495/3728/19 Про визнання неправомірним та скасування рішення про реєстрацію права власності за товариством, поновлення права власності на нежитлові приміщення, визнання недійсним договору іпотеки, витребування майна з чужого незаконного володіння - 13.03.2024 Прийняття

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 березня 2024 року

м. Київ

справа № 495/3728/19

провадження № 61-17883св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - судді Фаловської І. М.,

суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О. (судді-доповідача), Олійник А. С.,

Сердюка В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект", ОСОБА_2, ОСОБА_3, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щелков Денис Михайлович,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Горда Ірина Володимирівна,

розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на заочне рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 29 травня 2020 року, ухвалене у складі судді Шевчук Ю. В., та постанову Одеського апеляційного суду від 7 жовтня 2021 року, прийняту колегією у складі суддів: Князюка О. В., Таварткіладзе О. М., Заїкіна А. П.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2019 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до Товариства з

обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) "Кей-Колект", ОСОБА_2,

ОСОБА_3, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Щелкова Д. М., третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Горда І. В., про визнання неправомірним та скасування рішення, поновлення права власності, визнання недійсним договору, витребування майна з чужого незаконного володіння.

В обґрунтування позову вказував, що 5 липня 2007 року Публічне акціонерне товариство "УкрСиббанк" та ОСОБА_1 уклали кредитний

договір № 00111791500000, згідно з умовами якого останній отримав кредит

у сумі 64 300 швейцарських франків, які зобов`язався повернути в строк

до 5 лютого 2013 року.

На забезпечення виконання грошових зобов`язань за вказаним кредитним договором цими ж сторонами 5 липня 2007 року укладено іпотечний договір, за умовами якого ОСОБА_1 передав в іпотеку № б/н нерухоме

майно - приміщення бару з готелем " ІНФОРМАЦІЯ_1" (район "Сонячний") загальною площею 371,4 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 963206451103), розташоване в АДРЕСА_1 .

30 червня 2016 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щелков Д. М. прийняв рішення № 30313993, яким зареєстрував

за ТОВ "Кей-Колект" (до якого перейшло право вимоги за іпотечним договором) право власності на іпотечне приміщення - бар з готелем " ІНФОРМАЦІЯ_1"

(район "Сонячний") загальною площею 371,4 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 963206451103), розташований в АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки, укладеного 5 липня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Щукіною Л. С.

28 квітня 2018 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гордою І. В. посвідчено договір купівлі-продажу за реєстровим № 547, відповідно до якого ТОВ "Кей-Колект" продало, а ОСОБА_3 та ОСОБА_2 купили у приватну спільну часткову власність вказану будівлю бару з готелем.

Позивач вказував, що право власності на вказане нерухоме майно зареєстроване за ТОВ "Кей-Колект" з порушенням умов іпотечного договору від 5 липня

2007 року та статті 35 Закону України "Про іпотеку", оскільки ТОВ "Кей-Колект" не направляло іпотекодавцю письмову вимогу щодо усунення порушень та не надало державному реєстратору документи, які підтверджують обставини щодо

спливу 30 днів з моменту отримання іпотекодавцем такої письмової вимоги.

Крім того, вважав, що державний реєстратор прийняв незаконне рішення про припинення іпотеки, оскільки згідно із Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень" така реєстраційна дія проводиться за місцезнаходженням нерухомого майна.

За таких обставин просив:

- визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Щелкова Д. М. № 30313993 від 30 червня 2016 року про державну реєстрацію права власності за ТОВ "Кей-Колект" на приміщення бару з готелем "ІНФОРМАЦІЯ_1" (район "Сонячний") загальною площею 371,4 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 9632064511103), розташоване в АДРЕСА_1 ;

- поновити за ним право власності на приміщення бару з готелем " ІНФОРМАЦІЯ_1" (район "Сонячний") загальною площею 371,4 кв. м в АДРЕСА_1 ;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений 28 квітня 2018 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гордою І. В.

за реєстровим № 547;

- витребувати з незаконного володіння ОСОБА_3 та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 приміщення бару з готелем " ІНФОРМАЦІЯ_1" (район "Сонячний") загальною площею 371,4 кв. м, розташований в АДРЕСА_1 .

Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій та мотиви їх прийняття

Заочним рішенням Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області

від 29 травня 2020 року позов задоволено.

Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д. М. № 30313993

від 30 червня 2016 року щодо права власності на приміщення бару з готелем " ІНФОРМАЦІЯ_1" (район "Сонячний") загальною площею 371,4 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 9632064511103), розташоване в

АДРЕСА_1 .

