Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних

і кримінальних справ у складі:

головуючого Горелкіної Н..А., суддів: Євграфової Є.П., Журавель В.І., за участю представника позивача ОСОБА_2, Завгородньої І.М., Іваненко Ю.Г., розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_6, ОСОБА_7 про розірвання договору оренди та стягнення коштів та за зустрічним позовом про визнання недійсним пункту договору та стягнення коштів за касаційною скаргою представника ОСОБА_5 - ОСОБА_2 на рішення Печерського районного суду м. Києва від 13 лютого 2014 року та ухвалу апеляційного суду м. Києва від 16 квітня 2014 року,

У серпні 2013 року позивач звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди та стягнення коштів, в обґрунтування якого зазначив, що 30 липня 2013 року між сторонами укладено договір оренди, відповідно до умов якого позивачем прийнято у тимчасове користування приватний житловий будинок АДРЕСА_1 для проживання з родиною строком до 29 вересня 2013 року, сплачено відповідачам орендну плату в розмірі 163 930 гривень 98 копійок, а також відповідно до п.п. 10.1 п.10 договору в забезпечення виконання зобов'язань за договором внесено депозит в розмірі 327 861 гривня 97 копійок.

Посилаючись на те, що 13 серпня 2013 року ОСОБА_6 з групою осіб самостійно увійшли на територію орендованого будинку без попереднього погодження з позивачем, порушивши його право на безперешкодне користування будинком та присадибною ділянкою, з урахуванням зменшених позовних вимог, просив суд розірвати договір оренди від 30 липня 2013 року та стягнути з відповідачів в солідарному порядку на його користь 491 792 гривні 95 копійок, з яких: 327 861 гривня 97 копійок - кошти покладені на депозит та 163 930 гривень 98 копійок - передплата за оренду приміщення та присадибної ділянки.

У листопаді 2013 року відповідачі звернулися до суду із зустрічним позовом про стягнення збитків у розмірі 158 025 гривень 03 копійки в якості компенсації вартості відновлювальних та ремонтних робіт орендованого майна для приведення його в стан, який був на момент укладення договору оренди від 30 липня 2013 року, посилаючись на те, що відповідач порушує умови договору щодо забезпечення їх допуску до орендованого приміщення.

Уточнивши позовні вимоги, просили суд визнати недійсним підпункт 2 пункту 7.7 договору оренди від 30 липня 2013 року (в редакції пункту 1 додаткової угоди № 1 від 1 жовтня 2013 року до договору оренди від 30 липня 2013 року), а саме: "замечания и требования Арендодателя относительно недостатков Помещения и приусадебного участка, которые не были указаны в Акте приема-передачи (возврата) Помещения, не включаются в составляемый поздне Дефектный акт и не принимаются Арендатором" та стягнути з відповідача на їх користь 430 250 гривень 42 копійки завданих збитків.

Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 13 лютого 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду м. Києва від 16 квітня 2014 року, у задоволенні первісного та зустрічного позову відмовлено.

У касаційній скарзі представник ОСОБА_5- ОСОБА_2 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалу апеляційного суду в частині відмови у задоволенні первісного позову та ухвалити в цій частині нове про задоволення позову, мотивуючи свою вимогу порушенням судами норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні зустрічного позову в апеляційному порядку не оскаржувалось, а тому не підлягає перегляду в суді касаційної інстанції.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, представника позивача, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні первісного позову, суди виходили з того, що умовами п.п. 5.1.2 п. 5.1 договору оренди визначено право орендодавців на доступ до приміщення або до присадибної ділянки в початково запропонований час, на який орендар не дав попередньої згоди або обґрунтованої відмови у доступі та, врахувавши, що відповідачами надані докази на підтвердження спроб погодження часу доступу до огляду переданого в оренду нерухомого майна, дійшли висновку, що перебування ОСОБА_6 з потенційними орендарями та страховим агентом 13 серпня 2013 року на території орендованого будинку не суперечить умовам спірного договору, а тому відсутні підстави для його розірвання.

