695/2077/21 Про стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди земельної ділянки та розірвання договору оренди землі - 09.03.2023 Прийняття

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Черкаського апеляційного суду від 31 серпня 2022 року, прийняту колегією суддів у складі Василенко Л. І., Бородійчука В. Г., Карпенко О. В.,

І. ФАБУЛА СПРАВИ

Стислий виклад позиції позивача

ОСОБА_1 у липні 2021 року звернувся до суду з позовом до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Нива" (далі - СТОВ "Нива", товариство), у якому просив:

- стягнути із СТОВ "Нива" на його користь заборгованість за орендною платою за користування земельною ділянкою за 2018, 2019, 2020 роки у розмірі 125 068, 28 грн;

- розірвати договір оренди земельної ділянки, площею 3, 0605 га, кадастровий номер 7121587400:07:004:0542, розташованої на території Зорівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області, який укладено 10 червня 2017 року між ОСОБА_1 та СТОВ "Нива";

- зобов`язати СТОВ "Нива" повернути ОСОБА_1 земельну ділянку, загальною площею 3, 0605 га, кадастровий номер 7121587400:07:004:0542.

Позивач обґрунтовував свої вимоги тим, що йому на праві власності належить земельна ділянка, площею 3, 0605 га.

Зазначив, що 10 червня 2017 року уклав з СТОВ "Нива" договір оренди землі, відповідно до умов якого передав у строкове платне користування земельну ділянку, площею 3, 0605 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 7121587400:07:004:0542, яка розташована в адміністративних межах Зорівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області.

Державну реєстрацію права оренди земельної ділянки здійснено 24 липня 2017 року.

Договір сторони уклали на 10 років з 01 січня 2018 року до 31 грудня 2027 року.

Відповідно до пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: 1 квартал - 8, 5 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 13 440, 99 грн, 2 квартал - 9, 0 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 14 233, 60 грн, 3 квартал - 9, 5 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 15 018, 63 грн, 4 квартал - 10 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 15 813, 66 грн.

Стверджував, що згідно з умовами договору оренди землі відповідач взяв на себе зобов`язання до 31 січня кожного року (поквартально) сплачувати позивачу орендну плату в розмірі 58 496, 88 грн, проте відповідач щорічно сплачував орендну плату лише частково, внаслідок чого утворилася заборгованість у розмірі 125 068, 28 грн, що є порушенням умов договору та підставою для його розірвання, стягнення заборгованості з орендної плати та повернення земельної ділянки орендодавцю.

Стислий виклад заперечень відповідача

СТОВ "Нива" просило відмовити у задоволенні позову. Зазначило, що у пункті 9 договору оренди сторони домовилися, що розмір орендної плати буде залежати від кварталу, у якому орендодавець виявить бажання отримати річну орендну плату. Сторони щороку вносили зміни до договору оренди землі та щороку визначали новий розмір орендної плати відповідно до заяв, поданих позивачем. Товариство стверджувало, що повністю виплатило орендну плату позивачу за 2018-2020 роки, а тому не порушувало умови договору. Зауважило, що система оплати була запроваджена товариством з 2016 року і роз`яснювалася на зборах СТОВ "Нива", де був присутній позивач.

Стислий виклад змісту рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням від 31 травня 2022 року Золотоніський міськрайонний суд Черкаської області частково задовольнив позов ОСОБА_1 .

Суд стягнув із СТОВ "Нива" на користь ОСОБА_1 заборгованість за орендною платою за користування земельною ділянкою, площею 3, 0605 га, кадастровий номер 7121587400:07:004:0542, розташованою на території Зорівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області, за 2018, 2019, 2020 роки у розмірі 125 068, 28 грн.

Розірвав договір оренди земельної ділянки, площею 3, 0605 га, кадастровий номер 7121587400:07:004:0542, що розташована на території Зорівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області, укладений 10 червня 2017 року між ОСОБА_1 та СТОВ "Нива".

В іншій частині вимог позову відмовив. Здійснив розподіл судових витрат.

Частково задовольняючи позов, суд першої інстанції зазначив, що до звернення позивача до суду з позовом відповідач протягом 2018-2020 років не виплачував орендну плату, визначену договором. Відповідач не довів належним чином виконання умов договору оренди землі в частині виплати орендної плати у грошовій формі та не спростував розмір орендної плати за користування земельною ділянкою, що належить ОСОБА_1 .

