676/8249/18 Про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) недійсним і скасування державної реєстрації права - 14.04.2021 Прийняття

Іменем України14 квітня 2021 рокум. Київсправа № 676/8249/18провадження № 61-786св20Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:головуючого - Крата В. І.,суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. (суддя-доповідач),учасники справи:позивач - ОСОБА_1,відповідачі: ОСОБА_2, Товариство з обмеженою відповідальністю "А.В.Л.",треті особи: ОСОБА_3, ОСОБА_4, Кам`янець-Подільський міський відділ державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна,розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 02 липня 2019 року у складі судді Швець О. Д. та постанову Хмельницького апеляційного суду від 03 грудня 2019 року у складі колегії суддів: Янчук Т. О., Купельського А. В., Ярмолюка О. І.,

Зміст позовних вимог

У листопаді 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю "А.В.Л." (далі - ТОВ "А.В.Л."), треті особи: ОСОБА_3, ОСОБА_4, Кам`янець-Подільський міський відділ державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області (далі - Кам`янець-Подільський міський відділ ДВС ГТУЮ у Хмельницькій області), приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна (далі - приватний нотаріус КМНО Пономарьова Д. В.), про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним і скасування державної реєстрації права.

Позовну заяву мотивовано тим, що йому на праві власності належала трикімнатна квартира АДРЕСА_1 .

13 грудня 2007 року, з метою отримання коштів для лікування матері, між Відкритим акціонерним товариством "Кредитпромбанк" (далі - ВАТ "Кредитпромбанк") та його вітчимом ОСОБА_3 був укладений кредитний договір № 10.3ВН/13/07-СКЛН. Згідно з умовами вказаного договору

ОСОБА_3 отримав у кредит грошові кошти в сумі 151 500,00 грн зі строком погашення до 12 грудня 2017 року. Того ж дня, на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, приватний нотаріус Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Саварчук М. М. посвідчив іпотечний договір № 10.3ВН/113/07-Склн про передачу в іпотеку ВАТ "Кредитпромбанк" квартири АДРЕСА_1 .

У серпні 2018 року позивачу стало відомо, що квартира, яка йому належала на праві власності, продано ОСОБА_2, яка є рідною дочкою

ОСОБА_3 від першого шлюбу, на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 06 червня 2018 року, укладеного між ТОВ "А.В.Л." (правонаступник кредитора) та ОСОБА_2 .

Позивач вважав, що зазначений договір купівлі-продажу на підставі статті 215 ЦК України є недійсним, оскільки ТОВ "А.В.Л." не вправі було здійснювати продаж іпотечного майна у позасудового врегулювання згідно з вимогами Закону України "Про іпотеку" (898-15) , так як рішенням Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 23 грудня 2011 року у цивільній справі № 2-1907/11 за позовом ПАТ "Кредитпромбанк" до ОСОБА_1 звернуто стягнення на предмет іпотеки (спірну квартиру), тобто продаж квартири міг відбутись лише у межах процедури виконавчого провадження шляхом продажу на прилюдних торгах. Крім того, укладаючи договір іпотеки, сторони домовились, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, або виконавчого напису нотаріуса в порядку, визначеному Законом України "Про іпотеки" (898-15) , що не було дотримано відповідачем. ТОВ "А.В.Л." було достеменно відомо, що 13 січня 2012 року Кам`янець-Подільський міськрайонний суд Хмельницької області видав виконавчий лист про примусове виконання рішення суду, а у квітні 2012 року за заявою стягувача ПАТ "Кредитпромбанк" ВДВС Кам`янець-Подільського МРУЮ відкрив виконавче провадження, яке станом на 28 серпня 2018 року перебувало на виконанні у відділі органі державної виконавчої служби. Ухвалою Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 11 червня

2018 року за заявою ТОВ "А.В.Л." замінено стягувача у виконавчому провадженні. До ТОВ "А.В.Л." перейшло право вимоги за кредитним та іпотечним договором. Під час укладення договору купівлі-продажу порушено норму статті 38 Закону України "Про іпотеку", зокрема ОСОБА_1 не був повідомлений за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу про намір укласти такий договір, оскільки право вимоги за іпотечним договором ТОВ "А.В.Л." набуло лише 17 травня 2018 року (за 20 днів до посвідчення оспорюваного договору купівлі-продажу), тобто станом на 06 червня 2018 року приватний нотаріус КМНО Пономарьова Д. В. не мала права посвідчувати договір купівлі-продажу нерухомого майна.

