676/3774/18 Про визнання договору оренди нежитлового приміщення недійсним - 15.07.2020 Прийняття

розглянув в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу приватного нотаріуса Бомк Наталії Андріївни на рішення Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 26 жовтня 2018 року у складі судді Вдовичинського А. В. та постанову Хмельницького апеляційного суду від 31 січня 2019 року у складі суддів: Купельського А. В., Спірідонової Т. В., Янчук Т. О.,

учасники справи:

позивач - приватний нотаріус Бомк Наталія Андріївна,

відповідач - фізична особа-підприємець ОСОБА_1,

треті особи: ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4,

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2018 року приватний нотаріус Бомк Н. А. звернулася до суду із позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (далі - ФОП ОСОБА_1 ) про визнання договору оренди приміщення недійсним.

Зазначала, що 01 січня 2016 року між нею та відповідачем укладений договір оренди, за яким їй передано в строкове платне користування (оренду) нежитлове приміщення - кімнату АДРЕСА_1 . Додатковою угодою від 01 травня 2016 року до даного договору внесено зміни, зокрема об`єкт оренди доповнено ще одним нежитловим приміщенням - кімнатою № НОМЕР_4 загальною площею 12,3 кв. м. Договір розірвано достроково в односторонньому порядку 13 квітня 2017 року. У відомостях з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не вказано, з яких саме приміщень складається належна відповідачу частка в розмірі 17/120 комплексу, що об`єктивно вказує на те, що частки співвласників в натурі не виділені і належні відповідачу 17/120 комплексу будівель знаходяться в межах всіх приміщень всього комплексу. Тобто, відповідач не мав права одноосібно розпоряджатись чітко визначеними приміщеннями, оскільки право спільної часткової власності має здійснюватися за згодою всіх співвласників.

У зв`язку з викладеним, позивач просила суд визнати недійсним договір оренди від 01 січня 2016 року, укладений між нею та ФОП ОСОБА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 26 жовтня 2018 року у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що договір оренди від 01 січня 2016 року укладено між сторонами за усної згоди інших співвласників приміщень, що підтвердили треті особи у справі в своїх письмових поясненнях на позов. Та обставина, що на час розгляду в апеляційному суді справи № 676/2339/17 ОСОБА_1 вказував, що він є власником приміщень (кімнат № НОМЕР_5 та № НОМЕР_6 ), що підтверджуються звукозаписом судового засідання у справі № 676/2339/17, прослуханим за клопотанням представника позивача в суді, сама по собі не є підставою для визнання договору недійсним, оскільки права інших співвласників, як і позивача, при укладенні договору не порушено. Позивач фактично користувалась приміщеннями, переданими їй за актами передачі відповідачем, під час дії договору між сторонами укладались додаткові угоди, вказаний договір оренди між сторонами фактично був дострокового припинений з ініціативи орендодавця 13 квітня 2017 року, що встановлено рішенням Кам`янець-Подільського міськрайонного суду від 03 листопада 2017 року у справі № 676/2339/17. Крім цього суд враховує, що згідно акта державного виконавця приміщення повернуті ОСОБА_1 20 червня 2018 року. Позивачем та його представником не надано суду доказів, підтверджуючих, що вказаним договором було порушено його права. Оскільки договір фактично припинено, визнавати його недійсним на майбутнє немає підстав. Відповідно до правової позиції, висловленої Верховним Судом України в постанові від 01 липня 2015 року по справі № 3-195гс15, фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює в разі його недійсності проведення між сторонами двосторонньої реституції, тому такий договір повинен визнаватися недійсним і припинятися лише на майбутнє, а не з моменту укладення.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Хмельницького апеляційного суду від 31 січня 2019 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що договір оренди від 01 січня 2016 року розірвано 13 квітня 2017 року. 20 червня 2018 року складено акт про передачу ОСОБА_1 приміщень № НОМЕР_4 та № НОМЕР_7. Отже, у справі, що розглядається, позовні вимоги зводяться до визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення, який сторони розірвали, а майно повернули, тобто зобов`язання за спірним договором є припиненими. Враховуючи вищевикладене, визнання договору оренди недійсним є неможливим, оскільки предмет спору припинив існування. Крім того, суд не вбачає підстав для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки апелянт не надала доказів, які б підтвердили, в чому саме порушуються її права та доказів недотримання вимог статті 203 ЦК України під час укладення договору. Посилання апелянта на те, що суд не взяв до уваги, що згідно договору купівлі-продажу 11/25 частин придбаного комплексу площею 1195 кв. м знаходяться в межах всіх приміщень комплексу будівель, тобто частки співвласників не виділені, що виключає можливість одноосібного розпорядження даним приміщенням, спростовується заявами третіх осіб - співласників про усну домовленість про здачу в оренду приміщення.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

