161/15804/15-ц Про визнання недійсними договорів оренди нерухомого майна - 07.08.2019 Прийняття

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_4 на рішення Апеляційного суду Волинської області від 31 березня 2017 року в складі колегії суддів: Бовчалюк З. А., Стрільчука В. А., Матвійчук Л. В.,

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII "Перехідні положення" ЦПК (1618-15) України у редакції Закону України № 2147-VIII від 03 жовтня 2017 року "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів" (2147а-19) касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2016 року ОСОБА_1, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_4 звернулися до суду з позовом до ОСОБА_5, ОСОБА_6, Відділу управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради, Луцької міської ради, третя особа - Виконавчий комітет Луцької міської ради, про визнання недійсними договорів оренди нерухомого майна.

Позовна заява ОСОБА_1, ОСОБА_11, ОСОБА_10, ОСОБА_4 мотивована тим, що їм на праві приватної власності належать квартири АДРЕСА_1 .

05 лютого 2015 року було зареєстроване Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Коперніка 41" (далі - ОСББ "Коперніка 41"), що знаходиться на АДРЕСА_1. Протоколом установчих зборів було прийнято рішення про взяття житлового будинку АДРЕСА_1 на баланс ОСББ "Коперніка 41".

Рішенням Луцької міської ради від 25 березня 2015 року надано згоду про передачу житлового будинку АДРЕСА_1 на баланс ОСББ "Коперніка 41" у порядку, передбаченому чинним законодавством. На підставі вказаного рішення було затверджено акт приймання-передачі житлового будинку або його частини з балансу на баланс від 15 квітня 2015 року.

Відповідно до рішення Виконавчого комітету Луцької міської ради від 17 грудня 2014 року "Про продовження оренди нежитлового приміщення на АДРЕСА_1", між Відділом управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради та ОСОБА_5 був укладений договір оренди нежитлових приміщень від 17 грудня 2014 року № 71 на термін з 21 грудня 2014 року до 30 листопада 2017 року включно для розміщення гончарної майстерні.

Також, відповідно до рішення Виконавчого комітету Луцької міської ради від 18 лютого 2015 року "Про продовження оренди нежитлового приміщення на АДРЕСА_1", між Відділом управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради та ОСОБА_6 був укладений договір оренди нежитлових приміщень від 18 лютого 2015 року на термін з 01 березня 2015 року до 31 січня 2018 року включно для розміщення художньої майстерні.

Вказували, що передані в оренду приміщення є допоміжними, рівноправними співвласниками яких є позивачі, тому міська рада не могла їх передавати в оренду без згоди власників квартир у будинку АДРЕСА_1, отже їхні права є порушеними, які підлягають захисту в судовому порядку.

На підставі викладеного ОСОБА_1, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_4 просили визнати недійсними договори оренди нежитлових приміщень від 17 грудня 2014 року та від 18 лютого 2015 року.

У грудні 2016 року ОСББ "Коперніка 41" звернулося до суду з позовом до ОСОБА_5, ОСОБА_6, Відділу управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради, Луцької міської ради, третя особа - Виконавчий комітет Луцької міської ради, про визнання недійсними договорів оренди нерухомого майна.

Позовна заява ОСББ "Коперніка 41"мотивована тим, що йому на баланс передано житловий будинок АДРЕСА_1 .

Разом з тим, між Відділом управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради, ОСОБА_5 та ОСОБА_6 були укладені договори оренди нежитлових приміщень від 17 грудня 2014 року та від 18 лютого 2015 року, відповідно до умов яких останнім в оренду були передані допоміжні нежитлові приміщення, які знаходяться у підвальному приміщенні будинку АДРЕСА_1 .

Вказувало, що договори оренди укладено з порушенням вимог закону, оскільки вони порушують права мешканців будинку АДРЕСА_1 на користування цими приміщеннями та укладені без їхньої згоди.

На підставі викладеного ОСББ "Коперніка 41" просило визнати недійсними договори оренди нежитлових приміщень від 17 грудня 2014 року та від 18 лютого 2015 року.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 27 січня 2017 року позов задоволено.

Визнано недійсними договір оренди нежитлового приміщення на АДРЕСА_1 загальною площею 22,6 кв. м, укладеного між Відділом управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради та ОСОБА_5 17 грудня 2014 року.

