756/10964/19 Про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового нерухомого майна, скасування державної реєстрації права власності та усунення перешкод у користуванні спільним майном шляхом зобов`язання вчинити певні дії - 25.07.2024 Прийняття

У серпні 2019 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фаворит" (далі - ОСББ "Фаворит") звернулося з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, треті особи: Департамент з питань державного архітектурного-будівельного контролю міста Києва, приватний нотаріус Жовківського районного нотаріального округу Львівської області Головач О. Р., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Швець Р. О., про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування державної реєстрації права власності та усунення перешкод у користуванні спільним майном шляхом зобов`язання вчинити певні дії.

Позов мотивований тим, що ОСББ "Фаворит" забезпечує на своєму балансі житловий комплекс за адресою: АДРЕСА_2, 12-є та 12-ж, а також підземно-наземний паркінг (гараж) за адресою: АДРЕСА_1 .

У 2018 році при проведені інвентаризації справ, у тому числі формування переліку місць загального користування, які передбачені проектом будівництва, виявлено у підземно-наземному паркінгу невідоме приміщення під № НОМЕР_1, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_1, який набув його за укладеним з ОСОБА_2 договором купівлі-продажу від 13 липня 2018 року.

Приміщення № 208 за технічною документацією є трансформаторною підстанцією, електротехнічною частиною, де проходить розв`язка кабелів електроенергії всього житлового комплексу та паркінгу, знаходиться щитова вимірювання технологічних параметрів та кабельні приміщення, технічний коридор, враховуючи, що вказане приміщення збудоване відповідачами самочинно без будь-яких дозвільних документів, чим порушено права інших співвласників та створено перешкоди у вільному доступі та користуванні належної їм на праві спільної власності кабельним, щитовим приміщенням - трансформаторна підстанція, електротехнічна частина.

ОСББ "Фаворит", з урахуванням уточнення позовних вимог, просило:

скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швеця Р. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41650401 від 18 червня 2018 року про державну реєстрацію права власності на гаражний бокс № НОМЕР_1, площею 172,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з номером запису про право власності: 26661238, зареєстроване 13 червня 2018 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1578653180000;

визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме гаражного боксу № НОМЕР_1, площею 172,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1578653180000), укладений 13 липня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Жовківського районного нотаріального округу Львівської області Головач О. Р., реєстровий номер 910;

скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Жовківського районного нотаріального округу Львівської області Головач О. Р. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 42043160 від 13 липня 2018 року про державну реєстрацію права власності на гаражний бокс № НОМЕР_1, площею 172,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 (номер об`єкта нерухомого майна: 1578653180000) за ОСОБА_1 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номером запису про право власності: 27026192, від 13 липня 2018 року на підставі договору купівлі-продажу від 13 липня 2018 року № 910;

зобов`язати ОСОБА_1 та ОСОБА_2 усунути ОСББ "Фаворит" перешкоди в користуванні власністю, привести "Трансформаторну підстанцію. Електротехнічну частину" у відповідність до технічних характеристик "Робочих креслень. Альбом 2. Трансформаторна підстанція. Електротехнічна частина" підземно-наземного паркінгу (гаражу) за адресою: АДРЕСА_1, шляхом демонтажу самовільно зведеної огорожі/ролет гаражного боксу № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1, яка відокремлює підземно-надземний паркінг та коридор з "Трансформаторною підстанцією. Електротехнічною частиною" за адресою: АДРЕСА_1 .

Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції

Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 02 жовтня 2023 року позов ОСББ "Фаворит" задоволено.

Рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швеця Р. О., про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41650401 від 18 червня 2018 року про державну реєстрацію права власності на гаражний бокс № НОМЕР_1, площею 172,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номером запису про право власності: 26661238, зареєстроване 13 червня 2018 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1578653180000 - скасовано.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме гаражного боксу № НОМЕР_1, площею 172,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1578653180000), укладений 13 липня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Жовківського районного нотаріального округу Львівської області Головач О. Р., реєстровий номер 910 - визнано недійсним.

Рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Жовківського районного нотаріального округу Львівської області Головач О. Р., про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 42043160 від 13 липня 2018 року про державну реєстрацію права власності на гаражний бокс № НОМЕР_1, площею 172,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 (номер об`єкта нерухомого майна: 1578653180000) за ОСОБА_1 у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номером запису про право власності: 27026192, від 13 липня 2018 року на підставі договору купівлі-продажу від 13 липня 2018 року № 910 - скасовано.

Зобов`язано ОСОБА_1 та ОСОБА_2 усунути ОСББ "Фаворит" перешкоди в користуванні власністю, привести "Трансформаторну підстанцію. Електротехнічну частину" у відповідність до технічних характеристик "Робочих креслень. Альбом 2. Трансформаторна підстанція. Електротехнічна частина" підземно-наземного паркінгу (гараж) за адресою: АДРЕСА_1, шляхом демонтажу самовільно зведеної огорожі/ролет гаражного боксу № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1, яка відокремлює підземно-надземний паркінг та коридор з "Трансформаторною підстанцією. Електротехнічною частиною" за адресою: АДРЕСА_1 .

