193/1714/16-ц Про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати - 10.10.2018 Прийняття

У вересні 2016 року ОСОБА_2 звернулась до суду з позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (далі - ФОП ОСОБА_4.), треті особи: відділ Держгеокадастру у Софіївському районі Дніпропетровської області, Софіївська районна державна адміністрація Дніпропетровської області (відділ з питань державної реєстрації), про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати.

Позовна заява мотивована тим, що згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 21 травня 2014 року та витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 21 травня 2014 року вона є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 11,2717 га, розташованої на території Нововасилівської (Жовтневої) сільської ради Софіївського району Дніпропетровської області. Зазначала, що вказану земельну ділянку успадкувала після смерті свого батька ОСОБА_6

01 серпня 2010 року між ОСОБА_6 та ФОП ОСОБА_4 було укладено договір оренди земельної ділянки № 33 терміном на 10 років, який зареєстрований у Софіївському відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис

від 27 серпня 2010 року, тому вважала, що строк дії договору закінчується

01 серпня 2020 року.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 28 березня 2016 року підтверджується право власності на вищевказану земельну ділянку та право оренди земельної ділянки до 01 серпня 2020 року з ФОП ОСОБА_4 з щорічною орендною платою 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Вказувала на те, що згідно із умовами договору, а саме пункту 5 договору, передбачено, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить

118 992 грн станом на 2010 рік, а орендна плата - 3 569 грн 76 коп. в рік

(пункт 9 договору), що становить 3 % нормативно-грошової оцінки землі.

Умовами взаємно погодженого договору оренди передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації, орендна плата вноситься в такі строки: до 31 грудня кожного звітного року, розмір орендної плати переглядається у разі: зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Однак, починаючи з моменту законного набуття права власності на землю

(21 травня 2014 року), орендну плату вона взагалі не отримувала, а на її неодноразові звернення до ФОП ОСОБА_4 щодо виплати орендної плати та розірвання договору, відповідач повідомив, що орендна плата сплачена наперед на 10 років у розмірі 30 тис. грн без подальших підвищень орендної плати. Вважала, що виплата орендної плати наперед та відповідь орендаря про те, що вона не отримає орендну плату взагалі є порушенням умов укладеного договору оренди земельної ділянки від 01 серпня 2010 року, зокрема

пунктів 10, 11, 13 договору.

Крім того, зазначала, що відповідно до пункту 9 договору оренди земельної ділянки орендар зобов'язувався здійснювати оплату податку замість орендодавця, однак своє зобов'язання не виконував. Також, спірний договір оренди земельної ділянки не має істотних умов договору, а саме не зазначено кадастровий номер орендованої земельної ділянки. А відповідно до

статті 5 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

Посилалась на те, що у зв'язку із нездійсненням ФОП ОСОБА_4 виплати їй орендної плати, вона з моменту законного набуття права власності на землю має право стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати за період

2014-2015 років відповідно до статті 24 Закону України "Про оренду землі".

Згідно довідки відділу Держгеокадастру у Софіївському районі Дніпропетровської області від 22 липня 2016 року нормативно-грошова оцінка земельної ділянки у 2014 році становила 208 949 грн 10 коп., у 2015 році - 260 991 грн 55 коп. Таким чином, заборгованість з орендної плати ФОП ОСОБА_4 становить 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки: за 2014 рік - 6 268 грн 47 коп., за 2015 рік - 7 829 грн 75 коп., а всього - 14 098 грн 22 коп.

За таких обставин, істотне порушення умов договору оренди земельної ділянки та чинного законодавства України є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки, а несплачена орендна плата підлягає примусовому стягненню.

Ураховуючи викладене, ОСОБА_2 просила суд: розірвати договір оренди земельної ділянки від 01 серпня 2010 року № 33, укладений між

ОСОБА_6 і ФОП ОСОБА_4, площею 11,2717 га, яка розташована на території Жовтневої сільської ради Софіївського району Дніпропетровської області, та зареєстрований у Софіївському відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 серпня 2010 року, скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, а також стягнути з ФОП ОСОБА_4 на її користь заборгованість з орендної плати за 2014 і 2015 роки у розмірі 14 098 грн 22 коп.

