466/9396/16-ц Про визнання недійсним рішення селищної ради та визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, приведення земельної ділянки в попередній стан та зобов`язання повернути об`єкт оренди - 12.04.2023 Прийняття

У листопаді 2016 року заступник прокурора Львівської області звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1, Брюховицької селищної ради про визнання недійсним рішення Брюховицької селищної ради від 02 липня 2015 року № 628, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, приведення земельної ділянки в попередній стан та зобов`язання повернути об`єкт оренди.

Позов мотивований тим, що Брюховицька селищна рада 02 липня 2015 року прийняла рішення № 628 "Про надання в оренду земельної ділянки для влаштування зони відпочинку по АДРЕСА_1".

На підставі цього рішення, 04 серпня 2015 року Брюховицька селищна рада уклала з ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки загальною площею 4,5 га на АДРЕСА_1, кадастровий номер 4610166300:08:002:0005 терміном на 25 років.

13 серпня 2015 року цей договір оренди зареєстрований органом реєстрації Львівського міського управління юстиції, про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис за № 10826617.

Заступник прокурора вважав, що оскаржуване рішення органу місцевого самоврядування прийнято з порушенням вимог чинного законодавства, внаслідок чого воно є незаконним, та підлягає визнанню його недійсним, а спірна земельна ділянка - поверненню на користь територіальної громади в особі вказаного органу місцевого самоврядування.

Також позивач зазначав, що згідно з пунктом 2 договору оренди землі від 04 серпня 2015 року в оренду передано земельну ділянку загальною площею 4,5 га, з яких 4,4667 га для влаштування зони відпочинку і 0,0333 га для будівництва кафе. Ця умова договору суперечить рішенню Брюховицької селищної ради від 02 липня 2015 року № 628 "Про надання в оренду земельної ділянки для влаштування зони відпочинку по АДРЕСА_1", оскільки за його змістом право будівництва кафе на частині спірної ділянки не передбачене, а згідно з оскаржуваним рішенням органу місцевого самоврядування земельну ділянку площею 4,5 га надано ОСОБА_1 лише для влаштування зони відпочинку, що відноситься до земель рекреаційного призначення. Жодних рішень щодо зміни цільового призначення частини спірної земельної ділянки на землі житлової та громадської забудови місцевою радою не приймалось.

Отже, під час укладення договору оренди землі головою Брюховицької селищної ради фактично змінено цільове призначення землі.

Крім того, Брюховицька селищна рада, приймаючи оскаржуване рішення, порушила вимоги статті 123 Земельного кодексу України (далі - ЗК України (2768-14) ), адже передача земельної ділянки відбулась без затвердженої у встановленому порядку документації із землеустрою.

Враховуючи те, що водний об`єкт з моменту передачі в оренду земельної ділянки перебував у фактичному користуванні відповідача ОСОБА_1 без укладеного належним чином договору оренди земель водного фонду та самого водного об`єкта, орендна плата за користування ним не нараховувалась та не сплачувалась, що призвело до недоотримання коштів бюджетом.

Водночас, водні об`єкти надаються в користування на умовах оренди без обмеження права загального водокористування, крім випадків, визначених законом. Встановлено, що спірна земельна ділянка огороджена, вільний доступ до неї відсутній, чим також порушено право громадян на користування водоймою (ставком).

Заступник прокурора звертав увагу на те, що відповідно до протоколу огляду від 04 вересня 2016 року ОСОБА_1 здійснено будівництво паркану по периметру орендованої земельної ділянки, що унеможливлює вільний доступ громадян до водного об`єкту - озера № 1, що є порушенням статті 88 Водного кодексу України (далі - ВК України).

Позивач зазначав, що, враховуючи знаходження на орендованій земельній ділянці об`єкту нерухомого майна - об`єкту водного фонду, належного відповідачеві - Брюховицькій селищній раді, земельна ділянка не могла бути передана в оренду поза межами процедури конкурсних земельних торгів.

На підставі наведеного, прокурор просив:

визнати недійсним рішення Брюховицької селищної ради від 02 липня 2015 року № 628 "Про надання в оренду земельної ділянки для влаштування зони відпочинку по АДРЕСА_1";

визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 4610166300:08:002:0005, загальною площею 4,5 га, розташованої на АДРЕСА_1, укладений 04 серпня 2015 року Брюховицькою селищною радою з ОСОБА_1 ;

зобов`язати ОСОБА_1 відновити стан земельної ділянки, який існував до порушення прав, шляхом знесення огорожі (паркану) за власний рахунок;

зобов`язати ОСОБА_1 повернути земельну ділянку, загальною площею 4,5 га на АДРЕСА_1, кадастровий номер 4610166300:08:002:0005 - територіальній громаді в особі Брюховицької селищної ради (правонаступником якої є Львівська міська рада).