Поновлено право власності ОСОБА_1 на вказаний об`єкт нерухомого майна.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений 28 квітня 2018 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гордою І. В. за реєстровим № 547, за яким ТОВ "Кей-Колект" продало, а ОСОБА_3 та ОСОБА_2 купили у спільну часткову власність вказане приміщення бару з готелем.

Витребувано з незаконного володіння ОСОБА_3 та

ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 зазначений об`єкт нерухомого майна.

Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції зазначив, що ТОВ "Кей-Колект" ухилилося від виконання обов`язку, встановленого пунктом 5.1 іпотечного договору та статтею 35 Закону України "Про іпотеку", щодо надіслання іпотекодавцю повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення нотаріусом завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності. За таких обставин місцевий суд дійшов висновку про те, що рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ТОВ "Кей-Колект" є незаконним. Дійшовши такого висновку, суд першої інстанції вказав на відсутність у вказаного товариства права відчужувати спірний об`єкт нерухомого майна, тому позовні вимоги про поновлення права власності, визнання недійсним договору-купівлі продажу та витребування майна вважав обґрунтованими.

Постановою Одеського апеляційного суду від 7 жовтня 2021 року задоволено частково апеляційні скарги ОСОБА_2 та ТОВ "Кей-Колект", скасовано заочне рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області

від 29 травня 2020 року і ухвалено нове рішення про часткове задоволення позову.

Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Щелкова Д. М. № 30313993 від 30 червня 2016 року щодо права власності на приміщення

бару з готелем " ІНФОРМАЦІЯ_1" (район "Сонячний") загальною площею 371,4 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 9632064511103), розташоване в АДРЕСА_1 .

Поновлено право власності ОСОБА_1 на вказаний об`єкт нерухомого майна.

Витребувано з незаконного володіння ОСОБА_3 та

ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 зазначений об`єкт нерухомого майна.

Відмовлено у задоволенні позову в частині вирішення позовних вимог

ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Щелкова Д. М. про визнання недійсним договору купівлі продажу.

Суд апеляційної інстанції зазначив про порушення судом першої інстанції норм процесуального права щодо розгляду справи за відсутності ОСОБА_2, не повідомленого належним чином про дату, час і місце засідання суду, що відповідно до пункту 3 частини третьої статті 376 ЦПК України є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення. Такого висновку суд апеляційної інстанції дійшов з урахуванням того, що ОСОБА_2 обґрунтовував свою апеляційну скаргу такою підставою.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд апеляційної інстанції зазначив, що іпотекодержатель не надав доказів надіслання іпотекодавцю повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, зокрема вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності із зазначенням інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення тридцятиденного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності. Встановивши, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ "Кей-Колект" проведена всупереч нормам чинного законодавства, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про захист права позивача шляхом визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, поновлення права власності позивача і витребування майна.

Відмовляючи у задоволенні позову до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Щелкова Д. М., суд апеляційної інстанції врахував висновок Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18), згідно з яким належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано, та дійшов висновку, що приватний нотаріус є неналежним відповідачем за вимогами ОСОБА_1 .

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу, суд апеляційної інстанції виходив з обрання позивачем неналежного способу захисту права.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала

У листопаді 2021 року ОСОБА_5 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати заочне рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 29 травня 2020 року та постанову Одеського апеляційного суду від 7 жовтня 2021 року і ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Касаційна скарга мотивована порушенням судом першої інстанції норм процесуального права щодо розгляду справи за відсутності заявника, не повідомленого належним чином про дату, час і місце засідання суду. Неврахування апеляційним судом висновку Верховного Суду, викладеного у постанові

від 22 квітня 2020 року у справі № 522/19433/17 (провадження № 61-835св19),

про те, що такі порушення є обов`язковою підставою для скасування рішення суду першої інстанції.

Заявник вказує про неврахування апеляційним судом того, що: позивач надав свою згоду на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому

статтею 37 Закону України "Про іпотеку"; сторони погодили, що наявності будь-яких інших документів, крім іпотечного договору, для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки не вимагається. Вказана обставина свідчить про наявність волі ОСОБА_1, яку він підтвердив своїм підписом у договорі іпотеки, згідно з якою позивач свідомо надав згоду на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем у разі порушення умов договору. Отже майно вибуло від позивача за умовами договору, що, в свою чергу, виключає застосування статті 388 ЦК України. Такий висновок викладений Верховним Судом у постанові від 30 вересня 2020 року

у справі № 569/4513/18 (провадження № 61-22451св19).

