Колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України в складі:

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, треті особи: товариство з обмеженою відповідальністю "Агентство нерухомості "Укрінторг", комунальне підприємство "Бюро технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна м. Києва", приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4, про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на майно, визнання договору купівлі-продажу квартири та свідоцтва про право власності на квартиру недійсними за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Апеляційного суду м. Києва від 12 травня 2008 року,

У жовтні 2006 року ОСОБА_1 звернулася до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що товариство з обмеженою відповідальністю "Агентство нерухомості "Укрінторг" (далі - ТОВ "Агентство нерухомості "Укрінторг") підібрало їй варіант квартири АДРЕСА_1 для придбання.

Її було повідомлено, що власник квартири бажає це приміщення продати, але на неї тимчасово накладено арешт.

У зв'язку із цим 20 серпня 2004 року вони уклали договір про наміри щодо відчуження вказаної квартири. На виконання зазначеного договору вони з відповідачем 6 вересня 2004 року уклали договір купівлі-продажу спірної квартири за 60 000 доларів США з відкладальною умовою, якою є зняття арешту з неї.

На виконання вказаного правочину вона сплатила власнику квартири суму, еквівалентну 50 000 доларів США, а він дав їй можливість проживати в спірній квартирі.

Вважаючи, що сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору, про що свідчать письмові договори, але відповідач не надає документів про зняття арешту з квартири, ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу спірної квартири, просила визнати договір купівлі-продажу вказаної квартири з відкладальною умовою дійсним і виконаним, визнати її покупцем квартири, визнати за нею право власності на зазначену квартиру, зобов'язати комунальне підприємство "Бюро технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна м. Києва" (далі - КП БТІ м. Києва) зареєструвати за нею право власності на цю квартиру.

У подальшому позивачка доповнила свої вимоги, просила визнати недійсними укладений між ОСОБА_2 і ОСОБА_3 договір купівлі-продажу спірної квартири від 12 жовтня 2006 року, свідоцтво про право власності на квартиру, запис у реєстрі про право власності НОМЕР_1, зобов'язати КП БТІ м. Києва скасувати реєстрацію права власності на вказану квартиру.

ОСОБА_5 звернулася до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 та ОСОБА_2, зазначаючи, що вона є дружиною останнього.

Спірна квартира придбана нею із чоловіком під час шлюбу і є спільним майном подружжя.

Вважаючи, що чоловік незаконно відчужив ОСОБА_1 зазначену квартиру без її згоди, просила визнати недійсним договір від 6 вересня 2004 року.

Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 17 квітня 2007 року позовну заяву ОСОБА_5 залишено без розгляду на підставі п. 3 ч. 111 ст. 207 ЦПК України.

Рішенням Дніпровського районного суду від 25 жовтня 2007 року позов задоволено, ухвалено визнати договір купівлі-продажу спірної квартири дійсним; визнати ОСОБА_1 покупцем і власником зазначеної квартири; визнати за ОСОБА_1 право власності на цю квартиру; визнати недійсними договір купівлі-продажу квартири від 16 жовтня 2006 року, свідоцтво право власності на квартиру на ім'я ОСОБА_3, запис у реєстрі НОМЕР_1 про право власності на квартиру; зобов'язати КП БТІ м. Києва скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру за ОСОБА_3 і зареєструвати його за ОСОБА_1; стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 сплачену за договором від 12 жовтня 2006 року вартість квартири в розмірі 631 250 грн.; вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 12 травня 2008 року зазначене рішення суду першої інстанції скасовано й ухвалено нове, яким у задоволенні позову відмовлено.

В обгрунтування касаційної скарги ОСОБА_1 посилається на невідповідність висновків суду обставинам справи, неправильне застосування судом норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ставить питання про скасування рішення суду апеляційної інстанції і залишення в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відмовляючи в задоволенні позову, апеляційний суд виходив із того, що укладений 6 вересня 2006 року між сторонами договір є фактично попереднім договором, який укладений на певний строк, що закінчився й сторонами продовжений не був. Станом на 6 вересня 2004 року спірна квартира не могла бути відчужена, оскільки її можна визнати такою, що обмежена в обороті через накладення на неї арешту.

Проте з такими висновками апеляційного суду погодитися не можна.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу квартири з відкладальною умовою, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося його повне виконання сторонами, але за минуванням відкладальної умови відповідач ухилився від його нотаріального посвідчення.

Згідно із ч. 4 ст. 334 ЦК України, якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Частинами 1, 2 ст. 251, ч. 1 ст. 252 ЦК України визначено, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк може бути визначено актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду. Строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами.

