи щодо укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу відсутні будь-які докази наявності заборгованості за договором кредитної лінії від 12 липня 2007 року № 37/14/МК/2007-840.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

04 вересня 2023 року рішенням Малиновського районного суду м. Одеси позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу будівлі торговельного павільону загальною площею 66,6 кв. м, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, укладений між ТОВ "Консалт Солюшенс" та ОСОБА_2 15 січня 2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фроловою Р. В., реєстр № 53.

У задоволенні позову в частині вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності відмовлено.

Заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 16 лютого 2022 року, скасовано. Скасовано заборону будь-яким суб`єктам державної реєстрації прав та державним реєстраторам прав на нерухоме майно вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо: будівлі торговельного павільону, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2269650551101, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .

Суд першої інстанції керувався тим, що обов`язковою умовою під час вирішення питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому. Адресовані боржнику ОСОБА_3 та іпотекодавцеві ОСОБА_1 вимоги повернуті на адресу ТОВ "Консалт Солюшенс" з відміткою пошти "за закінченням встановленого строку зберігання", а тому договір купівлі-продажу від 15 січня 2021 року, укладений між іпотекодержателем та ОСОБА_2, є недійсним. Рішення суду про визнання недійсним договору купівлі-продажу є самостійною підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та поновлення в ньому відомостей про позивача як про власника, а прийняття судом окремого рішення про скасування рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролової Р. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень законом не вимагається.

14 травня 2024 року постановою Одеського апеляційного суду апеляційну скаргу ТОВ "Консалт Солюшенс" задоволено.

Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 04 вересня 2023 року в частині позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу скасовано та ухвалено в цій частині нове судове рішення, яким в задоволенні позову відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що іпотекодержатель дотримався норм законодавства під час звернення стягнення на предмет іпотеки та умов договору іпотеки. Іпотекодержатель повідомив іпотекодавця про наявність боргу і необхідність його погашення, про наслідки невиконання заявлених вимог та можливий продаж предмета іпотеки на підставі статті 38 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV "Про іпотеку" (далі - Закон № 898-IV (898-15) ). На момент укладення оскарженого договору іпотекодержатель надав приватному нотаріусу, який вчиняв реєстраційну дію щодо спірного майна, всі необхідні документи, передбачені пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (1127-2015-п) (далі - Порядок), а тому приватний нотаріус не мав правових підстав для відмови в державній реєстрації прав за новим власником.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

17 червня 2024 року представник ОСОБА_1 - адвокат Прощенко Д. В. через систему "Електронний суд" подав до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Одеського апеляційного суду від 14 травня 2024 року, в якій просить її скасувати, рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не врахував правові висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17, від 14 червня 2023 року в справі № 755/13805/16-ц, у постановах Верховного Суду від 03 лютого 2021 року в справі № 278/3367/19-ц, від 10 травня 2022 року в справі № 308/13017/16-ц, щодо застосування статей 33, 35, 38 Закону № 898-IV.

Інформація про надходження реєстрованого поштового відправлення, поштового переказу, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, поштового переказу надсилається адресату у вигляді смс-повідомлення за номером мобільного телефону, зазначеним на поштовому відправленні, поштовому переказі, а у разі відсутності номера мобільного телефону - шляхом вкладення до абонентської поштової скриньки бланку повідомлення встановленого зразка.ТОВ "Консалт Солюшенс" надсилало їй повідомлення-вимоги про усунення порушень на адресу, зазначену в договорі іпотеки, однак вказувало в листах власний номер телефону як засіб зв`язку отримувача. Тобто ОСОБА_1 не отримувала вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, адже не була належним чином повідомлена про наявність поштового відправлення.

Позиція ТОВ "Консалт Солюшенс"

У відзиві на касаційну скаргу відповідач зазначає, що ОСОБА_1 не посилалася на викладені в касаційній скарзі доводи щодо номеру телефону в судах попередніх інстанцій. Верховний Суд не може досліджувати такі докази. Висновки в постановах Верховного Суду, на які посилається заявниця, стосуються правовідносин, які не є подібними до правовідносин у цій справі.

З наведених підстав відповідач в окремій заяві просить закрити касаційне провадження.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

12 липня 2007 року між Вікдритим акціонерним товариством Комерційним банком "Надра" (далі - ВАТ КБ "Надра") та ОСОБА_3 був укладений договір кредитної лінії № 37/14/МК/2007-840, відповідно до умов якого банк відкрив ОСОБА_3 кредитну лінію в сумі 185 000,00 доларів США терміном на 84 місяці з 12 липня 2007 року до 09 липня 2014 року. Кредит видано на умовах сплати 14,4 % річних.

