344/984/15-ц Про визнання іпотекодержателем нерухомого майна, звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення - 05.04.2023 Прийняття

На обґрунтування позову позивач посилався на те, що 26 липня 2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Банк "Фінанси та Кредит" (далі - ТОВ "Банк "Фінанси та Кредит"), правонаступником якого є ПАТ "Банк "Фінанси та Кредит", та ОСОБА_2 укладений кредитний договір, за умовами якого останній отримав кредит у розмірі 100 000,00 дол. США зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 14,00 % на рік, з кінцевим терміном повернення кредиту до 26 липня 2022 року.

На забезпечення виконання зобов`язань за цим договором між банком та позичальником 27 липня 2007 року укладений договір іпотеки, за умовами якого останній передав в іпотеку нерухоме майно, що складається з нежитлових приміщень № 5, 6, 7, загальною площею 283,7 кв. м та знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Своїх зобов`язань ОСОБА_2 належним чином не виконав, у зв`язку із чим заочним рішенням Івано-Франківського міського суду від 14 березня 2012 року у справі № 0907/2-4377/2011 за позовом ПАТ "Банк "Фінанси та Кредит" до ОСОБА_2 задоволено позовні вимоги банку про стягнення з ОСОБА_2 заборгованості за кредитним договором.

Під час виконання цього рішення стало відомо, що іпотекодавець без згоди іпотекодержателя здійснив переведення нежитлових приміщень, переданих в іпотеку банку, у житловий фонд, а в подальшому відчужив частину предмета іпотеки (квартиру АДРЕСА_2 ) ОСОБА_1 .

Посилаючись на зазначені обставини, з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог від 24 квітня 2015 року, позивач просив визнати ПАТ "Банк "Фінанси та Кредит" іпотекодержателем нерухомого майна - трикімнатної квартири АДРЕСА_2, яка належить ОСОБА_1 на праві власності, звернути стягнення на цю квартиру у рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором від 26 липня 2007 року № 151/07МК у розмірі 6 252 479,60 грн, шляхом проведення прилюдних торгів у межах процедури виконавчого провадження за початковою ціною, яка буде визначена у межах виконавчого провадження; виселити ОСОБА_1 із спірної квартири.

Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 17 листопада 2015 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Івано-Франківської області від 21 грудня 2015 року, у задоволенні позову відмовлено.

Рішення судів першої та апеляційної інстанцій мотивовані тим, що квартира АДРЕСА_2 не є предметом іпотеки за договором іпотеки від 27 липня 2007 року, оскільки квартира є житловим приміщенням, а в іпотеку передано нежитлове приміщення, площа квартири ? 54,8 кв. м, а предмета іпотеки ? 283,7 кв. м, балансова вартість квартири згідно з відомостями Івано-Франківського обласного бюро технічної інвентаризації (далі - Івано-Франківське ОБТІ) становить 96 212,00 грн, а предмета іпотеки - 143 268,00 грн. Крім того, спірна квартира станом на час укладення договору купівлі-продажу, 12 березня 2008 року, не була обтяжена іпотекою.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 квітня 2016 року рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 17 листопада 2015 року та ухвалу Апеляційного суду Івано-Франківської області від 21 грудня 2015 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала суду касаційної інстанції мотивована тим, що звертаючись до суду з позовом, банк вказував на те, що спірна квартира є предметом іпотеки, а саме частиною переведених у житловий фонд нежитлових приміщень № 5, 6, 7, загальною площею 283,7 кв. м, на АДРЕСА_1, яка не є новоствореним об`єктом, а майном, яке разом з іншими трьома квартирами утворилось внаслідок переведення іпотечного майна, яке перейшло з нежитлового до житлового фонду. Крім того, поза увагою судів залишилася правомірність набуття права власності на спірну квартиру АДРЕСА_3 ОСОБА_2, оскільки відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно зазначено, що право власності ОСОБА_2 отримав на підставі рішення Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради від 18 вересня 2007 року № 456, проте зазначене рішення стосується зовсім інших об`єктів нерухомості та інших осіб і жодної інформації щодо об`єкта на АДРЕСА_1 у ньому немає. Відмовляючи у задоволенні позову, суди обмежилися лише дослідженням тих обставин, на які посилався відповідач, залишивши без належної оцінки доводи позивача у справі.

Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 22 вересня 2016 року до участі у справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, залучено ОСОБА_3 та Публічне акціонерне товариство "Ідея Банк" (далі - ПАТ "Ідея Банк").

Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 23 листопада 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Олком-Лізинг" (далі - ТОВ "Олком-Лізинг") залучено до участі у справі як правонаступника позивача - АТ "Банк "Фінанси та Кредит".

Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 21 квітня 2021 року у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що у спірних правовідносинах відбулася заміна власника майна відповідно до статті 23 Закону України "Про іпотеку", а нерухоме майно, на яке позивач просить звернути стягнення, є предметом іпотеки. Проте, пред`явивши боржнику ОСОБА_2 досудову вимогу про дострокове повернення боргу за кредитним договором, а в грудні 2010 року - позов, банк змінив строк виконання основного зобов`язання, і міг пред`явити позов, починаючи від дати невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання (одинадцятий день після отримання вимоги про дострокове повернення кредиту) протягом трьох років. ПАТ "Банк "Фінанси та Кредит" звернувся до суду з цим позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2 26 січня 2015 року. Отже, позивач звернувся до суду з пропуском позовної давності, що є підставою для відмови у задоволенні позову.

Постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 11 жовтня 2021 року рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 21 квітня 2021 року в частині відмови у задоволенні позовної вимоги банку про визнання іпотекодержателем нерухомого майна скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення. Позов ПАТ "Банк "Фінанси та Кредит", правонаступником якого є ТОВ "Олком-Лізинг", про визнання іпотекодержателем нерухомого майна задоволено.

Визнано ТОВ "Олком-Лізинг" як правонаступника ПАТ "Банк "Фінанси та Кредит" іпотекодержателем відповідно до договору іпотеки від 27 липня 2007 року, укладеного між ТОВ "Банк "Фінанси та Кредит" та ОСОБА_2 на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором від 26 липня 2007 року № 151/07-МК щодо нерухомого майна - трикімнатної квартири АДРЕСА_2, загальною площею 107,5 кв. м, яка на праві власності належить ОСОБА_1 відповідно до свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів від 01 лютого 2011 року.

В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанцій, досліджуючи обставини справи, дійшов правильного висновку про те, що у спірних правовідносинах відбулася заміна власника майна відповідно до правил статті 23 Закону України "Про іпотеку" та встановив, що нерухоме майно, на яке просить звернути стягнення позивач, є предметом іпотеки. Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що пред`явивши боржнику досудову вимогу про дострокове повернення боргу за кредитним договором та подавши у грудні 2010 року позов, банк змінив строк виконання основного зобов`язання.

Банк (іпотекодержатель) міг пред`явити позов до іпотекодавця, починаючи від дати невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання (одинадцятий день після отримання вимоги про дострокове повернення кредиту в повному обсязі) та протягом трьох років. Але позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення власника з житла, яке є частиною іпотечного майна, 26 січня 2015 року, тобто зі спливом позовної давності.

Проте, відмовляючи у задоволенні позовної вимоги про визнання іпотекодержателем нерухомого майна - трикімнатної квартири АДРЕСА_2, що належить ОСОБА_1 на праві власності, суд першої інстанції не звернув уваги, що така позовна вимога є самостійною та достатньою для ефективного захисту прав іпотекодержателя.

За загальним правилом ЦК України (435-15) зі спливом позовної давності, навіть за наявності рішення суду про відмову у позові з підстав пропущення позовної давності, зобов`язання не припиняється. Тому суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відмову в задоволенні позовної вимоги про визнання іпотекодержателем нерухомого майна у зв`язку із спливом позовної давності.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги і позиції інших учасників

У листопаді 2021 року ОСОБА_1 звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить постанову суду апеляційної інстанції в частині задоволення позову скасувати та залишити в силі в цій частині рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не врахував, що спірну квартиру від придбав на прилюдних торгах. На момент проведення прилюдних торгів спірна квартира перебувала в іпотеці ПАТ "Ідея-Банк", а не ПАТ "Банк "Фінанси та Кредит", а іпотекодавцем квартири був ОСОБА_3, а не ОСОБА_2 .