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:

при будівництві та введенні в експлуатацією підземно-наземний паркінг по АДРЕСА_1 мав лише 207 гаражних боксів; при передачі 03 жовтня 2005 року забудовником ЗАТ МЖК "Оболонь" на баланс ОСББ "Фаворит" ця будівля також налічувала 207 гаражних боксів; у 2004 році забудовником ЗАТ МЖК "Оболонь" з ОСОБА_2 договори інвестування не укладалися і в 2015 році будь-які акти, довідки щодо сплати пайових внесків чи передання гаражного боксу під № НОМЕР_1 забудовником не видавалися; Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва будь-яких дозволів на перепланування спірного підземно-наземний паркінгу щодо облаштування гаражного боксу під № НОМЕР_1 не надавав і в експлуатацію не приймав, а місце на якому облаштований цей гаражний бокс згідно технічної документації є технічно-допоміжним приміщенням (Трансформаторна підстанція. Електротехнічна частина), що перебуває у власності співвласників нежитлових приміщень, інтереси яких представляє ОСББ "Фаворит";

спірний гаражний бокс зведений самочинно, а тому не може бути об`єктом права власності й відповідно цивільно-правових правочинів;

ОСОБА_2 у встановленому законом порядку права власності на спірний гаражний бокс не набувала, а тому права на його державну реєстрацію й відчуження ОСОБА_1 не мала, відповідно порушені права співвласників підземно-наземного паркінгу по АДРЕСА_2 у м. Києві підлягають відновленню шляхом скасування оспорених рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності, визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу та зобов`язання привести спірне приміщення у первісний стан за позовом ОСББ "Фаворит", яке представляє їх інтереси відповідно до закону.

Короткий зміст судових рішень суду апеляційної інстанції

Постановою Київського апеляційного суду від 17 квітня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено, рішення Оболонського районного суду міста Києва від 02 жовтня 2023 року скасовано та ухвалено нове яким у задоволенні позову ОСББ "Фаворит" відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:

захисту в суді підлягає не будь яке право особи, а саме порушене. Звертаючись до суду з позовом, особа повинна довести як те, що її права були дійсно порушеними, так і особу, яка їх порушила. Вирішуючи спір по суті позовних вимог, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на час звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права. Позивач, звертаючись до суду з позовною заявою зобов`язаний довести наявність порушених його прав та законних інтересів, а суд, у свою чергу, перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для захисту прав позивача. З урахуванням наведеного правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення (можливого порушення), невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. Суд повинен установити, чи були порушені (чи існує можливість порушення), не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні;

позивач пред`явив позов на захист прав членів об`єднання на користування спільною сумісною власністю, а саме спірним нежитловим приміщенням, яке є конструктивним елементом житлового комплексу. Перевіряючи доводи апеляційної скарги щодо відсутності порушених прав членів ОСББ "Фаворит" колегія суддів дослідила Статут ОСББ "Фаворит". У пункті 1.1. Статуту передбачено, що ОСББ "Фаворит", створено відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) співвласниками квартир та нежитлових приміщень єдиного житлового комплексу у складі двох багатоквартирних будинків АДРЕСА_2 . Тобто, до складу об`єднання увійшли лише співвласники квартир та нежитлових приміщень, які розташовані в будинках № АДРЕСА_2 . Спірне нежитлове приміщення розташоване у підземно-наземному паркінгу за адресою АДРЕСА_3 . Підземно-наземний паркінг є окремо розташованою двоповерховою спорудою, на одному поверсі якої розташовані нежитлові приміщення, належні ЗАТ МЖК "Оболонь". Згідно акту про приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта підземно-наземного паркінгу (гаража) 29 червня 2004 року, розпорядження Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації № 543 від 30 червня 2004 року замовником будівництва паркінгу був ЗАТ МЖК "Оболонь";

відповідно до копії протоколу № 1 від 18 вересня 2004 року установчих зборів власників нежилих приміщень (підземно-наземного паркінгу), що розташовані за адресою: АДРЕСА_3, на порядку денному стояло питання про створення об`єднання співвласників підземно-наземного паркінгу, затвердження Статуту об`єднання, вибори правління, управителя та ревізійної комісії об`єднання. ОСОБА_1 був запрошений на ці загальні збори від ОСББ "Фаворит" як голова правління. По першому питанню заслухали інформацію ОСОБА_1, який запропонував поставити на голосування три пропозиції: залишитись на балансі в ЗАТ МЖК "Оболонь, створити гаражний кооператив або увійти до складу ОСББ "Фаворит". По даному питанню ухвалили приєднатись до ОСББ "Фаворит" як власники нежилих приміщень (гаражних боксів). 01 листопада 2004 року між ЗАТ МЖК "Оболонь" та ОСББ "Фаворит" був укладений договір про передачу паркінгу в управління, відповідно до пункту 1 якого ЗАТ МЖК "Оболонь" передає всі свої функції по управлінню паркінгом, а Об`єднання приймає на себе зобов`язання по управлінню паркінгом. Відповідно до пункту 2.1. договору Об`єднання зобов`язувалось укласти від свого імені відповідні договори (угоди) з підприємствами (установами, організаціями, службами) на постачання електричної, теплової енергії, води, вивіз сміття та надання інших послуг необхідних для нормального функціонування паркінгу, утримувати територію паркінгу та прилеглу територію в належному санітарному стані, розробити правила користування паркінгом власниками гаражних боксів. Підземно-наземний паркінг був переданий ЗАТ МЖК "Оболонь" на баланс ОСББ "Фаворит" відповідно до АВІЗО 27 квітня 2005 року. Разом із тим, власники паркомісць не були прийняті в члени ОСББ "Фаворит", що вбачається із пункту 1.1. Статуту, отже співвласники будинків № АДРЕСА_2 не стали співвласниками підземно-наземного паркінгу. У пункті 1.2. Статуту передбачено, що Об`єднання забезпечує утримання та експлуатацію за призначенням підземно-наземного паркінгу, як невід`ємного конструктивного елемента системи спільних допоміжних (технічних) приміщень житлового комплексу, призначеного для розміщення інженерних мереж загального користування, а також для паркування (стоянки) легкових автомобілів співвласників Об`єднання та власників паркомісць/боксів у ньому, які не є співвласниками (членами) ОСББ, а також утримання та експлуатацію за призначенням прибудинкову територію. Таким чином Об`єднання лише забезпечує його утримання та експлуатацію за призначенням. Матеріали справи не містять доказів того, що підземно-наземний паркінг є невід`ємним конструктивним елементом системи спільних допоміжних (технічних) приміщень житлового комплексу, тобто що він є допоміжним приміщенням і спільним майном співвласників будинків;