Згідно з чч. 1, 3 ст. 212 ЦК України особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов'язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).

Отже, у попередньому договорі сторони встановлюють певний строк, протягом якого вони повинні укласти основний договір. Строки можуть визначатися зазначенням конкретної календарної дати, певного проміжку часу події, щодо якої відомо, що вона обов'язково станеться.

Угода визнається такою, що укладена з відкладальною умовою, якщо сторони поставили виникнення прав і обов'язків у залежність від настання цієї умови. Визначальна особливість такого виду угод полягає в тому, що настання цивільних прав та обов'язків за такими угодами ставиться в залежність від настання після укладення правочину в майбутньому певних обставин, щодо яких у сторін на момент укладення угоди існує лише відповідна вірогідність появи, незалежно від їх волі, тієї чи іншої передбачуваної обставини.

Як установлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, ОСОБА_2 придбав у ОСОБА_6 спірну квартиру за договором купівлі-продажу від 29 березня 2004 року, в якому зазначено, що майно придбано за 21 000 грн.

8 квітня 2004 року право власності на квартиру зареєстровано за ОСОБА_2, тобто у квітні 2004 року він набув права власності на спірну квартиру.

ОСОБА_2, ОСОБА_1 та ТОВ "Агентство нерухомості "Укрінторг" 20 серпня 2004 року уклали договір про наміри, згідно з яким ОСОБА_2 зобов'язався відчужити за 60 000 доларів США та надати товариству всі правовстановлюючі документи на квартиру, а позивачка - придбати спірну квартиру, про що укласти договір купівлі-продажу квартири з відкладальною умовою.

6 вересня 2004 року сторони підписали такий договір, згідно з п. 1.3 якого ОСОБА_2 передав ОСОБА_1 право володіння й користування квартирою з подальшим її відчуженням за 318 000 грн., що еквівалентно 60 000 доларів США, з відкладальною умовою, якою сторони визначили зняття накладеного ухвалою суду арешту на приміщення (а.с. 7 - 10 т. 1). У п. 7.1 договору сторони зазначили, що в разі неможливості виконання відкладальної умови договір може бути розірвано. Тобто в сторін у цьому договорі існувала лише вірогідність настання відкладальної умови й вони передбачали також і можливість ненастання такої умови.

Отже, з урахуванням наведених положень законодавства й змісту зазначеного договору від 6 вересня 2004 року, погодитися з висновком апеляційного суду щодо визнання договору від 6 вересня 2004 року попереднім не можна.

Крім того, виходячи із суті та визначення поняття "договір з відкладальною умовою" можна дійти висновку, що така угода вступає в силу лише з настанням певної умови.

Ураховуючи встановлені судом першої інстанції обставини справи, за вказаним договором від 6 вересня 2004 року відповідач передав позивачці лише право володіння та користування спірним майном, при цьому право власності до останньої не переходило. Зазначена квартира могла бути вільно відчужена тільки у разі настання відкладальної умови, що й було передбачено вказаним договором.

Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Також судом першої інстанції встановлено, що в зазначеному договорі від 6 вересня 2004 року сторонами були оговорені всі його істотні умови.

На виконання вказаного правочину позивачка сплатила ОСОБА_2 кошти в сумі 50 000 доларів США, про що свідчать відповідні розписки, а відповідач передав квартиру позивачці, після чого остання разом з чоловіком і сином, 2002 року народження, вселилася в неї, здійснила в ній ремонт, вносила плату за комунальні послуги.

Ухвалою суду від 17 вересня 2006 року арешт зі спірної квартири було знято. Після чого ОСОБА_2 отримав дублікат правовстановлюючого документа - договору купівлі-продажу квартири, зазначивши в заяві, що оригінал ним втрачено (а.с. 102), та в жовтні 2006 року відчужив квартиру ОСОБА_3

Таким чином, висновок суду першої інстанції щодо визнання правочину дійсним можна визнати законним. Разом з тим, задовольняючи позовні вимоги, цей суд не врахував вимоги ч. 2 ст. 220 ЦК України, згідно з якою в разі визнання судом правочину дійсним наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається, і п. 3.3.5 договору від 6 вересня 2004 року, відповідно до якого після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу позивачка повинна сплатити ще суму, еквівалентну 10 000 доларів США, та не розглянув і не вирішив питання щодо повного розрахунку сторін за цим договором, що має значення для справи.

За таких обставин ухвалені у справі судові рішення підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Дніпровського районного суду від 25 жовтня 2007 року й Апеляційного суду м. Києва від 12 травня 2008 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.