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій і мотиви їх ухвалення

Шевченківський районний суд міста Львова своїм рішенням від 04 жовтня 2021 року (у складі судді Єзерського Р. Б.) позов заступника прокурора Львівської обласної прокуратури задовольнив.

Визнав недійсним рішення Брюховицької селищної ради від 02 липня 2015 року № 628 ""Про надання в оренду земельної ділянки для влаштування зони відпочинку по АДРЕСА_1".

Визнав недійсним договір оренди земельної ділянки, загальною площею 4,5 га (кадастровий номер 4610166300:08:002:0005), яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, укладеного 04 серпня 2015 року між Брюховицькою селищною радою та ОСОБА_1 .

Зобов`язав ОСОБА_1 відновити стан земельної ділянки, який існував до порушення прав, шляхом знесення огорожі (паркану) за власний рахунок.

Зобов`язав ОСОБА_1 повернути земельну ділянку, загальною площею 4,5 га (кадастровий номер 4610166300:08:002:0005), яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, територіальній громаді в особі Львівської міської ради.

Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що рішення Брюховицької селищної ради від 02 липня 2015 року № 628 "Про надання в оренду земельної ділянки для влаштування зони відпочинку по АДРЕСА_1" та укладений на його підставі договір оренди земельної ділянки від 04 серпня 2015 року прийнято з порушеннями вимог чинного законодавства. Суд першої інстанції зазначив, що Брюховицькою селищною радою без погодження з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері водного господарства, яким є Державне агентство водних ресурсів України, зважаючи на те, що в межах спірної земельної ділянки, загальною площею 4,5 га на АДРЕСА_1, наявна водойма (ставок), що відноситься до водного об`єкту загальнодержавного значення було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки водного фонду для надання його в оренду ОСОБА_1 . На момент винесення оскарженого рішення органу місцевого самоврядування та оспорюваного договору оренди не надано паспорта водного об`єкту, крім того, передача права на земельну ділянку (права оренди) на конкурентних засадах (земельних торгах) не відбулася, що є порушенням вимог частини другої статті 124 ЗК України та статті 51 ВК України.

Судом встановлено, що жодних рішень щодо зміни цільового призначення частини спірної земельної ділянки на землі житлової та громадської забудови місцевою радою не приймалося.

Водночас, бюджет органу місцевого самоврядування недоотримав кошти, які би він мав отримати при належному оформленні договору оренди земель водного фонду та самого водного об`єкта, зважаючи на те, що відповідач у порушення вимог пунктів 12-14 статті 51 ВК України не сплачувала кошти за земельну ділянку, яка знаходиться під водним об`єктом, тобто водоймою (ставком), крім того були порушення вільного доступу громадян до водойми, шляхом зведення паркану по периметру орендованої земельної ділянки.

Суд першої інстанції виходив з доведеності та обґрунтованості позовних вимог прокурора, дійшовши висновку про наявність підстав для задоволення вимог про визнання недійсним оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсним договору оренди спірної земельної ділянки, а також зобов`язання ОСОБА_1 відновити стан земельної ділянки, який існував до порушення прав, шляхом знесення огорожі (паркану) за власний рахунок та зобов`язання ОСОБА_1 повернути спірну земельну ділянку територіальній громаді в особі Львівської міської ради.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 02 квітня 2021 року замінено відповідача Брюховицьку селищну раду на її правонаступника - Львівську міську раду.

Шевченківський районний суд м. Львова у протокольній ухвалі від 04 червня 2021 року зазначив, що змінилась назва прокуратури Львівської області на Львівську обласну прокуратуру.

Львівський апеляційний суд своєю постановою від 09 червня 2022 року рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 04 жовтня 2021 року скасував та ухвалив нове судове рішення, яким у задоволенні позову заступника прокурора Львівської обласної прокуратури відмовив.

Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що орган місцевого самоврядування, приймаючи оскаржуване рішення, діяв у відповідності до своїх повноважень, законно прийняв оскаржуване рішення про передачу відповідачеві в оренду земельної ділянки, не змінюючи її цільового призначення. Апеляційний суд врахував, що органом місцевого самоврядування дотримано процедуру передачі в оренду спірної земельної ділянки на підставі рішення цього органу.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд, виходив з того, що на спірній земельній ділянці, яка є сформованою, знаходиться об`єкт нерухомого майна, який належить відповідачеві ОСОБА_1 на праві приватної власності. А також апеляційний суд врахував, що частина земельної ділянки є водним об`єктом, після паспортизації якого, з відповідачем укладено в належній формі договір оренди цього об`єкту, який в судовому порядку недійсним не визнається. Апеляційний суд вважав, що укладенню цих договорів не повинна була передувати процедура земельних торгів (аукціону), адже ВК України не містить відповідних норм щодо застосування цієї процедури під час передачі в оренду водних об`єктів, а нормами ЗК України (2768-14) не обмежена площа земельної ділянки, яка передається в оренду для обслуговування нерухомого майна.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала

У касаційній скарзі заступник керівника Львівської обласної прокуратури просить скасувати постанову апеляційного суду, а рішення суду першої інстанції залишити в силі, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Як на підставу касаційного оскарження судового рішення заявник посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України та зазначає, що апеляційний суд не врахував висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених Великою Палатою Верховного Суду у постановах: від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц (провадження № 14-445цс19), від 15 травня 2018 року у справі № 372/2180/15-ц (провадження № 14-76цс18); від 30 травня 2018 року у справі № 469/1393/16?ц (провадження № 14-71цс18); від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (провадження № 14-452цс18); від 12 червня 2019 року у справі №487/10128/14-ц (провадження № 14-473цс18); від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц(провадження № 14-364цс18); від 07 квітня 2020 року у справі № 372/1684/14-ц (провадження № 14?740цс19) щодо особливого порядку використання земель водного фонду та режиму обмеженої господарської діяльності, у тому числі на землях рекреаційного призначення, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, негативно впливає або може вплинути на природній стан цих земель, а також над переважанням необхідності захисту громадських інтересів і охорони навколишнього природного середовища (земельна ділянка водного фонду рекреаційного призначення - у межах населеного пункту) над правом приватної власності, як у цьому випадку щодо права власності на об`єкт нерухомого майна (сауна).

Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційним судом проігноровано правові позиції Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 16 червня 2020 року у справі № 689/26/17 (провадження № 14-47цс20) щодо можливості такої особи набути права на земельну ділянку у межах площі, необхідної для обслуговування такого нерухомого майна. На аналогічні висновки щодо врахування пропорційності площі наявного у власності об`єкту нерухомого майна та переданої для його обслуговування земельної ділянки звернено увагу Верховним Судом при винесенні постанов: від 20 квітня 2021 року у справі № 909/1345/14, від 09 квітня 2020 року у справі № 910/2942/19, від 09 лютого 2018 року у справі № 910/4528/15-г.

Також прокурор у касаційній скарзі посилається на те, що суд апеляційної інстанції вказав, що спірна земельна ділянка належить до земель рекреаційного призначення, незважаючи на те, що це суперечить нормам ЗК України (2768-14) та ВК України, а також висновкам Верховного Суду, викладеним у пунктах 30-41 постанови від 07 квітня 2020 року у справі № 372/1684/14-ц (провадження № 61-19843св18) щодо встановленого законодавством порядку віднесення земель до категорії водного фонду, особливостей їх захисту та умов використання.

У касаційній скарзі прокурор наголошує, що, незважаючи на встановлення у оскаржуваній постанові належності спірної земельної ділянки до земель водного фонду, можливості використання її лише для здійснення рекреаційної діяльності, повернення такої від попереднього користувача до земель запасу селищної ради та надання відповідно до оскаржуваного рішення відповідачеві ОСОБА_1 для здійснення виключно такої діяльності - влаштування зони відпочинку (пункт 1 рішення), апеляційним судом жодним чином не спростовано висновків суду першої інстанції щодо порушення вимог частини другої статті 124 ЗК України щодо передачі такої ділянки за умови проведення земельних торгів.

Також, за наявності посилання у самому оскаржуваному рішенні селищної ради на положення статті 51 ВК України, яка передбачає передачу в оренду земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом у порядку, визначеному земельним законодавством України та за умови наявності паспорта водного об`єкта, апеляційний суд не звернув уваги на ці вимоги, натомість, без спростування у цій частині рішення суду першої інстанції, зробив висновок про передачу відповідачці за цим рішенням спірної земельної ділянки (площею 4,5 га) для обслуговування об`єкта нерухомого майна (сауни, площею 50,4 кв. м).

Прокурор звертає увагу, що в оскаржуваному рішенні селищної ради відсутнє посилання на обтяження вказаної земельної ділянки об`єктом нерухомого майна, а отже, що передача її в оренду здійснюється з визначених статтею 377 ЦК України підстав.

Крім того прокурор не погоджується з висновками суду апеляційної інстанції в частині розподілу судових витрат та вважає, що прийняття судом апеляційної інстанції рішення про стягнення з Львівської обласної прокуратури судового збору за вимоги майнового характеру, зроблено без урахування висновків щодо застосування норм права (стаття 4 Закону України "Про судовий збір", статті 136 ЦПК України) у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 серпня 2020 року у справі № 910/13737/19.