оскільки підземно-наземний паркінг не є допоміжним приміщенням багатоквартирних будинків АДРЕСА_2, які входять до складу ОСББ, є окремо розташованим нежитловим приміщенням, а власники паркомісць не є співвласниками багатоквартирних будинків і відповідно членами ОСББ, то дії відповідачів щодо створення окремого гаражного боксу в паркінгу не порушують прав членів цього ОСББ на користування допоміжними приміщеннями їх будинків, а отже діями ОСОБА_2 та ОСОБА_1 права співвласників будинків № АДРЕСА_2, інтереси яких представляє ОСББ "Фаворит", не порушені;

у розділі 4 Статуту, який встановлює джерела фінансування та порядок використання майна та коштів об`єднання, окремо диференціюються співвласники Об`єднання та власники паркомісць і правлінню делегується право самостійного ухвалення кошторисів з утримання паркінгу, оскільки у ньому частина власників паркомісць не є співвласниками об`єднання і не проживає в житловому комплексі. Тобто ОСББ "Фаворит" є лише балансоутримувачем підземно-наземного паркінгу за адресою: АДРЕСА_1, з функцією управителя, а тому у нього не виникло право на пред`явлення даного позову від імені співвласників будинків № АДРЕСА_4, як членів ОСББ "Фаворит";

відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові.

Аргументи учасників справи

21 травня 2024 року ОСББ "Фаворит" подало касаційну скаргу на постанову Київського апеляційного суду від 17 квітня 2024 року, у якій просило:

скасувати оскаржену постанову апеляційного суду;

рішення суду першої інстанції залишити в силі;

вирішити питання про розподіл судових витрат.

Касаційна скарга мотивована, зокрема, тим, що:

у будівлі паркінгу ОСББ "Фаворит" №12-м, який здано в експлуатацію влітку 2002 року ніколи не існувало індивідуального об`єкту нерухомості під назвою "гаражний бокс № НОМЕР_1", права на яке незаконно зареєстровано через 16 років за ОСОБА_2 ;

у постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 14 березня 2018 року у справі № 815/219/17 вказано, що ОССБ, яке є об`єднанням громадян, мета створення та діяльність якого прямо та безпосередньо пов`язана із забезпеченням і захистом прав співвласників будинку, є належним виразником інтересів більшості членів цього об`єднання. З урахуванням мети створення, ОСББ має пряме та безпосереднє відношення до усіх питань, що стосуються будинку, а отже може мати власну, окрему від інтересів кожного окремого члена об`єднання, матеріально-правову зацікавленість у спорах. Наявність матеріально-правової зацікавленості у ОСББ у правовідносинах, що виникають щодо будинку чи його складових, утримання, експлуатації та інших подібних питань є передумовою визнання за ОСББ самостійної процесуальної правосуб`єктності, а отже і права на звернення до суду із самостійним позовом. Окрім того, реальний захист прав співвласників будинку (членів ОСББ) у певних випадках потребує звернення до суду. Відтак, невизнання за ОСББ самостійного права на звернення до суду в інтересах членів, призвело б до неможливості забезпечення і захисту прав співвласників будинку і стало б невиправданою перешкодою для досягнення мети об`єднання;

у постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 19 травня 2021 року у справі № 813/1091/18 заначено, що на підставі аналізу положень законів України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (417-19) та "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) Верховний Суд дійшов висновку, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку утворюється для захисту прав та інтересів співвласників багатоквартирного будинку (будинків), пов`язаних з реалізацією права спільної власності на будинок, прибудинкову територію. Захист цих прав може здійснюватися ОСББ, зокрема, шляхом звернення до суду для представництва інтересів співвласників;

апеляційний суд не врахував висновків щодо застосування статті 382 ЦК України, викладених у пунктах 15 та 20 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 30 червня 2022 року у справі № 922/1406/ 21, зокрема про те, що згідно зі статтею 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території. Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити статус спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-2, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень, що є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц);

апеляційний суд не врахував висновків щодо правильного застосування норм пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", викладених у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 грудня 2020 року у справі № 914/554/19, від 15 вересня 2020 року у справі № 904/5047/18, від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18, від 06 серпня 2019 року у справі № 914/843/17, зокрема, саме про те, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, та будівель і споруд на прибудинковій території, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Допоміжне приміщення і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим;

апеляційний суд проігнорував статтю 396 ЦК України, яка гарантує ОСББ можливість звернутися до суду для захисту усіх складових речових прав на певне майно не лише як власнику такого майна, але й як особі, котра на законних підставах має речове право на це майно (володіння та користування), зокрема - утримуючи його на своєму балансі. Однією з причин цьому стала відсутність чітких правових позицій Верховного суду щодо тлумачення змісту статей 395- 396 ЦК України;

