Постанова
Іменем України
05 вересня 2018 року
м. Київ
справа № 683/3672/16-ц
провадження № 61-34014св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі:
головуючого - Висоцької В. С. (суддя - доповідач),
суддів: Лесько А. О., Пророка В. В., Фаловської І. М., Штелик С. П.,
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю "Енселко Агро"
представник позивача - Загуровський ОлегКазимирович,
відповідачі: ОСОБА_2, фермерське господарство "Бізон-1", Сахновецької сільської ради Старокостянтинівського району Хмельницької області,
представик відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_3,
представник відповідача фермерського господарство "Бізон-1" - Слюсарчук Сергій Борисович,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадженнякасаційну скаргу ОСОБА_2 на рішення апеляційного суду Хмельницької області від 31 травня 2017 року у складі колегії суддів: Ярмолюка О. І., Пастощука М. М., Спірідонової Т. В.,
ВСТАНОВИВ:
У грудні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю "Енселко Агро" (далі - ТОВ "Енселко Агро") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2, Фермерського господарства "Бізон-1" (далі - ФГ "Бізон-1"), Сахновецької сільської ради Старокостянтинівського району Хмельницької області (далі - Рада), у якому просило: визнати договір оренди землі
від 24 жовтня 2016 року, укладений між ОСОБА_2 і ФГ "Бізон-1", зареєстрований державним реєстратором Ради на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11 листопада 2016 року, недійсним і скасувати державну реєстрацію цього договору; визнати договір оренди землі між ОСОБА_2 і ТОВ "Енселко Агро", укладеним із моменту набрання чинності судовим рішенням.
Позовна заява мотивована тим, що за умовами договору оренди землі
від 12 січня 2011 року, укладеним між ТОВ "Енселко Агро" і ОСОБА_2, остання передала позивачеві у строкове платне користування земельну ділянку площею 2,484 га, розташовану в адміністративних межах Рада, строком на 5 років. 05 серпня 2011 року даний договір зареєстровано. Товариство вказувало, що по закінченню строку дії договору воно має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою та виконувати зобов'язання за договором, а ОСОБА_2 не висловила заперечення щодо продовження договірних відносин сторін. Разом із тим, 24 жовтня 2016 року відповідачі уклали договір оренди цієї ж земельної ділянки.
Позивач вважає, що наведений вище правочин порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, не відповідає вимогам закону та є недійсним в силу статей 203, 215 ЦК України.
Рішенням Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області
від 25 квітня 2017 року у складі судді Андрощук Є. М. у задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що у ТОВ "Енселко Агро" не виникло переважного права на поновлення договору оренди землі, а оспорюваний правочин не порушує його прав і відповідає вимогам закону.
Рішенням апеляційного суду Хмельницької області від 31 травня 2017 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов задоволено частково.
Визнано договір оренди землі від 24 жовтня 2016 року, укладений між
ОСОБА_2 та ФГ "Бізон-1" щодо земельної ділянки площею 2,484 га недійсним.
Визнано договір оренди від 12 січня 2011 року, укладений між ТОВ "Енселко Агро" та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки площею 2,484 га, зареєстрований 05 серпня 2011 року в Управлінні Держкомзему у Старокостянтинівському районі Хмельницької області, поновленим. У задоволенні решти вимог відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.
Рішення апеляційного суду мотивоване тим, що суд першої інстанції не з'ясував у повній мірі обставини, якими обґрунтовувались позовні вимоги та заперечення сторін, не застосував положення статті 777 ЦК України, яка підлягає застосуванню, неправильно витлумачив норми статті 33 Закону України "Про оренду землі" та не дотримався приписів статті 212 ЦПК України в редакції, яка діяла на момент розгляду справи судом по суті.
У касаційній скарзі, поданій у червні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ,
ОСОБА_2 просить скасувати рішення апеляційного суду
та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Доводи касаційної скарги зводяться до того, що апеляційний суд порушив вимоги статті 3 ЦК України і визнав переважне право орендаря за відсутності порушенного права та не врахуав, що саме орендар не дотримався вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідних для пролонгації договору, а саме: не надіслав повідомлення про намір продовжити орендні відносини з проектом додаткової угоди, по закінченню договору припинив використувати землю добровільно.
Касаційна скарга також містить посилання на те, що апеляційний суд вийшов за межі позовних вимог, оскільки пред'являючи позов,
ТОВ "Енселко Агро" просило визнати договір оренди землі між ОСОБА_2 і ТОВ "Енселко Агро", укладеним із моменту набрання чинності судовим рішенням. Натомість, апеляційний суд визнав поновленим договір оренди від 12 січня 2011 року, укладений між ТОВ "Енселко Агро" та ОСОБА_2, хоча така вимога не була заявлена.
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 04 липня 2017 року відкрито касаційне провадження, справу витребувано із суду першої інстанції.
15 грудня 2017 року набув чинності Закон України від 3 жовтня 2017 року
№ 2147-VIII "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Цивільного процесуального кодексу України (1618-15) , Кодексу адміністративного судочинства України (2747-15) та інших законодавчих актів".
Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
Відповідно до підпункту 4 розділу XIII Перехідних положень ЦПК України (1618-15) у редакції Закону України від 3 жовтня 2017 року № 2147-VIII "Про внесення
змін до Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Цивільного процесуального кодексу України (1618-15) , Кодексу адміністративного судочинства України (2747-15) та інших законодавчих актів" касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
У червні 2018 року справу передано до Верховного Суду
Касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.