Рішенням Софіївського районного суду Дніпропетровської області від 17 січня 2017 року позов ОСОБА_2 задоволено частково. Розірвано договір оренди земельної ділянки від 01 серпня 2010 року № 33, укладений між ОСОБА_6 і ФОП ОСОБА_4, площею 11,2717 га, яка розташована на території Жовтневої сільської ради Софіївського району Дніпропетровської області, та зареєстрований у Софіївському відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 серпня 2010 року, та скасовано державну реєстрацію права оренди земельної ділянки. У задоволенні решти позовних вимог ОСОБА_2 відмовлено.

Рішення районного суду мотивовано тим, що на виконання умов договору оренди земельної ділянки від 01 серпня 2010 року відповідно до видаткового касового ордера від 13 січня 2011 року ФОП ОСОБА_4 видав

ОСОБА_6 орендну плату за 2010-2020 роки у розмірі 30 тис. грн. Однак пунктом 9 вказаного договору оренди земельної ділянки передбачено, що орендар зобов'язувався здійснювати оплату земельного податку замість орендодавця, у встановлений законодавством термін. Проте згідно із відомостями з інформаційного фонду Державного реєстру фізичних осіб Державної фіскальної служби України про суми виплачених доходів та утриманих податків від 27 грудня 2016 року земельний податок не сплачувався, що є істотним порушенням договору оренди земельної ділянки. Таким чином, ФОП ОСОБА_4 допустив порушення умов спірного договорув частині систематичної несплати земельного податку, що є підставою для розірвання договору.

Рішенням Апеляційного суду Дніпропетровської області від 06 червня 2017 року апеляційну скаргу ФОП ОСОБА_4 задоволено. Рішення Софіївського районного суду Дніпропетровської області від 17 січня 2017 року скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_2

Рішення апеляційного суду мотивовано тим, що підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки від 01 серпня 2010 року № 33 у зв'язку із порушенням ФОП ОСОБА_4 умов вказаного договору щодо виплати орендної плати та сплати земельного податку за спірну земельну ділянку відповідно до пункту 9 договору оренди земельної ділянки відсутні, оскільки ФОП ОСОБА_4 видав ОСОБА_6 орендну плату за 2010-2020 роки у розмірі 30 тис. грн, що підтверджується видатковим касовим ордером

від 13 січня 2011 року, та згідно із відомостями Софіївського відділення Криворізької північної об'єднаної державної податкової інспекції Головного управління Державної фіскальної служби України у Дніпропетровській області заборгованість зі сплати земельному податку за період з 2011 року по 2016 рік щодо земельної ділянки, площею 11,2717 га, відсутня, що підтверджує належне виконання ФОП ОСОБА_4 умов спірного договору, тому заявлені позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Додатковим рішенням Апеляційного суду Дніпропетровської області

від 08 червня 2017 року у складі колегії суддів: Зубакової В. П., Барильської А. П., Бондар Я. М. заяву ФОП ОСОБА_4 про ухвалення додаткового рішення у справі задоволено. Доповнено резолютивну частину рішення Апеляційного суду Дніпропетровської області від 06 червня 2017 року абзацом наступного змісту. Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ФОП ОСОБА_4 судовий збір

за подання апеляційної скарги у розмірі 606 грн 32 коп.

У касаційнійскарзі, поданій у червні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, ОСОБА_2, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила скасувати рішення Софіївського районного суду Дніпропетровської області від 17 січня 2017 року в частині відмови у задоволенні її позовних вимог, рішення Апеляційного суду Дніпропетровської області від 06 червня 2017 року та ухвалити нове рішення про задоволення її позову у повному обсязі.

Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржувані судові рішення ухвалені внаслідок неповного з'ясування усіх обставин, що мають істотне значення для правильного вирішення справи, у зв'язку із чим судами порушено норми чинного законодавства.Посилалась на те, що, приймаючи касовий ордер від 13 листопада 2011 року як належний доказ сплати ФОП ОСОБА_4 орендних платежів за спірним договором за весь час його дії, судами залишено поза увагою те, що вказаний ордер не містить реквізитів договору, щодо якого проводилася оплата, а також не відповідає вимогам встановленим для такої форми первинних документів Положенням про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого Постановою Правління Національного банку України від 15 грудня 2004 року № 637 (z0040-05) . Таким чином, у спірних правовідносинах має місце порушення відповідачем статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі", статті 206 ЗК України, а саме - систематична несплата орендної плати за 2014 - 2016 роки, у розмірі, встановленому умовами договору оренди, що відповідно до положень статті 141 ЗК України, статті 32 Закону України "Про оренду землі" є підставою для розірвання договору оренди землі. Крім того, зазначала про те, що апеляційний суд безпідставно взяв до уваги відомості Софіївського відділення Криворізької північної об'єднаної державної податкової інспекції щодо відсутності у ФОП ОСОБА_4 заборгованості зі сплати земельного податку за наявні в його користуванні земельні ділянки.

У серпні 2017 року до суду надійшли заперечення на касаційну скаргу

від ФОП ОСОБА_4, в якому він посилався на те, що рішення апеляційного суду є законним та обґрунтованим, ухваленим з додержанням норм матеріального та процесуального права, касаційна скарга не містить обставин (доказів) щодо застосування судом апеляційної інстанції закону, який не поширюється на спірні правовідносини.

Відповідно до пункту 4 розділу XIII Перехідних положень Цивільного процесуального кодексу України (1618-15) (далі - ЦПК України (1618-15) ) у редакції Закону України від 3 жовтня 2017 року № 2147-VIII "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів" (2147а-19) касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

У квітні 2018 року справу передано до Верховного Суду.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої та п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону судове рішення апеляційного суду не відповідає.

Судами установлено, що згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 21 травня 2014 року та витягу із реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 21 травня 2014 року ОСОБА_2 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 11,2717 га, розташованої на території Нововасилівської (Жовтневої) сільської ради Софіївського району Дніпропетровської області (а.с. 7, 8). Вказану земельну ділянку позивачка успадкувала після смерті свого батька - ОСОБА_6

01 серпня 2010 року між ОСОБА_6 та ФОП ОСОБА_4 було укладено договір оренди земельної ділянки № 33 терміном на 10 років на земельну ділянку, площею 11,2717 га, який зареєстрований у Софіївському відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 серпня 2010 року (а.с. 9).

27 серпня 2010 року відповідно до акта передачі та прийому земельної ділянки ОСОБА_6 передав в натурі на умовах оренди вказану земельну ділянку на 10 років.

Згідно пунктів 5, 9 договору оренди земельної ділянки нормативно-грошова оцінка земельної ділянки станом на 2010 рік становила 118 992 грн, а орендна плата - 3 569 грн 76 коп. в рік (що становить 3 % нормативно-грошової оцінки землі), яка виплачується наступним чином: у натуральній формі: 3,5 тони зерна, 0,3 тони насіння соняшника, 1 тонна соломи при необхідності за заявкою орендодавця, доставка води, при необхідності, до десяти кубічних метрів на рік; грошова: оплата земельного податку замість орендаря, у встановлений законодавством термін; відробіткова при необхідності - оранка та культивація до 0,5 га за поданням заявки орендодавцем, ритуальні послуги та матеріальна допомога на погребіння в розмірі 550 грн (а.с. 10 - 13).

Відповідно до видаткового касового ордера від 13 січня 2011 року

ФОП ОСОБА_4 видав орендодавцю ОСОБА_6 орендну плату з земельної частки - паю за 2010-2020 роки у розмірі 30 тис. грн (а.с. 46).