На думку заявника, суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про неподання державному реєстратору із заявою про реєстрацію права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем усіх документів, передбачених

пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (1127-2015-п) (далі - Порядок № 1127), оскільки досліджувані судами копії реєстраційної справи є роздрукованими з реєстру і не свідчать про те, що письмова вимога про усунення порушень іпотекодавцю не надсилалася і останній її не отримував. При цьому ТОВ "Кей-колект" надало апеляційному суду докази надіслання відповідної вимоги іпотекодавцю і отримання її останнім. Вважає, що суд апеляційної інстанції не врахував висновок Верховного Суду від 10 січня

2020 року у справі № 640/1905/19 (адміністративне

провадження № К/9901/31171/19), який зводиться до того, що відсутність деяких документів у Державному реєстрі прав та невнесення таких документів нотаріусом до реєстру не свідчить про те, що для державної реєстрації такі документи не подавалися у паперовому вигляді. Крім того, суд апеляційної інстанції досліджував реєстраційну справу в копіях, що вказує про неврахування висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 11 липня 2018 року № 904/8549/17.

Заявник вважає, що суд апеляційної інстанції не врахував висновків щодо належного суб`єктного складу сторін у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року

у справі № 523/9076/16-ц (провадження № 14-61цс18), від 4 вересня 2018 року

у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18), та постановах

Верховного Суду від 13 січня 2021 року у справі № 753/905/18

(провадження № 61-12528св19) та від 16 жовтня 2021 року у справі № 753/7176/19 (провадження № 61-14078св20).

Крім того, заявник зазначає, що висновок про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя викладений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 21 березня 2018 року у справі № 760/14438/15-ц (провадження № 14-38цс18).

Вказує про помилкове посилання суду першої інстанції на пункт 2 частини першої статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", згідно з яким у державній реєстрації прав може бути відмовлено у разі якщо об`єкт нерухомого майна розміщений на території іншого органу державної реєстрації, оскільки на час вчинення оспорюваної державної реєстрації ці положення виключені.

Позиція інших учасників справи

У лютому 2022 року представник ОСОБА_1 - адвокат Лях Р. М. подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому, посилаючись на безпідставність її доводів, просив касаційну скаргу залишити без задоволення.

У травні 2023 року (поза межами строку для подання касаційної скарги) представник ОСОБА_2 - адвокат Галайчук Д. С. подала до Верховного Суду додаткові пояснення у справі. У жовтні 2023 року представник ОСОБА_3 - адвокат Мороз А. А. (поза межами строків для подання касаційної скарги та відзиву на неї) подав до Верховного Суду пояснення у справі.

Надаючи оцінку можливості врахування вказаних пояснень та додаткових пояснень під час касаційного перегляду справи, колегія суддів виходить з наступного.

Учасники справи мають право подати до суду касаційної інстанції відзив на касаційну скаргу в письмовій формі протягом строку, встановленого судом касаційної інстанції в ухвалі про відкриття касаційного провадження

(частина перша статті 395 ЦПК України).

Суд може дозволити учаснику справи подати додаткові пояснення щодо окремого питання, яке виникло при розгляді справи, якщо визнає це за необхідне

(частина п`ята статті 174 ЦПК України).

Право на вчинення процесуальної дії втрачається із закінченням строку, встановленого законом або судом. Документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим кодексом (стаття 126 ЦПК України).

Представник ОСОБА_2 - адвокат Галайчук Д. С. та

представник ОСОБА_3 - адвокат Мороз А. А. не просили дозволу подати письмові пояснення, а Верховний Суд за межами строку для подання відзиву на касаційну скаргу не визнавав їх подання необхідним. Тому вказані пояснення підлягають залишенню без розгляду.

Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах

від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (провадження № 12-25гс21) та

від 4 грудня 2022 року у справі № 477/2330/18 (провадження № 14-31цс22).

Провадження у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 12 листопада 2021 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано її матеріали із суду першої інстанції та зупинено дію постанови Одеського апеляційного суду від 7 жовтня 2021 року в частині визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, поновлення права власності та витребування майна.

