Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Юровської Г.В.,

суддів: Леванчука А.О., Нагорняка В.А.,

Мазур Л.М., Писаної Т.О.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Територіальне міжгосподарче об'єднання "Ліко-Холдінг" про тлумачення змісту правочину, за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Територіальне міжгосподарче об'єднання "Ліко-Холдінг" на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 27 травня 2015 року та ухвалу апеляційного суду м. Києва від 23 вересня 2015 року,

У квітні 2014 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Територіальне міжгосподарче об'єднання "Ліко-Холдінг" (далі - ТОВ "ТМО "Ліко-Холдінг") про тлумачення змісту правочину.

Позивач посилався на те, що 05 серпня 2011 року між сторонами було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 484/11/А-108 на квартиру АДРЕСА_1 На виконання умов зазначеного договору ним була проведена повна оплата вартості майнових прав та вартості послуг компанії з супроводу договору купівлі-продажу майнових прав, оформлення та передачі свідоцтва про право власності. Проте загальна площа реально збудованої квартири перевищила загальну проектну площу за договором, а тому він, керуючись п. 3.3 договору, звернувся до ТОВ "ТМО "Ліко-Холдінг" із заявою від 28 січня 2014 року № 18 щодо проведення остаточних розрахунків з різниці між проектною та фактичною за даними обмірів Бюро технічної інвентаризації, шляхом оплати вартості 1 кв. м за ціною 4 500 грн, як визначено додатком № 1 до договору.

Однак ТОВ "ТМО "Ліко-Холдінг" відмовив у здійсненні остаточних розрахунків на підставі п. 3.3 договору згідно з умовами додаткової угоди № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав № 484/11/А-108, посилаючись на те, що придбання квадратних метрів різниці між проектною та фактичною, за обмірами Бюро технічної інвентаризації площами квартири здійснюється шляхом придбання опціонних сертифікатів серії F у кількості 554 од. Вважав, що він та ТОВ "ТМО "Ліко-Холдінг" по-різному тлумачать зміст п. 3.3 договору купівлі-продажу майнових прав № 484/11/А-108. На підставі вищевказаного позивач просив позов задовольнити.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 21 липня 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду м. Києва від 22 вересня 2014 року, у задоволенні позову відмовлено.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 04 березня 2015 року зазначені судові рішення скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 27 травня 2015 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду м. Києва від 23 вересня 2015 року, позов ОСОБА_3 задоволено.

Розтлумачено зміст правочину - пункт 3.3 договору купівлі-продажу майнових прав від 05 серпня 2011 року № 484/11/F-108: якщо загальна площа реально збудованої квартири перевищує загальну проектну площу за цим договором, у тому числі якщо збільшення загальної проектної площі є наслідком коригування проекту квартири по індивідуальному замовленню покупця, різниця оплачується покупцем за ціною майнових прав у перерахунку на 1 кв. м, згідно з додатком № 1 до цього договору та додатком № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 05 серпня 2011 року № 484/11/F-108, а саме: вартість 1 кв. м різниці між проектною та фактичною, за даними обмірів Бюро технічної інвентаризації, загальною площею квартири, що оплачується покупцем або повертається йому компанією у зв'язку з уточненням фактичної площі квартири, складає 4 500 грн в т. ч. ПДВ (20 %) 750 грн.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

У касаційній скарзі ТОВ "ТМО "Ліко-Холдінг", посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалу апеляційного суду.

Обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню.

Відповідно до ч. 1 ст. 337 ЦПК України суд касаційної інстанції відхиляє касаційну скаргу, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судами встановлено, що 11 липня 2011 року між TOB "ТМО "Ліко-холдінг" та ОСОБА_3 укладено попередній договір № 484/11/F-108 до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру (будівельний № 108) по АДРЕСА_1

Згідно з п. 2 цього договору покупець набуває право на укладення основного договору після купівлі та пред'явлення опціонних сертифікатів до погашення.

Відповідно до умов проспекту емісії випуску опціонних сертифікатів серії F ТОВ "ТМО "Ліко-холдінг", опублікованих в офіційному друкованому виданні Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку "Відомості Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку" № 227 (985) від 03 грудня 2010 року, базовим активом опціонного сертифіката є 0,01 кв. м загальної площі житлового приміщення в будинку проекту "Будівництво житлових будинків по АДРЕСА_2 до складу якого входить і будинок з квартирою (будівельний № 108) по АДРЕСА_1 Ціна виконання 1 опціонного сертифіката - 45 грн, у тому числі ПДВ - 7,50 грн.

01 липня 2011 року для набуття права на укладення основного договору купівлі-продажу майнових прав позивач уклав договір доручення від 12 липня 2011 року № 2634/F/Б на купівлю опціонних сертифікатів у кількості 6 366 одиниць за базовим активом 1 од. - 0,01 кв. м з урахуванням загальної проектної площі у розмірі 63,66 кв. м.

01 серпня 2011 року позивач оплатив вартість опціонних сертифікатів серії F та склав акт виконання договору купівлі-продажу опціонних сертифікатів № 920; 100803/1- Б-338; 2265 від 01 серпня 2011 року.

05 серпня 2011 року позивач пред'явив опціонні сертифікати до погашення, склавши акт № 80, та набув право укласти основний договір на загальну проектну площу 63,66 кв. м.

05 серпня 2011 року позивач уклав з ТОВ "ТМО "Ліко-холдінг" договір купівлі-продажу майнових прав № 484/11/F-108 (далі - основний договір) на квартиру АДРЕСА_1 де в додатку № 1 визначено вартість майнових прав на загальну проектну площу 63,66 кв. м.