Відповідно до додаткової угоди від 18 липня 2007 року № 1 до договору кредитної лінії від 12 липня 2007 року № 37/14/МК/2007-840 сторони погодили, що банк надає позичальнику транш у розмірі 65 000,00 доларів США, термін користування траншем з 18 липня 2007 року до 17 липня 2012 року, процентна ставка за користування траншем встановлюється з розрахунку 14,4 % річних за строковим кредитом і 28,8 % річних за простроченим кредитом. Ціль отримання траншу - придбання житлового приміщення.

Відповідно до додаткової угоди від 24 липня 2007 року № 2 до договору кредитної лінії від 12 липня 2007 року № 37/14/МК/2007-840 сторони домовилися, що банк надає позичальнику транш у розмірі 80 000,00 доларів США, термін користування траншем з 24 липня 2007 року до 21 липня 2014 року, процентна ставка за користування траншем встановлюється з розрахунку 14,4 % річних за строковим кредитом і 28,8 % річних за простроченим кредитом. Ціль отримання траншу - інвестування в нерухомість.

Відповідно до додаткової угоди від 25 жовтня 2007 року № 3 до договору кредитної лінії від 12 липня 2007 року № 37/14/МК/2007-840 сторони домовилися, що банк надає позичальнику транш у розмірі 40 000,00 доларів США, термін користування траншем з 25 жовтня 2007 року до 23 жовтня 2009 року, процентна ставка за користування траншем встановлюється з розрахунку 14,4 % річних за строковим кредитом і 28,8 % річних за простроченим кредитом. Ціль отримання траншу - інвестування в нерухомість.

12 липня 2007 року між ВАТ КБ "Надра" та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, який було посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л. І. за реєстровим № 3873.

Відповідно до умов іпотечного договору від 12 липня 2007 року предметом іпотеки є будівля торгівельного павільону за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до пункту 7.4 іпотечного договору від 12 липня 2007 року звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону № 898-IV; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-який особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону № 898-IV.

Будівля торгівельного павільону за адресою: АДРЕСА_1 належала ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 06 жовтня 2000 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Задорожнюк В. К. за реєстровим № 8993.

24 квітня 2020 року між Публічним акціонерним товариством "Комерційний банк "Надра" (далі - ПАТ КБ "Надра") та ТОВ "Консалт Солюшенс" було укладено договір № GL3N216954_ПВ_188, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І. В., відповідно до умов якого банк відступив новому кредиторові належні банку, а новий кредитор набув права вимоги банку до позичальників та/або заставодавців (іпотекодавців) та/або поручителів та/або фізичних осіб та/або фізичних осіб-підприємців та/або юридичних осіб, зазначених у додатку № 1 до цього договору, зокрема до боржника - ОСОБА_3 за договором кредитної лінії від 12 липня 2007 року № 37/14/МК/2007-840, та іпотекодавця - ОСОБА_1

16 травня та 28 серпня 2020 року ТОВ "Консалт Солюшенс" на адресу ОСОБА_1, ОСОБА_3 були направлені листи-вимоги, відповідно до яких ТОВ "Консалт Солюшенс" повідомило ОСОБА_1, ОСОБА_3 щодо придбання права вимоги заборгованості за кредитним договором від 14 липня 2007 року № 37/14/МК/2007-840 та повідомило, що станом на 24 квітня 2020 року заборгованість становить 79 122,78 доларів США. ТОВ "Консалт Солюшенс" вимагало негайного в 30-денний термін повернення всієї суми заборгованості за кредитним договором, роз`яснило наслідки невиконання вимоги у вигляді набуття іпотекодержателем права на предмет іпотеки.

15 січня 2021 року між ТОВ "Консалт Солюшенс" та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фроловою Р. В. 15 січня 2021 року за реєстровим № 53, відповідно до якого ТОВ "Консалт Солюшенс" передав у власність ОСОБА_2 будівлю торгівельного павільону, загальною площею 66,6 кв. м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Оціночна вартість вищезазначеного об`єкта складає 1 837 400,00 грн.

Позиція Верховного Суду

Касаційне провадження в справі відкрито з підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу (далі - ЦПК (1618-15) ) України.

Згідно з пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставою касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку. Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вивчив матеріали справи, перевірив доводи касаційної скарги, відзиву та виснував, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до статті 1 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 3 Закону № 898-IV в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки).

Згідно із частинами першою, третьою статті 33 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

У пункті 7.4 договору іпотеки сторони узгодили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі, крім іншого, права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону № 898-IV.

Згідно із статтею 38 Закону № 898-IV (у редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки) якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Відповідно до статті 35 Закону № 898-IV (у редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки) в разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Підставою позову суди позивачка зазначила відсутність доказів отримання нею письмової вимоги про усунення порушень за зобов`язанням.

Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон № 1952-IV (1952-15) ) (тут і далі в редакції, чинній на момент вчинення реєстраційних дій) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 Закону № 1952-IVвизначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 11 Закону № 1952-IVдержавний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до пункту 61 Порядку, у редакції на момент прийняття рішення державним реєстратором від 15 січня 2021 року, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або

засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що обов`язковою умовою під час вирішення питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.

Аналогічні правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року в справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), від 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 26 липня 2023 року в справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22).

Реєстратор перед здійсненням відповідних процедур мав отримати документ, який підтверджує факт отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.

У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17(провадження № 14-711цс19), на яку посилається банк у касаційній скарзі, зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (270-2009-п) (далі - Правила № 270).

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Суд апеляційної інстанції встановив, що 16 травня 2020 року ТОВ "Консалт Солюшенс" направило на адресу ОСОБА_1 вимогу в порядку статей 35, 38 Закону № 898-IV, в якій повідомило про існування боргу за кредитним договором та вимагало сплатити заборгованість. Також ТОВ "Консалт Солюшенс" попередило про те, що в разі невиконання цієї вимоги протягом 30-денного строку ним буде звернено стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки в порядку статті 37 або статті 38 Закону № 898-IV. Вказана вимога була направлена на адресу ОСОБА_1, зазначену в договорі іпотеки, а саме: АДРЕСА_2 з описом вкладення та рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

Вимога не була отримана та 02 червня 2020 року була повернута відправнику у зв`язку з закінченням терміну зберігання відповідно до довідки відділення поштового зв`язку.

28 серпня 2020 року ТОВ "Консалт Солюшенс" повторно направило вказану вимогу на адресу ОСОБА_1 з описом вкладення та рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. Кореспонденція 12 вересня 2020 року повернута відправнику у зв`язку з закінченням терміну зберігання відповідно до довідки відділення поштового зв`язку (т. 1, а. с. 112-121).

Рекомендовані поштові відправлення, якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога про усунення порушення основного зобов`язання, та які повернулися відправнику у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, є належним підтвердженням дотримання ТОВ "Консалт Солюшенс" положень чинного законодавства в частині направлення іпотекодавцеві вимоги про усунення порушення зобов`язання за кредитним договором, про що зазначено в пункті 61 Порядку.

Стосовно доводів касаційної скарги про те, що ТОВ "Консалт Солюшенс" надсилало ОСОБА_1 повідомлення-вимоги про усунення порушень на адресу, зазначену в договорі іпотеки, однак вказувало в листах власний номер телефону як засіб зв`язку отримувача, внаслідок чого ОСОБА_1 не була належним чином повідомлена про наявність поштового відправлення, необхідно зазначити таке.

Згідно з пунктом 91 Правил № 270 інформація про надходження реєстрованого поштового відправлення, поштового переказу, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, поштового переказу надсилається адресату у вигляді смс-повідомлення за номером мобільного телефону, зазначеним на поштовому відправленні, поштовому переказі, а у разі відсутності номера мобільного телефону - шляхом вкладення до абонентської поштової скриньки бланку повідомлення встановленого зразка.За бажанням адресата реєстроване поштове відправлення, поштовий переказ можуть бути доставлені йому за поштовою адресою, зазначеною відправником, кур`єром за додаткову плату.

Відповідно до пункту 92 Правил № 270 підлягають доставці додому: прості поштові відправлення; рекомендовані поштові картки, листи, відправлення для сліпих, дрібні пакети, рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів; відправлення "EMS", крім тих, на вкладення яких нараховані митні платежі.

Згідно з пунктом 93 Правил № 270 з використанням абонентської поштової скриньки доставляються: прості поштові відправлення; повідомлення про надходження поштових відправлень, які підлягають видачі в об`єкті поштового зв`язку, поштових переказів; повторні повідомлення про надходження рекомендованих поштових відправлень; періодичні друковані видання.

Рекомендовані поштові відправлення (крім рекомендованих листів з позначкою "Судова повістка"), рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів, адресовані фізичним особам, під час доставки за зазначеною адресою або під час видачі у приміщенні об`єкта поштового зв`язку вручаються адресату, а у разі його відсутності - будь-кому з повнолітніх членів сім`ї, який проживає разом з ним.

У разі відсутності адресата або повнолітніх членів його сім`ї до абонентської поштової скриньки адресата вкладається повідомлення про надходження зазначеного реєстрованого поштового відправлення, поштового переказу, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, поштового переказу (пункт 99 Правил № 270).

