Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Дьоміної О.О., суддів: Маляренка А.В., Леванчука А.О., Парінової І.К., Ступак О.В., розглянувши в судовому засіданні справу за позовом селянського (фермерського) господарства "Найдьон" до ОСОБА_6, товариства з обмеженою відповідальністю "Відродження", треті особи: відділ Держземагентства у Покровському районі Дніпропетровської області, Державна реєстраційна служба Васильківського районного управління юстиції Дніпропетровської області, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та скасування запису в державному реєстрі прав на нерухоме майно, за касаційною скаргою селянського (фермерського) господарства "Найдьон" на рішення апеляційного суду Дніпропетровської області від 14 грудня 2015 року,

У вересні 2015 року селянське (фермерське) господарство "Найдьон" (далі С(Ф)Г "Найдьон") звернулось до суду з указаним позовом. На обґрунтування позовних вимог зазначено, що 11 січня 2007 року між С(Ф)Г "Найдьон" та ОСОБА_6 укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого остання передала в оренду позивачу земельну ділянку площею 4,8873 га, розташовану на території Великомихайлівської сільської ради Покровського району Дніпропетровської області, термін дії договору до 30 листопада 2010 року.

30 грудня 2009 року між ОСОБА_6 та СФГ "Найдьон" укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 11 січня 2007 року, відповідно до якої строк дії договору оренди землі продовжено до 30 листопада 2020 року, вирішено питання про розмір орендної плати.

Договір оренди земельної ділянки від 11 січня 2007 року та додаткова угода до нього, укладена 30 грудня 2009 року,зареєстровані у встановленому законом порядку в Покровському районному відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру".

Позивач користується земельною ділянкою, переданою йому в оренду за договором від 11 січня 2007 року, та сплачує ОСОБА_6 орендну плату.

Незважаючи на існування зазначеного договору оренди земельної ділянки, строк дії якого не скінчився, ОСОБА_6 25 серпня 2015 року уклала з товариством з обмеженою відповідальністю "Відродження" (далі -ТОВ "Відродження") договір оренди земельної ділянки, згідно з умовами якого передала останньому в оренду належну їй на праві власності земельну ділянку, розташовану на території Великомихайлівської сільської ради Покровського району Дніпропетровської області.

На підставі викладеного, та з урахуванням уточнених позовних вимог позивач просив суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 25 серпня 2015 року між ОСОБА_6 та ТОВ "Відродження", зареєстрований в державному реєстрі прав на нерухоме майно, реєстровий запис від 10 вересня 2015 року № 24313737; скасувати рішення Державного реєстратора прав на нерухоме майно про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 вересня 2015 року № 24313737; скасувати у Державному реєстрі прав на нерухоме майно реєстровий запис від 10 вересня 2015 року № 24313737.

Рішенням Покровського районного суду Дніпропетровської області від 30 жовтня 2015 року позов задоволено частково. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 25 серпня 2015 року між ОСОБА_6 та ТОВ "Відродження".

Скасовано рішення Державного реєстратора прав на нерухоме майно про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 вересня 2015 року № 24313737, скасувавши в Державному реєстрі прав на нерухоме майно реєстровий запис від 10 вересня 2015 року.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішенням апеляційного суду Дніпропетровської області від 14 грудня 2015 року рішення Покровського районного суду Дніпропетровської області від 30 жовтня 2015 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким відмовлено С(Ф)Г "Найдьон" у позові.

У касаційній скарзі Найдьон Ю.І., який діє від імені С(Ф)Г "Найдьон", просить скасувати оскаржуване рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції, обґрунтовуючи свої доводи порушенням судами норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню.

З урахуванням вимог ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Рішення суду апеляційної інстанції в цілому зазначеним нормам процесуального права не відповідає.

Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди землі та додаткова угода до нього, укладені між С(Ф)Г "Найдьон" та ОСОБА_6 від 30 грудня 2009 року, є вчиненими з моменту їх укладення та підписання, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов, передбачених ст. 15 Закону України "Про оренду землі". Договір оренди земельної ділянки набрав чинності з моменту досягнення згоди з усіх його істотних умов та його підписання сторонами, а право володіння та користування цією земельною ділянкою (право оренди) в орендаря виникає з моменту реєстрації цього права. Тобто після підписання сторонами договору оренди землі між ними виникають права та обов'язки, пов'язані зі зміною та припиненням договірних відносин, у зв'язку з чим зміна умов договору чи його розірвання в односторонньому порядку, незалежно від проведення державної реєстрації прав за цим договором, не допускається, окрім випадків, передбачених законом чи договором.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходив із того, що оскільки у додатковій угоді від 30 грудня 2009 року до договору оренди № 040702500053 від 11 січня 2007 року не зазначено, що саме до договору оренди земельної ділянки укладена додаткова угода, оскільки 11 січня 2007 року між ОСОБА_6 та С(Ф)Г "Найдьон" було укладено договір оренди земельної ділянки без номера, то не співпадає додаткова угода до договору оренди № 040702500053 від 11 січня 2007 року з укладеним договором оренди земельної ділянки без номера. Крім того, з реєстраційних документів не вбачається, що зареєстровано 25 жовтня 2010 року саме договір оренди земельної ділянки від 11 січня 2007 року. Крім того, візуально вбачається різний підпис від імені орендодавця на договорі оренди земельної ділянки без номера від 11 січня 2007 року і на додатковій угоді від 30 грудня 2009 року до договору оренди № 040702500053 від 11 січня 2007 року.

Таким чином, надані позивачем докази на підтвердження чинності договору оренди земельної ділянки, укладеного між орендодавцем та позивачем від 11 січня 2007 року, не можна вважати належними та допустимими, оскільки вони є суперечливими, викликають сумніви в їх достовірності та суперечать вимогам законодавства щодо права на оренду земельної ділянки.

Зазначені висновки апеляційного суду не відповідають вимогам матеріального та процесуального закону з наступних підстав.

Судами встановлено, що ОСОБА_6 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 4,8873 га, яка розташована на території Великомихайлівської сільської ради Покровського району Дніпропетровської області, що підтверджується державним актом на право приватної власності на землю НОМЕР_1.

11 січня 2007 року між С(Ф)Г "Найдьон" та ОСОБА_6 підписано договір оренди землі та додаткову угоду від 30 грудня 2009 року, якими визначений строк дії договору на десять років, тобто до 30 листопада 2020 року. Факт укладення вказаного договору підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. Згідно з копією договору оренди земельної ділянки від 11 січня 2007 року, укладеного між С(Ф)Г "Найдьон" та ОСОБА_6, ОСОБА_6 передала в оренду належну їй земельну ділянку розміром 4,8873 га С(Ф)Г "Найдьон" для сільськогосподарського використання.

Договір оренди землі, укладений між СФГ "Найдьон" та ОСОБА_6, зареєстрований у Покровському районному відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", тобто пройшов державну реєстрацію.

За користування земельною ділянкою СФГ "Найдьон" на користь ОСОБА_6 протягом 20112015 років перераховувалась плата за користування земельною ділянкою у розмірі, визначеному сторонами в договорі. Згідно з копіями відомостей про отримання орендної плати за 2011 2015 роки ОСОБА_6 отримувала в С(Ф)Г "Найдьон" орендну плату за договором оренди належної їй земельної ділянки.

Також судом установлено, що 25 серпня 2015 року між ТОВ "Відродження" та ОСОБА_6 був укладений договір оренди цієї ж земельної ділянки, та 10 вересня 2015 року вказаний договір був зареєстрований в Реєстраційній службі Васильківського районного управління юстиції Дніпропетровської області, однак передача земельної ділянки в натурі не відбулася, оскільки вона продовжує використовуватись С(Ф)Г "Найдьон" у власній діяльності. Строк дії договору 07 років до 2031 року. Згідно з копією рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 вересня 2015 року № 24313737, проведено реєстрацію права оренди земельної ділянки за суб'єктом ТОВ "Відродження".