Визнано недійсним договір оренди нежитлового приміщення на АДРЕСА_1 загальною площею 22,6 кв. м, укладеного між Відділом управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради та ОСОБА_6 18 лютого 2015 року.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що нежитлові приміщення, які орендуються ОСОБА_6 та ОСОБА_5 на АДРЕСА_1 відносяться до допоміжних приміщень. У позивачів немає вільного доступу до вказаних приміщень, що створює незручності та призводить до аварійних випадків, що порушує їхні права та інтереси.

Оскільки спірні приміщення не належали Луцькій міській раді на час укладення відповідних договорів, позивачі були співвласниками спірних нежитлових приміщень, які є допоміжними, Управління комунальною власністю Луцької міської ради не вправі було укладати відповідні договори оренди, тому ці договори оренди слід визнати недійсними.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Рішенням Апеляційного суду Волинської області від 31 березня 2017 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позовів ОСОБА_1, ОСОБА_11, ОСОБА_10, ОСОБА_4 та ОСББ "Коперніка 41" відмовлено.

Рішення апеляційного суду мотивоване тим, що відповідно до генерального плану підвальне приміщенняна АДРЕСА_1, в якому розташовані квартири № 1 та 2, є жилим. В матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази того, що статус спірних приміщень у передбачений законом порядок та спосіб змінювався.

Луцька міська рада, будучи власником приміщень АДРЕСА_1 в межах своїх повноважень розпорядилась ними передавши їх в оренду ОСОБА_6 та ОСОБА_5 .

Отже, спірні приміщення, які є ізольованими та визначеними у матеріалах інвентаризаційної справи як квартири, є самостійним об`єктом нерухомого майна, що належить Луцькій міській раді, та могли бути передані останньою в оренду іншим особам, шляхом укладення відповідних договорів.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у квітні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, ОСОБА_1, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_4, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила скасувати рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга обґрунтована тим, що спірні приміщення є допоміжними та розміщені у підвалі, тому належать співвласникам будинку АДРЕСА_1 на праві спільної сумісної власності.

Апеляційний суд не взяв до уваги той факт, що спірні приміщення не зареєстровані в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, на що звертав увагу представник позивачів під час судового розгляду справ.

Разом з тим, висновки апеляційного суду є суперечливими, оскільки одночасно вказує, що спірні приміщення є підвальними з посиланням на технічні документи та договори оренди (де чітко визначено, що це є підвальні приміщення, а не квартири та їх здано в оренду як нежитлові) та зазначаючи, що ці приміщення є квартирами.

Крім того, апеляційний суд не надав належної оцінки тому, що відповідно до довідки з архіву спірні приміщення проектувались як допоміжні.

Також апеляційний суд залишив поза увагою висновок судової будівельно-технічної експертизи, відповідно до якої через передані в оренду приміщення проходять стояки каналізації, в них наявні повороти системи каналізації та оглядовий люк каналізації, до яких повинен бути забезпечений у будь-який час доби доступ представників виконавця послуг. Експертом зроблено висновок, що вказані приміщення є підсобними приміщеннями багатоквартирного будинку.

Допоміжні приміщення відповідно до закону стають об`єктами права спільної власності співвласників будинків одночасно з приватизацією квартир, що засвідчується свідоцтвом про право власності на квартиру.

Проте, апеляційний суд не звернув уваги на те, що спірні приміщення належать на праві спільної власності співвласникам будинку, а відповідачі уклали договори оренди нежитлових приміщень самостійно, порушуючи вимоги Законів України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) , "Про приватизацію державного житлового фонду" (2482-12) , "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (417-19) та ЦК України (435-15) .

Крім того, апеляційний суд під час судового розгляду справи не взяв до уваги той факт, що спірні договори оренди укладалися щодо нежитлових приміщень.

Доводи інших учасників справи

У липні 2017 року ОСОБА_6 та його представник ОСОБА_12 подали відзив на касаційну скаргу, вказуючи на те, що зібраними у справі доказами підтверджено, що спірні приміщення не є спільною сумісною власністю власників квартир у будинку АДРЕСА_1 та не є допоміжними, зокрема, матеріалами інвентарної справи, відповідно до якої ці приміщення є ізольованими приміщеннями, самостійними об`єктами цивільного права.

Крім того, правовстановлюючими документами підтверджується належність неприватизованих квартир АДРЕСА_1, які й були передані в оренду, Луцькій міській раді. Правовий статус вказаних квартир не змінювався, тому їх правомірно передано в оренду.

Також позивачами не оскаржені і не скасовані рішення міської ради та рішення виконкому міської ради щодо передачі орендарям ОСОБА_6 та ОСОБА_5 спірних приміщень, ці рішення є чинними.