Доводи інших учасників справи

У серпні 2022 року ОСОБА_1, в інтересах якої діє адвокат Дуда І. П., подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, посилаючись на те, що оскаржувана постанова апеляційного суду є законною та обґрунтованою, доводи касаційної скарги висновків апеляційного суду не спростовують, на їх законність не впливають. Вважає, що наведені прокурором висновки, у правовідносинах, що були предметом розгляду Великою Палатою Верховного Суду у згаданих справах не є релевантними для цієї справи, що переглядається, оскільки предмет, підстави позову та нормативно-правове регулювання є неподібними.

Крім того, відповідач ОСОБА_1 у відзиві на касаційну скаргу звертає увагу на те, що касаційна скарга підписана заступником керівника Львівської обласної прокуратури Друзюком М. В., який на час її підписання не був на це уповноважений, вважає, що касаційна скарга підлягає залишенню без руху.

У серпні 2022 року Львівська міська рада подала до Верховного Суду письмові пояснення щодо касаційної скарги, посилаючись на те, що апеляційний суд у своїй постанові неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права, у зв`язку чим просила касаційну скаргу прокурора задовольнити, постанову апеляційного суду скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

У вересні 2022 року прокурор подав до Верховного Суду додаткові пояснення на відзив відповідача ОСОБА_1 на касаційну скаргу, у яких просив доводи, викладені у відзиві, вважати безпідставними та необґрунтованими.

У лютому 2023 року ОСОБА_1, в інтересах якої діє адвокат Дуда І. П., подала до Верховного Суду заперечення на клопотання Львівської міської ради, у яких також просила постанову апеляційного суду залишити без змін, а касаційну скаргу прокурора - без задоволення.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Верховний Суд своєю ухвалою від 21 липня 2022 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою і витребував цивільну справу.

У серпні 2022 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 22 лютого 2022 року справу призначено до розгляду.

Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи

Суди встановили, що 02 липня 2015 Брюховицькою селищною радою прийнято рішення № 627, у якому вирішено розірвати договір оренди земельної ділянки площею 4,5 га, кадастровий номер 4610166300:08:002:0005 з фізичною особою - підприємцем (далі - ФОП) ОСОБА_2 за взаємною згодою сторін. Цим рішенням земельну ділянку віднесено до земель запасу селища.

02 липня 2015 року Брюховицькою селищною радою прийнято рішення № 628 "Про надання в оренду земельної ділянки для влаштування зони відпочинку по АДРЕСА_1", відповідно до якого вирішено надати ОСОБА_1 в оренду терміном на 25 років земельну ділянку площею 4,5 га на АДРЕСА_1 для влаштування зони відпочинку (кадастровий номер земельної ділянки 4610166300:08:002:0005). Вказано ОСОБА_1 укласти договір оренди земельної ділянки до 31 грудня 2015 року та оформити у користування на умовах оренди водний об`єкт, який розташований на земельній ділянці згідно зі статтею 51 ВК України до державної реєстрації договору оренди земельної ділянки. Також вказано земельну ділянку використовувати за цільовим призначенням.

04 серпня 2015 року Брюховицька селищна рада уклала з ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки загальною площею 4,5 га, розташованої на АДРЕСА_1, кадастровий номер 4610166300:08:002:0005 терміном на 25 років.

Відповідно до пункту 2 цього договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,5 га, з яких 4,4667 га для влаштування зони відпочинку і 0,0333 для будівництва кафе. На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: будівля, літ. "Б" (сауна) (пункт 3 договору). Згідно з пунктом 16 договору, цільове призначення земельної ділянки (категорія земельної ділянки 07.01) - землі для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення.

04 серпня 2015 року за актом приймання-передачі об`єкта оренди на підставі рішення Брюховицької селищної ради від 02 липня 2015 року № 628 "Про надання в оренду земельної ділянки для влаштування зони відпочинку по АДРЕСА_1", ОСОБА_1 передано земельну ділянку площею 4,5 га, що знаходиться за вказаною адресою. Межі земельної ділянки встановлені в натурі (на місцевості) у визначеному законом порядку згідно з технічною документацією.

17 серпня 2015 року договір оренди зареєстрований органом реєстрації Львівського міського управління юстиції, про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис за № 10826617. Цільове призначення: для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення.

Відповідно до протоколу огляду від 04 вересня 2016 року встановлено, що ОСОБА_1 здійснено будівництво паркану по периметру орендованої земельної ділянки, що унеможливлює вільний доступ громадян до водного об`єкту - озера № 1.

Згідно з інформацією Державного агентства водних ресурсів України Львівського обласного управління водних ресурсів "Львівське облводресурсів", Державної екологічної інспекції у Львівській області, Брюховицької селищної ради, Державної інспекції сільського господарства в Львівській області судом встановлено, що в межах земельної ділянки, загальною площею 4,5 га у АДРЕСА_1, кадастровий номер 4610166300:08:002:0005, наявна водойма (ставок), яка позначена відповідно до картографічних матеріалів та генерального плану АДРЕСА_2 .

