499/779/18 Про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки - 07.07.2022 Прийняття

третя особа - Реєстраційна служба по Іванівському району Роздільнянського міжрайонного управління юстиції в Одеській області в особі державного реєстратора Маршук Тетяни Анатоліївни,

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Іванівського районного суду Одеської області від 24 вересня 2019 року у складі судді Тимчука Р. М. та постанову Одеського апеляційного суду від 07 грудня 2021 року у складі колегії суддів: Вадовської Л. М., Колеснікова Г. Я., Сєвєрової Є. С.

у справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства "Дружба", третя особа - Реєстраційна служба по Іванівському району Роздільнянського міжрайонного управління юстиції в Одеській області в особі державного реєстратора Маршук Тетяни Анатоліївни, про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки,

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

ОСОБА_1 у вересні 2018 року звернулася до суду з вищевказаним позовом, в якому просила:

- визнати недійсним договір оренди від 08 вересня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та Приватним сільськогосподарським підприємством "Дружба" (далі - ПСП "Дружба"), земельної ділянки площею 5,7703 га, кадастровий номер 5121882000:01:003:0225, яка знаходиться на території Коноплянської сільської ради, укладеного між ОСОБА_1 та ПСП "Дружба";

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 24276998 від 09 вересня 2015 року, прийняте державним реєстратором Реєстраційної служби по Іванівському району Роздільнянського міжрайонного управління юстиції в Одеській області Маршук Т. А., запис: 11108743 про інше речове права, а саме: про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 5,7703 га, кадастровий номер 5121882000:01:003:0225, на підставі договору оренди землі від 08 вересня 2015 року, укладеного між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ПСП "Дружба".

Зазначений позов ОСОБА_1 мотивувала тим, що 08 вересня 2015 року вона уклала з ПСП "Дружба" договір оренди землі, за яким передала в оренду земельну ділянку загальною площею 5,77 га, кадастровий номер 5121882000:01:003:0225.

Право оренди земельної ділянки зареєстровано на підставі рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 24276998 від 09 вересня 2015 року зі строком дії права оренди земельної ділянки 10 років з правом пролонгації.

Вона не заперечувала проти укладення договору оренди на строк 5-7 років, підписала останню сторінку договору під обіцянку отримати повний текст договору пізніше, а отримавши свій примірник договору виявила, що строк оренди у договорі вказано 10 років.

Вважає, що відповідач ПСП "Дружба" ввів її в оману щодо істотних умов договору. Крім того, укладений договір містить значну кількість недоліків та не відповідає чинному законодавству, що свідчить про його недійсність.

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Іванівський районний суд Одеської області рішенням від 24 вересня 2019 року в задоволенні позову відмовив.

Рішення місцевий суд мотивував тим, що позивач не надав докази на підтвердження введення її в оману щодо строку дії договору оренди. Наявними у справі документами встановлена площа та місце розташування земельної ділянки, вказаної у договорі оренди. Сторонами у справі не заявлялось про те, що в оренду відповідачу передавалась інша ділянка, ніж та, що вказана у наданому позивачем державному акті на право приватної власності на землю та витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень.

Надаючи оцінку договору оренди землі в цілому з огляду на доводи позовної заяви, суд дійшов висновку, що наведені позивачем доводи як разом, так і кожен окремо, не свідчать про порушення прав, свобод чи законних інтересів позивача та не створюють такої загрози, що наведені позивачем окремі порушення законодавства України за відсутності доведених порушень прав, свобод чи законних інтересів, не є підставою для визнання договору оренди землі недійсним.

Вимога про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки є похідною, тому, враховуючи відсутність підстав для визнання договору оренди землі недійсним, у суду відсутні підстави для задоволення вимог про скасування державної реєстрації права оренди.

Одеський апеляційний суд постановою від 07 грудня 2021 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_1 залишив без задоволення, а рішення Іванівського районного суду Одеської області від 24 вересня 2019 року залишив без змін.