Суд зробив висновок про наявність підстав для розірвання договору оренди землі у зв`язку із порушенням орендарем свого обов`язку щодо систематичної виплати орендної плати протягом 2018-2020 років, оскільки неналежне виконання умов договору зі сплати орендної плати є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору.

Щодо позовної вимоги про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку, то суд зазначив, що її пред`явлено передчасно, а тому вона задоволенню не підлягає.

Постановою від 31 серпня 2022 року Черкаський апеляційний суд задовольнив апеляційну скаргу СТОВ "Нива", скасував рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 31 травня 2022 року, постановив нове рішення.

Суд відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 ; здійснив розподіл судових витрат.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову у задоволенні позову, апеляційний суд зазначив, що законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений в договорі оренди. Податковий кодекс України (2755-17) (далі - ПК України (2755-17) ) передбачає порядок визначення орендної плати за землю, а тому, саме договором оренди визначаються розмір та умови сплати орендної плати.

Апеляційний суд встановив, що сторони у справі не заперечують факт укладення договору оренди, спір між сторонами полягає виключно у трактуванні пункту 9 договору оренди землі.

Надаючи тлумачення умові договору про орендну плату, суд апеляційної інстанції врахував поведінку сторін, середні показники розміру орендної плати на території, де розташована орендована земельна ділянка, у спірний період.

Суд зазначив, що очевидно, що дії позивача, який уклав 10 червня 2017 року договір оренди землі, протягом п`яти років отримував орендну плату саме один раз на рік, у визначеному у заяві розмірі, будь-яких звернень, претензій, вимог щодо недоплати орендної плати до СТОВ "Нива" не пред`являв, а згодом пред`явив позов про розірвання договору оренди землі з підстав систематичної недоплати орендної плати, суперечить його попередній поведінці у договірних відносинах (виконанню протягом п`яти років укладеного договору оренди) і є недобросовісними.

За таких обставин, апеляційний суд зробив висновок, що орендна плата була виплачена у погодженому сторонами розмірі та строк, систематично, а тому немає підстав вважати, що є заборгованість з орендної плати, відповідно немає підстав для розірвання спірного договору за викладених позивачем обставин.

ІІ. ВИМОГИ ТА АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Короткий зміст вимог касаційної скарги

ОСОБА_1 07 жовтня 2022 року з використанням засобів поштового зв`язку направив до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Черкаського апеляційного суду від 31 серпня 2022 року, залишити в силі рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 31 травня 2022 року.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Заявник, наполягаючи на тому, що оскаржуване судове рішення суд апеляційної інстанції ухвалив з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, визначив як підстави касаційного оскарження постанови апеляційного суду те, що:

- суд апеляційної інстанції в оскаржуваному рішенні застосував норми права без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2011 року у справі № 635/4233/19

(провадження № 14-139цс20), у постанові Верховного Суду від 09 червня 2021 року у справі № 948/393/20 (провадження № 61-17757св20), щодо порядку визначення або зміни розміру (ставки) орендної плати за користування земельною ділянкою;

- суд апеляційної інстанції в оскаржуваному рішенні застосував норми права без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18), від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18), у постанові Верховного Суду від 03 серпня 2022 року у справі № 409/647/17

(провадження № 61-1058св21), щодо застосування правил статті 629 ЦК України про обов`язковість договору;

- суд апеляційної інстанції в оскаржуваному рішенні застосував норми права без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17

(провадження № 12-201гс18), у постанові Верховного Суду від 02 травня 2018 року у справі № 925/549/17, постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18), постановах Верховного Суду від 31 липня 2020 року у справі № 479/1073/18

(провадження № 61-8798св19), від 07 жовтня 2020 року у справі № 313/780/19 (провадження № 61-9979св20), від 10 лютого 2021 року у справі № 923/1001/19, від 23 березня 2021 року у справі № 922/2754/19, від 17 червня 2021 року у справі № 485/784/20 (провадження № 61-3760св21), від 10 листопада 2021 року у справі № 175/642/19

(провадження № 61-8221св21), від 27 січня 2022 року у справі № 143/923/19 (провадження № 61-15754св21), про дострокове розірвання договорів оренди у зв`язку з істотним порушенням їх умов, систематичною несплатою орендної плати, а також повернення земельних ділянок;