Суд апеляційної інстанції не врахував, що заявник набув право власності на спірне майно за відсутності відомостей в реєстрі про обтяження такого майна на користь позивача. Крім того, в іпотеку був переданий багатоквартирний житловий будинок, а тому стягнення на окремі квартири без інших неможливе.

Суд апеляційної інстанції не врахував, що у разі позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, яке вчинить ТОВ "Олком-Лізинг" як особа яка визнана іпотекодержателем, він як власник майна позбавиться майна без будь-якої можливості його компенсації, оскільки він придбав спірне майно з прилюдних торгів.

Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на неврахування судом апеляційної інстанції висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц.

У січні 2022 року надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому ТОВ "Олком Лізинг" просить касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін або закрити провадження у справі.

На обґрунтування відзиву посилається на те, що заявник у касаційній скарзі не зазначив, які саме норми матеріального чи процесуального права порушив суд апеляційної інстанції. Спірна трикімнатна квартира є предметом іпотеки, а саме частиною переведених у житловий фонд нежитлових приміщень № 5, 6, 7, та не є новоствореним об`єктом, а тому ТОВ "Олком-Лізинг" є іпотекодержателем вказаного нерухомого майна. Висновки, на які посилається заявник у касаційній скарзі, зроблені у правовідносинах, які не є подібними із правовідносинами у цій справі.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 06 грудня 2021 року відкрито провадження за касаційною скаргою ОСОБА_4, від імені якого діє адвокат Селянін В. О., на підставі пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України.

Ухвалою Верховного Суду від 28 березня 2023 року справу призначено до розгляду.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини першої статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги та відзиву на неї, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Встановлені судами обставини

Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам рішення судів першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваній частині не відповідають.

Суди встановили, що 26 липня 2007 року між ТОВ "Банк "Фінанси та Кредит" та ОСОБА_2 укладений кредитний договір № 151/07-МК, за умовами якого ОСОБА_2 отримав кредит у розмірі 100 000,00 дол. США зі сплатою процентів за користування кредитом у розмірі 14,00 % на рік, з кінцевим терміном повернення кредиту до 26 липня 2022 року (т. 1, а. с. 4-6).

01 вересня 2008 року сторони уклали додаткову угоду № 1 про внесення змін до пунктів 4.2 та 4.3 розділу 4 кредитного договору щодо порядку нарахування та терміну сплати відсотків (т. 1, а. с. 6 зворот).

На забезпечення виконання позичальником своїх зобов`язань за кредитним договором 27 липня 2007 року між ТОВ "Банк "Фінанси та Кредит" та ОСОБА_2 укладений договір іпотеки, за умовами якого останній передав в іпотеку банку нерухоме майно, що складається з нежитлових приміщень № 5, 6, 7, позначених у плані літерою "А", загальною площею 283,7 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 7-10).

Відповідно до пункту 1.3 договору іпотеки право власності на предмет іпотеки підтверджено: договором купівлі-продажу нежитлових приміщень, посвідченим 26 липня 2007 року приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Кочан М. В., за реєстровим № 522-Д, зареєстрованим у державному реєстрі правочинів за № 4352002, зареєстрованим в Івано-Франківському ОБТІ згідно з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 26 липня 2007 року № 15377575, реєстраційний № 18924732, у реєстрову книгу № 6ф, номер запису 1112.

Згідно з витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно № 15377640, виданим 26 липня 2007 року Івано-Франківським ОБТІ, реєстраційний № 18924732, предмет іпотеки має загальну площу 283,7 кв. м вартістю 143 268,00 грн.

Відповідно до витягу про реєстрацію у Державному реєстрі іпотек на підставі зазначеного договору іпотеки до реєстру внесено запис про іпотеку, реєстраційний номер 5380940, об`єкт обтяження: нежитлові приміщення № 5, 6, 7, що розташовані на АДРЕСА_1, номер за РПВН: 18924732 (т. 1, а. с. 60), що також випливає з інформаційних довідок від 08 червня 2015 року та від 15 жовтня 2020 року (т. 1, а. с. 77-80, т. 4, а. с. 142-143).