Разом з тим, висновок експерта суперечить зібраним у справі доказам та фактичним обставинам, тому не може бути взятий до уваги судом.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 09 червня 2017 року відкрито касаційне провадження і витребувано цивільну справу.

Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

15 травня 2018 року справу передано до Верховного Суду.

Відповідно до підпунктів 2.3.2, 2.3.4, 2.3.13, 2.3.49 Положення про автоматизовану систему документообігу суду, затвердженого рішенням Ради суддів України від 26 листопада 2010 року № 30, зі змінами та доповненнями, постанови Пленуму Верховного Суду від 24 травня 2019 року № 8 "Про здійснення правосуддя у Верховному Суді" та рішення зборів суддів Касаційного цивільного суду від 28 травня 2019 року № 7 "Про заходи, спрямовані на своєчасний розгляд справ і їх вирішення у розумні строки", у справі призначено повторний автоматизований розподіл.

Ухвалою Верховного Суду від 19 червня 2019 року справу призначено до розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що відповідно до рішення Виконавчого комітету Луцької міської ради від 17 грудня 2014 року "Про продовження оренди нежитлового приміщення на АДРЕСА_1" між Відділом управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради та ОСОБА_5 був укладений договір оренди нежитлових приміщень від 17 грудня 2014 року строком з 21 грудня 2014 року до 30 листопада 2017 року включно для розміщення гончарної майстерні.

Предметом цього договору є нежитлове приміщення на АДРЕСА_1 загальною площею 22,6 кв. м, що розміщене у підвальному приміщенні та обладнане водопостачанням та електроенергією.

Також, відповідно до рішення Виконавчого комітету Луцької міської ради від 18 лютого 2015 року "Про продовження оренди нежитлового приміщення на АДРЕСА_1" між Відділом управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради та ОСОБА_6 був укладений договір оренди нежитлових приміщень від 18 лютого 2015 року строком з 01 березня 2015 року до 31 січня 2018 року включно для розміщення художньої майстерні.

Суди встановили, що ОСОБА_1, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_4 є власниками квартир АДРЕСА_1, що підтверджено матеріалами інвентаризаційної справи та правовстановлюючими документами.

ОСББ "Коперніка 41", яке знаходиться на АДРЕСА_1, зареєстроване 05 лютого 2015 року, про що підтверджується випискою з Єдиного державно реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців від 10 лютого 2015 року.

Судом першої інстанції встановлено, що згідно з пунктом 3.1 статуту ОСББ "Коперніка 41" майно об`єднання складається з неподільного та загального майна: неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів житлового будинку. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню; загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватись згідно з їх призначенням на умовах, визначених цим статутом (кладові, гаражі, в тому числі, підземні, майстерні тощо).

Відповідно до пункту 3.2.1 статуту ОСББ "Коперніка 41" до неподільного майна належить: частина допоміжних приміщень, які не можуть бути поділені між власниками приміщень будинку, та без яких не може бути належного утримання будинку і прибудинкової території.

Установчими зборами ОСББ "Коперніка 41" прийнято рішення про взяття на баланс житлового будинку АДРЕСА_1 . До прийняття цього рішення вказаний будинок знаходився на балансі Житлово-комунального підприємства № 3 (далі - ЖКП № 3).

Рішенням Луцької міської ради від 25 березня 2015 року дано згоду на передачу житлового будинку АДРЕСА_1 з балансу ЖКП № 3 на баланс ОСББ "Коперніка 41", про що також було складено акт приймання-передачі житлового будинку з балансу на баланс від 15 квітня 2015 року.

Відповідно до вказаного акту від 15 квітня 2015 року на баланс ОСББ "Коперніка 41" передані, крім семи квартир, підвальні приміщення площею 87,1 кв. м, інші технічні приміщення площею 41,9 кв. м на АДРЕСА_1 .

Як вбачається з матеріалів інвентаризаційної справи, право на приватизацію було використане на квартиру № НОМЕР_1 15 січня 1999 року, а ОСОБА_13 у власність ця квартира набута 02 лютого 2015 року; квартира № НОМЕР_2 приватизована 26 жовтня 2001 року, а набута ОСОБА_1 у власність 14 квітня 2010 року; квартира № НОМЕР_3 приватизована 28 липня 1993 року, а набута позивачем ОСОБА_4 у власність 28 березня 2011 року; квартира № НОМЕР_4 приватизована 15 жовтня 2004 року, а набута ОСОБА_10 у власність 04 квітня 2014 року.

Щодо інших квартир - відомості відсутні, Луцька міська рада стверджує, що їх власником є вона.

