394/631/15-ц Про визнання недійсним договору оренди землі - 06.06.2018 Прийняття

Відповідно до пункту 4 розділу XIII Перехідні положення ЦПК України (1618-15) у редакції Закону України № 2147-VIII від 03 жовтня 2017 року "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів" (2147а-19) касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

У червні 2015 року селянське (фермерське) господарство "Гордієнка Анатолія Анатолійовича" (далі - СФГ "Гордієнка Анатолія Анатолійовича") звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1, Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про визнання недійсним договору оренди землі, визнання недійсним наказу та скасування державної реєстрації речового права.

Позов мотивовано тим, що рішенням господарського суду Кіровоградської області від 14 квітня 2015 року задоволено позов СФГ "Гордієнко Анатолія Анатолійовича" до Головного управління Держземагенства у Кіровоградській області про визнання поновленим договору оренди від 09 липня 2009 року, укладеного між СФГ "Гордієнка Анатолія Анатолійовича" та Головним управлінням Держземагенства у Кіровоградській області, земельної ділянки площею 40,54 га ріллі, розташованої на території Тернівської сільської ради Новоархангельського району. Розпочавши сільськогосподарські роботи на цій земельній ділянці СФГ "Гордієнка Анатолія Анатолійовича" стало відомо, що вказана земельна ділянка передана ОСОБА_1 на підставі договору оренди від 16 квітня 2015 року для ведення фермерського господарства. Згідно акта визначення меж земельної ділянки вбачається, що одній і тій самій земельній ділянці присвоєно два кадастрових номери. Спірний договір оренди укладено на підставі наказу Головного управління Держземагенства у Кіровоградській області без номера та дати, яким ОСОБА_1 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду для ведення фермерського господарства.

Посилаючись на вказані обставини, СФГ "Гордієнка Анатолія Анатолійовича"просило визнати недійсним договір оренди землі від 16 квітня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та Головним управлінням Держземагенства у Кіровоградській області, визнати недійсним наказ Головного управління Держземагенства у Кіровоградській області, яким затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ОСОБА_1, скасувати державну реєстрацію речового права на підставі договору оренди землі від 16 квітня 2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та Головним управлінням Держземагенства у Кіровоградській області.

Рішенням Новоархангельського районного суду Кіровоградської області від 05 лютого 2016 року позов селянського (фермерського) господарства "Гордієнка Анатолія Анатолійовича" задоволено.

Визнано недійсним наказ Головного управління Держземагенства у Кіровоградській області без номера та дати "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок в оренду", яким затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду на 49 років ОСОБА_1 для ведення фермерського господарства за рахунок земель сільськогосподарського призначення державної власності із земель запасу загальною площею 40,5398 га, що знаходиться на території Тернівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області.

Визнано недійсним договір оренди землі від 16 квітня 2015 року, який укладений між Головним управлінням Держземагенства у Кіровоградській області від імені якого діяв відділ Держземагенства в Новоархангельському районі Кіровоградської області та ОСОБА_1, відповідно до якого в оренду передано земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_1 загальною площею 40,5398 га ріллі, що розташована на території Тернівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, строком на 49 років.

Скасовано рішення Реєстраційної служби Новоархангельського районного управління юстиції Кіровоградської області та запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права: індексний номер 36370500 від 16 квітня 2015 року, номер запису 9392236, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 617286535236, про державну реєстрацію права оренди ОСОБА_1 земельної ділянки загальною площею 40,5398 га, в тому числі 40,5398 га ріллі (кадастровий номер НОМЕР_1), яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач, переважне право якого на поновлення договору оренди землі на новий строк підтверджено рішенням господарського суду, має право на оспорювання договору оренди, укладеного між Головним управлінням Держземагенства у Кіровоградській області та ОСОБА_1, оскільки цей договір порушує його право на використання зазначеної земельної ділянки. В оспорюваному наказі Головного управління Держземагенства у Кіровоградській області "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок в оренду", який немає відповідних реквізитів, а саме: дати та номера, ОСОБА_1 надано в оренду строком на 49 років земельну ділянку площею 40,5398 га ріллі, що розташована на території Тернівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, із зазначенням іншого кадастрового номера. Оспорюваний наказ не містить у собі обов'язкових реквізитів - дати видачі та номера, що в свою чергу не забезпечує юридичну повноцінність документа і тому не має юридичної сили та підлягає скасуванню. Також, суд задовольнив вимоги про скасування державної реєстрації права оренди ОСОБА_1 земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, оскільки наявність такої реєстрації перешкоджає СФГ "Гордієнко Анатолія Анатолійовича" реалізувати своє право оренди на час поновлення договору оренди від 09 липня 2009 року.

Рішенням апеляційного суду Кіровоградської області від 29 червня 2017 року скасовано рішення Новоархангельського районного суду Кіровоградської області від 05 лютого 2016 року та ухвалено нове про відмову у позові.