Крім того, встановили, що позивачем не надано доказів на підтвердження виконання п. 10.2 договору щодо сплати комунальних платежів за весь час оренди, а тому дійшли висновку про відсутність підстав для стягнення з відповідачів забезпечувальної суми за договором оренди.

Проте з такими висновками судів погодитись не можна.

Судом першої інстанції встановлено, що 30 липня 2013 року між сторонами укладено договір оренди (далі - Договір), предметом якого є приватний житловий будинок та присадибною ділянкою площею 0,22 га по АДРЕСА_1

Зазначений житловий будинок та земельну ділянку відповідачі передали, а позивач отримав, про що складений та підписаний акт прийому - передачі приміщення з присадибною ділянкою від 30 липня 2013 року.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Так, п. 5.1.2. Договору визначено право орендодавців на доступ до будинку та присадибної ділянки для показу їх потенційним орендарям та/або їх агентам, які зацікавлені в оренді будинку і присадибної ділянки після закінчення строку оренди. Для цього орендодавці погоджують з орендарем час такого доступу, і таке погодження не може бути безпідставно затримано або у ньому не може бути безпідставно відмовлено.

У випадку, якщо орендар не надає свою згоду або обгрунтовану відмову на доступ орендодавців для зазначених у цьому пункті цілей протягом двох днів з моменту надходження до нього відповідної пропозиції і не пропонує інший рівноцінний час в день до або після запропонованого орендодавцями, останні мають право доступу до будинку та присадибної ділянки в супроводі потенційних орендарів та/або їх агентів в початково запропонований час.

Пунктом 5.1.4. Договору також передбачено право орендодавців на доступ до будинку та присадибної ділянки для контролю їх стану один раз в місяць в погоджений з орендарем час. Погодження та доступ відбуваються в порядку, визначеному п. 5.1.2. Договору.

Відповідно до п. 5.2.4. Договору орендодавці зобов'язались добросовісно користуватись своїм правом на доступ до будинку та присадибної ділянки передбаченим п.п. 5.1.2. та 5.1.4. Договору.

Вважаючи дії ОСОБА_6 порушенням умов договору, 27 серпня 2013 року представником позивача на адресу ОСОБА_6 та її представника ОСОБА_8 направлено повідомлення про дострокове розірвання договору оренди, в якому зазначено про те, що орендар того ж дня звільнив займане приміщення, просить здійснити його прийняття, а також надати для погодження Дефектний акт із зазначенням виявлених пошкоджень, які призвели до погіршення стану приміщення та/або присадибної ділянки та повернути частину наперед сплаченої орендної плати та суми депозиту.

До повідомлення додано проект договору про розірвання договору оренди від 30 липня 2013 року.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно із ч. 5 ст. 653 ЦК України якщо договір змінений або розірваний у зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

Оцінка порушення договору, як істотного, здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені зазначеною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Вказана правова позиція міститься в постанові судових палат у цивільних та у господарських справах Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13.

Таким чином, суд першої інстанції не з'ясував чи було погоджено з позивачем час доступу до будинку та присадибної ділянки 13 серпня 2013 року, чи є це істотним порушенням умов договору (п.5.1.2) та дійшов передчасного висновку, що перебування ОСОБА_6 з потенційними орендарями та страховим агентом на території орендованого позивачем будинку 13 серпня 2013 року узгоджується з положеннями спірного договору, оскільки відповідно до п. 3.1 Договору строк його дії починається з моменту підписання Акту приймання-передачі (30 липня 2013 року) і діє до 29 вересня 2013 року включно.

Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Пунктом 4.1.1 Договору визначено розмір місячної орендної плати в сумі 163 930 гривень 99 копійок.

