574/1381/15-ц Про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна - 26.04.2017 Прийняття

розглянувши у судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю "Факторингова компанія "Вектор Плюс", товариства з обмеженою відповідальністю "Макфест", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Михайлівни про визнання правочинів недійсними, за касаційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю "Факторингова компанія "Вектор Плюс" на рішення Буринського районного суду Сумської області від 19 травня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Сумської області від 11 серпня 2016 року,

У грудні 2015 року ОСОБА_3 звернувся до суду з указаним позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Факторингова компанія "Вектор Плюс" (далі - ТОВ "ФК "Вектор Плюс"), мотивуючи тим, що за умовами кредитного договору від 19 вересня 2007 року, укладеного між ним та ЗАТ "Тас-Інвестбанк", позивач отримав кредит у розмірі 700 000 доларів США, із строком повернення кредиту, починаючи з жовтня 2008 року відповідно до графіку погашення кредиту з датою повного повернення до 18 вересня 2018 року. Виконання умов кредитного договору забезпечено договором іпотеки, укладеним того дня між цими сторонами предметом якого стали: земельна ділянка площею 0,1692 га, розташована на АДРЕСА_1; нежитлове приміщення магазину "ІНФОРМАЦІЯ_1" літера "А-3", загальною площею 1 541,1 кв. м, що знаходиться за вказаною вище адресою.

У подальшому правонаступником ЗАТ "Тас-Інвестбанк" за кредитним договором виступило ЗАТ "Сведбанк Інвест", яке згодом реорганізовано шляхом приєднання до ПАТ "Сведбанк".

28 листопада 2012 року ПАТ "Сведбанк" за договором факторингу відступило право грошової вимоги до своїх боржників ТОВ "ФК "Вектор Плюс", до якого перейшло право грошової вимоги і до позивача.

Також, 28 листопада 2012 року між ПАТ "Сведбанк" і ТОВ "ФК "Вектор Плюс" було укладено договір про відступлення прав за іпотечними договорами, згідно якого разом з відступленням прав вимоги заборгованостей по кредитних договорах від боржників одночасно відступаються права вимоги за іпотечними договорами.

26 листопада 2015 року ТОВ "ФК "Вектор Плюс" за договорами купівлі - продажу відчужила належне позивачу та членам його сім'ї майно на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Макфест" (далі - ТОВ "Макфест"). Зазначав, що договори купівлі-продажу 26 листопада 2015 року посвідчені приватним нотаріус Кобелєвою А.М., яка внесла відповідні відомості до державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Вважав, що договори купівлі-продажу 26 листопада 2015 року укладені з порушенням вимог ст. 38 Закону України "Про іпотеку", Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами Украй затвердженого Наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22 лютого 2012 року (z0282-12) та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України № 868 від 17 жовтня 2013 року (868-2013-п) , що порушує права та законні інтереси позивача.

Ураховуючи наведене, позивач просив: визнати недійсними договори купівлі - продажу від 26 листопада 2015 року, укладені між ТОВ "ФК "Вектор Плюс" та ТОВ "Макфест"; визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міської нотаріального округу Кобелєвої А.М. від 26 листопада 2015 року про держави реєстрацію права власності ТОВ "Макфест" на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, та зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу

Кобелєву А.М. внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості (записи) про скасування її рішення від 26 листопада 2015 року та про скасування запису про державну реєстрацію права власності ТОВ "Макфест" на вказане нерухоме майно.

Рішенням Буринського районного суду Сумської області від 19 травня 2016 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Сумської області від 11 серпня 2016 року, позов задоволено частково.

Визнано недійсними договори купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,1692 га та нежитлового приміщення загальною площею 1 541,1 кв. м, що знаходяться на АДРЕСА_1, укладені між ТОВ "ФК "Вектор Плюс" та ТОВ "Макфест", посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кобелєвою А.М. 26 листопада 2015 року.

Скасовано державні реєстрації права власності ТОВ "Макфест" на нерухоме майно: земельну ділянку площею 0,1692 га та нежитлового приміщення загальною площею 1 541,1 кв. м, що знаходяться на АДРЕСА_1 з поновленням реєстрації права власності за ОСОБА_5 та ОСОБА_3 на підставі ухвали Буринського районного суду Сумської області від 28 серпня 2012 року. У задоволенні решти позову відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Кобелєву А.М. звільнено від цивільної відповідальності.

У касаційній скарзі ТОВ "ФК "Вектор Плюс" просить скасувати ухвалені в справі судові рішення та ухвалити нове рішення, яким відмовити ОСОБА_3 у задоволенні заявленого позову в повному обсязі, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Відповідно до п. 6 розд. XII "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII "Про судоустрій і статус суддів" (1402-19) Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України (1618-15) від 18 березня 2004 року.

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, заслухавши суддю-доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, виходив із того, щооспорені правочини укладені з порушенням вимог ст. ст. 35, 38 Закону України "Про іпотеку", а відтак, підлягають визнанню недійсними.

Проте повністю з таким висновком погодитися не можна з огляду на наступне.

Установлено, що ОСОБА_3 за договорами купівлі-продажу від 19 вересня 2007 року придбав у ОСОБА_6 земельну ділянку площею 0,1748 га, розташовану на АДРЕСА_1, надану для роздрібної торгівлі та комерційних послуг та розташоване на цій земельній ділянці нежитлове приміщення магазину "ІНФОРМАЦІЯ_1" під літ. "А-3", загальною площею 1 541,1 кв. м.