Згідно з актом про огляд і усунення засмічення внутрішньої каналізаційної мережі будинку від 29 лютого 2016 року в будинку АДРЕСА_1 відбулося залиття каналізаційними стоками квартири № НОМЕР_2 у зв`язку із засміченням каналізаційної мережі через відсутність можливості її своєчасного обслуговування, профілактичного огляду і прочистки у зв`язку з відсутністю доступу до підвальних приміщень будинку.

Відповідно до висновку судової будівельно-технічної експертизи від 08 липня 2016 року приміщення на АДРЕСА_2 та на АДРЕСА_3 по своїх об`ємно-планувальних та конструктивних рішеннях не відповідає вимогам ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення" як житлові. Через приміщення АДРЕСА_1 проходять стояки каналізації квартир НОМЕР_5 житлового будинку. Крім того, у приміщенні НОМЕР_7 наявні повороти системи каналізації та оглядовий люк каналізації, до яких повинен бути забезпечений у будь-який час доби доступ представників виконавця послуг, через що приміщення № 6-1 площею 8,8 кв. м на АДРЕСА_1 та приміщення НОМЕР_7 площею 7,7 кв. м на АДРЕСА_1 є підсобними приміщеннями багатоквартирного житлового будинку, у тому числі є підсобними приміщеннями як колишні кухні квартир НОМЕР_6, для приміщень, відповідно, № 6-2 і 7-2.

Вказаним висновком також встановлено, що приміщення № 6-2 площею 13,8 кв. м на АДРЕСА_2 та приміщення № 7-2 площею 14,9 кв. м на АДРЕСА_3 по їх використанню в будинку, як житлових з 1945 року, відповідно до даних інвентаризаційної справи на будинок по АДРЕСА_1 обласного бюро технічної інвентаризації, не є підсобними приміщеннями багатоквартирного житлового будинку.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає задоволенню.

Частиною третьою статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржуване рішення апеляційного суду не відповідає.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (стаття 761 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Згідно з частиною другою статті 4 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Пунктом 1 частини першої статті 6 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначено, що співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.

Відповідно до частини першої статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.

Частиною першою статті 9 вказаного Закону визначено, що за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Звертаючись до суду позивачі стверджували, що спірні приміщення є підвальними допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку АДРЕСА_1, належать співвласникам указаного будинку на праві спільної сумісної власності, тому орган місцевого самоврядування не мав права розпоряджатися цим майном (передавати в оренду) без їхньої згоди.

Також вказували, що в цих нежитлових приміщеннях загального користування знаходяться електричні, сантехнічні та інші мережі, доступ до яких необхідний з метою належного обслуговування будинку, проте орендарі замкнули двері до вказаних приміщень, що порушує права позивачів.

Заперечуючи проти заявлених вимог, відповідачі вказували, що спірні приміщення є житловими квартирами підвального приміщення будинку АДРЕСА_1 та належать Луцькій міській раді, тому вона мала право розпоряджатися цим майном.

Отже, визначення правового статусу спірного майна має значення для правильного вирішення заявленого у спорі позову.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що нежитлові приміщення, які передані в оренду ОСОБА_5 та ОСОБА_6, зокрема приміщення АДРЕСА_1 відносяться до допоміжних приміщень.Вказані допоміжні нежитлові приміщення є місцями загального користування, складовою частиною житлового будинку АДРЕСА_1 та не можуть бути передані у користування іншим особам без згоди всіх співвласників зазначеного будинку.

Відмовляючи у задоволенні позовів, апеляційний суд погодився з доводами відповідачів, що спірні договори укладені відповідно до вимог закону, підстав для їх скасування немає, оскільки вказані приміщення є житловими квартирами, які належать Луцькій міській раді, тому вона мала право розпоряджатися цим майном.

Проте з таким висновком апеляційного суду погодитися не можна.

Апеляційний суд безпідставно скасував рішення суду першої інстанції за встановлених ним обставин, переоцінив зібрані у справі докази та дійшов помилкового висновку про наявність правових підстав для відмови у задоволенні позову.

Так, відповідно до листа Виконавчого комітету Луцької міської ради від 25 червня 2015 року за спірними договорами в оренду було передані нежитлові приміщення.

За змістом пункту 1.1 договорів оренди від 17 грудня 2014 року та від 18 лютого 2015 року орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду нежитлове приміщення на АДРЕСА_1 загальною площею 22,6 кв. м, у тому числі підвал (горище) площею 22,6 кв. м.