Апеляційним судом встановлено, що рішенням Брюховицької селищної ради від 26 грудня 2003 року № 236 надано дозвіл на розробку та виготовлення проекту відведення для оренди першого озера на АДРЕСА_3 площею 4,5 га для влаштування відпочинково-оздоровчого комплексу приватному підприємцю (далі - ПП) ОСОБА_2 терміном на 10 років.

Рішенням Брюховицької селищної ради від 20 липня 2006 року № 104 затверджено проект відводу земельної ділянки, загальною площею 4,5 га на АДРЕСА_3 та надання її в оренду ОСОБА_2, терміном на 5 років.

21 жовтня 2006 року між Брюховицькою селищною радою та ФОП ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки, строком на 5 років, за яким орендар (ФОП ОСОБА_2 ) прийняв в строкове платне користування земельну ділянку, загальною площею 4,5 га, з яких 4,4667 га для влаштування зон відпочинку і 0,0333 га для будівництва кафе.

21 вересня 2007 року між Брюховицькою селищною радою та ФОП ОСОБА_2 укладено договір про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки від 21 жовтня 2006 року, за яким термін оренди збільшено до 10 років.

Договір оренди землі, а також договір про внесення змін та доповнень до договору оренди землі зареєстровані у встановленому порядку, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

В матеріалах справи міститься проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ПП ОСОБА_2 для влаштування відпочинкового комплексу на першому озері в АДРЕСА_3, а також рішення Брюховицької селищної ради від 09 листопада 2007 року № 750, яким дозволено ПП ОСОБА_2 проектування робочого проекту та будівництва кафе-бару на 24 посадочних місць та сауни на АДРЕСА_1 .

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно убачається, що власником будівлі, літ. "Б" (сауна) за адресою: АДРЕСА_1 був ОСОБА_2 (свідоцтво про право власності на нерухоме майно № НОМЕР_1, видане 16 січня 2014 року Реєстраційною службою Львівського міського управління юстиції), з 28 жовтня 2014 року власником була ОСОБА_3 (договір купівлі-продажу нежитлової будівлі (сауни) від 28 жовтня 2014 року, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Довгополовою С. В. за № 1087), а з 25 червня 2015 року власником стала ОСОБА_1, на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі (сауни) від 25 червня 2015 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Довгополовою С. В. за № 636. Об`єкт нерухомого майна - сауна знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 4610166300:08:002:0005, цільове призначення: для влаштування зони відпочинку.

21 вересня 2015 року Брюховицькою селищною радою прийнято рішення № 1279 "Про надання дозволу на облаштування прилеглої території та закріплення об`єктів благоустрою за юридичними особами в смт Брюховичі", відповідно до якого за ОСОБА_1 закріплено та надано дозвіл на облаштування прилеглої території до земельної ділянки на АДРЕСА_1, відповідно до доданого плану - для її утримання та догляду. Зобов`язано ОСОБА_1 в термін до 25 жовтня 2015 року облаштувати прилеглу територію мощенням твердим покриттям (бруківка), огорожею легких металевих конструкцій (сіткою) для запобігання її засмічення, збір атмосферних вод через дощоприймачі відвести у водовідвідну канаву, цю територію привести в належний санітарний стан.

23 березня 2017 року Державним агентством водних ресурсів України погоджено паспорти водних об`єктів: ставок площею 1,0509 га, площею 0,4396 га та площею 0,3295 га, розташовані в межах смт Брюховичі Брюховицької селищної ради Шевченківського району міста Львова Львівської області.

Рішенням Брюховицької селищної ради від 04 травня 2017 року № 299 передано в оренду ОСОБА_1 : водні об`єкти - ставки загальною площею 1,8200 га (ставок площею 0,3295 га, ставок площею 0,4396 га та ставок площею 1,0509 га) на АДРЕСА_3 для рекреаційних цілей. Цим рішенням внесено зміни до договору оренди землі від 04 серпня 2015 року шляхом викладення його в новій редакції.

У зв`язку із прийняттям цього рішення, Брюховицька селищна рада та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 04 серпня 2015 року, якою виклали договір оренди земельної ділянки від 04 серпня 2015 року в новій редакції, а саме: договір № 2 оренди водного об`єкта від 05 травня 2017 року, за яким орендар ( ОСОБА_1 ) приймає у строкове платне користування водний об`єкт для рекреаційних цілей - ставки загальною площею 1,8200 га, розташовані в межах смт Брюховичі Брюховицької селищної ради Шевченківського району міста Львова Львівської області, строком на 23 роки та 3 місяці, до 04 серпня 2040 року. Об`єктом оренди за цим договором є: вода (водний простір) водного об`єкта - 28,55 тис. кв. м; 1,8200 га, земельна ділянка під водним об`єктом - 1,8200 га, землі під капітальною спорудою - 0,00504 га, відкриті землі - 2,6749 га, кадастровий номер земельної ділянки 4610166300:08:002:0005 (пункт 2 договору). У межах об`єкта оренди розташовані, в тому числі, об`єкти інфраструктури - нерухоме майно - будівля, літ. "Б" (сауна) (пункт 3 договору). Договір оренди водного об`єкта погоджено з Держводагенством 19 червня 2017 року, та зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 25 жовтня 2017 року.