- суд апеляційної інстанції в оскаржуваному рішенні застосував норми права без урахування висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 02 вересня 2020 року у справі № 369/4241/17

(провадження № 61-44453св18), відповідно до яких, якщо не доведено інше, стороною, яка розробила і (або) запропонувала спірну умову договору, укладеного між особою, що здійснює підприємницьку діяльність, і фізичною особою (у тому числі споживачем), є та сторона, що здійснює підприємницьку діяльність; у випадку незрозумілості змісту волі сторін суд має вибрати той варіант, що відповідає інтересам покупця;

- суд апеляційної інстанції в оскаржуваному рішенні застосував норми права без урахування висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 447/559/18

(провадження № 61-5144св20), щодо порядку застосування правил статті 213 ЦК України;

- суд апеляційної інстанції в оскаржуваному рішенні застосував норми права без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц

(провадження № 14-499цс19), щодо порядку застосування статті 205 ЦК України;

(провадження № 14-499цс19), у постанові Верховного Суду від 23 вересня 2020 року у справі № 396/1857/16 (провадження № 61-17729св19), щодо заборони суперечливої поведінки;

- суд апеляційної інстанції встановив обставини справи, що мають істотне значення, на підставі недопустимих доказів.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

СТОВ "Нива" подало відзив на касаційну скаргу, просить залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного суду без змін.

Відповідач зазначив, що заяви ОСОБА_1 у позові та касаційній скарзі суперечать його діям протягом 2018-2020 років. На час укладення договору та його виконання протягом 2018-2020 років сторони однаково розуміли його умови, зокрема щодо орендної плати.

Товариство також звернулося до Верховного Суду із заявами щодо врахування судової практики під час розгляду касаційної скарги ОСОБА_1, зокрема постанов Верховного Суду від 15 жовтня 2019 року у справі № 903/879/18, від 19 грудня 2019 року у справі № 904/5542/18, від 09 червня 2021 року у справі № 911/3039/19, від 10 квітня 2019 року

у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18).

ІІІ. ВІДОМОСТІ ПРО РУХ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ ТА МЕЖІ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ СУДОМ

Ухвалою від 16 листопада 2022 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ОСОБА_1 .

За змістом правила частини першої статті 401 ЦПК України попередній розгляд справи проводиться колегією у складі трьох суддів у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.

З метою визначення меж розгляду справи Верховним Судом застосовані правила статті 400 ЦПК України, відповідно до яких, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені

пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Критерії оцінки правомірності оскаржуваного судового рішення визначені в статті 263 ЦПК України, відповідно до яких судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

ІV. ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Верховний Суд перевірив доводи касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та матеріали цивільної справи, за результатами чого зробив такі висновки.

Обставини, встановлені в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій

Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що 10 червня 2017 року ОСОБА_1 та СТОВ "Нива" уклали договір оренди земельної ділянки, загальною площею 3, 0605 га, кадастровий номер 7121587400:07:004:0542, строком на 10 років з 01 січня 2018 року до 31 грудня 2027 року.

У пункті 5 договору сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 158 132, 02 грн.

Відповідно до пунктів 9, 10 договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: 1 квартал - 8, 5 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 13 440, 99 грн, 2 квартал - 9, 0 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 14 233, 60 грн, 3 квартал - 9, 5 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 15 018, 63 грн, 4 квартал - 10 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 15 813, 66 грн. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку (земельні ділянки) приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.

Згідно з пунктами 11, 13 договору орендна плата сплачується до 31 грудня кожного року, розмір орендної плати переглядається щорічно у випадках, передбачених договором.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 12 липня 2021 року № 265399098 земельна ділянка, площею 3, 0605 га, кадастровий номер 7121587400:07:004:0542, що розташована на території Зорівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва належить ОСОБА_1 . Орендар - СТОВ "Нива". Орендна плата нараховується орендарем у грошовій формі та розмірі: 1 квартал - 8, 5% від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 13 440, 99 грн,

2 квартал - 9, 0 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 14 233, 60 грн, 3 квартал - 9, 5 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 15 018, 63 грн, 4 квартал - 10 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 15 813, 66 грн.