мета, реалізована ОСББ "Фаворит" подачею позову, спрямована на ефективне усунення негативних наслідків для позивача як володільця речового права на чуже майно, внаслідок втрати через протиправні зловмисні дії відповідачів значної кількості спільних неподільних приміщень у будівлі паркінгу, які є об`єктами спільного неподільного майна житлового комплексу "Фаворит", та з 2005 року на законних підставах перебувають на балансі Об`єднання, у користуванні та володіння юридичної особи - об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, а тому звернення до суду було об`єктивно необхідним для захисту саме його інтересу щодо забезпечення належного управління спільним майном житлового комплексу, реалізації ефективного контролю за спільним майном співвласників. Ці дії позивача вчинялися в рамках правомірного інтересу як самого позивача (як юридичної особи), так і в інтересах інших суб`єктів: колективного власника - громадян-співвласників ОСББ "Фаворит".

У липні 2024 року ОСОБА_1 через представника ОСОБА_3 подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить у задоволені касаційної скарги ОСББ "Фаворит" відмовити.

Відзив мотивований тим, що:

висновки, на неврахування яких посилається позивач, були зроблені Верховним Судом щодо правовідносин, які не є подібними, тому ці висновки не є релевантними до обставин цієї справи;

ОСББ "Фаворит" не довело факт порушення майнових прав співвласників багатоквартирного будинку на приміщення підземно-наземного паркінгу;

у справі № 756/7632/18 ОСББ "Фаворит" заперечувало факт належності підземно-наземного паркінгу до спільної власності співвласників двох багатоквартирних будинків, на базі яких було створено ОСББ "Фаворит", та пояснювало, що підземно-наземний паркінг переданий на баланс ОСББ "Фаворит" на підставі договору з ТОВ "МЖК "Оболонь" виключно з ціллю його обслуговування. Тому у цій справі необхідно застосувати доктрину "заборони суперечливої поведінки";

власниками гаражних боксів у зазначеному підземному паркінгу було створене Об`єднання користувачів підземно-надземного паркінгу "Оболонь-12М";

підземно-наземний паркінг № НОМЕР_2 не є складовою частиною багатоквартирних жилих будинків № 12-Є та № 12-Ж, співвласниками яких було створене ОСББ "Фаворит", а є окремою нежилою спорудою з власною поштовою адресою;

для підтвердження відсутності у гаражному боксі № НОМЕР_1 відповідного обладнання, що потребує обслуговування чи зняття показників, ОСОБА_1 в суді першої та апеляційної інстанції заявляв клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи, які не були задоволені;

факт відсутності у гаражному боксі № НОМЕР_1 будь-якого технічного обладнання (запірної арматури, приладів обліку, тощо) підтверджується представленими фотографіями гаражного боксу № НОМЕР_1, що спростовує твердження касатора про порушення його прав на забезпечення обслуговування підземно-наземного паркінгу № 12-М;

ОСББ "Фаворит" не було доведено належними та допустимими доказами факт відмови ОСОБА_1 у доступі позивача, як обслуговуючій підземно-наземний паркінг організації, до належного йому на праві власності гаражного боксу № НОМЕР_1 з ціллю ліквідації аварій, усунення неполадок санітарно-технічного та інженерного обладнання, тощо. Тому ОСББ "Фаворит" не довів суду факт порушення речових прав позивача на чуже майно, як обслуговуючої підземно-наземний паркінг організації;

замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію до Державного реєстру прав має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову;

заявлені ОСББ "Фаворит" до ОСОБА_1 позовні вимоги, юридичним результатом задоволення яких судом стане позбавлення гр-на ОСОБА_1, як добросовісного набувача, прав власності на гараж № НОМЕР_1, є порушенням статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (995_004) , оскільки покладають на ОСОБА_1 надмірний тягар.

Ухвалою Верховного Суду від 07 червня 2024 року: відкрито касаційне провадження у справі; в задоволенні клопотання ОСББ "Фаворит" про поновлення строку на касаційне оскарження відмовлено.

25 червня 2024 року справа передана судді-доповідачу Крату В. І.

Ухвалою Верховного Суду від 27 червня 2024 року: у задоволенні клопотання ОСББ "Фаворит" проведення судових засідань за участі представників сторін спорувідмовлено; призначено справу до судового розгляду.

Ухвалою Верховного Суду від 25 липня 2024 року: клопотання ОСОБА_1, яке підписане представником ОСОБА_3, про продовження строку на подання відзиву задоволено; продовжено ОСОБА_1 строк на подання відзиву на касаційну скаргу ОСББ "Фаворит".

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від 07 червня 2024 року вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 14 березня 2018 року у справі № 815/219/17; від 19 травня 2021 року у справі № 813/1091/18; від 30 червня 2022 року у справі № 922/1406/21; від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц; від 16 грудня 2020 року у справі № 914/554/19; від 15 вересня 2020 року у справі № 904/5047/18; від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18; від 06 серпня 2019 року у справі № 914/843/17; від 29 вересня 2021 року у справі № 760/34774/19; від 31 травня 2023 року у справі № 922/1406/21; відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Фактичні обставини

Суди встановили, що відповідно до технічної документації, в тому числі плану за поверхами від 15 червня 2004 року та експлікації паркінгу за адресою: АДРЕСА_1, паркінг має 207 гаражних боксів, площею від 14,6 кв. м до 35,6 кв. м.