У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Згідно з частиною 402 ЦПК України (1618-15) у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, другої та п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону рішення апеляційного суду не відповідає.
Суд установив, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 2,484 га, яка знаходилася в адміністративних межах Ради та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
12 січня 2011 року між ТОВ "Енселко Агро" і ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі, за умовами якого остання передала ТОВ "Енселко Агро" належну їй на праві власності земельну ділянку у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 5 років.
У пункті 7 договору оренди землі сторони погодили, що орендар має переважне право продовжити строк дії оренди за цим договором. Якщо до моменту закінчення строку дії договору жодна із сторін не заявить про його припинення шляхом надсилання відповідного поштового повідомлення іншій стороні, цей договір підлягає продовженню на такий самий строк та на тих самих умовах. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
05 серпня 2011 року Управління Держкомзему у Старокостянтинівському районі Хмельницької області зареєструвало цей договір у Державному реєстрі земель.
ОСОБА_2 передала ТОВ "Енселко Агро" земельну ділянку за актом приймання-передачі об'єкта оренди від 06 серпня 2011 року.
02 березня 2016 року ТОВ "Енселко Агро" надіслало ОСОБА_2 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект цього договору, який остання отримала у березні 2016 року.
21 жовтня 2016 року ОСОБА_2 звернулася до ТОВ "Енселко Агро" з заявою про розірвання договору оренди землі за згодою сторін.
24 жовтня 2016 року ФГ "Бізон-1" і ОСОБА_2 уклали договір оренди землі, за умовами якого остання передала ФГ "Бізон-1" спірну земельну ділянку в оренду строком на 10 років. Державний реєстратор Ради на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11 листопада 2016 року зареєструвала право ФГ "Бізон-1" на оренду земельної ділянки.
Обґрунтовуючи позов, ТОВ "Енселко Агро" посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України "Про оренду землі", унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України (2768-14) ) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України (435-15) ) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України (2768-14) , Законом України "Про оренду землі" (161-14) .
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
У справі № 594/376/17-ц Велика Палата Верховного Суду прийшла висновку, що правовий аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Установлено, що до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки позивач, з метою скористатися своїм переважним правом щодо поновлення договору оренди, 02 березня 2016 року направляв орендодавцю ОСОБА_2 лист-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди з проектом договору оренди.
21 жовтня 2016 року ОСОБА_2 звернулася до ТОВ "Енселко Агро" з заявою про розірвання договору оренди землі за згодою сторін.
За змістом частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Посилання позивача на те, що після закінчення строку дії договору оренди він продовжував користуватися земельною ділянкою, жодним доказами не підтверджено. Матеріали справи не містять доказів виплати ОСОБА_2 орендної плати після закінчення терміну дії договору оренди землі.
Отже наявність порушення процедури повідомлення орендодавця про намір реалізувати переважне право, відсутність у попереднього орендаря продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.
Звертаючись з позовом, ТОВ "Енселко Агро", зокрема, просило визнати договір оренди землі між ОСОБА_2 і ТОВ "Енселко Агро", укладеним із моменту набрання чинності судовим рішенням. Питання щодо поновлення попереднього договору позивачем не ставилось.
Згідно зі статею 11 ЦПК України у редакції, чинній на момент предявлення позову, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Відповідно до положень статті 303 ЦПК України в редакції, яка діяла на момент розгляду справи апеляцінйим судом, під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Визнаючи поновленим договір оренди від 12 січня 2011 року, укладений між ТОВ "Енселко Агро" та ОСОБА_2, апеляційний суд вийшов за межі позовних вимог, оскільки така вимога не була заявлена
Встановивши відсутність у ТОВ "Енселко Агро" переважного права на поновлення договору оренди землі, місцевий суд прийшов вірного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.
Посилання ТОВ "Енселко Агро" про те, що ОСОБА_2не відповіла на пропозицію орендаря про укладення договору оренди на новий строк, не відповідають фактичним обставинам справи. При цьому місцевий суд установив, що спірна земельна ділянка після припинення договору оренди від 12 січня 2011 року ТОВ "Енселко Агро" не використовувалася.
Крім того, місцевий суд оцінив направлений орендодавцю проект додаткової угоди та прийшов висновку, що даний проект не свідчить про намір укласти договір у розумінні статті 641 ЦК України, оскільки не містить істотних умов договору, визначених статтею 15 Закону України "Про оренду землі".
Отже, договір оренди землі від 24 жовтня 2016 року, укладений між
ОСОБА_2 та ФГ "Бізон-1", не порушує права та обов'язки позивача.
Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
Разом з тим, ураховуючи задоволення касаційної скарги, скасування постанови апеляційного суду і залишення в силі рішення суду першої інстанції, з ТОВ "Енселко Агро" на користь ОСОБА_2підлягає стягненню судовий збір, сплачений за подання касаційної скарги, у розмірі
3 307,20 грн.
Керуючись статтями 400, 402, 409, 413, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.
Рішення апеляційного суду Хмельницької області від 31 травня 2017 року скасувати, рішення Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 25 квітня 2017 року залишити в силі.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Енселко Агро" на користь ОСОБА_2 судовий збір,сплачений за подання касаційної скарги, у розмірі 3 307,20 грн (три тисячі триста сім гривень двадцять копійок).
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий В. С. Висоцька
Судді А. О. Лесько
В. В. Пророк
І. М. Фаловська
С. П. Штелик