Згідно з довідкою фінансового відділу Зорівської сільської ради від 26 серпня 2021 року № 02-44/257 сільськогосподарські підприємства, розташовані на території Зорівської сільської територіальної громади Золотоніського району Черкаської області, виплачували фізичним особам, власникам земельних ділянок, орендну плату за землю у такому розмірі: за 2016 рік - від 4, 5 % до 9, 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік;

за 2017 рік - від 4, 5 % до 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, за 2018 рік - від 4, 5 % до 10, 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, за 2019 рік - від 7, 5 % до 14, 0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, за 2020рік - від 5, 0 % до 17, 0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік.

Відповідно до довідки Головного управління ДПС у Черкаській області від 28 серпня 2021 року № 7312/23-00-66-011 середній відсоток виплати річної орендної плати фізичним особам, власникам земельних паїв, по Золотоніському району Черкаської області склав: за 2016 рік - 6, 7 % від нормативної грошової оцінки; за 2017 рік - 9, 0 % від нормативної грошової оцінки; за 2018 рік - 9, 4 % від нормативної грошової оцінки;

за 2019 рік - 12, 1 % від нормативної грошової оцінки; за 2020 рік - 12, 8 % від нормативної грошової оцінки.

Згідно з листом Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 30 серпня 2021 року № ПІ-137/0-147/0/63-21 у Черкаській області середня річна орендна ставка від нормативної грошової оцінки за орендну земельних часток (паїв) складала станом на: 31 грудня 2016 року - 5, 49 %, 31 грудня 2017 року - 7, 31 %, 31 грудня 2018 року - 8, 57 %, 31 грудня 2019 року - 9, 35 %, 31 грудня 2020 року - 9, 64 %.

Відповідно до довідки фінансового відділу Зорівської сільської ради від 26 серпня 2021 року № 02-44/258 СТОВ "Нива" виплачувало орендну плату за землю у такому розмірі.

За 2016 рік: якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 1 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 5, 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 2 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 6, 0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 3 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 6, 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 4 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 7, 0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

За 2017 рік: якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 1 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 8, 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 2 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 9, 0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 3 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 9, 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 4 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 10, 0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

За 2018 рік: якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 1 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 9, 0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 2 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 9, 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 3 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 10, 0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 4 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 10, 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

За 2019 рік: якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 1 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 12, 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 2 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 13, 0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 3 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 13, 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 4 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 14, 0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

За 2020 рік: якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 1 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 12, 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 2 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 13, 0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 3 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 13, 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 4 кварталі - річна орендна плата виплачувалася у розмірі 15, 0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

ОСОБА_2 17 липня 2017 року звертався із заявою до директора СТОВ "Нива", в якій просив виплатити йому орендну плату за землю за 2017 рік у розмірі 12 090, 00 грн (9, 5 % від нормативно-грошової оцінки).

Згідно з відомостями на виплату орендної плати за 2017 рік ОСОБА_1 отримав 12 090, 00 грн, про що поставив свій підпис у відомості.

20 березня 2018 року ОСОБА_1 звертався із заявою до директора СТОВ "Нива", в якій просив виплатити йому орендну плату за землю за 2018 рік у розмірі 12 090, 00 грн (9, 5 % від нормативно-грошової оцінки).

Відповідно до відомостей на виплату орендної плати за 2018 рік ОСОБА_1 отримав 12 090, 00 грн, про що поставив свій підпис у відомості.

25 червня 2019 року ОСОБА_1 звертався із заявою до директора СТОВ "Нива", в якій просив виплатити йому орендну плату за землю за 2019 рік у розмірі 13 500, 00 грн (13, 5 % від нормативно-грошової оцінки).

Згідно з відомостями на виплату орендної плати за 2019 рік № 170, № 251, ОСОБА_1 отримав 13 400, 00 грн та 100, 00 грн відповідно, про що поставив свій підпис у відомостях.

16 вересня 2020 року ОСОБА_1 звертався із заявою до директора СТОВ "Нива", в якій просив виплатити йому орендну плату за землю за 2020 рік у розмірі 15 000, 00 грн (15 % від нормативно-грошової оцінки).

Відповідно до відомості на виплату орендної плати за 2020 рік ОСОБА_1 отримав 15 000, 00 грн, про що поставив свій підпис у відомості.