Підставою відкриття касаційного провадження у цій справі були доводи заявника про:

- неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року

у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18), від 21 березня 2018 року

у справі № 760/14438/15-ц (провадження № 14-38цс18), від 17 квітня 2018 року

у справі № 523/9076/16-ц (провадження № 14-61цс18), у постановах Верховного Суду від 11 липня 2018 року у справі № 904/8549/17, від 10 січня 2020 року

у справі № 640/1905/19 (адміністративне провадження № К/9901/31171/19),

від 30 вересня 2020 року у справі № 569/4513/18 (провадження № 61-22451св19), від 13 січня 2021 року у справі № 753/905/18 (провадження № 61-12528св19),

від 22 квітня 2020 року у справі № 522/19433/17 (провадження № 61-835св19),

від 6 жовтня 2021 року у справі № 753/7176/19 (провадження № 61-14078св20) (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України);

- розгляд судом першої інстанції справи за його відсутності, належним чином не повідомленого про дату, час і місце судового засідання; необґрунтоване відхилення судом апеляційної інстанції клопотання про витребування доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

Ухвалою Верховного Суду від 7 березня 2024 року справу призначено до судового розгляду.

Встановлені судами першої і апеляційної інстанцій обставини справи

Судом апеляційної інстанції встановлено, що відповідно до іпотечного договору

(ІІІ-ї черги) без випуску заставної, укладеного ПАТ "Укрсиббанк" та

ОСОБА_1, посвідченого 5 липня 2007 року приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Щукіною Л. С. за № 4963, позивач передав в іпотеку банку нерухоме майно - приміщення бару з готелем " ІНФОРМАЦІЯ_1" (район "Сонячний") загальною площею 371,4 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 9632064511103), розташоване в АДРЕСА_1 .Пунктом 4.6 іпотечного договору його сторони погодили, що звернення стягнення за застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя здійснюється відповідно до розділу 5 цього договору іпотеки та відповідно до статті 36 Закону України "Про іпотеку".Зі змісту пункту 5.1 іпотечного договору апеляційний суд встановив, що у разі настання обставин, зазначених в пункті 4.1. цього договору, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.У разі передачі предмета іпотеки у власність іпотекодержателя як способу задоволення вимог іпотекодержателя, право власності переходить до іпотекодержателя з моменту отримання повідомлення, визначеного пунктом 5.1 іпотечного договору (пункт 5.3 іпотечного договору).В пункті 6.4 іпотечного договору сторони домовились, що всі повідомлення між ними здійснюються в письмовій формі.Суди встановили, що відповідно до договору факторингу № 1 від 12 грудня 2011 року та договору відступлення права вимоги від 12 грудня 2011 року (посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Е. В. за реєстраційним № 5207-5208), укладених ПАТ "УкрСиббанк" та ТОВ "Кей-Колект", до останнього перейшло право вимоги за вказаним іпотечним договором.З копії повідомлення № 73/772/КЗ від 15 липня 2014 року суди встановили, що ТОВ "Кей-Колект" направило на адресу ОСОБА_1 повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки.Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 30313993 від 5 липня 2016 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щелков Д. М. провів державну реєстрацію права власності на приміщення бару з готелем " ІНФОРМАЦІЯ_1" (район "Сонячний") загальною площею 371,4 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 9632064511103), розташованого в смт Затока у місті Білгород-Дністровський Одеської області за ТОВ "Кей-Колект".За договором купівлі-продажу від 28 грудня 2018 року, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гордою І. В. за реєстраційним № 547, ТОВ "Кей-Коллекс" продало, а ОСОБА_3 набув у власність 7/8 часток вказаного бару з готелем; ОСОБА_2 набув у власність його 1/8 частку.

Позиція Верховного Суду, мотиви, з яких виходить суд, та застосовані норми права

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали цивільної справи та перевіривши правильність застосування норм матеріального права і додержання процесуального права в межах вимог та доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, і відзиву на неї суд дійшов таких висновків.

Статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Статтею 628 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України (435-15) ) визначено зміст договору, який становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом

(стаття 3 Закону України "Про іпотеку").

За приписами частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Статтею 37 Закону України "Про іпотеку" у редакції Закону, чинній на час укладення договору іпотеки, визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" (800-17) (далі - Закон № 800-VI (800-17) ) норми

статті 37 Закону України "Про іпотеку" передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Приписами статті 36 Закону України "Про іпотеку" у вказаній редакції Закону передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Разом з тим, відповідно до пункту 57 Порядку № 1127 в редакції, чинній на момент прийняття оспорюваного рішення, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Із наведеного слідує, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.

Аналогічні правові висновки викладено у постановах Великої Палати

Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а

(провадження № 11-474апп19), від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) та від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22).