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , Законом України "Про оренду землі" (161-14) , законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (стаття 2 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір та умови орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати передбачено статтею 24 Закону України "Про оренду землі".

Аналогічні положення закріплено й умовами спірного договору оренди земельної ділянки.

Загальні підстави для розірвання договору передбачені статтею 651 ЦК України та включають положення про те, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Підстави припинення договору оренди землі передбачені статтею 31 Закону України "Про оренду землі", зокрема згідно із частиною третьою цієї статті на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання врегульовано положеннями статті 32 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України (2768-14) та іншими законами України.

Згідно зі статтею 141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Апеляційний суд, перевіряючи законність та обґрунтованість рішення районного суду та відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_2 не зазначив у рішенні мотивів, чим спростовуються її доводи та висновки районного суду про те, що ФОП ОСОБА_4 порушені умови договору, передбачені пунктом 9 вказаного договору оренди земельної ділянки, за яким останній зобов'язувався здійснювати оплату земельного податку замість орендодавця у встановлений законодавством термін, проте згідно із відомостями з інформаційного фонду Державного реєстру фізичних осіб Державної фіскальної служби України про суми виплачених доходів та утриманих податків від 27 грудня 2016 року земельний податок не сплачувався, на які позивачка послалась, як на істотні порушенням договору оренди земельної ділянки, не послався на належні та допустимі докази про перерахування таких коштів у рахунок оплати податку за спірну земельну ділянку й спростування цих доводів.

Крім того, пунктом 9 вказаного договору встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та в розмірі 3 569 грн 76 коп., у тому числі грошова - оплата земельного податку замість орендодавця у встановлений законодавством строк. Пунктом 10 спірного договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Відповідно до пункту 11 договору орендна плата вноситься до 31 грудня кожного звітного року, а пунктом 13 передбачено, що розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнта індексації, визначених законодавством.

Разом із тим, апеляційний суд не навів мотивів відхилення доводів ОСОБА_2 з посиланням на докази, які б спростовували зазначені доводи про те, що ФОП ОСОБА_4 порушені й інші умови договору, передбачені пунктами 10, 11,13 спірного договору, зокрема щодо її законного права на отримання орендної плати у розмірі та у строки, про наявність боргу за користування її земельною ділянкою за 2014 - 2016 роки у розмірі 14 098, 22 грн, право власності на яку вона набула у порядку спадкування з 21 травня 2014 року. При цьому судом не враховано, що договором оренди земельної ділянки від 01 серпня 2010 року не передбачено сплати орендної плати за весь період дії договору з 2010 року по 2020 рік, й тих обставин, що починаючи з 2014 року власником спірної земельної ділянки та новим орендодавцем стала ОСОБА_2 і право на отримання щорічної орендної плати відповідно до умов договору перейшло до неї, та не послався на докази про те, що за указаний період, вона, як новий власник земельної ділянки отримувала щорічно таку плату від орендаря ФОП ОСОБА_4 й останній не має перед нею боргу у зазначеному розмірі, визначеному за умовами договору.

Таким чином, апеляційний суд, вирішуючи спір, неповно з'ясував усі обставини у справі, які мають істотне значення для правильного її вирішення, не дав оцінку встановленим обставинам про те, що ФОП ОСОБА_4 систематично не вносилась орендна плата у зазначені роки та у розмірі, встановленому умовами договору оренди земельної ділянки ОСОБА_2, як новому орендодавцю, які відповідно до положень статті 141 ЗК України та статті 32 Закону України "Про оренду землі" можуть бути підставою для розірвання договору оренди землі, вказаним обставинам не надав належної оцінки, внаслідок чого дійшов до передчасного висновку, що зобов'язання відповідача перед спадкоємцем орендодавця виконані у повному обсязі, а підстави для розірвання спірного договору й стягнення боргу відсутні.

Відповіднодо пункту першого частини третьої та четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.