Також апеляційний суд встановив, що судовим експертом Заяцем І. Г. проведено земельно-технічне дослідження за заявою ОСОБА_1, за результатами якого 14 липня 2021 року складено висновок експерта № 01/06-21, яким встановлено, що площа земельної ділянки 4,5 га за адресою: АДРЕСА_1, на якій розташовано готельно?відпочинковий комплекс, є достатньою для функціонування за цільовим призначенням цього комплексу та забезпечення дотримання усіх необхідних для цього нормативних вимог.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.

Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Згідно зі статтею 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону постанова суду апеляційної інстанції не відповідає.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове про задоволення позову, апеляційний суд виходив з недоведеності позовних вимог, зокрема, що оскаржуване рішення органу місцевого самоврядування прийнято з дотриманням вимог ЗК України (2768-14) та ВК України, а також оспорюваний правочин не суперечить чинному законодавству.

Верховний Суд не погоджується з таким висновком апеляційного суду, враховуючи таке.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про охорону земель" об'єктом особливої охорони держави є всі землі в межах території України.

Статями 19, 20 ЗК України, (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що землі України за основним цільовим призначенням поділяються на категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Згідно з пунктом "а" статті 21 ЗК України порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання недійсними рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам.

Частиною першою статті 58 ЗК України та статтею 4 ВК України (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що до земель водного фонду належать землі, зайняті: морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об`єктами, болотами, а також островами, не зайнятими лісами; прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм, крім земель, зайнятих лісами; гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них; береговими смугами водних шляхів, штучно створеними земельними ділянками в межах акваторій морських портів.

Таким чином, до земель водного фонду України відносяться землі, на яких хоча й не розташовані об`єкти водного фонду, але за своїм призначенням вони сприяють функціонуванню і належній експлуатації об`єктів водного фонду, виконують певні захисні функції.

Крім того, за положеннями статті 60 ЗК України та статті 88 ВК України уздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм з метою охорони поверхневих водних об`єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності у межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги. Правовий режим прибережних смуг визначається статтями 60- 62 ЗК України та статтями 1, 88-90 ВК України.

Відповідно до статті 1 ВК України водний об`єкт - природний або створений штучно елемент довкілля, в якому зосереджуються води (море, лиман, річка, струмок, озеро, водосховище, ставок, канал (крім каналу на зрошувальних і осушувальних системах), а також водоносний горизонт); ставок - штучно створена водойма місткістю не більше 1 млн. кубічних метрів.

Статтею 3 ВК України визначено, що до водного фонду України належать, зокрема, штучні водойми (водосховища, ставки) і канали, крім каналів на зрошувальних і осушувальних системах.

Відповідно до статті 84 ЗК України у державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Право державної власності на землю набувається і реалізується державою через органи виконавчої влади відповідно до повноважень, визначених цим Кодексом.

До земель державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, зокрема, належать землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом.

Відповідно до частини четвертої статті 56 ЗК України громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб (у тому числі рибництва (аквакультури), культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт, догляду, розміщення та обслуговування об`єктів портової інфраструктури і гідротехнічних споруд тощо, а також штучно створені земельні ділянки для будівництва та експлуатації об`єктів портової інфраструктури та інших об`єктів водного транспорту. Землі водного фонду можуть бути віднесені до земель морського і річкового транспорту в порядку, встановленому законом.

Згідно зі статтею 51 ВК України, у користування на умовах оренди для рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, лікувальних, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт можуть надаватися водосховища (крім водосховищ комплексного призначення), ставки, озера та замкнені природні водойми. Водні об`єкти надаються у користування за договором оренди земель водного фонду на земельних торгах у комплексі із земельною ділянкою.

Згідно з частиною другою статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, третьої статті 135 ЗК України земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів. Організатором земельних торгів є фізична або юридична особа - власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, або державний виконавець у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, передбаченому Законом України "Про виконавче провадження" (1404-19) , які уклали з виконавцем земельних торгів договір про проведення земельних торгів.

Судами встановлено, що відповідачеві ОСОБА_1 в оренду передана земельна ділянка площею 4,5 га, з яких 4,4667 га - для влаштування зони відпочинку і 0,0333 га - для будівництва кафе (а.с. 16-20, т. 1).

