312/344/17 Про визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди - 16.01.2019 Прийняття

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення сторін касаційну скаргу ОСОБА_1, подану представником ОСОБА_2, на рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від 15 березня 2018 року у складі судді Рогози А. Ю. та постанову апеляційного суду Запорізької області від 11 липня 2018 року у складі колегії суддів: Онищенка Е. А., Бєлки В. Ю., Воробйової І. А.,

У вересні 2017 року приватне акціонерне товариство "Агрофірма "Гюнівська", (далі - ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, третя особа, яка не заявляє самостійних позовних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Великобілозерська районна державна адміністрація Запорізької області, про визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди.

Позов мотивовано тим, що 10 грудня 2013 року ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська" та ОСОБА_1 уклали договір оренди землі площею 10,91 га, кадастровий номер НОМЕР_2, строком на три роки. Оскільки 05 квітня 2015 року набув чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)" (191-19) , нормами якого передбачено, що строк дії договору оренди не може бути меншим як сім років, 27 квітня 2017 року позивач з метою приведення змісту договору до вимог статті 19 Закону України "Про оренду землі" звернувся до відповідача з пропозицією змінити строк дії договору на 7 років, але вказана пропозиція залишена відповідачем без задоволення. Протягом одного місяця після закінчення строку дії договору відповідач на адресу позивача лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору не направила, а позивач продовжує користуватись земельною ділянкою та належним чином продовжує виконувати свої обов'язки за договором, обробляє земельну ділянку, нараховує до сплати відповідну орендну плату. При таких обставинах, в силу положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. Однак, умови договору не відповідають вимогам статті 19 Закону України "Про оренду землі", оскільки строк дії договору менше 7 років, що тягне за собою необхідність зміни правовідносин між позивачем та відповідачем за договором. З урахуванням викладеного, позивач просив суд визнати договір оренди землі від 10 грудня 2013 року, укладений між ним та ОСОБА_1 поновленим на умовах запропонованої додаткової угоди.

Рішенням Великобілозерського районного суду Запорізької області від

15 березня 2018 року позовні вимоги задоволено.

Визнано договір оренди землі від 10 грудня 2013 року, укладений між ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська" та ОСОБА_1, поновленим на умовах додаткової угоди у наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до Договору оренди землі від 10 грудня 2013 року.

село Гюнівка Великобілозерського району Запорізької області

Орендодавець: ОСОБА_1, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1, паспорт громадянина України серія та номер: НОМЕР_3, виданий 24.04.2001 року Великобілозерським РВ УМВС України в Запорізькій області, адреса: АДРЕСА_1, з одного боку, та

Орендар: Приватне акціонерне товариство "Агрофірма "Гюнівська", ідентифікаційний код юридичної особи: 00849273, місцезнаходження: 71410, Запорізька область, Великобілозерський район, село Гюнівка, вул. Поштова, буд. 12, в особі директора Корабльова О. В., діючого на підставі Статуту, з другого боку, вирішили внести наступні зміни до договору оренди землі від 10.12.2013 року, номер запису про інше речове право: 5130298, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2:

1 Пункт 8 розділу "Строк дії договору", викласти у наступній редакції:

Строк дії договору - до 26 березня 2021 року. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважене право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

2. Пункт 9 розділу "Орендна плата", викласти у наступній редакції:

"Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі

23 000,00 грн (двадцять три тисячі гривень 00 коп.) на рік за об'єкт оренди, без утримання податків та зборів".

3. Всі інші умови Договору оренди землі залишаються без змін і Сторони підтверджують по ним свої зобов'язання.

4. Дана Додаткова угода складена у двох ідентичних екземплярах, які мають однакову юридичну силу, по одному екземпляру для кожної із Сторін.

5. Дана Додаткова угода є підставою для реєстрації Державним реєстратором Великобілозерської районної державної адміністрації Запорізької області або іншою особою, уповноваженою законодавством України здійснювати реєстраційні дії, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська" оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_2, на умовах даної Додаткової угоди.

6. У пункті 12 Договору оренди слова "та надання послуг" виключити, слова "видатковими відомостями" змінити словом "актами".

7. У пункті 13 Договору оренди в абзаці третьому слова "розмірів земельного податку" замінити словами "граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України (2755-17) ".

8. Розділ "Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду" Договору оренди виключити.

Рішення районного суду мотивовано тим, що спірний договір оренди земельної ділянки відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" був поновленим, оскільки позивач направив відповідачу повідомлення про намір продовжити строк дії договору оренди землі від 10 грудня 2013 року, заперечень від орендодавця не надійшло, орендар нараховував орендну плату та не переставав користуватись орендованою земельною ділянкою.

Постановою апеляційного суду Запорізької області від 11 липня 2018 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 залишено без задоволення. Рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від 15 березня 2018 року залишено без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що рішення суду першої інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги правильність висновків суду не спростовують.