Згідно з пунктом 102 Правил № 270 в об`єкті поштового зв`язку вручаються, зокрема, рекомендовані поштові відправлення, рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів, не вручені адресатам під час доставки додому.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що рекомендовані поштові відправлення доставляються адресату додому за вказаною в повідомленні адресою, а в разі відсутності адресата до його абонентської поштової скриньки вкладається повідомлення про надходження зазначеного рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення. У такому випадку наявність чи відсутність номеру мобільного телефону правового значення не має.

У цій справі рекомендовані поштові відправлення надсилалися ОСОБА_1 на адресу, зазначену нею в договорі іпотеки, що вона визнає і в касаційній скарзі, а тому позивачка вважається повідомленою про намір іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Апеляційний суд правильно виснував, що іпотекодержатель дотримався норм законодавства під час звернення стягнення на предмет іпотеки та умов договору іпотеки, повідомив іпотекодавця про наявність боргу і необхідність його погашення, про наслідки невиконання заявлених вимог та можливий продаж предмета іпотеки на підставі статті 38 Закону № 898-IV. На момент укладення оскаржуваного договору іпотекодержатель надав реєстратору всі необхідні документи, передбачені пунктом 61 Порядку, а тому приватний нотаріус не мав правових підстав для відмови в державній реєстрації прав за новим власником.

Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не врахував правові висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), від 14 червня 2023 року в справі № 755/13805/16-ц (провадження № 14-208цс21), у постановах Верховного Суду від 03 лютого 2021 року в справі № 278/3367/19-ц (провадження № 61-13586св20), від 10 травня 2022 року в справі № 308/13017/16-ц (провадження № 61-21376св21), щодо застосування статей 33, 35, 38 Закону № 898-IV.

Наведені доводи є безпідставними, адже апеляційний суд мотивував свої висновки посиланням на зміст постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), яку ним правильно враховано.

У постанові від 14 червня 2023 року в справі № 755/13805/16-ц (провадження № 14-208цс21) Велика Палата Верховного Суду відхилила заперечення відповідачки про порушення позивачем пункту 6.4.2 договору іпотеки щодо надсилання іпотечного повідомлення позичальникові та відповідачці. Зазначила, що ця умова договору згідно з назвою відповідного пункту стосується позасудового врегулювання, а позивач звернувся до суду про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів.

Тобто справа № 755/13805/16-ц стосується відмінних від цієї справи правовідносин та висновки Великої Палати Верховного Суду в постанові від 14 червня 2023 року в справі № 755/13805/16-ц (провадження № 14-208цс21) спір у цій справі не вирішують.

У постанові Верховного Суду від 03 лютого 2021 року в справі № 278/3367/19-ц (провадження № 61-13586св20) встановлено, що іпотекодержателем не надано належного підтвердження виконання вимогстатті 35 Закону № 898-IV щодо надіслання боржнику (спадкоємцю боржника) повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки.

У справі № 278/3367/19-ц встановлені відмінні від справи, що переглядається, обставини, тому результат вирішення справи № 278/3367/19-ц не є прикладом неоднакового застосування норм матеріального права судами.

Аналогічно не підлягають врахуванню висновки Верховного Суду в постанові від 10 травня 2022 року в справі № 308/13017/16-ц (провадження № 61-21376св21) щодо наслідків її розгляду, де встановлено, що банком порушено процедуру надіслання іпотекодержателю письмової вимоги про усунення порушень, передбачену статтею 35 Закону № 898-IV.

Відповідно до пункту 5 частини першої статті 396 ЦПК України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщопісля відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини другої статті 389 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.

Нерелевантність посилань на висновки Верховного Суду в постановах від 03 лютого 2021 року в справі № 278/3367/19-ц (провадження № 61-13586св20), від 10 травня 2022 року в справі № 308/13017/16-ц (провадження № 61-21376св21) обумовлена відмінними фактичними обставинами цих справ, проте в частині норм матеріального права ці висновки застосовні до спірних правовідносин, а постанова Великої Палати Верховного Суду в постанові від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), на яку заявник посилається, апеляційним судом врахована й застосована, тому підстави для закриття касаційного провадження відсутні, заява відповідача щодо цього задоволенню не підлягає.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення - без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а постанову апеляційного суду без змін.

Щодо судових витрат

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України).

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 389, 400, 401, 402, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:Відмовити Товариству з обмеженою відповідальністю "Консалт Солюшенс" у задоволенні клопотання про закриття касаційного провадження. Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Прощенка Дениса Володимировича залишити без задоволення.Постанову Одеського апеляційного суду від 14 травня 2024 року залишити без змін.Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.Судді: О. М. Ситнік В. В. Сердюк І. М. Фаловська