19 вересня 2007 року між ЗАТ "Тас-Інвестбанк" та ОСОБА_3 було укладено кредитний договір, за умовами якого останній отримав кредит у розмірі 700 000 доларів США, зі строком повернення кредиту, починаючи з жовтня 2008 року відповідно до графіку погашення кредиту з датою повного повернення до 18 вересня 2018 року.

На забезпечення виконання умов кредитного договору того дня між цими сторонами було укладено договір іпотеки, предметом якого стали: земельна ділянка площею 0,1692 га, яка розташована на АДРЕСА_1; нежитлове приміщення магазину "ІНФОРМАЦІЯ_1" літера "А-3", загальною площею 1 541,1 кв. м, що знаходиться за вказаною адресою.

Ухвалою Буринського районного суду Сумської області від 28 серпня 2012 року було затверджено мирову угоду, укладену між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 про поділ спільного майна подружися і визнано за ОСОБА_5 право власності на 2/3 частини земельної ділянки площею 0,1748 га та нежитлове приміщення магазину "ІНФОРМАЦІЯ_1" літ. "А-3", загальною площею 1 541,1 кв.м, що знаходяться на АДРЕСА_1, а за ОСОБА_3 визнано право власності на 1/3 частку зазначеного нерухомого майна.

26 листопада 2015 року ТОВ "ФК "Вектор Плюс" за договорами купівлі - продажу відчужило іпотечне майно на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Макфест" (далі - ТОВ "Макфест").

Рішенням Ленінського районного суду м. Полтави від 12 лютого 2016 року відмовлено ТОВ "ФК "Вектор Плюс" у задоволенні позову до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості в сумі 23 720,65 грн та

674 776,14 доларів США за кредитним договором від 19 вересня 2007 року та задоволено зустрічний позов ОСОБА_3 - визнано кредитний договір від 19 вересня 2007 року, укладений між ЗАТ "Тас-Інвестбанк" та ОСОБА_3, припиненим з 20 вересня 2014 року. Ухвалою апеляційного суду Полтавської області від 5 травня 2016 року дане рішення залишено без змін.

Пред'являючи позов, ОСОБА_3 посилався на невідповідність оскаржених правочинів ст. ст. 35, 38 Закону України "Про іпотеку".

За положенням ст. 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно із ст. 38 Закону України "Про іпотеку", якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

З пояснень представника ТОВ "ФК "Вектор Плюс" та матеріалів нотаріальної справи приватного ОСОБА_7 по посвідченню договорів купівлі-продажу земельної ділянки та нежилого приміщення, укладених 26 листопада 2015 року між ТОВ "Макфест" і ТОВ "ФК "Вектор Плюс", установлено, що останнім при укладенні угод надано екземпляри повідомлення ТОВ "ФК "Вектор Плюс" про намір звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме: повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки від 25 лютого 2015 року, адресоване ОСОБА_3 та ОСОБА_5; повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки від 20 квітня 2015 року, адресоване ОСОБА_5; повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки від 20 квітня 2015 року, адресоване ОСОБА_3, повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки від 31 липня 2015 року, адресоване ОСОБА_3

Мотивуючи рішення, суд посилався на відсутність наміру у ТОВ "ФК "Вектор Плюс" в тридцятиденний строк до укладення 26 листопада 2015 року договору купівлі-продажу письмово повідомляти позивача, як іпотекодавця, про свій намір укласти цей договір. Зазначав, що ТОВ "ФК "Вектор Плюс" 26 листопада 2015 року було прийняте рішення про продаж нерухомості, яка є предметом іпотеки, що підтверджується протоколом загальних зборів учасників ТОВ "ФК"Вектор Плюс" і цього ж дня ним укладенодоговір із суб'єктом оціночної діяльності, який в той же день, без виїзду в м.Буринь, провів оцінку вартості майна, що підтверджується Висновком про вартість об'єкта незалежної оцінки, знайшов покупця на майно і в цей же день були укладені та посвідчені договори купівлі-продажу спірного нерухомого майна. Зазначав, що з наявних копій рекомендованих повідомлень про вручення поштового відправлення вбачається, що 25 квітня 2015 року член сім'ї позивача Безпалько та 11 серпня 2015 року особисто ОСОБА_3 отримали поштові відправлення від ТОВ "ФК "Вектор плюс". Відправлення від 25 лютого 2015 року ніким не отримано.

Згідно зі ст. 14 ЦК України цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

У п. 2 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (v0009700-09) роз'яснено, що судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК зміст правочину не може суперечити ЦК (435-15) , іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України (254к/96-ВР) та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України (254к/96-ВР) та законом, а також моральним засадам суспільства.

Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (254к/96-ВР) (статті 1, 8 Конституції України).

Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені чч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу.

Тобто підстави визнання недійсним правочину передбачені ст. ст. 203, 215 ЦК України.

Визнаючи угоду недійсною на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК України, суди у рішенні мають встановити, якому саме закону чи іншому нормативному акту оспорена угода не відповідає.

Судом уставнолено, що оспорені правочини суперечать вимогам ст. ст. 35, 38 Закону України "Про іпотеку", а саме іпотекодержателем недотримано процедуру повідомлення іпотекодавця про наступне відчуження предметів іпотеки.

Разом із тим, суд на наведені вище норми уваги не звернув, не дав належної оцінки тому факту, що наслідком невиконання, встановленого ст. 38 Закону України "Про іпотеку" положення щодо обов'язку іпотекодержателя повідомити зокрема про намір відчуження предмета іпотеки, законодавець визначає відшкодування іпотекодержателем збитків.

За викладених обставин, ухвалені в справі судові рішення не відповідають вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, що в силу ст. 338 ЦПК України є підставою для їх скасування з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.