З огляду на викладені обставини ОСОБА_1 просив суд:

визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладений між ТОВ "А.В.Л." і ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д. В. 06 червня 2018 року за реєстровим

скасувати державну реєстрацію квартири

АДРЕСА_1 за ОСОБА_2

у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, реєстраційний номер 1570262668104, запис про реєстрацію права власності № 26495386 від 06 червня 2018 року, проведену приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д. В.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 02 липня 2019 року, залишеним без змін постановою Хмельницького апеляційного суду від 03 грудня 2019 року, позов ОСОБА_1 задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладений між ТОВ "А.В.Л." і ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д. В. 06 червня 2018 року за реєстровим № 722.

Скасовано державну реєстрацію квартири АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, реєстраційний номер 1570262668104, запис про реєстрацію права власності № 26495386 від 06 червня 2018 року, проведену приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д. В.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що рішенням Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 23 грудня 2011 року звернуто стягнення на предмет іпотеки - спірну квартиру. Таким чином, право кредитора як іпотекодержателя було захищено у спосіб, визначений зазначеним рішенням суду. Укладений між ТОВ "А.В.Л." та ОСОБА_2 договір купівлі-продажу вказаної квартири, тобто звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, призвело до подвійного стягнення, що суперечить умовам договору про іпотеку та вимогам законодавства, а також порушує права позивача.

Суд апеляційної інстанції вказав, що рішенням Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 23 грудня 2011 року, яке набрало законної сили 16 січня 2012 року, звернуто стягнення на предмет іпотеки (спірну квартиру), за рахунок чого задоволено вимоги ПАТ "Кредитпромбанк" за кредитним договором від 13 грудня 2007 року № 10.3ВН/13/07-СКЛН у розмірі 151 707,03 грн. Зазначене рішення на момент виникнення спірних правовідносин не виконано, зобов`язання між сторонами припинено не було. Звернення стягнення на предмет іпотеки правонаступником іпотекодержателя - ТОВ "А.В.Л." у спосіб продажу від свого імені майна третій особі, а саме укладення між ТОВ "А.В.Л." та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу від 06 червня 2018 року, є подвійним стягненням, що призвело до порушення прав позивача. Зважаючи на викладене, апеляційний суд вважав, що висновок суду першої інстанції про задоволення позову є правильним.

Крім того, апеляційний суд вказав, що умовами укладеного між іпотекодержателем та іпотекодавцем договору іпотеки, а саме у пунктах

4.3-4.6 договору іпотеки передбачено право іпотекодержателя обрати один із передбачених договором способів звернення стягнення на предмет іпотеки, що спростовує доводи ОСОБА_2 про відсутність подвійного звернення стягнення на предмет іпотеки.

Короткий зміст вимог та доводи касаційної скарги

У січні 2020 року ОСОБА_2 подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 02 липня 2019 року та постанову Хмельницького апеляційного суду від 03 грудня 2019 року. Просить рішення судів попередніх інстанцій скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

На обґрунтування касаційної скарги ОСОБА_2 зазначає, що визнаючи договір купівлі-продажу недійсним, суд першої інстанції не звернув уваги на те, що позивач у позовній заяві не обґрунтував вимогу щодо визнання договору купівлі продажу від 06 червня 2018 року недійсним, не вказав правову підставу захисту порушених прав, а тому, на думку особи, яка подала касаційну скаргу, суд безпідставно вийшов за межі позовних вимог. Апеляційним суд самостійно зробив посилання на статтю 215 ЦК України як підставу для захисту прав позивача.

ОСОБА_2 вказує, що оскаржені судові рішення впливають виключно на її права, оскільки вона сплатила кошти, зробила ремонт у спірній квартирі, у тому числі перекрила дах (спірна квартира знаходиться на останньому поверсі будинку). Суди, задовольняючи позов та визнаючи договір купівлі-продажу квартири недійсним, не визначили спосіб приведення квартири у попередній стан, не вирішили питання відшкодування їй збитків, не вказали правової підстави та механізму повернення коштів, оскільки вона є добросовісним набувачем майна.

Суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про наявність у спірних правовідносинах подвійного стягнення, оскільки ТОВ "А.В.Л." подав заяву про зупинення виконавчого провадження, тому права позивача не порушено.

У ОСОБА_1 не було наміру реалізовувати своє першочергове право на придбання предмета іпотеки та погашення заборгованості за кредитним договором. Ці обставини встановлено судом та сторонами не заперечувались.

ОСОБА_2 наголошувала, що у судовому засіданні в суді першої інстанції ОСОБА_3, який відповідно до умов кредитного договору був зобов`язаний повернути борг, повідомив, що не може виплачувати кредит, а тому згідно з умовами іпотечного договору спірна квартира була продана задля погашення боргів. Крім того, ОСОБА_3 заперечував щодо задоволення позову у цій справі, оскільки надалі сума боргу перед ТОВ "А.В.Л." лише збільшуватиметься, що призведе до "по життєвих" боргів, необхідності відшкодування витрат ОСОБА_2 за зроблений ремонт квартири. Таким чином, ОСОБА_3 вважав, що позивач діє неправомірно та порушує умови договору іпотеки від 13 грудня 2007 року, який укладено між ним та ВАТ "Кредитпромбанк".

Відповідно до пунктів 4.4 - 4.6 договору іпотеки від 13 грудня 2007 року, укладеного між ВАТ "Кредитпромбанк" та ОСОБА_1, визначено, що при настанні випадків, передбачених пунктом 4.2 іпотечного договору іпотекодержатель на свій розсуд задовольняє свої вимоги одним із таких способів: набуває право власності на майно; від свого імені продає майно третім особам і спрямовує отримані кошти на задоволення своїх вимог; дає іпотекодавцю згоду на реалізацію майна третім особам, визначеним іпотекодержателем або погоджених з ним від свого імені за умови, що кошти, виручені від реалізації, будуть направлені на задоволення вимог іпотекодержателя.

У випадку, коли виконання пункту 4.3 договору іпотеки унеможливлюється діями або бездіяльністю іпотекодавця, іпотекодержатель має право здійснити звернення стягнення на майно іншим способом, передбаченим чинним законодавством України, в тому числі звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду.

Реалізація майна здійснюється іпотекодержателем самостійно шляхом укладення від свого імені договорів купівлі-продажу майна з третіми особами,

а у разі звернення стягнення на підставі рішення суду, або виконавчого напису нотаріуса відповідно до порядку, визначеному Законом України "Про іпотеку" (898-15) .

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суди не врахували, що статтею 204 ЦК України закріплено презумпцію правомірності правочину, а також й те, що ця презумпція у спірних правовідносинах позивачем не спростована.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 18 лютого 2020 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_2 та витребувано справу із суду першої інстанції.

Ухвалою Верховного Суду від 22 вересня 2020 року відмовлено у задоволенні клопотання ОСОБА_2 про зупинення виконання рішення Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 02 липня 2019 року та постанови Хмельницького апеляційного суду від 03 грудня 2019 року до закінчення їх перегляду в касаційному порядку.

Ухвалою Верховного Суду від 08 квітня 2021 року справу призначено до судового розгляду.

Відповідно до пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" (460-20) , який набрав чинності 08 лютого 2020 року, касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Фактичні обставини справи

Суди встановили, що 13 грудня 2017 року між ВАТ "Кредитпромбанк" та ОСОБА_3 укладено кредитний договір № 10.3ВН/13/07-СКЛН, за умовами якого банк надав ОСОБА_3 кредит на споживчі цілі у розмірі 151 500,00 грн зі сплатою 13,53 % річних за користування кредитом з кінцевим строком повернення та сплати всіх платежів до 12 грудня 2017 року.

13 грудня 2007 року між ВАТ "Кредитпромбанк" та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 10.3ВН/113/07-Склн, посвідчений приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 6590. За умовами цього договору ОСОБА_1 передав в іпотеку банку нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1, яка належала іпотекодавцю на праві приватної власності.