У справі, судове рішення в якій переглядається, суд апеляційної інстанції зазначив, що в матеріалах справи відсутні докази направлення ТОВ "Кей-колект" письмової вимоги про усунення порушень ОСОБА_1 та вручення повідомлення-вимоги боржнику, що було перешкодою до вчинення державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій.

Такий висновок апеляційного суду є правильним і узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у вказаних постановах.

Доводи касаційної скарги про неврахування апеляційним судом висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 30 вересня 2020 року

у справі № 569/4513/18 (провадження № 61-22451св19), відхиляються касаційним судом, оскільки у справі № 569/4513/18 суди попередніх інстанцій встановили домовленість сторін в договорі іпотеки про те, що наявність будь-яких інших документів, крім договору іпотеки, для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки не вимагається. У справі, яка переглядається, пунктом 4.6 іпотечного договору сторони погодили звернення стягнення за застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до розділу 5 цього договору та відповідно до статті 36 Закону України "Про іпотеку" і суд апеляційної інстанції встановив недодержання під час вчинення оспорюваної реєстрації ні умов іпотечного договору, ні положень Закону України "Про іпотеку" (898-15) .

Також підлягають відхиленню доводи касаційної скарги про помилковість висновку щодо неподання державному реєстратору із заявою про реєстрацію права власності на іпотечне майно доказів отримання ОСОБА_1 повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки. Такі обставини спростовуються висновками апеляційного суду, який зазначив, що подана

ТОВ "Кей-коллект" копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення від 15 липня 2014 року відсутня в матеріалах реєстраційної справи та за змістом картки прийому заяви № 62449172, до переліку наданих реєстратору документів не включена, що підтверджує неподання її реєстратору.

Крім того, суд апеляційної інстанції врахував, що на вказаному рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення працівником поштового відділення не зазначено прізвища одержувача та це повідомлення не підтверджує направлення ОСОБА_1 саме вимоги про усунення порушень чи повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки з огляду на ненадання опису вкладень до поштового відправлення.

Посилання заявника на те, що досліджена апеляційним судом реєстраційна справа є неналежним доказом відхиляються касаційним судом. Реєстраційна

справа № 963206451103 направлена відділом державної реєстрації речових прав виконавчого комітету Білгород-Дністровської міської ради Одеської області на виконання ухвали суду першої інстанції від 12 грудня 2019 року у цій справі про витребування доказів.

Враховуючи викладене, не впливають на правильність висновку суду апеляційної інстанції про незаконність рішення державного реєстратора і доводи касаційної скарги про неврахування викладених Верховним Судом у постановах

від 10 січня 2020 року у справі № 640/1905/19 (адміністративне

провадження № К/9901/31171/19) та від 11 липня 2018 року

у справі № 904/8549/17.

Не можуть бути підставою для скасування постанови апеляційного суду у відповідній частині і доводи заявника про безпідставне відхилення апеляційним судом клопотання про витребування оригіналу реєстраційної справи, оскільки по-перше, матеріали справи містять належним чином завірену копію реєстраційної справи; по-друге, таке клопотання в суді апеляційної інстанції заявляло ТОВ "Кей-колект", яке постанову апеляційного суду в касаційному порядку не оскаржило.

Посилання заявника про неврахування апеляційним судом висновків щодо належного суб`єктного складу сторін у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року

у справі № 523/9076/16-ц (провадження № 14-61цс18), від 4 вересня 2018 року

у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18), та постановах Верховного Суду від 13 січня 2021 року у справі № 753/905/18 (провадження № 61-12528св19) та від 16 жовтня 2021 року у справі № 753/7176/19 (провадження № 61-14078св20), є безпідставними, оскільки висновки суду апеляційної інстанції про відмову у задоволення позову до державного реєстратора повністю узгоджують з вказаними висновками Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду.

Враховуючи, що постановою апеляційної інстанції скасовано рішення суду першої інстанції і ухвалено нове рішення, колегія суддів вважає безпідставними доводи касаційної скарги про порушення судом першої інстанції норм процесуального права та застосування цим судом положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" в неправильній редакції.

Щодо способу захисту права

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року

у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано: "Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.

Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (пункти 73, 75

постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року

у справі № 488/5027/14-ц; пункти 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16).

За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.

Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює

і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту".

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна

з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло

з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо;

(б) юридично - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року у справі № 752/13695/18 (провадження № 61-6415св19)).

Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребовує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування норм статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18)).

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Разом з тим, вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідними для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься тільки, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої

Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20)).

