6-16008св07 Про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним - Текст документа

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 про визнання договорів купівлі-продажу дійсними, за касаційною скаргою ОСОБА_2 ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 на рішення Березанського районного суду Миколаївської області від 3 січня 2007 року та ухвалу Апеляційного суду Миколаївської області від 18 травня 2007 року,

в с т а н о в и л а:

У жовтні 2006 р. ОСОБА_1 звернувся в суд із позовом до ОСОБА_2 і ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним та про визнання відповідачів такими, що втратили право на користування житловим будинком.

Зазначав, що 20 серпня 2004 року він домовився з ОСОБА_2 про купівлю у нього будинку АДРЕСА_1 за 5000 доларів США з розстрочкою платежу на два роки, а 6 листопада 2005 року достроково та повністю сплатив відповідачу всю обумовлену суму.

12 вересня 2006 року вони звернулися в нотаріальну контору для оформлення договору купівлі-продажу будинку, але нотаріус відмовив в посвідченні договору через неналежне оформлення ОСОБА_2 документів на об'єкт продажі.

Оскільки він виконав всі умови договору, а ОСОБА_2 в подальшому відмовився від оформлення договору, позивач просив суд визнати договір купівлі-продажу спірного будинку дійсним та визнати відповідачів такими, що втратили право на користування житловим будинком, як таких, що виселилися з будинку з вересня 2004 року.

Ухвалами Березанського районного суду Миколаївської області від 15 листопада 2006 року провадження в справі щодо вимог про визнання такими, що втратили право на користування житловим будинком закрито, в зв'язку з відмовою позивача від цих вимог, а також вирішено питання про залучення до участі в справі як співвідповідачів ОСОБА_3 та ОСОБА_5.

В грудні 2006 року позивач доповнив позовні вимоги і просив суд визнати за ним право власності на земельну ділянку розміром 0,25 га, що була приватизована ОСОБА_2 у 1997 році для обслуговування спірного будинку, посилаючись на те, що 20 серпня 2004 року між ним і ОСОБА_2 була досягнута домовленість про відчуження спірного будинку разом із земельною ділянкою.

Рішенням Березанського районного суду Миколаївської області від 3 січня 2007 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Миколаївської області від 18 травня 2007 року, позов задоволено: визнано договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_1, з одного боку, та ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_5 і ОСОБА_4, з другого боку, а також договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,25 га, на якій розташовано цей будинок, укладений між позивачем та ОСОБА_2, дійсними.

В обгрунтування касаційної скарги відповідачі посилаються на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, в зв'язку з чим ставлять питання про скасування судових рішень та ухвалення нового рішення про відмову в позові.

Колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Задовольняючи позов, місцевий суд, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходив з того, що сторонами повністю виконані всі істотні умови договорів купівлі-продажу спірного будинку і земельної ділянки, однак відповідачі ухиляються від його нотаріального посвідчення, а тому ці договори мають бути визнані дійсними з підстав ч. 2 ст. 220 ЦК України (435-15) .

Однак ці висновки судами зроблено з порушенням норм процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи.

Відповідно до ч.ч. 1 і 2 ст. 213 ЦПК України (1618-15) - рішення суду повинно бути законним і обгрунтованим.

Згідно вимог ст. 214 цього Кодексу - під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обгрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

При вирішенні справи суди виходили з того, що відповідачі є співвласниками житлового будинку АДРЕСА_1, який належить їм на праві спільної сумісної власності, а ОСОБА_2 - власником земельної ділянки біля будинку; 20 серпня 2004 року між сторонами була досягнута домовленість щодо усіх істотних умов купівлі-продажу спірного будинку та земельної ділянки; позивач сплатив обумовлену домовленістю вартість будинку і земельної ділянки в повному обсязі і вселився із сім'єю в будинок; відповідачі виселилися з нього та відмовляються від нотаріального посвідчення договорів.

Однак ці встановлені судами обставини не давали підстав для задоволення позову.

Згідно ст. 369 ЦК України (435-15) співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

Вирішуючи справу, місцевий суд, в порушення вимог ст. 213 і 214 ЦПК України (1618-15) , не звернув уваги на те, що позивач стверджував про досягнення домовленості щодо укладення договору купівлі-продажу спірного будинку лише між ним і ОСОБА_2; що спірний будинок належить відповідачам на праві спільної сумісної власності; не з'ясував, чи був останній уповноважений іншими співвласниками на вчинення від їх імені дій по відчуженню їх часток і чи мала місце їх письмова й нотаріально посвідчена згода на це; а також не встановив, яка саме правова норма підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Вирішуючи питання про дійсність договору купівлі-продажу земельної ділянки, місцевий суд не врахував, що земельна ділянка є самостійним об'єктом цивільних прав, та належним чином не перевірив доводів ОСОБА_2 про відсутність домовленості щодо відчуження земельної ділянки.

Апеляційний суд, у порушення вимог ст. 303 ЦПК України (1618-15) , на зазначені обставини уваги не звернув та належним чином не перевірив доводів апеляційної скарги.

За таких обставин, ухвалені в справі судові рішення не можна визнати законними й обгрунтованими, а тому вони підлягають скасуванню з підстав, передбачених ч. 2 ст. 338 ЦПК України (1618-15) , з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст.ст. 336, 338 ЦПК України (1618-15) , колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України

у х в а л и л а :

Касаційну скаргу ОСОБА_2 ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 задовольнити частково.

Рішення Березанського районного суду Миколаївської області від 3 січня 2007 року та ухвалу Апеляційного суду Миколаївської області від 18 травня 2007 року скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.