Пунктом 4.2. Договору встановлено, що орендар сплачує орендну плату авансом за весь період оренди, визначений розділом 3 цього договору, в момент підписання договору. Загальна сума орендної плати, котра підлягає сплаті орендарем орендодавцям під час підписання договору складає 327 861 гривня 97 копійок.

Пунктом 7.11 п.7 Договору визначено, що обов'язок орендаря по сплаті орендної плати припиняється з дати звільнення приміщення орендарем.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції, пославшись на п. 9 Договору, в якому перелічені підстави дострокового його розірвання, не перевірив причин звільнення позивачем орендованого приміщення до закінчення терміну дії договору та чи пов'язано воно з порушенням його умов, а також наявність підстав для відшкодування збитків відповідно до ч. 5 ст. 653 ЦК України.

Поряд з цим, відповідно до п.10.1 Договору з метою забезпечення зобов'язань орендаря, передбачених цим договором, орендар, в день підписання договору, передає орендодавцям забезпечувальну суму, яка дорівнює сумі орендної плати за два місці та складає 327 861 гривню 97 копійок.

Як зазначено в п. 10.2 Договору зобов'язаннями орендаря, по забезпеченню виконання яких передається депозит є: зобов'язання по сплаті передбачених цим договором штрафів; зобов'язання по сплаті комунальних та експлуатаційних платежів; зобов'язання по сплаті компенсації відновлювальних чи/або ремонтних робіт приміщення чи/або присадибної ділянки після закінчення терміну оренди, як то передбачено п.п. 4.2.1, п. 7.11 Договору.

Пунктом 10.3.1. Договору визначено, що у випадку порушення орендарем своїх зобов'язань, передбачених п. 10.2 вище, та несплату відповідних сум, орендодавець має право компенсувати відповідні до оплати суми за рахунок депозиту, утримавши відповідну суму.

Посилання суду першої інстанції на відсутність доказів що підтверджують виконання позивачем п. 10.2 Договору є передчасними, оскільки судом не зазначено в чому полягає порушення вказаного пункту, а з матеріалів справи вбачається, що позивач за час користування житловим будинком та земельною ділянкою не здійснив оплату за використану електроенергію на суму 1 946 гривень 91 копійка та водопостачання - 766 гривень 38 копійок, яку у відповідності до п. 10.3.1 мали право утримати відповідачі з переданої суми депозиту.

Також є передчасним висновок суду про те, що факт підписання позивачем акту приймання-передачі від 1 жовтня 2013 року свідчить про його згоду із переліченими пошкодженнями, оскільки в п. 7 даного акту зазначено, що його підписання не позбавляє права орендаря наводити заперечення по зауваженням орендодавця, зазначених у додатку № 1 та прийняття ним таких зауважень.

Крім того, судом не враховано положення п. 7.3 Договору, в якому зазначено, що до пошкоджень орендованого приміщення та присадибної ділянки відносяться лише ті пошкодження, які вплинули на погіршення стану самого приміщення чи присадибної ділянки. Так, до таких пошкоджень відносяться: пошкоджена штукатурка, окрас стін, стелі, поломка дверей, вікон, сантехніки, меблів, побутової техніки.

Посилаючись на акт приймання передачі - приміщення від 1 жовтня 2013 року, суд першої інстанції не з'ясував чи підпадають зазначені в ньому недоліки під критерії, визначені п. 7.3 Договору та чи впливають вони на стан переданого орендованого житлового будинку та земельної ділянки.

Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, апеляційний суд на вказані порушення уваги не звернув, помилково залишивши рішення суду першої інстанції без змін.

За таких обставин, ухвала апеляційного суду підлягає скасуванню з підстав, передбачених ч. 2 ст. 338 ЦПК України, з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338, 344 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ,

Касаційну скаргу представника ОСОБА_5 - ОСОБА_2 задовольнити частково.

Ухвалу апеляційного суду м. Києва від 16 квітня 2014 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала оскарження не підлягає.