Рішеннями Виконавчого комітету Луцької міської ради від 22 березня 2012 року та від 18 лютого 2015 року зобов`язано Відділ управління майном комунальної власності Луцької міської ради погодити укладення договору оренди нежитлового приміщення на АДРЕСА_1 загальною площею 22,6 кв. м строком з 22 березня 2012 року до 28 лютого 2015 року та з 01 березня 2015 року до 31 січня 2018 року, відповідно.

Згідно з актом про огляд і усунення засмічення внутрішньої каналізаційної мережі будинку від 29 лютого 2016 року в будинку АДРЕСА_1 відбулося залиття каналізаційними стоками квартири № 5 у зв`язку із засміченням каналізаційної мережі через відсутність можливості її своєчасного обслуговування, профілактичного огляду і прочистки у зв`язку з відсутністю доступу до підвальних приміщень будинку.

Отже, вказані документи спростовують висновки апеляційного суду та доводи Луцької міської ради, що надані в оренду приміщення є житловими квартирами та у них відсутні сантехнічні мережі, доступ до яких необхідний з метою належного обслуговування будинку.

Крім того, апеляційний суд залишив поза увагою зміст акта приймання-передачі житлового будинку або його частини з балансу на баланс, відповідно до якого на баланс ОСББ "Коперніка 41" передано, зокрема допоміжні приміщення.

Не впливають на висновки місцевого суду доводи Луцької міської ради, що відповідно до реєстраційного посвідчення від 05 грудня 1985 року в реєстрову книгу вчинено запис за № 164, що домоволодіння АДРЕСА_1 зареєстроване за Луцької міською радою, оскільки таке реєстраційне посвідчення не є доказом права власності вказаного органу місцевого самоврядування на спірні приміщення, які передані в оренду, оскільки запис у реєстровій книзі сам по собі без наявності свідоцтва про право власності та реєстрації вказаного майна у державному реєстрі не свідчить про законність володіння відповідачами спірним майно. Належними та допустимими доказами не підтверджено право власності Луцької міської ради не спірні приміщення.

Крім того, висновком судової будівельно-технічної експертизи від 08 липня 2016 року підтверджено, що спірні приміщення АДРЕСА_1 є допоміжними приміщеннями, через які проходять стояки каналізації квартир НОМЕР_5 житлового будинку.

Висновок судової будівельно-технічної експертизи про те, що приміщення НОМЕР_8 не є підсобними приміщеннями, але і не є житловими приміщеннями, не спростовує доводи позивачів про недійсність договорів оренди, оскільки через приміщення НОМЕР_7 проходять стояки каналізації квартир НОМЕР_5 житлового будинку, отже вони відносяться до допоміжних приміщень та не можуть бути передані в оренду разом з приміщеннями НОМЕР_8 за договором оренди з відповідачами ОСОБА_5 та ОСОБА_6 .

Частиною другою статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачено, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і та інше) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

У рішенні від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 Конституційний Суд України роз`яснив, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і та інше) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Згідно з частиною першою статті 317 ЦК України власнику майна належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Статтею 321 ЦК України встановлено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Статтею 16 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, зокрема захищати права, представляти інтереси співвласників у судах.

Правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України (435-15) наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи їх статус як "заінтересовані особи" (статті 215, 216 ЦК України).

Таким чином, не будучи стороною спірних договорів, позивачі мають право оспорювати договори оренди спірних приміщень та їх право підлягає захисту.

На підставі викладеного суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що допоміжні нежитлові приміщення є місцями загального користування, складовою частиною житлового будинку АДРЕСА_1 та не можуть бути передані у користування або у власність іншим особам без згоди всіх співвласників зазначеного будинку.

Апеляційний суд всупереч нормам процесуального права помилково залишив поза увагою встановлені судом першої інстанції обставини, не навів вмотивованих обґрунтувань на спростування встановлених судом першої інстанції обставин та досліджених доказів, не врахував указані вище норми матеріального права, а тому помилково скасував рішення місцевого суду.

Колегія суддів Верховного Суду, враховуючи усі встановлені обставини справи, докази, належним чином оцінені місцевим судом, враховуючи принцип справедливості та вимоги Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (995_004) , який захищає право особи мирно володіти своїм майном, дійшли висновку про законність рішення суду першої інстанції.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини першої статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Рішення суду першої інстанції ухвалено відповідно до норм матеріального права з дотриманням норм процесуального права та на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин справи, а тому вказане рішення на підставі статті 413 ЦПК України необхідно залишити в силі, а рішення апеляційного суду - скасувати.