Рішенням Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 23 грудня 2011 року, яке набрало законної сили 16 січня 2012 року, звернуто стягнення на предмет іпотеки - спірну квартиру для задоволення вимоги ПАТ "Кредитпромбанк" за кредитним договором від 13 грудня 2007 року

№ 10.3ВН/13/07-СКЛН у розмірі 151 707,03 грн.

17 липня 2012 року відкрито виконавче провадження з примусового виконання виконавчого листа № 2-1907/11, виданого 13 січня 2012 року на підставі вказаного рішення суду.

Рішення Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 23 грудня 2011 року не виконувалось у зв`язку з відмовою органу опіки та піклування у наданні дозволу на реалізацію спірної квартири, оскільки у цій квартирі з моменту свого народження зареєстрований неповнолітній ОСОБА_5

26 червня 2013 року між ПАТ "Кредитпромбанк" та ПАТ "Дельта Банк" укладено договір купівлі-продажу прав вимоги за кредитами, що посвідчений приватним нотаріусом КМНО Шевченко Д. Г., згідно з яким ПАТ "Кредитпромбанк" відступило право вимоги за кредитним договором від 13 грудня 2007 року

№ 10.3ВН/13/07-СКЛН та договорами забезпечення до нього на користь ПАТ "Дельта Банк".

16 березня 2018 року ПАТ "Дельта банк" направило ОСОБА_3, ОСОБА_1 вимогу про усунення порушення та просило погасити наявну станом на 16 березня 2018 року заборгованість у розмірі 363 993,08 грн, попередило про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі не усунення порушень протягом 30 днів, шляхом продажу іпотечного майна від свого імені третім особам. Ця вимога отримана ОСОБА_3 20 березня 2018 року.

17 травня 2018 року між ПАТ "Дельта Банк" та ТОВ "А.В.Л." укладено договір

про купівлю-продаж майнових прав № 491/К, за умовами якого банк передав ТОВ "А.В.Л." право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки, укладеним з ОСОБА_3 і ОСОБА_1 .

У той же день сторонами договору підписано акт приймання-передачі кредитної справи від 13 грудня 2007 року № 10.3/ВН/13/07-СКЛН.

Ухвалою Кам`янець -Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 11 червня 2018 року замінено стягувача ПАТ "Кредитпромбанк" його правонаступником ТОВ "А.В.Л." у виконавчих провадженнях з примусового виконання рішення суду у справі № 2-1907/2011 за позовом ПАТ "Кредитпромбанк" до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки.

30 травня 2018 року ТОВ "А.В.Л." направило ОСОБА_3 і ОСОБА_1 повідомлення про набуття права вимоги ТОВ "А.В.Л." за кредитним договором, та вимогу про усунення порушення та дострокове повернення кредиту в порядку, передбаченому статтями 35 - 38 Закону України "Про іпотеку", просило погасити наявну станом на 17 травня 2018 року заборгованість перед ТОВ "А.В.Л." у розмірі 363 993,08 грн. Крім того, попередило про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі не усунення порушень протягом 30 днів у спосіб, який передбачений пунктом 4.6 договору іпотеки - шляхом продажу іпотечного майна від свого імені третім особам. Вказана вимога вручена ОСОБА_1

01 червня 2018 року, а ОСОБА_3 через уповноважену особу - 02 червня 2018 року.

06 червня 2018 року між ТОВ "А.В.Л." та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу майна, а саме: трикімнатної квартири загальною площею

83,2 кв. м, житловою площею 42,9 кв. м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

На підставі зазначеного договору купівлі-продажу за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на спірну квартиру, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 1570262668104.

Позиція Верховного Суду

Колегія суддів вважає, що касаційну скаргу ОСОБА_2 необхідно задовольнити з таких підстав.

У статті 525 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України (435-15) , інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 7 Закону України "Про іпотеку" за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Частинами першою, третьою статті 33 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

У частині третій статті 33 Закону "Про іпотеку" (в редакції до 18 жовтня 2018 року) визначено такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя).

Згідно з частиною третьою статті 36 Закону України "Про іпотеку" способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження

в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є: 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону "Про іпотеку").