Згідно з пунктом 3.3.1 іпотечного договору іпотекодавець має право володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його призначення і за умови його зберігання. Іпотекодавець не має права використовувати предмет іпотеки для будь-яких інших цілей без письмової згоди на це від іпотекодержателя.

Іпотекодавець зобов`язаний не відчужувати предмет іпотеки у будь-який спосіб та не обтяжувати його зобов`язанням з боку третіх осіб (зокрема, не передавати його в оренду, найм, не передавати в наступну заставу тощо), не видавати довіреності на користування та розпорядження предметом іпотеки, а також не виступати поручителем за третіх осіб без отримання попередньої письмової згоди на це від іпотекодержателя (пункт 3.4.5 іпотечного договору).

Зі змісту розрахунків банку заборгованість позичальника за кредитним договором станом на 16 квітня 2015 року становила 6 252 479,60 грн, з яких: 48 888,48 дол. США, що в еквіваленті становить 1 064 937,76 грн, - строкова заборгованість за основним боргом, 37 006,07 дол. США, що в еквіваленті становить 806 103,22 грн, - прострочена заборгованість за основним боргом, 534,45 дол. США, що в еквіваленті становить 11 641,92 грн, - строкова заборгованість за відсотками, 35 404,80 дол. США, що в еквіваленті становить 771 222,76 грн, - прострочена заборгованість за відсотками, 3 598 573,94 грн - пеня (т. 1, а. с. 47-53).

Право іпотеки виникло у позивача на підставі укладеного між ТОВ "Банк "Фінанси та Кредит" як іпотекодержателем та ОСОБА_2 як іпотекодавцем договору іпотеки від 27 липня 2007 року, предметом іпотеки за яким були нежитлові приміщення №5, 6, 7, позначені в плані літерою "А", загальною площею 283,7 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

ОСОБА_2 без письмової згоди іпотекодержателя провів реконструкцію нежитлових приміщень № 5, 6, 7, загальною площею 283,7 кв. м, що знаходяться на АДРЕСА_1, у результаті чого предмет іпотеки було переобладнано в чотири житлові приміщення, у тому числі й квартиру АДРЕСА_3 та отримав свідоцтва про право власності на нерухоме майно (т. 1, а. с. 90).

У подальшому на підставі договору купівлі-продажу квартири від 14 березня 2008 року ОСОБА_2 продав зазначену квартиру ОСОБА_5 .

Відповідно до свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціону) від 01 лютого 2011 року № 204 ОСОБА_1 придбав трикімнатну квартиру АДРЕСА_2, загальною площею 107,5 кв. м, що належала ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 14 березня 2008 року, та зареєстрував за собою право власності 18 лютого 2011 року (т. 1, а. с. 11-12).

Згідно з висновком експертів за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у кримінальному провадженні від 25 січня 2021 року № 3033/20-28/173/21-28, житлова квартира АДРЕСА_4, є об`єктом нерухомого майна, який виник внаслідок реконструкції частини нежитлового приміщення № 6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Різниця у площах квартири АДРЕСА_3 та частини нежитлового приміщення № 6 пояснюється відмінностями у підрахунках внутрішніх площ для житлових та громадських приміщень відповідно до ДБН, а саме: ДБН В.2.2-15-2005 додаток В (обов`язковий) п.В.6 та ДБН В.2.2.-9-99, додаток Д (обов`язковий) п.Д.5. (т. 4, а. с. 202-208).

З урахуванням наведеного, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку про те, що квартира АДРЕСА_2, власником якої є ОСОБА_1, не є новоствореним об`єктом нерухомого майна, оскільки створена з прив`язкою до вже існуючої заставленої нерухомості, з використанням її функціональних елементів, про що правильно вказав суд першої інстанції, та є предметом іпотеки за договором іпотеки від 27 липня 2007 року.

Водночас суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, виходив з того, що позивач звернувся до суду після спливу позовної давності, що є підставою для відмови у задоволенні позову.

Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції про те, що у задоволенні вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки необхідно відмовити у зв`язку з пропуском позивачем позовної давності, проте виходив з того, що до вимоги про визнання позивача іпотекодержателем нерухомого майна наслідки спливу позовної давності не поширюються, що є підставою для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про задоволення позову у зазначеній частині вимог.