30 червня 2004 року Оболонською районною у м. Києві державною адміністрацією прийнято розпорядження за № 543 про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів цивільного призначення, згідно якого замовнику ЗАТ МЖК "Оболонь" разом з генпідрядником - ДП "Портал" ЗАТ МЖК "Оболонь" передати, а експлуатаційним організаціям прийняти на свій баланс об`єкти у встановленому порядку згідно з додатками № 1, № 2. Таким об`єктом, зокрема є паркінг (будівельна адреса: АДРЕСА_1, дата прийняття в експлуатацію 29 червня 2004 рік, площа 11 438 кв. м, 207 боксів, 2 поверхи. Зобов`язано паркінг прийняти на баланс, експлуатацію та передати у власність ЗАТ МЖК "Оболонь", гаражні бокси передати у власність фізичним та юридичним особам, які збудували їх за власні кошти, вбудоване ІТП № 7, зовнішні інженерні мережі передати на баланс та експлуатацію відповідним районним та міським службам.

Згідно акту про приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, зареєстрованого управлінням Держархбудконтролю м. Києва за № 177 від 14 липня 2004 року, ЗАТ МЖК "Оболонь" прийняв в експлуатацію підземно-наземний паркінг за адресою: АДРЕСА_1, в якому 207 боксів.

Відповідно до протоколу № 1 від 18 вересня 2004 року установчих зборів власників нежилих приміщень (підземно-надземного паркінгу), що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, власниками цих приміщень ухвалено приєднатись до ОСББ "Фаворит".

01 листопада 2004 року між ЗАТ МЖК "Оболонь" та ОСББ "Фаворит" укладено договір про передачу паркінгу в управління, згідно з яким ЗАТ МЖК "Оболонь" передає всі свої функції по управлінню паркінгу за адресою: АДРЕСА_1, ОСББ "Фаворит", а останнє приймає на себе зобов`язання по управлінню паркінгом.

Відповідно до АВІЗО від 27 квітня 2005 року ЗАТ МЖК "Оболонь" передає у володіння та користування ОСББ "Фаворит" паркінг по АДРЕСА_2 12-м, що має 2 поверхи (підвал та 1 поверх), кількість боксів - 207. Всі будівельно-монтажні роботи виконані згідно проектної документації і повністю відповідають Державним будівельним нормам. Інженерне забезпечення: внутрішнє опалення, господарсько-питний водопровід, внутрішні електромережі, система каналізації та зливостоку, вентиляції, телефонізації, система концентрації топливного газу, аерозольного пожарогасіння, пожежної сигналізації та оповіщення про пожежу, індивідуальний тепловий пункт - знаходяться в технічно справному стані і готові до подальшої експлуатації.

Відповідно до акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 03 жовтня 2005 року ЗАТ МЖК "Оболонь" передало на баланс ОСББ "Фаворит" паркінг, який введений в експлуатацію 2004 року за адресою: АДРЕСА_1, в загальній кількості 207 боксів.

13 червня 2018 року ОСОБА_2 звернулася до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швеця Р. О. із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на гараж № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1, до якої додала, зокрема:

копію договору № 19, укладеного 05 лютого 2002 року з ТОВ МЖК "Оболонь", про пайову участь у будівництві гаражного боксу за адресою: АДРЕСА_1, згідно якого забудовник зобов`язується за рахунок залучених від пайовика грошових коштів побудувати та передати пайовику гаражний бокс, а пайовик зобов`язується забезпечити фінансування об`єкта та прийняти його у свою власність на умовах цього договору. Згідно характеристики об`єкта він знаходиться на нульовому поверсі, площа - 172,20 кв. м;

копію акту № 9 приймання-передачі об`єкту інвестування від 03 серпня 2017 року, згідно якого на підставі інвестиційного договору № 19 від 05 лютого 2002 року ТОВ МЖК "Оболонь" передала, а ОСОБА_2 прийняла нежиле приміщення (гаражний бокс) № НОМЕР_1, загальною площею 172,20 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 ;

копію довідки ТОВ МЖК "Оболонь" № 121 від 03 серпня 2017 року про сплату повної вартості об`єкту інвестування, відповідно до якої ОСОБА_2 згідно інвестиційного договору № 19 від 05 лютого 2002 року, оплатила гаражний бокс № НОМЕР_1, загальною площею 172,20 кв. м за адресою: АДРЕСА_1, у повному обсязі;

копію довідки ТОВ МЖК "Оболонь" № 159 від 06 вересня 2017 року, згідно якої гаражний бокс № НОМЕР_1, загальною площею 172,20 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1, побудовано за кошти ОСОБА_2 ;

технічний паспорт від 30 травня 2018 року на громадський будинок підземно-надземний паркінг, гаражний бокс № НОМЕР_1 по АДРЕСА_1, що розташований на - І поверсі, загальна площа становить 172,2 кв. м, з яких гаражний бокс - 99,3 кв. м та 2 підсобних приміщення площами 17,2 кв. м та 55,7 кв. м.

18 червня 2018 року приватним нотаріусом Швецем Р. О., як державним реєстратором, на підставі заяви ОСОБА_2 та доданих до неї документів, прийнято рішення № 41650401 про проведення державної реєстрації права власності, форма власності: приватна на гаражний бокс, що розташований у АДРЕСА_1, гараж № НОМЕР_1 за суб`єктом ОСОБА_2 .

Згідно з листом ТОВ МЖК "Оболонь" № 130 від 06 червня 2019 року підземно-наземний паркінг за адресою: АДРЕСА_1 введено в експлуатацію у липні 2004 року. Збудовано та прийнято в експлуатацію 207 боксів. Щодо інформації про ОСОБА_2 у період 2002 року не мають можливості надати, так як документи були знищені за закінченням терміну їх зберігання.