Отже, в разі задоволення віндикаційного позову рішення суду про витребування майна забезпечуватиме ефективне відновлення порушених прав власника, оскільки таке судове рішення є підставою для державної реєстрації права власності, тому задоволення вимог щодо скасування записів про право власності не є потрібним для захисту порушених прав позивача.

У справі, яка є предметом перегляду, ТОВ "Кей-коллект" набуло право власності на спірне приміщення на підставі оспорюваного рішення про державну реєстрацію права власності. У подальшому це товариство на підставі договору купівлі-продажу від 28 квітня 2018 року продало спірне нерухоме майно

ОСОБА_3 та ОСОБА_2 .

Оскільки спірне майно перебуває у спільній власності ОСОБА_3 та ОСОБА_2, з якими у позивача немає договірних відносин, вимога про скасування рішення про державну реєстрацію не є ефективним способом захисту порушеного права.

Такий висновок узгоджується з висновками Верховного Суду,

викладеними у постанові від 21 лютого 2024 року у справі № 759/17050/21 (провадження № 61-2099св23).

Враховуючи викладене, право ОСОБА_6 підлягає захисту шляхом витребування спірного майна з чужого незаконного володіння і Верховний Суд погоджується з висновками апеляційного суду про задоволення позову в частині вказаних позовних вимог.Разом з тим, апеляційний суд дійшов помилкового висновку про задоволення позову в частині визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Щелкова Д. М. № 30313993 від 30 червня 2016 року про державну реєстрацію права власності за ТОВ "Кей-Колект" на приміщення бару з готелем "ІНФОРМАЦІЯ_1" (район "Сонячний") загальною площею 371,4 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 9632064511103), розташоване в АДРЕСА_1, та поновлення за позивачем права власності на вказане приміщення, оскільки такі вимоги не є ефективним способом захисту права ОСОБА_1 .Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).Колегія суддів вважає за необхідне врахувати висновки щодо ефективного способу захисту права в подібних правовідносинах, викладені після подання касаційної скарги у постанові Верховного Суду від 21 лютого 2024 року у справі № 759/17050/21 (провадження № 61-2099св23), що узгоджується з частиною третьою статті 400 ЦПК України.Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.У частині першій статті 412 ЦПК України вказано, що підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.Враховуючи зазначене, оскаржувана постанова апеляційного суду в частині вирішення позову про визнання неправомірним та скасування рішення про державну реєстрацію, поновлення права власності підлягає скасуванню на підставі статті 412 ЦПК України з ухваленням у цій частині нового рішення про відмову в задоволенні зазначених позовних вимог.Разом з тим, суд касаційної інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для скасування оскаржуваного рішення суду апеляційної інстанції в частині вирішення позовних вимог, пред`явлених до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Щелкова Д. М., та позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу і витребування майна з чужого незаконного володіння, оскільки апеляційний суд, встановивши фактичні обставини справи, які мають значення для правильного її вирішення, ухвалив у вказаній частині судові рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України є підставою для залишення в цій частині касаційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції у відповідній частині та постанови апеляційного суду без змін.

Щодо поновлення дії постанови апеляційного суду

Відповідно до частини третьої статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).

Враховуючи висновок суду касаційної інстанції про залишення без змін постанови Одеського апеляційного суду від 7 жовтня 2021 року в частині вирішення позову про витребування майна з чужого незаконного володіння її виконання в цій частині підлягає поновленню.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.

Постанову Одеського апеляційного суду від 7 жовтня 2021 року в частині вирішення позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект", ОСОБА_2, ОСОБА_3 про визнання неправомірним та скасування рішення про державну реєстрацію і поновлення права власності скасувати і ухвалити в цій частині нове рішення.

Відмовити ОСОБА_1 у задоволенні позову до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект", ОСОБА_2, ОСОБА_3 про визнання неправомірним та скасування рішення про державну реєстрацію і поновлення права власності.

В іншій частині постанову Одеського апеляційного суду від 7 жовтня 2021 року залишити без змін.

Поновити дію постанови Одеського апеляційного суду від 7 жовтня 2021 року в частині витребування з незаконного володіння ОСОБА_3 та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 приміщення бару з готелем "ІНФОРМАЦІЯ_1" (район "Сонячний") загальною площею 371,4 кв. м в АДРЕСА_1 .Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточноюі оскарженню не підлягає.Головуючий Судді: І. М. Фаловська В. М. Ігнатенко С. О. Карпенко А. С. Олійник В. В. Сердюк