Частково погоджуючись з наведеними судом апеляційної інстанції мотивами, Верховний Суд вважає за необхідне зазначити таке.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц, від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц).

Згідно з частиною першою статті 17 Закону України "Про іпотеку" іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом.

Відповідно до статті 23 Закону України "Про іпотеку" у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Забезпечення виконання зобов`язання іпотекою гарантує право кредитора одержати задоволення своїх вимог за рахунок заставленого майна, зокрема в позасудовому порядку, переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 зроблено висновок, що: - виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру не впливає на чинність іпотеки. Іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі; - запис про іпотеку не може бути відновлений із моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя; - за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають; - у випадку якщо позивач вважає, що іпотека є та залишилася чинною, належним способом захисту було б звернення позивача з вимогою про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна. Після набрання чинності рішенням суду у разі задоволення такого позову до відповідного державного реєстру має бути внесений запис про іпотекодержателя; - у справі з належною вимогою (зокрема, про визнання прав іпотекодержателя) суд має враховувати наявність/відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в Державному реєстрі іпотек відомостей про обтяження. Відсутність у Державному реєстрі іпотек означених відомостей не може беззастережно свідчити про добросовісність особи, яка придбаває таке майно.

Суди попередніх інстанцій встановили, що у порушення умов договору іпотеки ОСОБА_2 без письмової згоди провів реконструкцію нежитлових приміщень, у результаті чого предмет іпотеки було переобладнано в чотири житлові приміщення, у тому числі у спірну квартиру, та у подальшому відчужив її. Спірна квартира не є новоствореним об`єктом нерухомого майна, оскільки вона створена з прив`язкою до вже існуючої заставленої нерухомості, з використанням її функціональних елементів.

Договір іпотеки від 27 липня 2007 року не припинив свою дію, а основне зобов`язання залишається невиконаним.

У випадку, якщо позивач вважає, що іпотека є та залишалася чинною, належним способом захисту було б звернення позивача з вимогою про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна. Після набрання законної сили рішенням суду у разі задоволення такого позову до відповідного державного реєстру має бути внесений запис про іпотекодержателя. При цьому запис про іпотеку не може бути відновлений із моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя.

Виходячи з обставин справи, що переглядається, якщо позивач вважає себе іпотекодержателем та виходить із того, що його право іпотекодержателя порушене, належним способом захисту є звернення до суду з позовом про визнання права іпотекодержателя.

У разі визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна та внесення відповідного запису до Державного реєстру іпотек, іпотекодержатель відповідно до положень статті 23 Закону України "Про іпотеку" набуває право пред`являти вимоги щодо звернення стягнення на предмет іпотеки до особи, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки та яка набула статусу іпотекодавця.

З урахуванням наведеного, Верховний Суд погоджується із висновком суду апеляційної інстанції про те, що вимоги про визнання позивача іпотекодержателем нерухомого майна є ефективним способом захисту.

Водночас доводи касаційної скарги дають Верховному Суду підстави для висновку про неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права при вирішенні вимоги позивача про визнання його іпотекодержателем нерухомого майна.

Відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на неврахування судом апеляційної інстанції висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункту 7.22), від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 зазначено, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Відповідно до пункту 7.22 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 за провадженням № 12-127гс19). За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає задоволенню.

При вирішенні спорів щодо прав на нерухоме майно необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного з порушенням закону, оскільки від цього може залежати, зокрема, чинність чи припинення іпотеки.

Суд апеляційної інстанції, задовольняючи вимоги про визнання позивача іпотекодержателем спірного майна, не врахував, що ОСОБА_1 придбав спірну квартиру з прилюдних торгів (аукціону), що підтверджується свідоцтвом про придбання майна з прилюдних торгів (аукціону) від 01 лютого 2011 року № 204 (т.1, а. с. 213).

На момент придбання спірного нерухомого майна відомості щодо іпотеки у відповідному реєстрі були відсутні.

Позивач не доводив недобросовісності набуття ОСОБА_1 спірного майна, хоча, виходячи з характеру цивільно-правового спору, саме позивач мав довести недобросовісність відповідача під час набуття у власність спірного майна як визначальну підставу для задоволення вимоги про визнання позивача іпотекодержателем нерухомого майна.