За змістом листа ТОВ МЖК "Оболонь" № 153 від 24 червня 2019 року в період 2017 року по об`єкту інвестування за адресою: АДРЕСА_1, акт № 9 приймання-передачі об`єкту інвестування від 03 серпня 2017 року, довідка № 121 від 03 серпня 2017 року та довідка № 159 від 06 вересня 2017 року не видавались.

Відповідно до листа Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва № 073-2146 від 05 березня 2019 року станом на час надання відповіді департамент не видавав та не реєстрував документів, які б надавали право на виконання підготовчих і будівельних робіт та не приймав в експлуатацію гаражний бокс № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з актом інвентаризації приміщень підземно-наземного паркінгу ОСББ "Фаворит" за адресою: АДРЕСА_1 від 08 травня 2019 року, затвердженого головою правління ОСББ "Фаворит", виявлено гаражний бокс № НОМЕР_1, який є результатом самовільного захоплення ОСОБА_1 кількох спільних загальнобудинкових технічних приміщень у 2018 році та їх конструктивного об`єднання в один приватний простір. У результаті такого самовільного захоплення відсутній доступ у допоміжні та технічні приміщення: кабельні приміщення, технічні коридори, в яких проходять загальні електро-, водо- та тепломережі цілісного комплексу ОСББ "Фаворит".

Відповідно до "Робочих креслень. Альбом 2. Трансформаторна підстанція. Електротехнічна частина", приміщення, яким володіє ОСОБА_1, є трансформаторною підстанцією, електротехнічною частиною, де проходить розв`язка кабелів електроенергії всього житлового комплексу та паркінгу, знаходиться щитова вимірювання технологічних параметрів, кабельні приміщення та технічний коридор.

13 липня 2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме - гаражного боксу № НОМЕР_1 в підземно-наземному паркінгу за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 172,2 кв. м, що складається з гаражного боксу площею 99,3 кв. м, підсобного приміщення площею 17,2 кв. м та підсобного приміщення площею 55,7 кв. м, який посвідчений приватним нотаріусом Жовківського районного нотаріального округу Львівської області Головач О. Р., реєстровий номер 910.

13 липня 2018 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Головач О. Р. на підставі заяви ОСОБА_1 та поданих до неї документів прийнято рішення № 42043160 про проведення державної реєстрації права власності, форма власності: приватна на гаражний бокс в підземно-наземному паркінгу з реєстраційним номером 1578653180000, що розташований у АДРЕСА_1, гараж № НОМЕР_1 за суб`єктом ОСОБА_1 .

Позиція Верховного Суду

Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року всправі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 липня 2021 року в справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)).

У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або "вражати" договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.

Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті "нівелювання" правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20)).

В ЦК України (435-15) закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного. Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).

Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).

Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).

Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 червня 2020 року в справі № 177/1942/16-ц (провадження № 61-2276св19)).

Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України).

У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (пункт 2 частини першої статті 2 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункт 3 частини першої статті 2 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 14 березня 2018 року у справі №815/219/17 (провадження №К/9901/3315/18) зазначено, що: "ОССБ, яке є об`єднанням громадян, мета створення та діяльність якого прямо та безпосередньо пов`язана із забезпеченням і захистом прав співвласників будинку, є належним виразником інтересів більшості членів цього об`єднання. Водночас, інтереси об`єднання, як юридичної особи, не завжди співпадають з інтересами кожного члена об`єднання. З урахуванням мети створення, ОСББ має пряме та безпосереднє відношення до усіх питань, що стосуються будинку, а отже може мати власну, окрему від інтересів кожного окремого члена об`єднання, матеріально-правову зацікавленість у спорах що стосуються будинку. Наявність матеріально-правової зацікавленості у ОСББ у правовідносинах, що виникають щодо будинку чи його складових, утримання, експлуатації та інших подібних питань є передумовою визнання за ОСББ самостійної процесуальної правосуб`єктності, а отже і права на звернення до суду із самостійним позовом. Окрім того, реальний захист прав співвласників будинку (членів ОСББ) у певних випадках потребує звернення до суду. Відтак, невизнання за ОСББ самостійного права на звернення до суду в інтересах членів, призвело б до неможливості забезпечення і захисту прав співвласників будинку і стало б невиправданою перешкодою для досягнення мети об`єднання".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) вказано, що: "нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. На час приватизації позивачами квартир було чинним Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 року № 56, у пункті 17 якого прямо вказувалося, що нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів. Порядок передачі відомчого житлового фонду у комунальну власність визначається Кабінетом Міністрів України. З наведених норм убачається, що у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо). У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. Суди не встановили, чи є спірне приміщення нежитловим, бо зі стадії проектування житлового будинку призначалося для торговельних потреб непромислового характеру, чи використовувалося воно як самостійний об`єкт нерухомості, а відтак чи є допоміжним".

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року в справі № 760/34774/19 (провадження № 61-16370св20) зазначено, що: "суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим".

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21 зазначено, що:

"20. Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі № 906/1169/17).

Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-2, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 у справі № 598/175/15-ц)".

