522/2732/16-ц Про скасування реєстрації права власності на нерухоме майно - квартиру, визнання недійсним договорів купівлі-продажу квартири - 02.11.2017 Прийняття

розглянувши у попередньому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_2, ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_5, третя особа - Управління державної реєстрації Головного управління юстиції в Одеській області, про скасування реєстрації права власності на нерухоме майно, визнання недійсним договорів купівлі-продажу майна, за касаційною скаргою представника ОСОБА_2, ОСОБА_3 - ОСОБА_6 - на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 12 квітня 2017 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 29 червня 2017 року,

У лютому 2016 року ОСОБА_2, ОСОБА_3 звернулися до суду з позовом до ОСОБА_4, ОСОБА_5, третя особа - Управління державної реєстрації Головного управління юстиції в Одеській області, про скасування реєстрації права власності на нерухоме майно, визнання недійсним договорів купівлі-продажу майна.

На обґрунтування вимог позивачі посилалися на те, що 29 грудня 2011 року ОСОБА_2 за договором позики отримав від ОСОБА_7 гроші в сумі 1 158 506 грн 50 коп., що в еквіваленті складало 145 000 доларів США.

29 грудня 2011 року у якості забезпечення виконання зобов'язань, позичальник ОСОБА_2 за договором іпотеки передав ОСОБА_7 квартиру АДРЕСА_1.

29 грудня 2011 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_2 було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, відповідно до якого були визначені способи та порядок позасудового звернення стягнення не предмет іпотеки.

Заочним рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 29 грудня 2013 року з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_7 була стягнута заборгованість за договором позики у розмірі 10 010 609 грн., проте під час розгляду справи у суді апеляційної інстанції, ОСОБА_7 відмовився від позову.

14 листопада 2014 року державним реєстратором прав на нерухоме майно за ОСОБА_7 на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 29 грудня 2011 року було зареєстроване право власності на спірну квартиру.

Позивачі зазначали, що в подальшому ОСОБА_7 незаконно отримавши у власність спірну квартиру, продав її за договором купівлі-продажу від 16 травня 2015 року ОСОБА_4, який в свою чергу уклав договір іпотеки з ОСОБА_5, за яким передав вказану квартиру у іпотеку, та за договором купівлі-продажу від 24 грудня 2015 року продав спірну квартиру ОСОБА_5 Позивачі стверджували, що вказані правочини укладенні з порушенням вимог законодавства, оскільки договір купівлі-продажу від 16 травня 2015 року, укладений між ОСОБА_7 та ОСОБА_4, іпотечний договір, укладений 19 травня 2015 року на спірну квартиру між ОСОБА_4 та ОСОБА_5, договір купівлі-продажу квартири від 24 грудня 2015 року, були фіктивними, тобто не були спрямовані на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ними, а мали на меті приховування незаконної реєстрації права власності на цю квартиру за ОСОБА_7

Також позивачі вказували, що факт одночасного укладення договору іпотеки та договору купівлі-продажу між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 свідчать про зловмисну домовленість між собою, спрямовану на незаконне позбавлення ОСОБА_2 та ОСОБА_3 квартири АДРЕСА_2 та виселення його та членів їх сім'ї з цієї квартири.

Вказували, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбулось із порушенням умов договору та вимог законодавства, яке полягало в тому, що ОСОБА_2 жодних письмових вимог від ОСОБА_7 про усунення порушень щодо виконання умов договору позики не отримував, що в порушення п. 8 договору про задоволення вимог іпотекодержателя, ОСОБА_7 не надсилав жодних повідомлень про перехід до нього права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов'язань за договором позики, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбулось незважаючи на факт перебування квартири під арештом, який був незаконно знятий за рішенням суду, яке не набрало законної сили.

У зв'язку з неповідомленням позивача з боку ОСОБА_7 про перехід до останнього права власності на предмет іпотеки, зокрема про вартість предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі незалежної оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності, позивач ОСОБА_2 вважає, що він був позбавлений можливості отримати компенсацію перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Під час посвідчення іпотечного договору та договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 29 грудня 2011 року надавалась згода дружини іпотекодавця ОСОБА_2 - ОСОБА_3, тому на його думку, звернення стягнення на предмет іпотеки, повинно було здійснюватись виключно у судовому порядку.

Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 12 квітня 2017 року було закрито провадження у справі в частині позовних вимог ОСОБА_2 і ОСОБА_3 до ОСОБА_7 у зв'язку з тим, що ОСОБА_7 помер 30 січня 2016 року.

Посилаючись на вищевикладене, позивачі просили: визнати незаконною та скасувати проведену реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 за ОСОБА_7; визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2, укладений 16 травня 2015 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_4; визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2, укладений 24 грудня 2015 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 12 квітня 2017 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Одеської області від 29 червня 2017 року, у задоволенні позову відмовлено.