(1) Доводи касаційної скарги

У касаційній скарзі приватний нотаріус Бомк Н. А. просить скасувати судові рішення та задовольнити позов, посилаючись на порушення судами норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що частки співвласників у будинку не виділені, що виключає можливість одноосібного розпорядження даним приміщенням. Оспорюваний договір укладено без письмової згоди інших співвласників, у зв`язку з чим договор оренди є недійсним. Незважаючи на те, що договір припинив свою дію, його наслідки продовжують діяти, зокрема в іншому провадженні відповідач стягує з неї неустойку за несвоєчасне звільнення орендованих приміщень.

(2) Позиція відповідача

У відзиві на касаційну скаргу відповідач зазначає, що оспорюваним правочином не порушені права позивача, Бомк Н. А. звертається з позовом фактично в інтересах третіх осіб, проте вони засвідчили про відсутність порушення їх прав.

(3) Позиція ОСОБА_4 .

У відзиві на касаційну скаргу ОСОБА_4 зазначає, що законодавеь не зобов`язує співвласника майна висловлювати свою згоду на укладення іншим співвласником договору про розпорядження спільним майном в письмовій формі, він надав таку згоду усно та не має заперечень щодо оспорюваного правочину.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 08 квітня 2019 року відкрито касаційне провадження та витребувано із цивільну справу.

Ухвалою Верховного Суду від 30 червня 2020 року цивільну справу призначено до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами у складі колегії з п`яти суддів.

Згідно частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

08 лютого 2020 року набув чинності Закон України "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Цивільного процесуального кодексу України (1618-15) , Кодексу адміністративного судочинства України (2747-15) щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" від 15 січня 2020 року № 460-IX (далі - Закон від 15 січня 2020 року № 460-IX).

Пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положеньЗакону від 15 січня 2020 року № 460-IX установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

ФОП ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 06 квітня 2012 року є співвласником 17/120 частини комплексу загальною площею 2 703,1 кв. м по АДРЕСА_3 . Іншими співвласниками вказаних частин комплексу є треті особи у справі - ОСОБА_2 та ОСОБА_4

Рішенням Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 03 листопада 2017 року у справі № 676/2339/17 позов ФОП ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Бомк Н. А. про зобов`язання повернути приміщення та стягнення неустойки задоволено. Зобов`язано приватного нотаріуса Бомк Н. А. повернути ОСОБА_1 нежитлові приміщення № НОМЕР_4 загальною площею 12,3 кв. НОМЕР_7 30,7 кв . м, що знаходяться на 3 поверсі в корпусі "Б" комплексу будівель за адресою: АДРЕСА_3 в зв`язку із достроковим припиненням договору оренди від 01 січня 2016 року; стягнуто з відповідача на користь позивача 20 тис. грн збитків, 28 500 грн неустойки та 640 грн в відшкодування судових витрат.

Постановою апеляційного суду Хмельницької області від 12 квітня 2018 року рішення Кам`янець-Подільського міськрайонного суду від 03 листопада 2017 року у справі № 676/2339/17 в частині стягнення збитків скасовано, змінено розподіл судових витрат, ухвалено в цій частині нове судове рішення, яким у позові ФОП ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Бомк Н. А. в частині стягнення збитків відмовлено. Вказаною постановою також в решті рішення Кам`янець-Подільського міськрайонного суду залишено без змін.

Постановою апеляційного суду Хмельницької області від 12 квітня 2018 року встановлено, що 01 січня 2016 року між ФОП ОСОБА_1 та приватним нотаріусом Бомк Н. А. укладено договір оренди, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняла в строкове платне користування нежитлове приміщення кімнату АДРЕСА_9 . Згідно з актом від 01 січня 2016 року вказане приміщення передано Бомк Н. А. 01 травня між сторонами укладена додаткова угода, за умовами змінено предмет оренди - кімната НОМЕР_7 30,7 кв . АДРЕСА_10 ; збільшено розмір орендної плати до 2 700 грн щомісячно. За актом від 01 травня 2016 року приміщення передано відповідачу. Додатковою угодою від 09 грудня 2016 року сторони визначили розмір орендної плати в сумі 2 850 грн та строк дії договору до 31 грудня 2017року. 01 березня 2017 року орендодавцем направлено орендарю письмове повідомлення про збільшення розміру орендної плати з 01 квітня 2017 року до 20 тис. грн. У відповідь 13 березня 2017 року Бомк Н. А. направила орендодавцю письмове повідомлення про незгоду із збільшенням орендної плати та намір звільнити приміщення 13 квітня 2017 року. 20 березня 2017 року орендодавцем направлено на адресу орендаря повідомлення про розірвання договору оренди від 01 січня 2016 року в односторонньому порядку. 13 квітня 2017 року ОСОБА_1 складений акт про відмову Бомк Н. А. від звільнення орендованих приміщень, з яким Бомк Н. А. не була ознайомлена.