Відповідно до статті 51 ВК України, водні об`єкти надаються у користування на умовах оренди органами, що здійснюють розпорядження земельними ділянками під водою (водним простором) згідно з повноваженнями, визначеними Земельним кодексом України (2768-14) , відповідно до договору оренди, погодженого з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері водного господарства.

Надання водних об`єктів у користування на умовах оренди здійснюється за наявності паспорта водного об`єкта. Порядок розроблення та форма паспорта затверджуються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони навколишнього природного середовища.

Водні об`єкти надаються в користування на умовах оренди без обмеження права загального водокористування, крім випадків, визначених законом.

Орендарі водного об`єкта зобов`язані передбачити місця для безоплатного забезпечення права громадян на загальне водокористування (купання, плавання на човнах, любительське і спортивне рибальство тощо).

При визначенні таких місць перевага надається традиційно розташованим місцям масового відпочинку.

У межах населених пунктів забороняється обмеження будь-яких видів загального водокористування, крім випадків, визначених законом.

Заборона загального водокористування водними об`єктами, наданими в користування на умовах оренди, та їх нецільове використання є підставою для розірвання договору оренди.

Типова форма договору оренди водних об`єктів затверджується Кабінетом Міністрів України.

Умови використання водних об`єктів, розмір орендної плати та строк дії договору оренди водних об`єктів визначаються у договорі оренди.

Методика визначення розміру плати за надані в оренду водні об`єкти затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони навколишнього природного середовища.

Сплата орендної плати за водний об`єкт не звільняє від сплати орендної плати за земельну ділянку під цим об`єктом.

Переглядаючи справу за наявними в ній і додатково поданими доказами, та, перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд належним чином не визначився з характером спірних правовідносин, не встановив у повному обсязі фактичні обставини справи, що мають суттєве значення для її вирішення, не надав належної оцінки поданим сторонами доказам у їх сукупності та дійшов передчасного висновку про відмову у задоволенні позову.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, апеляційний суд виходив з того, що приймаючи оскаржуване рішення орган місцевого самоврядування діяв у відповідності до своїх повноважень, законно прийняв оскаржуване рішення про передачу відповідачеві ОСОБА_1 в оренду спірної земельної ділянки, водночас не змінюючи її цільове призначення, а також те, що органом місцевого самоврядування дотримано процедуру передачі в оренду земельної ділянки на підставі рішення цього органу.

Також апеляційний суд, застосувавши до спірних правовідносин положення статей 120 ЗК України, 377 ЦК України (435-15) , зазначив, що на спірній земельній ділянці, яка є сформованою, знаходиться об`єкт нерухомого майна, який належить відповідачеві ОСОБА_1 на праві приватної власності, а також того, що частина земельної ділянки є водним об`єктом, після паспортизації якого, з відповідачем укладено в належній формі договір його оренди, який в судовому порядку недійсним не визнається.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд залишив поза увагою, що обов`язок укладення окремого договору оренди земельної ділянки під водним об`єктом з 01 липня 2013 року врегульований положеннями статті 51 ВК України, згідно з якою водні об`єкти надаються у користування за договором оренди земель водного фонду на земельних торгах у комплексі із земельною ділянкою; сплата орендної плати за водний об`єкт не звільняє від сплати орендної плати за земельну ділянку під цим об`єктом.

Відповідно до змісту рішення Брюховицької селищної ради від 02 липня 2015 року № 627 (а.с. 23, т. 1) спірну земельну ділянку віднесено до земель запасу селища, а отже підлягали встановленню та належному обґрунтуванню обставини, чи є ця земельна ділянка вільною.

Доказів того, що на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування ОСОБА_1 зверталась до Брюховицької селищної ради як до розпорядника земельною ділянкою під водним об`єктом № 1 із заявою про проведення земельних торгів (аукціону) щодо вказаної земельної ділянки у матеріалах справи немає. Як і не має заяви та відповідного пакету документів, які передували прийняттю оскарженого рішення органу місцевого самоврядування та в подальшому укладенню договору оренди.

Відповідно до пункту 2 оспорюваного договору, в оренду передана земельна ділянка загальною площею - 4,5 га, з яких 4,4667 га для влаштування зони відпочинку і 0,0333 для будівництва кафе, проте апеляційний суд залишив поза увагою, що наведений пункт договору суперечить рішенню органу місцевого самоврядування, оскільки за його змістом право будівництва кафе на частині спірної земельної ділянки не передбачене, а згідно з цим рішенням вказану ділянку надано лише для влаштування зони відпочинку, що відноситься до земель рекреаційного призначення.