За встановленими у цій справі обставинами спірне нерухоме майно було предметом продажу на прилюдних торгах.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 зробила висновок, що при оцінці добросовісності/недобросовісності набувача майна необхідно враховувати, що прилюдні торги у межах здійснення виконавчого провадження мають виступати найбезпечнішим способом набуття майна, публічна процедура реалізації якого гарантує невідворотність результатів торгів та "юридичне очищення" майна, придбаного у такий спосіб. Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, отже, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар (пункти 6.52, 6.53).

Отже, у цій справі презюмується, що відповідач ОСОБА_1 є добросовісним набувачем спірного майна, що унеможливлює задоволення вимоги позивача про визнання його іпотекодержателем нерухомого майна.

Верховний Суд також констатує, що позивачем заявлено дві позовні вимоги, які за своїм змістом не можуть поєднуватися, оскільки є різними способами захисту порушеного права.

Так, у цій справі метою звернення позивача до суду було звернення стягнення на предмет іпотеки. Цій меті відповідає заявлена вимога про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Водночас вимогу про визнання позивача іпотекодержателем нерухомого майна у цій справі по суті необхідно розглядати як підставу для задоволення вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки.

У цій справі суди відмовили у позові про витребування спірного нерухомого майна за спливом позовної давності і в цій частині судові рішення не оскаржуються.

Отже, оскільки спір щодо звернення стягнення на предмет іпотеки у цій справі вирішено, то, зважаючи на вищенаведену суть іншої позовної вимоги (про визнання позивача іпотекодержателем нерухомого майна), така вимога задоволенню не підлягає.

Зазначена вимога не підлягає задоволенню і з мотивів, з яких виходив суд апеляційної інстанції, зокрема з огляду на те, що вона є самостійною та достатньою для ефективного захисту прав іпотекодержателя для можливого позасудового звернення позивачем стягнення на предмет іпотеки.

Водночас наслідком вирішення судового спору має бути ефективне поновлення прав позивача, а не створення передумови для подальшого вжиття заходів для захисту відповідних прав у позасудовому порядку.

З урахуванням наведеного, оскільки підстави касаційного оскарження рішення суду апеляційної інстанції підтвердилися, то воно підлягає скасуванню з підстав неправильного застосування норм матеріального права (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).

Не може залишися в силі і рішення суду першої інстанції, оскільки, відмовивши у задоволенні вимоги про визнання позивача іпотекодержателем нерухомого майна, суд першої інстанції помилково виходив зі спливу позовної давності, за наявності підстав для відмови у позові у зазначеній частині за безпідставності таких вимог.

Отже, рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції в частині вирішення вимоги про визнання позивача іпотекодержателем нерухомого майна підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

У касаційній скарзі заявник також посилається на неврахування судом апеляційної інстанції висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц.

У згаданій постанові зазначено, що оскільки квартира у багатоквартирному житловому будинку не була самостійним предметом іпотеки, тому позивач не вправі реалізувати свої права іпотекодержателя шляхом примусового звернення стягнення на неї у встановленому законом порядку незалежно від інших квартир у багатоквартирному житловому будинку, бо таке житлове приміщення, як окрема частина об`єкта нерухомого майна, не було самостійним предметом іпотеки, а може бути визначено як частка багатоквартирного будинку, який є предметом іпотеки.

Зазначений висновок не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, оскільки у цій справі суди встановили, що спірна квартира є предметом іпотеки.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

За змістом частин першої, другої статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення.

З урахуванням наведених мотивів Верховний Суд вважає за необхідне рішення Івано-Франківського міського суду від 21 квітня 2021 року та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 11 жовтня 2021 року в частині вирішення вимог про визнання позивача іпотекодержателем нерухомого майна скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги ОСОБА_1, скасування рішень судів першої та апеляційної інстанцій в частині вимог про визнання позивача іпотекодержателем нерухомого майна та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову в цій частині, то з ТОВ "Олком-Лізинг" на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 487,20 грн ((1 218,00 грн х 0,2) х 200/100), замість помилково сплачених 1 816,00 грн.