Згідно змісту вказаних судових рішень датою дострокового припинення договору є 13 квітня 2017 року.

Для примусового виконання рішення суду у справі № 676/2339/17 ОСОБА_1 отримано в Кам`янець-Подільському міськрайонному суді виконавчий лист про зобов`язанння приватного нотаріуса Бомк Н. А. повернути йому нежитлові приміщення НОМЕР_4 площею 12,3 АДРЕСА_9 в зв`язку із достроковим припиненням договору оренди від 01 січня 2016 року. Постановою державного виконавця Кам`янець-Подільського міського відділу ДВС Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області Ілик О. В. від 05 червня 2018 року відкрито виконавче провадження (ВП № 56528180) за виконавчим листом від 14 травня 2018 року. Рішення суду виконано 20 червня 2018 року, державним виконавцем в присутності боржника, понятих складено акт про передачу ОСОБА_1 приміщень № НОМЕР_4 та № НОМЕР_7. 23 червня 2018 року державним виконавцем закрито виконавче провадження в зв`язку із виконанням рішення суду в повному обсязі, винесено постанову про закінчення виконавчого провадження, копію якої приєднано відповідачем до матеріалів справи.

Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостоюстатті 203 цього Кодексу.

Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

За змістом статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Способами захисту прав при цьому є двостороння реституція або, у разі її неможливості, - відшкодування вартості того, що одержано, відшкодування заподіяних збитків та моральної шкоди.

Статтею 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до

статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Колегія суддів погоджується із доводами касаційної скарги про те, що розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним. Так само не перешкоджає поданню відповідного позову закінчення строку (терміну) дії оспорюваного правочину до моменту подання позову (висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17).

Висновку про те, що договір фактично припинено, тому визнавати його недійсним на майбутнє немає підстав, суди дійшли внаслідок неправильного застосування норм матеріального права, проте це не призвело до неправильного вирішення справи, оскільки кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (частина перша статті 4 ЦПК України).

Вказана норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Установивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, про захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту їх порушення або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу в захисті, встановивши безпідставність та (або) необґрунтованість заявлених вимог.

Порушення своїх прав оспорюваним правочином позивач пов`язує з тим, що інші спаввласники майнового комплексу по АДРЕСА_3 не надали у письмовій формі згоди на оренду нею 17/120 частин цієї будівлі для розміщення офісу нотаріуса за договором від 01 січня 2016 року.

Відповідно до частини першої статті 358 ЦК України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

Фактично Бомк Н. А. звертається до суду за захистом прав співвласників майнового комплексу по АДРЕСА_3, проте вказані особи, яких залучено до участі у справі у якості третіх осіб, у письмових зверненнях до суду засвідчили відсутність заперечень щодо оспорюваного правочину.

Таким чином, вказана позивачем підстава недійсності договору оренди не стосується порушених прав Бомк Н. А .

Договір оренди від 01 січня 2016 року укладено між сторонами за усної згоди інших співвласників приміщень, позивач фактично користувалась приміщеннями, переданими їй за актами передачі відповідачем, під час дії договору між сторонами укладались додаткові угоди, вказаний договір оренди між сторонами фактично був дострокового припинений з ініціативи орендодавця 13 квітня 2017 року, що встановлено рішенням Кам`янець-Подільського міськрайонного суду від 03 листопада 2017 року у справі № 676/2339/17.

Тобто, між сторонами виникли права та обов`язки за договором оренди приміщення та їх волевиявлення на момент укладення правочину було спрямоване на виникнення орендних відносин, правочин спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Неналежне виконання дійсного правочину, на що зокрема посилається Бомк Н. А., зазначаючи в касаційній скарзі про те, що в іншому провадженні відповідач стягує з неї неустойку за несвоєчасне звільнення орендованих приміщень, не становить підставу недійсності договору, оскільки за змістом статті 611 ЦК України уразі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Таким чином, доводи касаційної скарги не впливають на правильність висновків судів по суті вирішеного позову.

Наведені в касаційній скарзі доводи зводяться до переоцінки доказів, а в силу вимог частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.