Також апеляційний суд, врахувавши, що відповідно до пункту 3 оспорюваного договору оренди на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: будівля, літ. "Б" (сауна), загальною площею 50,4 кв. м, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 25 червня 2015 року, індексний номер витягу 39704637, залишив поза увагою, що спірну земельну ділянку надано ОСОБА_1 не для обслуговування розташованого на ній об`єкта нерухомого майна, а для влаштування зони відпочинку.

Відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд виходив з того, що жодним нормативним актом, який регулює порядок передачі у власність чи користування земельних ділянок комунальної власності, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, розмір такої земельної ділянки не унормований.

Водночас, апеляційний суд не надав належної оцінки доводам прокурора про те, що оскарженим рішенням органу місцевого самоврядування передано в оренду ОСОБА_1 земельну ділянку площею 4,5 га у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно загальною площею 50,4 кв. м, а отже площа земельної ділянки, яка надана в оренду у сотні разів перевищує площу нерухомого майна, яке, в свою чергу, складає 11,2 % від площі земельної ділянки.

Разом із тим, отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищує площу належної відповідачу будівлі, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 ЗК України.

Крім того, постанова апеляційного суду не містить відповідного правового обґрунтування щодо можливості набуття земельної ділянки в оренду на позаконкурентних засадах саме для розміщення відпочинкової зони, а не для обслуговування розташованого на ній об`єкту нерухомого майна.

Апеляційним судом також не досліджено та достеменно не з`ясовано, чи відбулася зміна цільового призначення та функціонального використання спірної земельної ділянки в результаті прийняття оскаржуваного рішення Брюховицької селищної ради.

Схожі висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 09 квітня 2020 року у справі № 910/2942/19, проте які апеляційний суд не врахував під час перегляду судового рішення суду першої інстанції.

Статтею 59 ЗК України (чинного на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що громадянам та юридичним особам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування із земель водного фонду можуть безоплатно передаватись у власність замкнені природні водойми (загальною площею до 3 гектарів).

Цією ж статтею установлено вичерпний перелік видів функціонального використання земель водного фонду, для яких їх можуть передавати в користування громадян органи місцевого самоврядування та виконавчої влади.

Зокрема, землі водного фонду можуть передаватись в користування лише для сінокосіння, рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих потреб, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково?дослідних робіт.

Відповідно до пунктів 15 - 17 оспорюваного договору оренди земельна ділянка передається в оренду для сінокосіння. Цільове призначення земельної ділянки (категорія земельної ділянки 07.01) - землі для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення. Умови збереження стану об`єкту оренди: використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням.

Отже, апеляційним судом не надано жодної оцінки цим умовам договору у їх сукупності, та не з`ясовано належним чином призначення земельної ділянки, яка передана в оренду.

Також з огляду на те, що на спірній земельній ділянці знаходиться об`єкт водного фонду, а саме водойма (ставок), передача її в оренду передбачає спеціальний порядок. Відповідно до статті 51 ВК України надання водних об`єктів у користування на умовах оренди здійснюється за наявності паспорта водного об`єкта та дозволу на спецводокористування. Апеляційний суд не перевірив чи були дотриманні вимоги щодо обов`язковості наявності паспорта об`єкта водного фонду під час укладення оспорюваного договору, оскільки в матеріалах справи містяться паспорти водних об`єктів (ставки площею 1,0509 га, 0,4396 га та 0,3295 га), які складені та погоджені 23 березня 2017 року, в той час як оспорюваний договір укладений 04 серпня 2015 року.

Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

Переглядаючи рішення суду першої інстанції апеляційний суд, не встановив у повному обсязі фактичних обставин справи, що мають суттєве значення для її вирішення, не надав належної оцінки поданим сторонами доказам у їх сукупності та дійшов передчасного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

При цьому, суд касаційної інстанції є судом права, а не факту, тому з огляду на вимоги процесуального закону, не здійснює переоцінку доказів, у зв`язку з тим, що це знаходиться поза межами його повноважень.

Вказані у касаційній скарзі доводи знайшли своє підтвердження щодо порушення норм матеріального та процесуального права при ухваленні судом апеляційної інстанції судового рішення.

Оскільки недоліки, допущені судом апеляційної інстанції, не можуть бути усунуті при касаційному розгляді справи, постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

При новому розгляді справи суду апеляційної інстанції необхідно об`єктивно перевірити обґрунтованість позовних вимог, доводів апеляційної скарги та сприяти вирішенню заявлених у справі вимог, надати оцінку доводам та поданим сторонами доказам в обґрунтування своїх вимог та заперечень як в цілому, так і кожному доказу окремо, мотивуючи відхилення або врахування кожного доказу.

Доводи, наведені у позовній заяві та апеляційній скарзі, підлягають перевірці, оскільки судові процедури повинні бути справедливими.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу; або суд розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи; або суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.