Колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України у складі:

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Любимівське" до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 та ОСОБА_6 про визнання договору купівлі-продажу нежитлової будівлі недійсним, за касаційною скаргою сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Любимівське" на рішення апеляційного суду Херсонської області від 16 квітня 2008 року,

У березні 2007 року сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Любимівське" (далі - СТОВ "Любимівське") звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 та ОСОБА_6 про визнання укладеного 20 березня 2007 року відповідачами договору купівлі-продажу нежитлової будівлі (будинку тваринника) недійсним, посилаючись на те, що спірний об'єкт (на підставі укладеного між його співвласниками: ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_5, з одного боку і позивачем з іншого боку, договору оренди) перебуває в оренді у позивача, однак передбачене законом та договором переважне право придбання ним спірного об'єкта в разі його продажу відповідачами було порушене.

Рішенням Каховського міськрайонного суду Херсонської області від 15 січня 2008 року позов задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі (будинку тваринника), що знаходиться по АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 з одного боку, і ОСОБА_6, з іншого боку та посвідчений приватним нотаріусом Каховського районного нотаріального округу 20 березня 2007 року, реєстраційний номер 723, з моменту його укладення.

Рішенням апеляційного суду Херсонської області від 16 квітня 2008 року зазначене рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у позові.

У касаційній скарзі СТОВ "Любимівське" просить скасувати рішення апеляційного суду й залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на порушення апеляційним судом норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши доповідь судді Верховного Суду України, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені в скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково.

Відповідно до ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив із того, що при укладенні відповідачами договору купівлі-продажу спірного об'єкта було порушено передбачене законом і договором оренди переважне право позивача на придбання цього об'єкта.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в позові, апеляційний суд указав, що спірну будівлю продано законними власниками та в законному порядку, а тому підстави для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним відсутні.

Однак з такими висновками судів погодитися не можна.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином, зокрема, відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу.

Згідно з ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Судом встановлено, що в процесі реформування агропромислового сектора економіки належне колективному сільськогосподарському підприємству "Любимівське" майно, серед якого й спірний будинок тваринника, передано у спільну часткову власність утвореній спілці співвласників майнових паїв колективного сільськогосподарського підприємства "Любимівське". 21 березня 2000 року зазначена спілка уклала зі СТОВ "Любимівське" договір оренди належного їй майна, в тому числі й спірного об'єкта. Серед іншого договором передбачено право СТОВ "Любимівське" на переважне придбання орендованого майна в разі його продажу власником. 11 січня 2006 року договір оренди було пролонговано на таких же умовах переважного права придбання орендованого майна в разі його продажу власником.

26 січня 2006 року зборами членів спілки співвласників майнових паїв колективного сільськогосподарського підприємства "Любимівське" прийнято рішення про виділ відповідачам: ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 - у рахунок належним їм майнових паїв спірного будинку тваринника, на який їм після цього було оформлено право власності.

На підставі ст. 770 ЦК України в разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Суд на зазначене уваги не звернув і не з'ясував, чи перейшли до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_2, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 разом із правом власності на будинок тваринника й права та обов'язки наймодавця за укладеним спілкою власників майнових паїв зі СТОВ "Любимівське" договором найму щодо нього.

Крім того, оскільки, звертаючись із позовом до суду, СТОВ "Любимівське" посилалося на порушення його права переважного придбання спірного будинку тваринника, суду слід було з'ясувати, чи сам по собі факт порушення переважного права придбання спірного об'єкта може бути підставою для визнання оспореного позивачем договору недійсним; а також на виконання вимог ч. 4 ст. 10 та п. 1 ч. 6 ст. 130 ЦПК України слід було з'ясувати, чи не зводяться вимоги позивача до переведення на нього прав та обов'язків покупця за укладеним відповідачами 20 березня 2007 року договором купівлі-продажу будинку тваринника.

Зазначене має значення для правильного вирішення спору, а тому ухвалення судом рішення без з'ясування зазначених обставин є неправильним.

Таким чином, судом допущено порушення норм процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи і відповідно до ч. 2 ст. 338 ЦПК України є підставою для скасування судового рішення та передачі справи на новий розгляд. Оскільки зазначене порушення допущено апеляційним судом після скасування рішення суду першої інстанції, справу слід передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись п. 2 ч. 1 ст. 336, ч. 2 ст. 338, п. 2 ч. 1 ст. 344 ЦПК України, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України

Касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Любимівське" задовольнити частково.

Рішення апеляційного суду Херсонської області від 16 квітня 2008 року в частині ухвалення нового рішення скасувати та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.