Постанову апеляційний суд мотивував тим, що суд першої інстанції встановив обставини, що мають значення для справи по кожному з пунктів заявлених позивачем невідповідностей закону, висновки суду відповідають встановленим обставинам, з такими висновками та їх обґрунтуванням суд апеляційної інстанції погоджується та не вбачає підстав переоцінки доказів і для скасування судового рішення.

Деякі неточності та невідповідності, з наявністю яких у спірному договорі погодився суд першої інстанції, не є підставою для визнання договору як правочину недійсним з підстав, встановлених статтями 203, 215 ЦК України, оскільки такі по своїй суті не є "суперечністю" вимогам законодавства, яка має наслідком недійсність договору.

Суд правильно звернув увагу на те, що діюче на час укладення оспорюваного договору законодавство передбачало, що при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі підлягав визначенню за згодою сторін, але не міг бути меншим як 7 років.

Доводи про те, що для підписання було надано лише останню сторінку договору оренди, не заслуговують на увагу, оскільки позивач, підписуючи договір мала ознайомитись зі змістом документу, який підписувала, якщо ж для підписання було надано не повний документ, то позивач мала б такий документ (договір) не підписувати.

Фактично між сторонами договору оренди землі виникли суперечності щодо орендної плати, яку позивач бажала переглянути.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

Від ОСОБА_1 у січні 2022 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга на рішення Іванівського районного суду Одеської області від 24 вересня 2019 року та постанову Одеського апеляційного суду від 07 грудня 2021 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, заявник просить скасувати оскаржувані судові рішення та прийняти нову постанову про задоволення позовних вимог.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

У касаційній скарзі як на підставу оскарження судового рішення заявник посилається на пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України та, зокрема вказує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у справах щодо визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.

Оскаржувані судові рішення є незаконними, безпідставними та необґрунтованими, прийняті з порушенням вимог чинного законодавства України. Суди не в повному обсязі з`ясували обставини справи, які мають значення для правильного вирішення питання про визнання недійсним договору оренди землі, що призвело до неправильного застосування норм матеріального та процесуального права.

Істотні умови договору оренди земельної ділянки з нею не узгоджувалися, що підтверджується показаннями свідка ОСОБА_3 .

Зміст укладеного договору суперечить чинному законодавству, а сам договір не може бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені орендними відносинами.

З часу укладення договору оренди жодного разу не переглядався розмір орендної плати, що є грубим та незаконним порушенням істотних умов договору.

Відзив на касаційну скаргу іншими учасниками справи не подано

Рух справи в суді касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 12 квітня 2022 року відкрив провадження у цій справі та витребував її матеріали із Іванівського районного суду Одеської області.

Справа № 499/779/18 надійшла до Верховного Суду 02 травня 2022 року.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

ОСОБА_1 належить на праві власності земельна ділянка площею 5,77 га із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Коноплянської сільської ради, що підтверджується державним актом на право приватної власності на землю, серія Ш-ОД № 003657, виданим 10 травня 2002 року Коноплянською сільською радою та зареєстрованим у Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 249.

Згідно з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності земельна ділянка, масив НОМЕР_1, ділянка НОМЕР_2, площею 5,7703 га із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5121882000:01:003:0225, адреса: Одеська область, Іванівський район, сільська рада Коноплянська, зареєстрована Коноплянською сільською радою 10 травня 2002 року, в Реєстрі державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 як об`єкта нерухомого майна за реєстровим № 410451451218 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку, серія Ш-ОД номер 003657 здійснено державним реєстратором Прибильською О. Ф. Реєстраційної служби по Іванівському району Роздільнянського міжрайонного управління юстиції в Одеській області 17 липня 2014 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 14538521 від 18 липня 2014 року.

Між ОСОБА_1 (орендодавець) та ПСП "Дружба" в особі директора Іскри О. І. 08 вересня 2015 року було укладено договір оренди землі, згідно з умовами якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку із цільовим призначенням - для ведення сільськогосподарського виробництва, площею 5,77 га, що знаходиться на території Коноплянської сільської ради.