25 липня 2018 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від 15 березня 2018 року та постанову апеляційного суду Запорізької області від 11 липня 2018 року та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити, мотивуючи свої вимоги неправильним застосуванням судами норм матеріального та порушенням норм процесуального права.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що судами при розгляді справи не враховано висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, провадження № 14-65цс18, щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі".

У судів не було передбачених законом підстав для застосування положень інституту про поновлення договору оренди землі, оскільки орендодавець не мав наміру взагалі продовжувати орендні відносини будь з ким та бажав скористатися правом самостійного господарювання на власній землі.

Крім того, судами не правильно визначено характер спірних правовідносин та норму матеріального права яка їх регулює, предметом позову є зміна істотних умов договору оренди землі за затвердженою додатковою угодою, однак рішення судів першої та апеляційної інстанцій мотивовано положеннями інституту поновлення договору, а не нормами щодо порядку зміни договору.

У вересні 2019 року ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська" подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу в якому зазначила, що рішення судів попередніх інстанцій є законними та обґрунтованими, прийнятими на підставі норм чинного законодавства, підстави для їх скасування відсутні.

Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Судами встановлено, що 10 грудня 2013 року між ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська" та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі площею 10,91 га, кадастровий номер НОМЕР_2, що знаходиться на території Гюнівської сільської ради Великобілозерського району Запорізької області, державна реєстрація права оренди якої відповідно до витягу № 19616063 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права проведена 26 березня 2014 року.

Умовами укладеного між сторонами договору передбачено строк дії договору - три роки з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Суди дійшли до висновку, що строк дії договору спливав 26 березня 2017 року.

Пунктом восьмим цього договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію.

Також суди встановили, що ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська" 27 квітня 2017 року, тобто через місяць після закінчення строку договору оренди, направило відповідачу лист за № 52 з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, встановивши строк договору - сім років та розмір орендної плати - 23 000,00 грн. Як на підставу для укладання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 10 грудня 2013 року, ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська" посилалася на те, що відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)" від 12 лютого 2015 року № 191-VIII (191-19) , який набув чинності 05 квітня 2015 року, було внесено зміни до статті 19 Закону України "Про оренду землі" та до статті 93 Земельного кодексу України щодо строку дії договору оренди землі (стосовно земельних ділянок сільськогосподарського призначення), який не може бути меншим як 7 років. Крім того, ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська" згідно з приписами статті 33 Закону України "Про оренду землі" має переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди. До заяви було долучено два екземпляри додаткової угоди.

У відповідь ОСОБА_1 листом від 26 травня 2017 року повідомила орендаря про те, що не має наміру продовжувати строк дії договору оренди земельної ділянки після його закінчення.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Відповідно до частини першої статті 777 Цивільного Кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором,- в розумний строк.

Умови договору найму при його поновлені на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

За частиною другою статті 792 Цивільного Кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, також Земельним Кодексом України (2768-14) , Законом України "Про оренду землі" (161-14) .

Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 Цивільного Кодексу України, визначаються також статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі.

Так, відповідно до частини першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на невідповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2 - 5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендордавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною четвертою цієї норми також визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За системним аналізом статті 777 ЦК України та частин 2-6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" для поновлення договору оренди землі з підстави продовження користування земельною ділянкою, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором (частина перша статті 33 Закону України "Про оренду землі"); до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (абзац другий частини першої статті 777 Цивільного Кодексу України); до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі"); орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У цьому випадку договір оренди земельної ділянки продовжується на той самий строк та на тих самих умовах.

Отже, відмінностями у застосуванні положень частини другої - п'ятої та положень частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх (частина друга - п'ята статті 33 цього Закону) або ті самі (частина 6 статті 33 цього Закону)) та строк, у який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати договір оренди (в місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частина друга - п'ята статті 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина 6 статті 33 цього Закону)). Зміна умов договору у будь якій частини виключає продовження договору з підстав частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Крім того, за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

У цьому випадку ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська" повинно було дотримуватись процедури, визначеної положеннями частини другої - п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та пунктом восьмим договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до частини першої статті 627 Цивільного Кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із положеннями, викладеними у абзаці першому частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, у випадку коли одна зі сторін договору не має наміру досягти домовленості щодо змін орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право припиняється, а відтак, зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін.

За таких обставин права орендаря на користування земельною ділянкою припинились у зв'язку зі спливом строку дії договору та відсутності домовленості про його продовження на змінених умовах (частина перша статті 31 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судом повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1, подану представником ОСОБА_2, задовольнити.

Рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від 15 березня 2018 року та постанову апеляційного суду Запорізької області від 11 липня 2018 року скасувати.

У задоволенні позову приватного акціонерного товариства "Агрофірма "Гюнівська" до ОСОБА_1, третя особа, яка не заявляє самостійних позовних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Великобілозерська районна державна адміністрація Запорізької області, про визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди відмовити.

Головуючий	М. Є. Червинська
Судді:	Н. О. Антоненко
	В. І. Журавель
	В. М. Коротун
	В. П. Курило