Отже, підписавши акт від 05 серпня 2011 року № 80 про пред'явлення опціонів до погашення, сторони засвідчили право ОСОБА_3 як покупця на укладення основного договору, який і був підписаний сторонами.

Згідно з пунктом 1.1 основного договору купівлі-продажу майнових прав від 05 серпня 2011 року № 484/11/F-108 за цим договором компанія відповідача продає, а покупець придбаває майнові права на квартиру АДРЕСА_1 який входить до складу 3-го мікрорайону в межах АДРЕСА_3, детальні характеристики якої наведено у додатку № 1 до цього договору, на умовах та в порядку, що визначені в цьому договорі.

Після проведених замірів новозбудованої квартири було встановлено, що реальний розмір останньої дорівнює 69,2 кв. м.

Згідно з п. 3.3 основного договору, якщо загальна площа реально збудованої квартири перевищує загальну проектну площу за цим договором, у тому числі якщо збільшення загальної проектної площі є наслідком коригування проекту квартири по індивідуальному замовленню покупця, різниця оплачується покупцем за ціною майнових прав у перерахунку на 1 кв. м, згідно з додатком № 1 до цього договору.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що зі змісту договору купівлі-продажу майнових прав від 05 серпня 2011 року № 484/11/F-108 не вбачаються умови, за якими б позивач набував права на майнові права на 1 кв. м різниці між проектною та фактичною площами за даними обмірів БТІ при купівлі та пред'явленні ним до TOB "ТМО "Ліко-Холдінг" необхідної кількості опціонних сертифікатів серії F згідно з умовами проспекту емісії їх випуску. Натомість міститься положення про обов'язок оплати позивачем понадпроектної площі квартири у визначений п. 3.3 договору спосіб та згідно з додатком № 1 до основного договору.

Відповідно до ч. ч. 2, 3, 4 ст. 213 ЦК України, на вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину. При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Виходячи з аналізу положень норм статті 213 ЦК України, тлумачення змісту правочину можливе за наявності спору, тобто коли сторони мають різне уявлення щодо свого волевиявлення або волевиявлення іншої сторони. Тлумачення змісту правочину є правом суду, а не обов'язком за умови наявності спору.

Згідно з п. 3 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (v0009700-09) при розгляді спору суд може ухвалити рішення про тлумачення змісту правочину лише на вимогу однієї або обох сторін правочину, чи їх правонаступників (ст. 213 ЦК України, ст. 37 ЦПК України) в порядку позовного провадження. Тобто лише при наявності спору суд може вирішувати питання про тлумачення правочину.

Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, враховуючи неможливість проведення остаточних розрахунків різниці між проектною та фактичною, за даними обмірів БТІ, площі реально збудованої квартири, дійшов правильного висновку про тлумачення змісту п. 3.3 договору купівлі-продажу майнових прав від 05 серпня 2011 року № 484/11/F-108 з урахуванням додатку № 1 до нього, як це передбачено в договорі.

Статтею 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору, відповідно до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору як угоди (правочину) складає сукупність визначених на розсуд сторін і погоджених ними умов, в яких закріплюються їхні права та обов'язки, що складають зміст договірного зобов'язання (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

У додатку № 1 до основного договору вказано, що вартість 1 кв. м різниці між проектною та фактичною, за даними обмірів БТІ, загальною площею квартири, що оплачується покупцем або повертається йому компанією у зв'язку з уточненням фактичної площі квартири, складає 4 500 грн у т. ч. ПДВ (20 %) 750 грн.

Скріпивши вказаний договір підписами та печаткою, сторони погодили його зміст як угоди (правочину), що складає сукупність визначених на розсуд сторін і погоджених ними умов, відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України.

Вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій правильно виходили з того, що зі змісту договору купівлі-продажу майнових прав від 05 серпня 2011 року № 484/11/F-108 не вбачається умов, за якими б позивач набував права на майнові права на 1 кв. м різниці між проектною та фактичною площами за даними обмірів БТІ при купівлі та пред'явленні ним до ТОВ "ТМО "Ліко-Холдінг" необхідної кількості опціонних сертифікатів серії F згідно з умовами проспекту емісії їх випуску.

За таких обставин суди дійшли правильного висновку про тлумачення змісту правочину - пункт 3.3 договору купівлі-продажу майнових прав від 05 серпня 2011 року № 484/11/F-108: якщо загальна площа реально збудованої квартири перевищує загальну проектну площу за цим договором, у тому числі якщо збільшення загальної проектної площі є наслідком коригування проекту квартири по індивідуальному замовленню покупця, різниця оплачується покупцем за ціною майнових прав у перерахунку на 1 кв. м, згідно з додатком № 1 до цього договору та додатком № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 05 серпня 2011 року № 484/11/F-108, а саме: вартість 1 кв. м різниці між проектною та фактичною, за даними обмірів БТІ, загальною площею квартири, що оплачується покупцем або повертається йому компанією у зв'язку з уточненням фактичної площі квартири, складає 4 500 грн у т. ч. ПДВ (20 %) 750 грн.

З урахуванням вказаних норм колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ не знаходить підстав для задоволення касаційної скарги та вважає, що судові рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, доводи касаційної скарги про неправильне застосування норм матеріального права і порушення норм процесуального права безпідставні.

Керуючись ст. ст. 336, 337 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Територіальне міжгосподарче об'єднання "Ліко-Холдінг" відхилити.

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 27 травня 2015 року та ухвалу апеляційного суду м. Києва від 23 вересня 2015 року залишити без змін.

ухвала оскарженню не підлягає.