Згідно з пунктом 8 зазначеного договору договір укладено на 10 років.

Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: зернові - 1,6 т, олія - 20 л, цукор - 25 кг, крупи - 10 кг, овочі - 40 кг, силос - 1пт, солома - 1 пт, оранка городів - до 0,25 га. Орендна плата вноситься до грудня місяця. Розмір орендної плати переглядається один раз у 2 роки у встановлених договором випадках; земельна ділянка передається в оренду для вирощування та виробництва товарної сільськогосподарської продукції. Цільове призначення земельної ділянки: ведення товарного сільськогосподарського виробництва, тощо (пункти 9, 11, 13, 16 договору оренди).

Право оренди землі на підставі договору оренди землі зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень 09 вересня 2015 року, індексний номер 24276998.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:

1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;

3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;

4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Предметом спору у цій справі є визнання договору оренди землі недійсним з підстав відсутності істотної умови, передбаченої пунктом першим частини першої статті 15 Закону України "Про оренду землі" - опис об`єкта оренди, нормативної грошової оцінки земельної ділянки, умови збереження стану об`єкта оренди, розмір орендної плати визначається з урахуванням індексів інфляції, чи без.

Крім того, позивач посилалася як на підставу недійсності правочину на введення її в оману щодо строку оренди належної їй на праві власності земельної ділянки.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі" (161-14) .

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частин першої, другої статті 15 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 20 вересня 2021 року у справі № 506/132/20 (провадження № 61-10304св21).

Статтею 152 ЗК України визначено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, у тому числі, шляхом визнання угоди недійсною.

Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України та частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення вимог або відмову в їх задоволенні.

У справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі", суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі таких умов, передбачених статтею 15 указаного Закону, визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

Встановивши, що ОСОБА_1 була вільною в укладенні договору та виборі орендаря, умови (пункти) договору визначені на розсуд сторін (орендодавця та орендаря), погоджені ними. За умовами договору оренди землі (земельної ділянки) ОСОБА_1 як орендодавець передала ПСП "Дружба" як орендарю належну їй на праві приватної власності земельну ділянку кадастровий номер 5121882000:01:003:0225 на строк 10 років у володіння та користування за плату як то орендну плату, яку сторони визначили в натуральній формі, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Крім того, суди попередніх інстанцій правильно зазначили про те, що договір оренди землі від 08 вересня 2015 року відповідає вимогам ЗК України (2768-14) та Закону України "По оренду землі".

Також суди правильно зазначили про те, що згідно з положеннями частини третьої статті 19 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі підлягав визначенню за згодою сторін, але не міг бути меншим як 7 років.

Суди правильно застосували до спірних правовідносин норми права, що регулюють спірні правовідносини, тому безпідставним є посилання у касаційній скарзі на пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України, оскільки вказана обставина є підставою для касаційного оскарження, а не для скасування судових рішень, які ґрунтуються на матеріалах справи та відповідають вимогам законності та обґрунтованості.

Інші доводи касаційної скарги є аналогічними доводам апеляційної скарги заявника, яким суд надав належну оцінку, висновки судів попередніх інстанцій є достатньо аргументованими, Верховний Суд доходить висновку про відсутність підстав повторно відповідати на ті самі аргументи заявника.

Таким чином, доводи касаційної скарги не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки, які обґрунтовано викладені у мотивувальній частині оскаржуваних судових рішень, та зводяться до переоцінки доказів, незгоди заявника з висновками щодо їх оцінки та містять посилання на факти, що були предметом дослідження судів.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено як статтями 58, 59, 212 ЦПК України у попередній редакції 2004 року, так і статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України у редакції від 03 жовтня 2017 року. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів не встановлено, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. Єдина практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя.

Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію. Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень.

Таким чином, наведені в касаційній скарзі доводи не спростовують висновків судів першої та апеляційної інстанцій.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту "в" пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.