Рішення апеляційного суду мотивовано тим, що рішенням господарського суду Кіровоградської області від 30 березня 2017 року, залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 01 червня 2016 року, відмовлено СФГ "Гордієнко Анатолія Анатолійовича" у задоволенні позову про визнання поновленим договору оренди спірної земельної ділянки. Оскільки строк дії договору оренди від 09 липня 2009 року закінчився та відсутнє судове рішення про поновлення договору оренди з СФГ "Гордієнко Анатолія Анатолійовича", то укладенням 16 квітня 2015 року договору оренди спірної земельної ділянки з ОСОБА_1 права позивача не порушено і передбачені законом підстави для визнання цього договору та наказу, на підставі якого він укладений, недійсними відсутні. Крім того, наказ про передачу земельної ділянки в оренду ОСОБА_1 містить у собі всі обов'язкові реквізити.

У касаційній скарзі, поданій у липні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, СФГ "Гордієнко Анатолія Анатолійовича" просить скасувати рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційним судом невірно зроблено оцінку рішенню Господарського суду від 14 квітня 2015 року та постанови Вищого господарського суду України від 11 жовтня 2016 року про відсутність у позивача права на поновлення договору оренди землі. Вказаною постановою Вищого господарського суду України визнано право СФГ "Гордієнко Анатолія Анатолійовича" на поновлення договору оренди землі, проте у позові відмовлено через неналежний спосіб захисту порушеного права, у зв'язку з чим позивачем до першої інстанції було подано заяву про уточнення позовних вимог. При повторному розгляді справи господарські суди першої та апеляційної інстанцій проігнорували вказівки касаційної інстанції, тому позивачем була подана касаційна скарга на рішення господарських судів та клопотання до апеляційного суду Кіровоградської області про зупинення провадження у даній справі, яке не було задоволено. В рішенні суду відсутня оцінка наданим позивачем доказам, а саме: оригіналам наказів Головного управління Держгеокадастру в Кіровоградській області від 30 червня 2015 року за № 11-759/21-15сг та № 11-758/21-15сг про надання позивачу в оренду спірної земельної ділянки на 7 років. Видавши вказані накази, Головне управління Держгеокадастру в Кіровоградській області визнало за позивачем право на поновлення договорів оренди, проте внаслідок наявності судового спору, не підписувало додаткові угоди до договору оренди земельної ділянки.

24 січня 2018 року справу передано до Верховного Суду.

Згідно частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Згідно статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

За частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Судами встановлено, що 09 липня 2009 року між СФГ "Гордієнко Анатолія Анатолійовича" та Новоархангельською районною державною адміністрацією укладений договір оренди земельної ділянк, площею 40,54 га ріллі, що розташована на території Тернівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, кадастровий номер 3523687000:02:000:9008, строком на 5 років, договір зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру" 23 грудня 2009 року за № 040937600034.

Наказом Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 18 березня 2015 року про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки площею 40,5398 га, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, ОСОБА_1 надано в оренду строком на 49 років земельну ділянку, площею 40,5398 га ріллі, що розташована на території Тернівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, кадастровий номер НОМЕР_1.

16 квітня 2015 року між Головним управлінням Держземагенства у Кіровоградській області та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець передав в оренду земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_1, загальною площею 40,5398 га ріллі, що розташована на території Тернівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, строком на 49 років.

Рішенням державного реєстратора Реєстраційної служби Новоархангельського районного управління юстиції Кіровоградської області від 16 квітня 2015 року, номер запису 9392236, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 617286535236 здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки відповідно до вищевказаного договору оренди.

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 14 квітня 2015 року задоволено позов СФГ "Гордієнко Анатолія Анатолійовича" до Головного управління Держземагенства у Кіровоградській області про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, площею 40,54 га ріллі, розташованої на території Тернівської сільської ради Новоархангельського району, від 09 липня 2009 року, укладеного між СФГ "Гордієнко Анатолія Анатолійовича" та Головним управлінням Держземагенства у Кіровоградській області. У подальшому вказане рішення скасовано постановою Вищого господарського суду України від 11 жовтня 2016 року, справу направлено на новий судовий розгляд до суду першої інстанції.

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 30 березня 2017 року, залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 01 червня 2016 року, у задоволенні позовних вимог СФГ "Гордієнко Анатолія Анатолійовича" до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про визнання поновленим договору оренди спірної земельної ділянки відмовлено.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України (2768-14) , Законом України "Про оренду землі" (161-14) .

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі"передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 14-65цс18.

Враховуючи те, що дію договору оренди спірної земельної ділянки СФГ "Гордієнка Анатолія Анатолійовича" у порядку частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" не поновлено з огляду на відсутність доказів надсилання орендодавцю відповідних листів-повідомлень з проектом додаткової угоди; рішення суду про поновлення переважного права СФГ "Гордієнка Анатолія Анатолійовича" на оренду землі скасовано із відмовою у задоволенні такого позову, колегія суддів погоджується із висновками апеляційного суду про те, що укладеним 16 квітня 2015 року договором оренди спірної земельної ділянки з ОСОБА_1 права СФГ "Гордієнка Анатолія Анатолійовича" не порушено.

Посилання заявника на відсутність у рішенні апеляційного суду оцінки наданим наказам Головного управління Держгеокадастру в Кіровоградській області від 30 червня 2015 року не може бути прийнято до уваги, оскільки вказані накази не підтверджують обставин дотримання позивачем процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право на укладення договору оренди у відповідності до частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".