14 грудня 2021 року ОСОБА_1 звертався із заявою до директора СТОВ "Нива", в якій просив виплатити йому орендну плату за землю за 2021 рік у розмірі 15 500, 00 грн (15, 5 % від нормативно-грошової оцінки).

Згідно з відомостями на виплату орендної плати за 2021 рік ОСОБА_1 отримав 15 500, 00 грн, про що поставив свій підпис у відомості.

Право, застосоване судом

Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України "Про орендну землі" (161-14) , ЗК України (2768-14) та загальними нормами ЦК України (435-15) .

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в орендну земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України (2768-14) , Законом України "Про орендну землі" (161-14) .

Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 1 Закону України "Про орендну землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про орендну землі" договір оренди

землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України "Про орендну землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією із суттєвих умов договору оренди.

Відповідно до статті 21 Закону України "Про орендну землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Положеннями статті 24 Закону України "Про орендну землі" передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

За положеннями частини першої статті 32 Закону України "Про орендну землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України (2768-14) та іншими законами України.

Пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Згідно з положенням частини першої статті 34 Закону України "Про орендну землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Оцінка аргументів, викладених у касаційній скарзі

Звертаючись до суду із позовом, позивач посилався на те, що відповідач порушив зобов`язання щодо своєчасного та повного розрахунку за користування земельною ділянкою за період користування нею протягом 2018-2020 років та, відповідно, порушує умови, передбачені пунктом 9 договору оренди землі, що є його істотною умовою.

Частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції вважав доведеними обставини сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки протягом 2018-2020 років не в повному розмірі, у зв`язку з чим виснував, що є підстави для стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання договору.

Натомість апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову у задоволенні позову, дійшов переконання, що орендар сплачував орендну плату орендодавцеві у розмірі, визначеному у договорі.

Тож Верховний Суд встановив, що існує неоднакове розуміння сторонами умов договору про орендну плату. Від встановлення обставин, чи відповідає розмір орендної плати, сплачений орендарем на користь орендодавця, змісту таких умов, залежить, чи існують підстави для стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання договору оренди землі у зв`язку з систематичним невиконанням орендарем умов договору про орендну плату.

У постанові від 30 червня 2021 року у справі № 183/2390/18

(провадження № 61-5123св19) Верховний Суд зазначив, що "підставою для тлумачення судом правочину є наявність спору між сторонами щодо його змісту, невизначеність і незрозумілість буквального значення слів, понять і термінів у тексті всієї угоди або її частини, що не дає змогу з`ясувати дійсний зміст угоди або її частини, а волевиявлення сторони правочину не дозволяє однозначно встановити її намір.

У той же час, тлумачення не може створювати нові умови договору, а виключно роз`яснює існуючі умови угоди. Тобто суд може постановити рішення про тлумачення змісту договору без зміни його умов. При цьому, зважаючи на те, що метою тлумачення правочину є з`ясування змісту його окремих частин, який складає права та обов`язки сторін, тлумачення потрібно розуміти як спосіб можливості виконання сторонами умов правочину.

З огляду на викладене тлумаченню підлягає зміст угоди або її частина у способи, встановлені статтею 213 ЦК України, тобто тлумаченням правочину є встановлення (з`ясування) його змісту відповідно до волевиявлення сторін при його укладенні, усунення незрозумілостей та суперечностей у трактуванні його положень".

У постанові від 03 березня 2021 року у справі № 522/799/16

(провадження № 61-2887св20) Верховний Суд зазначив, що метою тлумачення правочину є з`ясування того, що в ньому дійсно виражено, а не того, що малося на увазі. Потреба у тлумаченні правочину виникає у зв`язку з неповнотою або недостатньою ясністю окремих його умов. Саме тому при тлумаченні правочину суди першої та апеляційної інстанцій насамперед повинні були брати до уваги однакове для усього змісту правочину буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів, вжитих у правочині.

Щодо визначення правил тлумачення правочину, то відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.

Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значень термінів.

Другим рівнем тлумачення (у разі якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також встановлення з чого вони виходили при його виконанні.

Третім рівнем тлумачення (у випадку безрезультативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору;

(е) інших обставин, що мають істотне значення.

Наведені правила тлумачення умов договору відповідають правовим висновкам Верховного Суду щодо правил застосування статті 213 ЦК України, сформульованим у постанові від 15 червня 2021 року у справі № 447/559/18 (провадження № 61-5144св20).