Згідно із ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ч. 3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Як вольова дія правочин являє собою поєднання волі та волевиявлення. Воля сторін полягає в їхній згоді взяти на себе певні обов'язки, вона повинна бути взаємною, двосторонньою і спрямованою на досягнення певної мети.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першоютретьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно із ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

На підставі ст. 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент виникнення правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Отже, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний документ.

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру, тобто реєстрацією є запис, фіксація фактів або явищ з метою обліку та надання їм статусу офіційно визнаних актів, внесення до списку або книги обліку.

Волевиявлення є важливим чинником, без якого неможливе вчинення правочину, що узгоджується зі свободою договору, встановленою ст. 627 ЦК України.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що моментом вчинення правочину слід вважати момент, коли сторони свого часу досягли згоди з усіх істотних умов, склали та скріпили підписом письмовий документ, в якому зафіксовані правові наслідки цього правочину.

Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто зовнішнім елементом щодо договору.

Вказана правова позиція узгоджується з правовими висновками, викладеними в постановах Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року (6-127цс13) та від 25 грудня 2013 грудня (6-118цс13).

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що договір оренди землі між С(Ф)Г "Найдьон" та ОСОБА_6 від 11 січня 2007 року є вчиненим з моменту його укладення та підписання, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов, передбачених ст. 15 Закону України "Про оренду землі".

Крім того, суд першої інстанції правильно зазначив, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності (вважається укладеним) з моменту досягнення згоди з усіх його істотних умов та його підписання сторонами, а право володіння та користування цією земельною ділянкою (право оренди) в орендаря виникає з моменту реєстрації цього права. Тобто після підписання сторонами договору оренди землі між ними виникають права та обов'язки, пов'язані зі зміною та припиненням договірних відносин, у зв'язку з чим зміна умов договору чи його розірвання в односторонньому порядку, незалежно від проведення державної реєстрації прав за цим договором, не допускається, окрім випадків, передбачених законом чи договором.

Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" передбачено обов'язок орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що на момент укладення оспорюваного договору оренди землі між ТОВ "Відродження" та ОСОБА_6, діяв інший договір оренди тієї ж земельної ділянки, укладений між С(Ф)Г "Найдьон" та ОСОБА_6 Тобто укладенням договору оренди між ТОВ "Відродження" та ОСОБА_6, остання в односторонньому порядку відмовився від виконання умов договору і виконання зобов'язань за договором оренди, раніше укладеним з С(Ф)Г "Найдьон".

За таких обставин суд першої інстанції відповідно до вимог ст. ст. 212 - 214 ЦПК України (1618-15) належним чином з`ясував фактичні обставини, від яких залежить правильне вирішення спору щодо вимог С(Ф)Г "Найдьон", у зв`язку з чим дійшов до обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог, оскільки при укладанні оспорюваного договору оренди землі 25 серпня 2015 року між ОСОБА_6 та ТОВ "Відродження" були порушені приписи ст. 24 Закону України "Про оренду землі" та ст. ст. 13, 525, 526 ЦК України.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд не навів обґрунтованих мотивів на спростування висновків суду першої інстанції, покладених в основу рішення, та доказів, наданих позивачем.

Таким чином, апеляційним судом було помилково скасовано рішення суду першої інстанції, яке ухвалено згідно із законом.

Керуючись ст.ст. 336, 339 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

Касаційну скаргу селянського (фермерського) господарства "Найдьон" задовольнити.

Рішення апеляційного суду Дніпропетровської області від 14 грудня 2015 року скасувати, рішення Покровського районного суду Дніпропетровської області від 30 жовтня 2015 року залишити в силі.

Ухвала оскарженню не підлягає.