Суди помилково виходили із того, що право кредитора як іпотекодержателя було захищено у спосіб, визначений рішенням Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 23 грудня 2011 року, яке набрало законної сили 16 січня 2012 року, а укладений між ТОВ "А.В.Л." та

ОСОБА_2 договір купівлі-продажу вказаної квартири, тобто звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, призвело до подвійного стягнення.

Звернення стягнення первісного кредитора (ПАТ "Кредитпромбанк") на предмет іпотеки - спірну квартиру для задоволення його вимоги за кредитним договором від 13 грудня 2007 року № 10.3ВН/13/07-СКЛН у розмірі

151 707,03 грн, за рішенням суду, яке не виконано, не позбавляє нового кредитора (ТОВ "А.В.Л.") права на звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом продажу іпотечного майна від свого імені третім особам.

Наявність невиконаного судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом продажу іпотечного майна від свого імені третім особам, оскільки застосування кредитором іншого законного засобу для захисту свого порушеного та не поновленого боржником належним чином права не є подвійним стягненням заборгованості як помилково вважали суди попередніх інстанцій.

При цьому, здійснення особою (її правонаступником) права на захист не може ставитися в залежність від застосування нею інших способів правового захисту.

Враховуючи, що рішення Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 23 грудня 2011 року, яким звернуто стягнення на передану в іпотеку спірну квартиру без зазначення способу звернення (позасудового чи за рішенням суду), а оспорюваний договір купівлі-продажу стосуються одного і того ж нерухомого майна (спірної квартири), продаж цього іпотечного майна іпотекодержателем в позасудовому порядку з метою задоволення його вимог за кредитним договором, забезпечених іпотекою спірної квартири, за наявності даних про невиконання зазначеного судового рішення, не є подвійним стягненням.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.

Суди встановили, що 30 травня 2018 року ТОВ "А.В.Л." направило

ОСОБА_3 і ОСОБА_1 вимогу про усунення порушення та дострокове повернення кредиту, в якій просило погасити наявну станом на

17 травня 2018 року заборгованість перед ТОВ "А.В.Л." у розмірі 363 993,08 грн та попередило про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі не усунення порушень протягом 30 днів у спосіб, передбачений пунктом 4.6 договору іпотеки - шляхом продажу іпотечного майна від свого імені третім особам. Проте вказана вимога вручена ОСОБА_1 особисто 01 червня 2018 року, ОСОБА_3 через уповноважену особу ОСОБА_6 - 02 червня

2018 року. 06 червня 2018 року між ТОВ "А.В.Л." та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу спірної квартири, за рахунок чого ТОВ "А.В.Л." були задоволенні його вимоги шляхом продажу іпотечного майна від свого імені третім особам.

За таких обставин, з врахуванням висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, висновок суду першої інстанції, підтриманий судом апеляційної інстанції, про наявність підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної квартири та скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на неї через те, що ТОВ "А.В.Л." застосувало позасудовий порядок задоволення вимог кредитора передчасно, тобто менше ніж за 30 днів після вручення вимоги (попередження) про можливість реалізації предмета іпотеки, є помилковим.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що оскаржені судові рішення ухвалені з неправильним застосуванням норм матеріального права.

У зв`язку з наведеним касаційна скарга підлягає задоволенню, оскаржені рішення - скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Щодо розподілу судових витрат

Статтею 416 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції в постанові розподіляє судові витрати.

Відповідно до статті 141 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи задоволення вимог касаційної скарги, з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 підлягають стягненню судові витрати, що складаються із судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг, у загальному розмірі 4 933,60 грн (2 114,40 грн + 2 819,20 грн).

Керуючись статтями 400, 412 (в редакції, чинній станом на 07 лютого 2020 року), 141, 409, 416 ЦПК України (1618-15) , Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 02 липня 2019 року та постанову Хмельницького апеляційного суду від 03 грудня 2019 року скасувати, ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю "А.В.Л.", треті особи: ОСОБА_3, ОСОБА_4, Кам`янець-Подільський міський відділ державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання договору купівлі - продажу нерухомого майна недійсним і скасування державної реєстрації права відмовити.