Аналіз змісту пунктів 9, 11, 13 цього договору дає підстави для висновку, що тлумачення цих умов договору можливо здійснити на перших рівнях тлумачення умов договору, натомість застосування принципу contra proferentem відповідає четвертому рівню тлумачення та застосовується у разі, якщо неможливо здійснити тлумачення на попередніх рівнях.

У цьому висновку потрібно керуватися правовим висновком, викладеною у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц

(провадження № 61-11сво17).

Відповідно до зазначеного правового висновку у разі, якщо з`ясувати справжній зміст відповідної умови договору неможливо за допомогою загальних підходів до тлумачення змісту правочину, передбачених у частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України, необхідно застосовувати тлумачення contra proferentem (Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав)). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови.

Так, відповідно до пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: 1 квартал - 8, 5 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 13 440, 99 грн, 2 квартал - 9, 0 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 14 233, 60 грн, 3 квартал - 9, 5 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 15 018, 63 грн, 4 квартал - 10 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 15 813, 66 грн.

Апеляційний суд встановив, що розмір орендної плати у спірний період відповідає середньому показнику на території, де розташована земельна ділянка позивача, що свідчить про загальноприйнятий розмір орендної плати на рік у спірний період на території, де розташована земельна ділянка позивача.

Такі обставини дають можливість на першому рівні тлумачення зробити висновки, що розмір орендної плати визначається залежно від кварталу її виплати орендодавцю - від 8, 5 % від нормативної вартості земельної ділянки до 10 % від нормативної вартості земельної ділянки та переглядається сторонами раз на рік. За змістом укладеного договору орендна плата мала виплачуватися позивачу один раз на рік, її розмір визначався згідно з умовами договору у залежності від того, в який квартал календарного року власник землі висловлював бажання її отримувати, за таким принципом - чим пізніше отримував власник землі орендну плату - тим більшим був її розмір.

Сумарне визначення розміру орендної плати шляхом складання її поквартальних розмірів не відповідає загальноприйнятим розмірам орендної плати для відповідної місцевості та свідчить про помилкове тлумачення орендодавцем такої умови договору та про його суперечливу поведінку з огляду на таке.

За встановленими обставинами справи, СТОВ "Нива" щорічно сплачувало ОСОБА_1 орендну плату у розмірі, зазначеному у поданій ним заяві. Із заявою на отримання орендної плати ОСОБА_1 звертався письмово до СТОВ "Нива" один раз на рік, визначаючи конкретний розмір орендної плати, що відповідав розміру орендної плати у відповідному кварталі року. При цьому розмір орендної плати, що отримував позивач за спірний період, складав від 9, 5 % до 15 % від нормативно-грошової оцінки землі, що відповідає середньому розміру орендної сплати у спірний період на території, де розташована земельна ділянка позивача.

Тож поведінка сторін договору, передусім орендодавця, підтверджує, що він розумів умову про орендну плату за землю як разовий платіж, розмір такої плати орендодавець визначав відповідно до кварталу, у якому звертався із заявою про виплату до орендаря.

Наведене дає підстави для висновку, що дії сторін договору підтверджують, що вони однаково розуміли умови договору на стадії його укладення та виконання протягом тривалого періоду часу, а саме

протягом 2018-2020 років.

У зазначений період орендодавець не пред`являв орендарю жодних претензій щодо неповної сплати орендної плати за землю, не звертався із додатковими заявами про сплату орендної плати, окрім тих, які подавав один раз кожен рік, які задоволені орендарем, що сторони не заперечують.

Отже, поведінка сторін під час виконання умов договору про орендну плату доводить, що сторони однаково розуміли умови про орендну плату, яка мала виплачуватися одноразовим платежем один раз на рік, розмір плати визначався залежно від кварталу календарного року, у якому орендар здійснював такий платіж.

Тож на другому рівні тлумачення умова договору про орендну плату так само розуміється сторонами, як і на першому.

Так само і на третьому рівні тлумачення поведінка сторін

протягом 2018-2020 років підтверджує однакове розуміння ними умов договору щодо орендної плати.

Наведене дає підстави для висновку, що сторонами досягнуто згоди про визначення розміру орендної плати залежно від того кварталу, у якому орендодавець виявить бажання отримати її.