У касаційній скарзі представник ОСОБА_2, ОСОБА_3 - ОСОБА_6 - порушує питання про скасування оскаржуваних рішень судів із передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції, мотивуючи свої вимоги порушенням судами норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Відповідно до п. 6 розд. XII Прикінцеві та перехідні положення Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII (1402-19) "Про судоустрій і статус суддів" Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України (1618-15) від 18 березня 2004 року.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ вважає, що касаційна скарга підлягає відхиленню з огляду на таке.

Згідно з ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Судами встановлено, що 29 грудня 2011 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_2 було укладеного договір позики грошей, відповідно до якого ОСОБА_2 отримав в борг від ОСОБА_7 гроші у сумі 1 158 506 грн 50 коп., які зобов'язався повернути до 29 грудня 2012 року, вказаний договір було пролонговано до 29 грудня 2013 року.

Факт укладення вказаного договору, а також факт невиконання відповідного зобов'язання, не заперечувався представником позивачів.

29 грудня 2011 року з метою забезпечення виконання зобов'язання за договором позики, було укладено іпотечний договір, за яким ОСОБА_2 передав в іпотеку ОСОБА_7 нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_3, який був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Божемовською Н.В., за реєстровим № 1806.

Одночасно з укладенням договору позики грошей та іпотечного договору, сторони уклали договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з п. 11 вказаного договору, при зверненні стягнення на предмет іпотеки, перехід права власності на предмет іпотеки відбувається після спливу 30-денного строку з моменту надіслання на адресу позичальника письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, у разі невиконання зазначеної вимоги, шляхом переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя. Іпотекодавець надає згоду на таке набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, та у випадку невиконання або неналежного виконання позичальником договору позики, додаткова згода іпотекодавця на набуття права власності іпотекодержателем на предмет іпотеки не потрібна.

З матеріалів реєстраційної справи на об'єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_2 вбачається, що у зв'язку з невиконанням ОСОБА_2 умов договору позики, ОСОБА_7 07 квітня 2014 року склав заяву про порушення зобов'язання, та попередження про те, що у разі невиконання вимоги про повернення позики у сумі 1 158 506 грн 50 коп., право власності на предмет іпотеки перейде до нього відповідно до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Вказана заява була посвідчена нотаріально, зареєстрована за № 523 та направлена на адресу ОСОБА_2 про що свідчить рекомендоване повідомлення кур'єрської служби Weltex від 05 травня 2014 року за № 00271510-ААWH із описом вкладеного, а саме нотаріально посвідчена заява про виконання вимог та стягнення предмета іпотеки від 07 квітня 2014 року.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що ОСОБА_2 відмовився від отримання кореспонденції (т. 2 а.с. 79).

Доводи ОСОБА_2 в касаційній скарзі на невиконання умов договору та вимог законодавства в частині не направлення відповідної заяви-попередження спростовується матеріалами справи.

Згідно з ч. 1 ст. 35 Закону України "Про іпотеку" в разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Пунктом 46 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 18 жовтня 2013 року № 868 (868-2013-п) (із змінами і доповненнями), який діяв на час здійснення реєстрації права власності за відповідачем ОСОБА_7, визначено, що для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, заявник, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, подає:

1) завірену в установленому порядку копію письмової вимоги про усунення порушень, надіслану іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, в якій зазначається стислий зміст порушеного зобов'язання, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш як 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання такої вимоги;

2) документ, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у письмовій вимозі, надісланий іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

3) заставну (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Наявність зареєстрованої заборони відчуження нерухомого майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого відбувається перехід права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно не є підставою для відмови у проведенні державної реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Відповідно до вищевказаного Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлено, що за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію та документів, необхідних для її проведення, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у випадку відсутності підстав для відмови в такій реєстрації. Державний реєстратор на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вносить записи до Державного реєстру прав.

Згідно з ст. 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державна реєстрація прав проводиться зокрема на підставі: договорів, укладених у порядку, встановленому законом; інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.

За змістом ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.

У справі, яка переглядається, суди попередніх інстанцій встановивши, що документи, на підставі яких реєстратором приймалося рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_7, відповідали Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 18 жовтня 2013 року № 868 (868-2013-п) , зокрема, позивача було повідомлено про наявність боргу з наданням строку для його погашення та про перехід права на предмет іпотеки до ОСОБА_7, дійшли обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову про визнання незаконної та скасування проведеної реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_7

Встановивши зазначені обставини, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову про визнання подальших договорів купівлі-продажу, укладених між ОСОБА_7 та ОСОБА_4 та між ОСОБА_4 та ОСОБА_5, недійсними, оскільки ці вимоги є похідними від вимог про визнання незаконної та скасування проведеної реєстрації права власності на спірну квартиру.

Доводи касаційної скарги висновків судів попередніх інстанцій не спростовують та зводяться до переоцінки доказів, що не відповідає вимогам ст. 335 ЦПК України, оскільки суд касаційної інстанції позбавлений можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним.

Встановлено й це вбачається з матеріалів справи, що оскаржувані рішення судів ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстав для їх зміни або скасування не встановлено.

Відповідно до ч. 3 ст. 332 ЦПК України суд касаційної інстанції при попередньому розгляді справи відхиляє касаційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.