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 січня 2023 року у справі № 520/9210/19 (провадження № 61-12504св22) зазначено, що:

"при зверненні із позовом ОСОБА_4 посилався на те, що нежитлові приміщення цокольного поверху № НОМЕР_3 загальною площею 845,8 кв. м за адресою: АДРЕСА_5 є допоміжними приміщеннями, що належать мешканцям багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності (том 1, а. с. 2-12). У зв`язку із цим ОСОБА_4 просив визнати незаконним та скасувати рішення виконавчого комітету Одеської міської ради №120 від 28 квітня 2016 року "Про реєстрацію права комунальної власності територіальної громади м. Одеси на об`єкти нерухомого майна, розташовані у м. Одесі, в частині реєстрації за територіальною громадою м. Одеси права власності на "нежитлові приміщення цокольного поверху № НОМЕР_3 загальною площею 845,8 кв. м за адресою: АДРЕСА_5";

позивач зазначав, що є співвласником підвалу цього багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Визнання права власності на приміщення підвалу, де розташоване технічне обладнання будинку (електрощитові, стояки теплопостачання та водопостачання, водо відведення, сходи до підвалу), унеможливлює належне технічне обслуговування та утримання багатоквартирного будинку, порушує право спільної сумісної власності співвласника багатоквартирного будинку, законні інтереси позивача та є незаконним з боку виконавчого комітету Одеської міської ради (том 1, а. с. 2-12);

аналіз матеріалів справи свідчить, що на підтвердження того, що спірне приміщення є допоміжним, до матеріалів справи позивачем було долучено: копію технічного паспорта на житловий будинок АДРЕСА_5, від 28 травня 2011 року, виготовленого КП "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" Одеської міської ради, відповідно до якого, загальна площа підвалу в даному будинку, становить 969,5 кв. м, яка відповідно до експлікації складається з щитової, водомірного вузла, підсобних приміщень та кладових (том 1, а. с. 44-48); акт приймання-передачі з державної до комунальної власності територіальної громади м. Одеси житлового будинку з інженерними мережами та зовнішніми інженерними мережами водопостачання та водовідведення, розташованих за адресою АДРЕСА_5, від 28 січня 2016 року, в розділі "Відомості про нежилі приміщення будинку" вказано: "Площа нежилих приміщень житлового будинку складає - 2099,0 кв. м, у тому числі: підвали 969,5 кв. м, сходові клітини - 1129,5 кв. м" (том 1, а. с. 20-27); фотоматеріали на яких зображено підвальні приміщення будинку АДРЕСА_5, в яких наявні мережі, водопостачання, водовідведення та електропостачання для забезпечення належної експлуатації багатоквартирного будинку в цілому (том 1, а. с. 28-29). У тексті позовної заяви зазначено, що вказані фотоматеріали виготовлені позивачем безпосередньо перед подачею позовної заяви та на них зображено підвальні приміщення в будинку АДРЕСА_5, в яких прокладено мережі водопостачання, водовідведення, електропостачання, електрощитова;

в порушення норм процесуального права суди не надали оцінки вказаним доказам та інформації, що в них відображена, на предмет того чи спірні приміщення допоміжними. Суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим".

За схожих обставин Європейський суд з прав людини зауважив, що рішення місцевого органу влади щодо укладення контракту на реконструкцію горища третьою особою становило втручання у право заявників володіти своїм майном. Вирішуючи спір між заявниками (іншими співвласниками) і місцевим органом, національні судові органи чітко зазначили, що згідно з чинними на той час положеннями Цивільного кодексу (435-15) для укладення інвестиційного контракту потрібна згода заявників, а в разі її відсутності органи влади могли звернутись до суду, щоб отримати дозвіл на проведення відповідних робіт. Втім, районна адміністрація не виконала цих вимог, уклавши контракт без згоди заявників чи судової санкції. Таким чином, як випливає з обґрунтування національних судів, органи влади не дотримались умов, передбачених законом для укладення інвестиційного контракту. В кінцевому підсумку після виконання контракту національні суди визнали його дійсним, встановивши, що він вигідний для всіх співвласників будинку. Отже, Суд вважає, що немає потреби оцінювати, чи було забезпечено цим рішенням національних судів справедливий баланс інтересів. З цього приводу Суд зауважує, що для цілей статті 1 Першого протоколу здійснювати оцінку справедливості доцільно лише тоді, коли відповідне втручання відповідає нормам застосовного законодавства. Ані з матеріалів справи, ані із зауважень Уряду не видно, що перед укладенням інвестиційного контракту існували якісь обставини, які перешкоджали місцевому органу отримати дозвіл на реконструкцію або безпосередньо від співвласників горища, або в судовому порядку. Крім того, з наявних матеріалів не вбачається, що те чи інше положення національного законодавства дозволяло місцевому органу укласти контракт без такої згоди або у випадку спору - без його судового вирішення. Отже, укладення інвестиційного контракту становило втручання, яке не відповідало закону. У зв`язку з цим було порушено статтю 1 Першого протоколу (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 41 - 45, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами (частина перша статті 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").