Підсумовуючи, Верховний Суд не встановив підстав для здійснення тлумачення на четвертому рівні, про що стверджує заявник у касаційній скарзі, а тому доводи касаційної скарги в цій частині відхиляє.

Щодо доводів касаційної скарги про те, що сторони не вносили змін до договору, то Верховний Суд врахував, що перегляд розміру орендної плати щороку передбачено умовами договору. Та обставина, що такі зміни не відображені письмово у вигляді окремої додаткової угоди до договору не впливає на правильність висновків суду апеляційної інстанції про досягнення згоди сторонами щодо такої умови.

Велика Палата Верховного Суду, конкретизуючи правовий висновок, викладений у постанові від 16 червня 2020 року, зроблений

у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19), у постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) зазначила, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону. У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то оцінка договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

У зв`язку з наведеним не підлягають врахуванню доводи касаційної скарги щодо застосування до спірних правовідносин постави Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19), постанов Верховного Суду від 23 вересня 2020 року у справі № 396/1857/16 (провадження № 61-17729св19), від 26 квітня 2022 року у справі № 378/1194/20

(провадження № 61-20827св21), щодо заборони суперечливої поведінки, оскільки у постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) Велика Палата Верховного Суду конкретизувала такі висновки.

Суди встановили, що позивач як власник земельної ділянки пред`являв відповідачу як орендарю вимоги про сплату орендної плати у певному розмірі, який визначав орендодавець, а товариство як орендар сплачувало орендну плату у визначеному орендодавцем розмірі, що підтверджує досягнення згоди між сторонами щодо зміни розміру орендної плати.

Оцінюючи довід касаційної скарги про невідповідність висновків апеляційного суду правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду, зробленим у постанові від 09 листопада 2011 року у справі № 635/4233/19

(провадження № 14-139цс20), Верховний Суд врахував, що Велика Палата Верховного Суду зробила висновки, що зміна умов договору, зокрема й у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а без такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору, або в силу закону. Такі висновки Велика Палата Верховного Суду сформувала у межах вирішення спору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, оскільки такої згоди сторони у позасудовому порядку не досягли. Водночас у справі, що переглядається, за встановленими обставинами справи сторони досягали щорічно згоди щодо розміру орендної плати, протилежного під час розгляду справи суди не встановили.

Щодо застосування до спірних правовідносин правового висновку, зробленого Верховним Судом у постанові від 09 червня 2021 року

у справі № 948/393/20 (провадження № 61-17757св20), то потрібно враховувати, що у зазначеній справі суди встановили, що орендар не сплатив орендну плату за користування земельною ділянкою за 2017-2019 роки з урахуванням індексів інфляції. Зміни в письмовій формі до договору оренди сторони не вносили. Водночас у справі, яка переглядається, таких обставин суди не встановили. Навпаки, орендар сплачував орендну плату у розмірі, визначеному орендодавцем.

Правовим висновкам Верховного Суду, зробленим у постанові від 03 серпня 2022 року у справі № 409/647/17 (провадження № 61-1058св21), про те, що з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати, оскаржуване судове рішення відповідає. За обставинами справи орендар виконував свій обов`язок з орендної плати.

У зв`язку з висновками про повне виконання орендарем умов про орендну плату, сплату її своєчасно та в повному обсязі Верховний Суд не встановив підстав для висновків про існування обставин для розірвання договору оренди землі через систематичну несплату орендарем орендної плати, що позивач визначив підставою позову в цій частині.

Доводи касаційної скарги про ухвалення рішення апеляційним судом на підставі недопустимих доказів Верховний Суд відхиляє, оскільки заявник не зазначив, які докази є недопустимими у цій справі, на підставі яких суд встановив фактичні обставини справи, які мають істотне значення для правильного вирішення спору по суті.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Зважаючи на наведене, Верховний Суд зробив висновок, що, розглядаючи зазначений позов, суд апеляційної інстанції повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Наведені в касаційній скарзі доводи не спростовують висновків суду апеляційної інстанції по суті вирішення позову та не дають підстав вважати, що суд порушив норми матеріального та процесуального права, про що зазначає у касаційній скарзі заявник. Підстави касаційного оскарження не підтвердилися під час касаційного перегляду справи, висновки апеляційного суду не суперечать правовим висновкам Верховного Суду, на які заявник посилався у касаційній скарзі.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.