Завданням ОСББ є захист майнових прав співвласників об`єднання, в силу закону та Статуту (див. пункт 45 постанови Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27 червня 2024 року в справі № 904/2768/23).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

У справі, що переглядається:

при зверненні із позовом ОСББ "Фаворит" вказувало, що забезпечує на своєму балансі житловий комплекс за адресою: АДРЕСА_1 є та 12-ж, а також підземно-наземний паркінг (гараж) за адресою: АДРЕСА_1 . У 2018 році при проведені інвентаризації справ, у тому числі формування переліку місць загального користування, які передбачені проектом будівництва, виявлено у підземно-наземному паркінгу невідоме приміщення під № НОМЕР_1, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_1, який набув його за укладеним з ОСОБА_2 договором купівлі-продажу від 13 липня 2018 року. Разом із тим, приміщення № 208 за технічною документацією є трансформаторною підстанцією, електротехнічною частиною, де проходить розв`язка кабелів електроенергії всього житлового комплексу та паркінгу, знаходиться щитова вимірювання технологічних параметрів та кабельні приміщення, технічний коридор, враховуючи, що вказане приміщення збудоване відповідачами самочинно без будь-яких дозвільних документів, чим порушено права інших співвласників та створено перешкоди у вільному доступі та користуванні належної їм на праві спільної власності кабельним, щитовим приміщенням - трансформаторна підстанція, електротехнічна частина;

суд першої інстанції при задоволенні позову зазначив, що при будівництві та введенні в експлуатацією підземно-наземний паркінг по АДРЕСА_1 мав лише 207 гаражних боксів. При передачі 03 жовтня 2005 року забудовником ЗАТ МЖК "Оболонь" на баланс ОСББ "Фаворит" ця будівля також налічувала 207 гаражних боксів. У 2004 році забудовником ЗАТ МЖК "Оболонь" з ОСОБА_2 договори інвестування не укладалися і в 2015 році будь-які акти, довідки щодо сплати пайових внесків чи передання гаражного боксу під № НОМЕР_1 забудовником не видавалися. Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва будь-яких дозволів на перепланування спірного підземно-наземний паркінгу щодо облаштування гаражного боксу під № НОМЕР_1 не надавав і в експлуатацію не приймав, а місце на якому облаштований цей гаражний бокс згідно технічної документації є технічно-допоміжним приміщенням - трансформаторна підстанція, електротехнічна частина, що перебуває у власності співвласників нежитлових приміщень, інтереси яких представляє ОСББ "Фаворит";

при відмові у задоволенні позову апеляційний суд зазначив, що, оскільки підземно-наземний паркінг не є допоміжним приміщенням багатоквартирних будинків АДРЕСА_2, які входять до складу ОСББ, є окремо розташованим нежитловим приміщенням, а власники паркомісць не є співвласниками багатоквартирних будинків і відповідно членами ОСББ, то дії відповідачів щодо створення окремого гаражного боксу в паркінгу не порушують прав членів цього ОСББ на користування допоміжними приміщеннями їх будинків, а отже діями ОСОБА_2 та ОСОБА_1 права співвласників будинків № АДРЕСА_2, інтереси яких представляє ОСББ "Фаворит", не порушені;

суди встановили, що відповідно до копії протоколу № 1 від 18 вересня 2004 року установчих зборів власників нежилих приміщень (підземно-наземного паркінгу), що розташовані за адресою: АДРЕСА_3, на порядку денному стояло питання про створення об`єднання співвласників підземно-наземного паркінгу, затвердження Статуту об`єднання, вибори правління, управителя та ревізійної комісії об`єднання. ОСОБА_1 був запрошений на ці загальні збори від ОСББ "Фаворит" як голова правління. По першому питанню заслухали інформацію ОСОБА_1, який запропонував поставити на голосування три пропозиції: залишитись на балансі в ЗАТ МЖК "Оболонь, створити гаражний кооператив або увійти до складу ОСББ "Фаворит". По даному питанню ухвалили приєднатись до ОСББ "Фаворит" як власники нежилих приміщень (гаражних боксів). 01 листопада 2004 року між ЗАТ МЖК "Оболонь" та ОСББ "Фаворит" був укладений договір про передачу паркінгу в управління, відповідно до пункту 1 якого ЗАТ МЖК "Оболонь" передає всі свої функції по управлінню паркінгом, а Об`єднання приймає на себе зобов`язання по управлінню паркінгом. Підземно-наземний паркінг був переданий ЗАТ МЖК "Оболонь" на баланс ОСББ "Фаворит" відповідно до АВІЗО 27 квітня 2005 року;

апеляційний суд не звернув уваги, що у пункті 1.2. Статуту передбачено, що ОСББ "Фаворит" забезпечує утримання та експлуатацію за призначенням підземно-наземного паркінгу, як невід`ємного конструктивного елемента системи спільних допоміжних (технічних) приміщень житлового комплексу, призначеного для розміщення інженерних мереж загального користування, а також для паркування (стоянки) легкових автомобілів співвласників об`єднання та власників паркомісць/боксів у ньому, які не є співвласниками (членами) ОСББ, а також утримання та експлуатацію за призначенням прибудинкову територію;

поза увагою апеляційного суду залишилось те, що ОСББ "Фаворит" забезпечує утримання та експлуатацію підземно-наземного паркінгу за призначенням і за доводами позивача спірне приміщення № 208 є трансформаторною підстанцією;

апеляційний суд не звернув уваги, що ОСББ створюється для забезпечення і захисту прав співвласників;

апеляційний суд не врахував, що допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням;

апеляційний суд зробив помилковий висновок про те, що спірне приміщення не є допоміжним приміщенням;

суд першої інстанції встановив, що відповідно до технічної документації приміщення № 208 є трансформаторною підстанцією, електротехнічною частиною, де проходить розв`язка кабелів електроенергії всього житлового комплексу та паркінгу, знаходиться щитова вимірювання технологічних параметрів та кабельні приміщення, технічний коридор, враховуючи, що вказане приміщення збудоване відповідачами самочинно без будь-яких дозвільних документів, чим порушено права інших співвласників та створено перешкоди у вільному доступі та користуванні належної їм на праві спільної власності кабельним, щитовим приміщенням - трансформаторна підстанція, електротехнічна частина.